商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營定位策略(編輯修改稿)
2025-12-29 07:50 本頁面
【文章內容簡介】 城鎮(zhèn)區(qū)域范圍和關 聯(lián)的城市帶區(qū)域因素的影響。 招法二、筑巢引鳳志在必得 一、成熟商圈 —— 借力打力 策略一、強化商圈的整體效應，積極提升項目競爭力； 策略二、牽手商圈內的市場生態(tài)鏈。生態(tài)要素：商圈內各零售企業(yè)市場、商品、價格、客層以及經(jīng)營理念、市場促銷、廣告模式等系列定位，直至形成商圈繁榮整體概念； 策略三、差異化經(jīng)營形成結構互補（以消費市場為指導）：市場定位差異化、產(chǎn)品定位差異化、消費者定位差異化、經(jīng)營業(yè)態(tài)差異化、經(jīng)營模式差異化、服務差異化等。 二、未成熟商圈 —— 綿里藏針 地段價值的塑造 第一招：借政策、借規(guī)劃炒地段價值； 第二招：強調地段升值潛力； 第三招：與有意于此圈的其他開發(fā)商聯(lián)手，共同宣傳推廣； 第四招：在有住宅小區(qū)進駐的地方開發(fā)商業(yè)物業(yè)，匯小區(qū)人流成大人流； 第五招：與政府聯(lián)手作項目，或與其他開發(fā)商 /商家強強聯(lián)手做項目，減少風險成本； 第六招：根據(jù)區(qū)域的規(guī)劃目標有針對性地定位，不能盲目開發(fā)。 商業(yè)項目廣告操作流程： 市場調查→廣告基點→品牌定位→客戶定位→廣告創(chuàng)作設計→廣告推廣→效果評估→品牌管理 商業(yè)地產(chǎn)廣告常用八大訴求點： 地段、價格、交通便利、付款方式、商家、配套、經(jīng)營模式、情感需求 商業(yè)地產(chǎn)廣告設計思維創(chuàng)新： 主題創(chuàng)新：廣告目標 +信息個性 +消費心理（顯眼、易懂、刺激、統(tǒng)一、獨特，避免同一化、擴散化、共有化）； 構思創(chuàng)新：構思與主題的切合； 形象創(chuàng)新：形象決定成敗。 “綿里藏針”廣告模式： 模式一：營造品牌優(yōu)勢 開發(fā)商本身的品牌營銷 開發(fā)商開發(fā)項目的品牌營銷 塑造全新的品牌營銷 模式二： 1+1＞ 2推廣模式 核心概念：“化敵為友”，互存共榮，聯(lián)合宣傳，雙方共贏。 模式三：牽手政府 核心概念：政策支持和引導，樹立投資者信心。 商業(yè)地產(chǎn)項目銷售策略全案 別出心裁的構思＋迎合客戶心理 策略一、商業(yè)物業(yè)的暢銷“方程式” 步驟１、市場調研：制定市場營銷策略的前提和基礎； 步驟２、供需分析：對特定地產(chǎn)市場狀態(tài)研究； 步驟３、地段分析：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)關鍵； 步驟４、項目定位：市場定位、功能定位、業(yè)態(tài)定位、檔次定位； 步驟５、項目規(guī)劃設計：符合商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營內容、檔次定位； 步驟６、確定銷售方案：結合廣告、價格等，善于運用銷售控制策略。 策略二、洞悉投資消費者心理 對策１、直擊心穴：別具特色的廣告，樹立品牌效應； 對策２、創(chuàng)新主題：新穎的經(jīng)營模式，極具潛力的成長空間，物有所值； 對策３、性價誘惑：發(fā) 達國家商鋪是住宅的６－８倍，我國是２－３倍； 策４、返租回報：實實在在的好處，有效解開投資心結； 對策５、利潤追求：投資者最關心的是利潤回報：保值＋增值，錢生錢，利潤高（周期為６－８年，回報率約為１０％）； 策略三、最具攻擊性租售技巧 一、出售實戰(zhàn)技巧： 技巧１、先售住宅后售鋪 技巧２、只售不租 技巧３、以租驗售 技巧４、以租代售 技巧５、先租后售 技巧６、試用租售 技巧７、回購銷售 技巧８、“薄利多銷” 技巧９、免息返本 技巧１０、拍賣銷售 技巧１１、升值銷售 二、出租應對技巧 １、差異化租金策略 —— 品牌 的差異化決定； ２、整體出租 優(yōu)勢：投入成本約等于零，工作量??；風險性小，綜合回報值高；無需投入人力物力資源進行管理；待物業(yè)升值和社區(qū)成熟后能收回經(jīng)營，遠期回報值高。 劣勢：失去經(jīng)營自主權，可能出現(xiàn)人流混雜對物業(yè)形象有損的現(xiàn)象；承擔短期內
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