【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上輻射型社區(qū)商業(yè)商鋪分類(lèi)個(gè)數(shù)統(tǒng)計(jì)圖例501㎡以上 %31㎡－80㎡%81㎡－200㎡%201㎡－500㎡%30㎡以下 %30㎡以下 31㎡－80㎡ 81㎡－200㎡ 201㎡－500㎡ 501㎡以上 從以上特點(diǎn)看，面積區(qū)間較大的鋪位在面積比例上占有較大的比例，符合輻射型社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)：輻射面較廣的業(yè)態(tài) —— 如餐飲、美容等的比例相對(duì)其他面積區(qū)間的社區(qū)商業(yè)較高，而這些業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)面積都較大，因此，面積區(qū)間較大的鋪位比例相對(duì)應(yīng)的較高。但是，在個(gè)數(shù)比例上，“ 30㎡ 以下”和“ 31㎡ － 80㎡ ” 兩種面積區(qū)間的鋪位還是占有較大的比例，雖然其所占面積比例較低，但由于單體面積偏小，在個(gè)數(shù)上有著較大的優(yōu)勢(shì)。 鋪位面積 來(lái)自外部資料 2023/3/4 61 中間型社區(qū)商業(yè)商鋪分類(lèi)面積統(tǒng)計(jì)圖例501 ㎡以上 49 .6%31㎡－8 0㎡%81㎡－2 00㎡%201 ㎡－500 ㎡%30㎡以下 %30㎡以下 31㎡－8 0㎡ 81㎡－2 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上中間型社區(qū)商業(yè)商鋪分類(lèi)個(gè)數(shù)統(tǒng)計(jì)圖例501 ㎡以上 3. 2%31㎡－8 0㎡%81㎡－2 00㎡%201 ㎡－500 ㎡% 30㎡以下 27. 5%30㎡以下 31㎡－8 0㎡ 81㎡－2 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上 中間型社區(qū)商業(yè)的輻射力相對(duì)于輻射型社區(qū)商業(yè)較弱，經(jīng)營(yíng)面積較大的主力店在規(guī)模上會(huì)相對(duì)的減少，因而該面積區(qū)間中“ 501㎡ 以上”的面積相對(duì)應(yīng)的降低，但個(gè)數(shù)比例卻有所上升，主要由于在缺少經(jīng)營(yíng)面積較大的主力店，為保持商業(yè)的輻射面，相應(yīng)增加次主力店的數(shù)量，形成規(guī)模效應(yīng)。 鋪位面積 來(lái)自外部資料 2023/3/4 62 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)商鋪分類(lèi)面積統(tǒng)計(jì)圖例501 ㎡以上%31㎡－8 0㎡%81㎡－2 00㎡%201 ㎡－500 ㎡%30㎡以下 %30㎡以下 31㎡－8 0㎡ 81㎡－2 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)商鋪分類(lèi)個(gè)數(shù)統(tǒng)計(jì)圖例501 ㎡以上 2. 1%31㎡－8 0㎡%81㎡－2 00㎡%201 ㎡－500 ㎡%30㎡以下 33. 6%30㎡以下 31㎡－8 0㎡ 81㎡－2 00㎡ 201 ㎡－500 ㎡ 501 ㎡以上 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)中面積區(qū)間較大的鋪位面積比例下降較多，主要由于內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的對(duì)外輻射力較弱，一些輻射面廣且經(jīng)營(yíng)面積較大的業(yè)態(tài)比例會(huì)相應(yīng)的較少。 鋪位面積 來(lái)自外部資料 2023/3/4 63 三種類(lèi)型商業(yè)的鋪位個(gè)數(shù)比： 三種類(lèi)型商業(yè)的鋪位面積比： 鋪位面積比 來(lái)自外部資料 2023/3/4 64 經(jīng)統(tǒng)計(jì)， 23個(gè)典型社區(qū)商業(yè)各面積區(qū)間商鋪的各業(yè)態(tài)比例如下表所示： 鋪位面積比 —與業(yè)態(tài)之間關(guān)系 來(lái)自外部資料 2023/3/4 65 社區(qū)商業(yè)的開(kāi)間 /進(jìn)深主要在以下幾個(gè)區(qū)間： 鋪位開(kāi)間 /進(jìn)深比 2023/3/4 66 底商設(shè)計(jì)要點(diǎn) ? 