【文章內容簡介】 店要落后一些，酒店式公寓單套房屋建筑面積小、便于管理、服務及配套設施較齊全、易出租等特點，是其他物業(yè)項目所不能比擬的。但作為中高檔項目的酒店式公寓相比普通住宅占用的資金較多，回報周期 較長，所以更適宜中長線投資者。 （二） 酒店式公寓案例研究――――圣淘沙 該項目在產品定位、管理模式方面有很強的借鑒性。 地理位置 ：漢口萬松園路國際品牌商業(yè)街 開 發(fā) 商： 武漢圣淘沙置業(yè)有限公司 產品定位： 鋼結構、精裝修、酒店式公寓 (送電器和家具 )【該項目定位為中央商務區(qū)第一座小戶型公寓，邀請著名的酒店管理公司管理該樓盤】。 物業(yè)管理： 武漢江漢（國際）飯店物業(yè)管理有限公司 開發(fā)規(guī)模： 項目占地面積 7803 ㎡，總建筑面積 46500 ㎡，總套數(shù) 750 套，整個建筑由 A、 B 兩座 28 層鋼結構的塔樓組成， 1～ 3 層為裙樓， 4層為架空層， 5 層以上為住宅，標準車位 112 個，機動車位約 40地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 個。 裝修標準： ◎ 公共部分 外墻： 裙樓部分采用大理石，局部配外墻磁磚及裝飾涂料 塔樓： 外墻磁磚及局部裝飾涂料 電梯間、大堂： 墻面高級花崗巖裝飾，配以透明落地玻璃，藝術吊燈 ◎ 套內裝飾部分（約 1000 元 /㎡） 裝修內容： 天花、地面、墻面、廚房、衛(wèi)生間，裝潢（衣柜，電視柜，化妝臺，書桌，餐桌椅，床組，沙發(fā)） 設備內容： 格力空調、電視、冰箱、熱水器、電水壺、電磁爐、抽油煙機 主力戶型： 單間 面積： 35～ 43 ㎡ 1 1 面積： 45～ 69 ㎡ 輔助戶型： 3 2 面積： 100 ㎡左右 2 1 面積： 77 ㎡左右 價格組合： 起價： 5100 元 /㎡ 均價 5400 元 /㎡ 層差： 20 元 營銷主題： 中央商務區(qū)，小戶型旗幟性建筑 銷售情況： 2021 年 4 月開盤，銷售情況較好。 購買人群狀況： 客戶主要以本地投資性客戶為主，外地客戶約占 20%。 地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ ―――案例小結――― ? 項目定位獨特，瞄準投資型客戶。 當時武漢市場上尚沒有開業(yè)的酒店式公寓，一些來漢的商務人士一般居住在高級酒店或周邊的高檔住宅內。但對常駐客人來說，酒店成本較高；高檔住宅內的配套設施和物業(yè)管理又無法提供完善的服務，所以在建設大道商務圈存在著對酒店式公寓的需求。通過這種實際存在的需求來吸引客戶的投資。 ? 較高的投資回報。 對于投資客來說，包租八年，每年 7%8%的投資回報對于投資者具有較強的吸引力。 ? 具有廣泛客源的酒店管理公司管理，降低市場風險。 對于酒店式公寓來說，廣泛的客戶資源是成功重 要的條件，本項目的開發(fā)商前期聘請了廣州花園酒店管理有限公司統(tǒng)一經營管理，該公司有廣泛的客戶網(wǎng)絡資源，能有效降低市場風險。 ? 鋼結構住宅，便于分割。 雖然該項目具有誘人的投資回報，但投資者也會考慮到以后的居住或轉手問題，而目前標準戶客房的設計對居家來說，舒適性不高。但開發(fā)商采用鋼結構，可以隨意分割戶型，投資客可以購買兩套或多套，以后根據(jù)需要改變戶型，提高居住舒適度。 (三 )現(xiàn)具有參考價值的酒店式公寓市場銷售情況 表 6:酒店式公寓市場銷售情況 項目 銷售周期 銷售面積 月銷售面積 價格（元 /㎡） 圣淘沙 約 34000㎡ 約 4300㎡ 7000（二手） 天瑞國際 約 11000㎡ 約 2750㎡ 7200均 (四 ) 項目酒店式公寓形象、檔次及規(guī)模初步確定 項目酒店式公寓形象定位：兩江之心月湖之上家 江心湖畔精致雅舍 月湖 畔 典雅 度假寓所 說明：形象定位包含了項目地段、景觀、人文、功能屬性等方面，突出項目作為公寓的核心地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 優(yōu)勢。 