【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 店要落后一些，酒店式公寓單套房屋建筑面積小、便于管理、服務(wù)及配套設(shè)施較齊全、易出租等特點(diǎn)，是其他物業(yè)項(xiàng)目所不能比擬的。但作為中高檔項(xiàng)目的酒店式公寓相比普通住宅占用的資金較多，回報(bào)周期 較長(zhǎng)，所以更適宜中長(zhǎng)線投資者。 （二） 酒店式公寓案例研究――――圣淘沙 該項(xiàng)目在產(chǎn)品定位、管理模式方面有很強(qiáng)的借鑒性。 地理位置 ：漢口萬(wàn)松園路國(guó)際品牌商業(yè)街 開(kāi) 發(fā) 商： 武漢圣淘沙置業(yè)有限公司 產(chǎn)品定位： 鋼結(jié)構(gòu)、精裝修、酒店式公寓 (送電器和家具 )【該項(xiàng)目定位為中央商務(wù)區(qū)第一座小戶(hù)型公寓，邀請(qǐng)著名的酒店管理公司管理該樓盤(pán)】。 物業(yè)管理： 武漢江漢（國(guó)際）飯店物業(yè)管理有限公司 開(kāi)發(fā)規(guī)模： 項(xiàng)目占地面積 7803 ㎡，總建筑面積 46500 ㎡，總套數(shù) 750 套，整個(gè)建筑由 A、 B 兩座 28 層鋼結(jié)構(gòu)的塔樓組成， 1～ 3 層為裙樓， 4層為架空層， 5 層以上為住宅，標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位 112 個(gè)，機(jī)動(dòng)車(chē)位約 40地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 個(gè)。 裝修標(biāo)準(zhǔn)： ◎ 公共部分 外墻： 裙樓部分采用大理石，局部配外墻磁磚及裝飾涂料 塔樓： 外墻磁磚及局部裝飾涂料 電梯間、大堂： 墻面高級(jí)花崗巖裝飾，配以透明落地玻璃，藝術(shù)吊燈 ◎ 套內(nèi)裝飾部分（約 1000 元 /㎡） 裝修內(nèi)容： 天花、地面、墻面、廚房、衛(wèi)生間，裝潢（衣柜，電視柜，化妝臺(tái)，書(shū)桌，餐桌椅，床組，沙發(fā)） 設(shè)備內(nèi)容： 格力空調(diào)、電視、冰箱、熱水器、電水壺、電磁爐、抽油煙機(jī) 主力戶(hù)型： 單間 面積： 35～ 43 ㎡ 1 1 面積： 45～ 69 ㎡ 輔助戶(hù)型： 3 2 面積： 100 ㎡左右 2 1 面積： 77 ㎡左右 價(jià)格組合： 起價(jià)： 5100 元 /㎡ 均價(jià) 5400 元 /㎡ 層差： 20 元 營(yíng)銷(xiāo)主題： 中央商務(wù)區(qū)，小戶(hù)型旗幟性建筑 銷(xiāo)售情況： 2021 年 4 月開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售情況較好。 購(gòu)買(mǎi)人群狀況： 客戶(hù)主要以本地投資性客戶(hù)為主，外地客戶(hù)約占 20%。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ ―――案例小結(jié)――― ? 項(xiàng)目定位獨(dú)特，瞄準(zhǔn)投資型客戶(hù)。 當(dāng)時(shí)武漢市場(chǎng)上尚沒(méi)有開(kāi)業(yè)的酒店式公寓，一些來(lái)漢的商務(wù)人士一般居住在高級(jí)酒店或周邊的高檔住宅內(nèi)。但對(duì)常駐客人來(lái)說(shuō)，酒店成本較高；高檔住宅內(nèi)的配套設(shè)施和物業(yè)管理又無(wú)法提供完善的服務(wù)，所以在建設(shè)大道商務(wù)圈存在著對(duì)酒店式公寓的需求。通過(guò)這種實(shí)際存在的需求來(lái)吸引客戶(hù)的投資。 ? 較高的投資回報(bào)。 