客流量與面積大小正相關(guān) ? 客流量低，價(jià)值低，內(nèi)街鋪盡量不要 ? 面寬進(jìn)深〈 1： 3 ? 面寬一般 49米，進(jìn)深 815米（餐飲盡可能大于 12米），總面積控制在 100平以下； ? 餐飲一般不能做，如果做，需要在平面預(yù)留共用排煙道（結(jié)合塔樓高空排放） ? 預(yù)留上下水 ,DN40/100 ? 室內(nèi)外高差〈 100300毫米 ? 電量至少 100W/平米 ? 廣告位預(yù)留 ? 空調(diào)機(jī)位考慮，頂或立面（〉 ) ? 層高根據(jù)各地看 ,盡可能 ,2層可低點(diǎn) ,管道穿梁?jiǎn)栴} ? 剪力墻優(yōu)化問(wèn)題 ,可考慮部分轉(zhuǎn)換 (如轉(zhuǎn)換層出現(xiàn) ,則與設(shè)備層合用 ),從經(jīng)濟(jì)性考慮 ,不提倡除核心筒落地外其它剪力墻全部轉(zhuǎn)換的做法 ,除非商鋪價(jià)值足夠 ? 消火栓安裝完成 ,但要暗裝 2023/3/4 67 北京某項(xiàng)目商業(yè)整體規(guī)劃 來(lái)自外部資料 2023/3/4 68 目 錄 第一部分 定義與特征分析 第二部分 定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃 第三部分 招商與銷(xiāo)售管理 第四部分 營(yíng)銷(xiāo)與運(yùn)營(yíng)管理 第五部分 案例分享 2023/3/4 69 社區(qū)商業(yè)招商與銷(xiāo)售管理 ?社區(qū)商業(yè)租售定位 ?社區(qū)商業(yè)租售比例 ?社區(qū)商業(yè)租賃管理 ?社區(qū)商業(yè)銷(xiāo)售管理 2023/3/4 70 社區(qū)商業(yè)租售定位 租售定位原則： ? 市場(chǎng)租售態(tài)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目的影響（租售市場(chǎng)壓力的大?。? ? 發(fā)展商的意圖： ? 若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷(xiāo)售； ? 若有條件長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)并希望作為自有的品牌來(lái)打造，則建議以租為主； ? 若希望短期回籠資金，同時(shí)兼顧品牌的打造，則通常建議只售價(jià)值較高的街鋪，而主力店及內(nèi)鋪只租。 ? 項(xiàng)目的租售前景預(yù)判。 2023/3/4 71 社區(qū)商業(yè)租售定位 來(lái)自外部資料 2023/3/4 72 租金定位：通常是運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行定價(jià)，通過(guò)項(xiàng)目周邊主要項(xiàng)目（相近或相類(lèi)似的商業(yè)項(xiàng)目）的市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行綜合比較，主要比較的要素有： a、整體區(qū)位 b、商業(yè)氛圍 c、人流量 d、主力店 e、交通條件 f、發(fā)展商實(shí)力 g、規(guī)模主題 h、升值前景 社區(qū)商業(yè)租售定位 — 租價(jià)定位 2023/3/4 73 主要有兩種方法對(duì)售價(jià)進(jìn)行定位，即市場(chǎng)比較法和收益還原法。市場(chǎng)比較法同租金定位類(lèi)似，綜合比較上述幾種因素進(jìn)行分析，如中海坂田項(xiàng)目（參考項(xiàng)目綜合系數(shù)評(píng)估表） ： 社區(qū)商業(yè)租售定位 — 售價(jià)定位 來(lái)自外部資料 2023/3/4 74 根據(jù)可比項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格，通過(guò)市場(chǎng)比較法，得出項(xiàng)目市場(chǎng)參考價(jià)格，如下表： 根據(jù)市場(chǎng)比較法推導(dǎo)出本項(xiàng)目的 銷(xiāo)售均價(jià) ，約： 13800元 /㎡ 。 