商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位策略(編輯修改稿)
2024-12-29 07:50 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 城鎮(zhèn)區(qū)域范圍和關(guān) 聯(lián)的城市帶區(qū)域因素的影響。 招法二、筑巢引鳳志在必得 一、成熟商圈 —— 借力打力 策略一、強(qiáng)化商圈的整體效應(yīng)，積極提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力； 策略二、牽手商圈內(nèi)的市場(chǎng)生態(tài)鏈。生態(tài)要素：商圈內(nèi)各零售企業(yè)市場(chǎng)、商品、價(jià)格、客層以及經(jīng)營(yíng)理念、市場(chǎng)促銷、廣告模式等系列定位，直至形成商圈繁榮整體概念； 策略三、差異化經(jīng)營(yíng)形成結(jié)構(gòu)互補(bǔ)（以消費(fèi)市場(chǎng)為指導(dǎo)）：市場(chǎng)定位差異化、產(chǎn)品定位差異化、消費(fèi)者定位差異化、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)差異化、經(jīng)營(yíng)模式差異化、服務(wù)差異化等。 二、未成熟商圈 —— 綿里藏針 地段價(jià)值的塑造 第一招：借政策、借規(guī)劃炒地段價(jià)值； 第二招：強(qiáng)調(diào)地段升值潛力； 第三招：與有意于此圈的其他開(kāi)發(fā)商聯(lián)手，共同宣傳推廣； 第四招：在有住宅小區(qū)進(jìn)駐的地方開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)，匯小區(qū)人流成大人流； 第五招：與政府聯(lián)手作項(xiàng)目，或與其他開(kāi)發(fā)商 /商家強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手做項(xiàng)目，減少風(fēng)險(xiǎn)成本； 第六招：根據(jù)區(qū)域的規(guī)劃目標(biāo)有針對(duì)性地定位，不能盲目開(kāi)發(fā)。 商業(yè)項(xiàng)目廣告操作流程： 市場(chǎng)調(diào)查→廣告基點(diǎn)→品牌定位→客戶定位→廣告創(chuàng)作設(shè)計(jì)→廣告推廣→效果評(píng)估→品牌管理 商業(yè)地產(chǎn)廣告常用八大訴求點(diǎn)： 地段、價(jià)格、交通便利、付款方式、商家、配套、經(jīng)營(yíng)模式、情感需求 商業(yè)地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)思維創(chuàng)新： 主題創(chuàng)新：廣告目標(biāo) +信息個(gè)性 +消費(fèi)心理（顯眼、易懂、刺激、統(tǒng)一、獨(dú)特，避免同一化、擴(kuò)散化、共有化）； 構(gòu)思創(chuàng)新：構(gòu)思與主題的切合； 形象創(chuàng)新：形象決定成敗。 “綿里藏針”廣告模式： 模式一：營(yíng)造品牌優(yōu)勢(shì) 開(kāi)發(fā)商本身的品牌營(yíng)銷 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的品牌營(yíng)銷 塑造全新的品牌營(yíng)銷 模式二： 1+1＞ 2推廣模式 核心概念：“化敵為友”，互存共榮，聯(lián)合宣傳，雙方共贏。 模式三：牽手政府 核心概念：政策支持和引導(dǎo)，樹(shù)立投資者信心。 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售策略全案 別出心裁的構(gòu)思＋迎合客戶心理 策略一、商業(yè)物業(yè)的暢銷“方程式” 步驟１、市場(chǎng)調(diào)研：制定市場(chǎng)營(yíng)銷策略的前提和基礎(chǔ)； 步驟２、供需分析：對(duì)特定地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)研究； 步驟３、地段分析：商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵； 步驟４、項(xiàng)目定位：市場(chǎng)定位、功能定位、業(yè)態(tài)定位、檔次定位； 步驟５、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)：符合商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、檔次定位； 步驟６、確定銷售方案：結(jié)合廣告、價(jià)格等，善于運(yùn)用銷售控制策略。 策略二、洞悉投資消費(fèi)者心理 對(duì)策１、直擊心穴：別具特色的廣告，樹(shù)立品牌效應(yīng)； 對(duì)策２、創(chuàng)新主題：新穎的經(jīng)營(yíng)模式，極具潛力的成長(zhǎng)空間，物有所值； 對(duì)策３、性價(jià)誘惑：發(fā) 達(dá)國(guó)家商鋪是住宅的６－８倍，我國(guó)是２－３倍； 策４、返租回報(bào)：實(shí)實(shí)在在的好處，有效解開(kāi)投資心結(jié)； 對(duì)策５、利潤(rùn)追求：投資者最關(guān)心的是利潤(rùn)回報(bào)：保值＋增值，錢生錢，利潤(rùn)高（周期為６－８年，回報(bào)率約為１０％）； 策略三、最具攻擊性租售技巧 一、出售實(shí)戰(zhàn)技巧： 技巧１、先售住宅后售鋪 技巧２、只售不租 技巧３、以租驗(yàn)售 技巧４、以租代售 技巧５、先租后售 技巧６、試用租售 技巧７、回購(gòu)銷售 技巧８、“薄利多銷” 技巧９、免息返本 技巧１０、拍賣銷售 技巧１１、升值銷售 二、出租應(yīng)對(duì)技巧 １、差異化租金策略 —— 品牌 的差異化決定； ２、整體出租 優(yōu)勢(shì)：投入成本約等于零，工作量小；風(fēng)險(xiǎn)性小，綜合回報(bào)值高；無(wú)需投入人力物力資源進(jìn)行管理；待物業(yè)升值和社區(qū)成熟后能收回經(jīng)營(yíng)，遠(yuǎn)期回報(bào)值高。 劣勢(shì)：失去經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，可能出現(xiàn)人流混雜對(duì)物業(yè)形象有損的現(xiàn)象；承擔(dān)短期內(nèi)
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