項目酒店式公寓形象推廣名：月湖 .公園家 輔助推廣名 ：月湖 .假日小屋 － 月湖 .度假屋 － 月湖 .浪漫小屋 月湖 .都市會館 推廣語：兩江之心月湖之上我的家 江心湖畔浪漫小屋 酒店式公寓檔次及規(guī)模定位： 項目的外部優(yōu)美、高尚的環(huán)境決定其檔次為中高檔。 根據(jù)現(xiàn)有的建筑結構及市場需求，初定定位項目酒店式公寓的規(guī)模為 2 萬平米。 小結 ： 以上定位重點突出酒店式公寓的地段價值、景觀價值、還有功能價值三大方面，而規(guī)模及檔次定位則考慮到項目自身的條件及外部條件相結合。因此可以說以上的整體定位是緊密貼合項目實際情況的 ，具有全面性與可操作性。 （五）鎖定目標客戶 —— 消費群體定位 項目的目標消費群體主要有以下幾類： 中小企業(yè) +自由上班族 項目地處武漢三鎮(zhèn)中心，便捷性與通達性良好，同時項目的展示性很強，因此這里不僅能滿足中小企業(yè)對便捷性與展示性的需求，同時也能滿足自由上班族對居住和辦公的混合性需求。目前武漢有相當一部分盈利能力強的中、小企業(yè)會購買或租用酒店式商務公寓，用于辦公、休憩及接待客戶。隨著科技發(fā)展和計算機網(wǎng)絡的普及，家庭辦公已成現(xiàn)實，武漢已有不少人在家辦公，這部分人成為自由上班族。酒店式公寓兼具居住和辦公兩種功 能，比較適合自由上班族。 投資者 目前武漢已有不少人購買房屋用于投資，他們一般選擇戶型面積小、總價低 的物業(yè)，酒店式公寓是投資者樂于購買的物業(yè)。 武漢地處華中腹地，九省通衢，具有承南啟北，接東轉西的樞紐作用。隨著武漢經濟情況的持續(xù)向好，投資酒店式公寓的人就多，外地駐漢商務機構及往來武漢的商務人員及休閑旅游人員亦會增多，對酒店式公寓的需求就會相應增加。 經常往來的商務人員 地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 由于業(yè)務上的關系，國內及海外都有不少商務人員經常往返武漢尤其是中央商務區(qū)，這類人會選擇住酒店，也可能在商住樓或酒店式公寓中選擇購買 或租用住房，以方便居住和辦公。 居家自住型 新觀念的直接沖擊，改變了武漢人的生活方式。這種新的生活方式就是，人們在相對富裕之后，就會追求一種充分享受自由、閑適、舒展、方便而有品位、有層次的生活標準。酒店式公寓，為追求現(xiàn)代生活方式的人們，提供了越來越多的休閑居家產品，使家庭假期生活的豐富多彩，或為朋友親戚共同度假、共享假期、共同享受生活。 另外近年來武漢的年輕人選購酒店式公寓作為首次置業(yè)目標的比例越來越高，這主要是因為年輕人渴望脫離父母自由生活，但同時又不愿意被瑣碎的家務所捆綁，而酒店式公寓自由的空間及周 全的服務成了他們過渡居住的最佳選擇。 小結：可以看出，近兩年酒店式公寓之所以能迅速的占領人們的視線，取得良好的銷售業(yè)績，這主要是因為產品的吸引力較強，其總價低、功能全、可投資性強等優(yōu)越條件成為目前高購房壓力下的一劑良藥。 （六）酒店式公寓特色建議，包括戶型配比與戶型特征、配套設施、物業(yè)管理檔次與內容 戶型設計建議 ? 項目戶型設計的關鍵因素 本項目在戶型分隔方面，應著重突出以下幾個方面： （ 1）考慮個性化空間的需求； （ 2）在戶型設置上，面積不能大，最好是控制在 30— 60 平方米之間，房間功能區(qū)可相對簡潔一 點，對于廚房、儲藏室等普通住宅必備的功能區(qū)，酒店式公寓可以相應弱化，以減少總的銷售面積； （ 3）使用功能的多樣性：單戶面積分隔和戶型結構設計，既要考慮到功能的方便性及實用性，同時也要考慮到休閑居家者對度假的隨意性、舒適性、方便性，以及綜合配套、服務等高品質要求。 （ 4）注重功能齊全性：對于廚房可