社區(qū)商業(yè)租售定位 — 售價(jià)定位 來(lái)自外部資料 2023/3/4 75 售價(jià)定位的另一方法為收益還原法，即通過(guò)租金的調(diào)研來(lái)推算售價(jià)。還以中海坂田項(xiàng)目為例： 主要選取區(qū)位相同或類(lèi)似參考性強(qiáng)的項(xiàng)目：雅園路、四季花城、萬(wàn)科城、惠鑫公寓、四季春城等，進(jìn)行橫向比較。 根據(jù)目前市場(chǎng)租金水平判斷，由于本項(xiàng)目商業(yè)處于成長(zhǎng)期，平均租金約 50— 60元 /㎡ 。 社區(qū)商業(yè)租售定位 — 售價(jià)定位 來(lái)自外部資料 2023/3/4 76 收益還原法根據(jù)商業(yè)租金與投資回報(bào)率來(lái)確定售價(jià)，按照目前深圳市場(chǎng)租金與價(jià)格比的參考標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)前期實(shí)際租金回報(bào)率一般為 6％ ： 均價(jià)＝租金 /投資回報(bào)率； 由于項(xiàng)目周邊商業(yè)尚處于市場(chǎng)培養(yǎng)期，租金價(jià)位較低，投資回報(bào)率相應(yīng)較低 , 均價(jià)： 60元 /㎡247。 6% 12月 =12023元 /㎡ 50元 /㎡247。 6% 12月 =10000元 /㎡ 根據(jù)收益還原法，項(xiàng)目售價(jià)在 10000— 15000元 /㎡ 之間。 即通過(guò)市場(chǎng)比較法與收益還原法得出項(xiàng)目的均價(jià)為： 12023元 / ㎡ 左右。 社區(qū)商業(yè)租售定位 — 售價(jià)定位 來(lái)自外部資料 2023/3/4 77 ?無(wú)固定比例 ?開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略是根本依據(jù) ?底商一般是銷(xiāo)售 ?大中商業(yè)（ 1000平米）原則上先租后售） ?內(nèi)部商鋪原則不售 社區(qū)商業(yè)租售比例 2023/3/4 78 總體思路： 以品牌商家或大商家增強(qiáng)鞏固小商家及投資者信心。 主力店及次主力店的主要代表： 生活超市 中西連鎖快餐 中餐特色酒樓 美容 SPA、休閑足浴品牌商家 品牌 24小時(shí)便利店等 社區(qū)商業(yè)租賃管理 — 租賃策略 2023/3/4 79 社區(qū)商業(yè)租賃管理 — 常用招商優(yōu)惠形式 2023/3/4 80 社區(qū)商業(yè)租金模式 ?純租金 ?保底 +扣點(diǎn)租金 ?“保底 +扣率租金 ”兩者取高 ?純扣率租金 2023/3/4 81 社區(qū)商業(yè)租金模式 2023/3/4 82 租金收取模式及計(jì)算依據(jù) 影響租戶(hù)應(yīng)負(fù)多少租金因素： ? 經(jīng)營(yíng)的商品業(yè)種 ? 店鋪面積大小 ? 店的面寬 ? 店的位置 ? 承租戶(hù)在整體策略重點(diǎn)角色 ? 市場(chǎng)可參考類(lèi)比租金 2023/3/4 83 租金收取模式及計(jì)算依據(jù) ?新開(kāi)業(yè) ?正常期 ?成熟期 ?…… 臺(tái)灣：部分新開(kāi)購(gòu)物中心為減少租戶(hù)進(jìn)駐疑慮，有的采取前三年租金逐步回歸正常租金策略或租金與抽成合并運(yùn)用方式。 2023/3/4 84 社區(qū)購(gòu)物中心費(fèi)用收取類(lèi)型 ? 管理費(fèi)（空調(diào)費(fèi)有的含在內(nèi)）； ? 宣傳推廣費(fèi)（推廣基金，若包含于管理費(fèi)中，則此項(xiàng)費(fèi)用不收?。? ? 收銀系統(tǒng)使用費(fèi)（用于社區(qū)或鄰里購(gòu)物中心 ,有提成形式時(shí)） ? 履約保證金； ? 租金押金； ? 水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、通訊費(fèi)的接駁費(fèi)及押金； ? 