對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，包租八年，每年 7%8%的投資回報(bào)對(duì)于投資者具有較強(qiáng)的吸引力。 ? 具有廣泛客源的酒店管理公司管理，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 對(duì)于酒店式公寓來(lái)說(shuō)，廣泛的客戶(hù)資源是成功重 要的條件，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商前期聘請(qǐng)了廣州花園酒店管理有限公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，該公司有廣泛的客戶(hù)網(wǎng)絡(luò)資源，能有效降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 ? 鋼結(jié)構(gòu)住宅，便于分割。 雖然該項(xiàng)目具有誘人的投資回報(bào)，但投資者也會(huì)考慮到以后的居住或轉(zhuǎn)手問(wèn)題，而目前標(biāo)準(zhǔn)戶(hù)客房的設(shè)計(jì)對(duì)居家來(lái)說(shuō)，舒適性不高。但開(kāi)發(fā)商采用鋼結(jié)構(gòu)，可以隨意分割戶(hù)型，投資客可以購(gòu)買(mǎi)兩套或多套，以后根據(jù)需要改變戶(hù)型，提高居住舒適度。 (三 )現(xiàn)具有參考價(jià)值的酒店式公寓市場(chǎng)銷(xiāo)售情況 表 6:酒店式公寓市場(chǎng)銷(xiāo)售情況 項(xiàng)目 銷(xiāo)售周期 銷(xiāo)售面積 月銷(xiāo)售面積 價(jià)格（元 /㎡） 圣淘沙 約 34000㎡ 約 4300㎡ 7000（二手） 天瑞國(guó)際 約 11000㎡ 約 2750㎡ 7200均 (四 ) 項(xiàng)目酒店式公寓形象、檔次及規(guī)模初步確定 項(xiàng)目酒店式公寓形象定位：兩江之心月湖之上家 江心湖畔精致雅舍 月湖 畔 典雅 度假寓所 說(shuō)明：形象定位包含了項(xiàng)目地段、景觀、人文、功能屬性等方面，突出項(xiàng)目作為公寓的核心地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目酒店式公寓形象推廣名：月湖 .公園家 輔助推廣名 ：月湖 .假日小屋 － 月湖 .度假屋 － 月湖 .浪漫小屋 月湖 .都市會(huì)館 推廣語(yǔ)：兩江之心月湖之上我的家 江心湖畔浪漫小屋 酒店式公寓檔次及規(guī)模定位： 項(xiàng)目的外部?jī)?yōu)美、高尚的環(huán)境決定其檔次為中高檔。 根據(jù)現(xiàn)有的建筑結(jié)構(gòu)及市場(chǎng)需求，初定定位項(xiàng)目酒店式公寓的規(guī)模為 2 萬(wàn)平米。 小結(jié) ： 以上定位重點(diǎn)突出酒店式公寓的地段價(jià)值、景觀價(jià)值、還有功能價(jià)值三大方面，而規(guī)模及檔次定位則考慮到項(xiàng)目自身的條件及外部條件相結(jié)合。因此可以說(shuō)以上的整體定位是緊密貼合項(xiàng)目實(shí)際情況的 ，具有全面性與可操作性。 （五）鎖定目標(biāo)客戶(hù) —— 消費(fèi)群體定位 項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體主要有以下幾類(lèi)： 中小企業(yè) +自由上班族 項(xiàng)目地處武漢三鎮(zhèn)中心，便捷性與通達(dá)性良好，同時(shí)項(xiàng)目的展示性很強(qiáng)，因此這里不僅能滿(mǎn)足中小企業(yè)對(duì)便捷性與展示性的需求，同時(shí)也能滿(mǎn)足自由上班族對(duì)居住和辦公的混合性需求。目前武漢有相當(dāng)一部分盈利能力強(qiáng)的中、小企業(yè)會(huì)購(gòu)買(mǎi)或租用酒店式商務(wù)公寓，用于辦公、休憩及接待客戶(hù)。