施工管理費(fèi)； ? 保險(xiǎn)金； ? 刷卡手續(xù)費(fèi) (用于社區(qū)或鄰里購(gòu)物中心 ,有提成形式時(shí)） ； ? 合同相關(guān)律師費(fèi)、稅費(fèi)； ? 店鋪海報(bào)制作費(fèi) (用于社區(qū)或鄰里購(gòu)物中心 ,有提成形式時(shí)）； ? 設(shè)備使用費(fèi)（大型機(jī)電設(shè)備等）。 2023/3/4 85 某項(xiàng)目租金預(yù)測(cè) 樓層 / F l o o r 單元 / U n i t 套內(nèi)建筑面積 / A re a ( m 2 ) 品類(lèi) / T ra d e M i x保低租金 / re n t a l ( R M B / D a y / s q m )總租金 /Total Rental(RMB/Month)B1 B 1 0 1健身G Y MB 1 0 2餐飲 ( 廚房 )F B ( k i t c h e n )B 1 0 3美容美發(fā)S P A H a i r S a l o nB 1 0 4美容美發(fā)S P A H a i r S a l o nS u b t o t a l 0 D I V / 0 !L1 L101銀行B a n kL102餐館F B r e s t a u r a n tL103餐館F B r e s t a u r a n tL104服務(wù)S e r v i c eL105郵政儲(chǔ)蓄S e r v i c eL106服務(wù)S e r v i c eL107服務(wù)S e r v i c eS u b t o t a l 0 D I V / 0 !L2 L201餐館F B r e s t a u r a n tL202餐館F B r e s t a u r a n tL203服務(wù)S e r v i c eL204茶室F B t e a h o u s eL205服務(wù)S e r v i c eL206服務(wù)S e r v i c eS u b t o t a l 0 D I V / 0 !L3 L301餐館F B r e s t a u r a n tL302餐館F B r e s t a u r a n tL303足療中心F o o t M a s s a g eL304服務(wù)S e r v i c eL305服務(wù)S e r v i c eS u b t o t a l 0 D I V / 0 !T o t a l月租金水平0 D I V / 0 !年租金水平來(lái)自外部資料 2023/3/4 86 某項(xiàng)目前五年運(yùn)營(yíng)收入及費(fèi)用預(yù)期 不包含前期投入費(fèi)用 1,912萬(wàn)元 來(lái)自外部資料 2023/3/4 87 ?生活百貨類(lèi) ?超市類(lèi) ?餐飲類(lèi) ?便利店類(lèi) ?服務(wù)配套及服飾精品類(lèi) ?美容美發(fā)類(lèi) ?生活家居類(lèi) ?休閑娛樂(lè)類(lèi) 社區(qū)商業(yè)租賃管理 — 各類(lèi)型商家物業(yè)條件 2023/3/4 88 各類(lèi)型商家列表示意 來(lái)自外部資料 2023/3/4 89 生活百貨物業(yè)條件 來(lái)自外部資料 2023/3/4 90 大型綜合超市物業(yè)條件 來(lái)自外部資料 2023/3/4 91 標(biāo)準(zhǔn)超市物業(yè)條件 來(lái)自外部資料 2023/3/4 92 便利超市物業(yè)條件 來(lái)自外部資料 2023/3/4 93 大型中式正餐物業(yè)條件 來(lái)自外部資料 2023/3/4 94 中式快餐物業(yè)條件 來(lái)自外部資料 2023/3/4 95 西式快餐物業(yè)條件 來(lái)自外部資料 2023/3/4 96 西餐咖啡物業(yè)條件 來(lái)自外部資料 2023/3/4 97 便利店物業(yè)條件 來(lái)自外部資料 2023/3/4 98 服務(wù)配套物業(yè)條件 來(lái)自外部資料 2023/3/4 99 美容 SPA和美發(fā)兩者對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的技術(shù)指標(biāo)要求不盡相同，同時(shí)