隨著科技發(fā)展和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的普及，家庭辦公已成現(xiàn)實(shí)，武漢已有不少人在家辦公，這部分人成為自由上班族。酒店式公寓兼具居住和辦公兩種功 能，比較適合自由上班族。 投資者 目前武漢已有不少人購(gòu)買(mǎi)房屋用于投資，他們一般選擇戶(hù)型面積小、總價(jià)低 的物業(yè)，酒店式公寓是投資者樂(lè)于購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)。 武漢地處華中腹地，九省通衢，具有承南啟北，接?xùn)|轉(zhuǎn)西的樞紐作用。隨著武漢經(jīng)濟(jì)情況的持續(xù)向好，投資酒店式公寓的人就多，外地駐漢商務(wù)機(jī)構(gòu)及往來(lái)武漢的商務(wù)人員及休閑旅游人員亦會(huì)增多，對(duì)酒店式公寓的需求就會(huì)相應(yīng)增加。 經(jīng)常往來(lái)的商務(wù)人員 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 由于業(yè)務(wù)上的關(guān)系，國(guó)內(nèi)及海外都有不少商務(wù)人員經(jīng)常往返武漢尤其是中央商務(wù)區(qū)，這類(lèi)人會(huì)選擇住酒店，也可能在商住樓或酒店式公寓中選擇購(gòu)買(mǎi) 或租用住房，以方便居住和辦公。 居家自住型 新觀念的直接沖擊，改變了武漢人的生活方式。這種新的生活方式就是，人們?cè)谙鄬?duì)富裕之后，就會(huì)追求一種充分享受自由、閑適、舒展、方便而有品位、有層次的生活標(biāo)準(zhǔn)。酒店式公寓，為追求現(xiàn)代生活方式的人們，提供了越來(lái)越多的休閑居家產(chǎn)品，使家庭假期生活的豐富多彩，或?yàn)榕笥延H戚共同度假、共享假期、共同享受生活。 另外近年來(lái)武漢的年輕人選購(gòu)酒店式公寓作為首次置業(yè)目標(biāo)的比例越來(lái)越高，這主要是因?yàn)槟贻p人渴望脫離父母自由生活，但同時(shí)又不愿意被瑣碎的家務(wù)所捆綁，而酒店式公寓自由的空間及周 全的服務(wù)成了他們過(guò)渡居住的最佳選擇。 小結(jié)：可以看出，近兩年酒店式公寓之所以能迅速的占領(lǐng)人們的視線，取得良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，這主要是因?yàn)楫a(chǎn)品的吸引力較強(qiáng)，其總價(jià)低、功能全、可投資性強(qiáng)等優(yōu)越條件成為目前高購(gòu)房壓力下的一劑良藥。 （六）酒店式公寓特色建議，包括戶(hù)型配比與戶(hù)型特征、配套設(shè)施、物業(yè)管理檔次與內(nèi)容 戶(hù)型設(shè)計(jì)建議 ? 項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)的關(guān)鍵因素 本項(xiàng)目在戶(hù)型分隔方面，應(yīng)著重突出以下幾個(gè)方面： （ 1）考慮個(gè)性化空間的需求； （ 2）在戶(hù)型設(shè)置上，面積不能大，最好是控制在 30— 60 平方米之間，房間功能區(qū)可相對(duì)簡(jiǎn)潔一 點(diǎn)，對(duì)于廚房、儲(chǔ)藏室等普通住宅必備的功能區(qū)，酒店式公寓可以相應(yīng)弱化，以減少總的銷(xiāo)售面積； （ 3）使用功能的多樣性：?jiǎn)螒?hù)面積分隔和戶(hù)型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，既要考慮到功能的方便性及實(shí)用性，同時(shí)也要考慮到休閑居家者對(duì)度假的隨意性、舒適性、方便性，以及綜合配套、服務(wù)等高品質(zhì)要求。 （ 4）注重功能齊全性：對(duì)于廚房可