新商業(yè)地產(chǎn)招商培訓(xùn)(編輯修改稿)
2025-02-10 17:06 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 —— 國(guó)際經(jīng)驗(yàn) ? 零售業(yè)市場(chǎng)高度集中化、規(guī)?；? ? 傳統(tǒng)零售形式優(yōu)勢(shì)逐漸減弱，新型零售形式蓬勃發(fā)展 ? 大型、超大型量販店及貨倉(cāng)商店迅猛增加 ? 跨國(guó)企業(yè)的拓展迅速 超大 超全 超值 24 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 國(guó)內(nèi)零售業(yè)態(tài)所處的生命周期位臵 25 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 組別 食品 衣著 居住 醫(yī)保 教育 交通通訊 其他 1000美元及以下 48 8 11 3 6 7 17 1001~4000美元 38 9 10 6 7 9 21 4001~10000美元 27 8 14 7 7 9 28 10001~20000美元 15 7 15 9 7 13 34 20230美元以上 11 5 18 12 8 12 34 天津 03年 3000美元 上海 03年 11 廣州 03年 6 資料來(lái)源：世界銀行 1997年世界發(fā)展報(bào)告，各市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 人均 GDP分組的消費(fèi)結(jié)構(gòu) 26 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平發(fā)展階段 必需 ?起步 ?發(fā)展 ?享受 第一階段 以滿足生活基本需要的 必需型消費(fèi)階段 吃、穿、用為主要消費(fèi)內(nèi)容 第二階段 較好地解決基本生活后的 起步型 消費(fèi)階段 簡(jiǎn)單家用電器為重要消費(fèi)內(nèi)容 第三階段 以體現(xiàn)個(gè)性特點(diǎn)的 發(fā)展型 消費(fèi)階段 講究品牌消費(fèi) 第四階段 以追求生活質(zhì)量的 享受型 消費(fèi)階段 以要求舒適、追求時(shí)尚、講究情 調(diào)為消費(fèi)宗旨 階段 階段描述 基本特征 常州目前人均 GDP已經(jīng)超過(guò) 3000US$，已經(jīng)進(jìn)入講究品牌消費(fèi)的快速發(fā)展階段，城市中將出現(xiàn)一些大型商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所，部分客戶追求休閑享受 300 US$ 1000 US$ 3000 US$ 5000 US$ 國(guó)內(nèi) 中等規(guī)模以上城市 長(zhǎng)三角 珠三角 深圳 上海 北京 GDP 27 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 百貨大樓 大型超市 供銷社 城市生活休閑中心 商業(yè) 模式 國(guó)外模式 發(fā)展特征 國(guó)內(nèi)模式 發(fā)展 特征 第一代商業(yè) 第三代商業(yè) 第二代商業(yè) 街區(qū)商鋪 百貨商場(chǎng) 摩爾 風(fēng)光數(shù)十年后在 20世紀(jì)前期遭遇挑戰(zhàn) ， 傳統(tǒng)商業(yè)的贏利率無(wú)法支撐起再擴(kuò)張 、 發(fā)展的負(fù)擔(dān) 超市興起 ， 倡導(dǎo)自由選購(gòu)的理念 。 最大貢獻(xiàn)是給零售業(yè)業(yè)態(tài)注入工業(yè)制造業(yè)的文化要素 。 以 Shopping Mall為代表 ，追求一站式購(gòu)物 。 環(huán)境污染 、 郊區(qū)化的邊緣生存狀態(tài) 、 交通堵塞 、 舊城衰落等問(wèn)題使其漸漸退出發(fā)展舞臺(tái) 。 城市中心區(qū)域 社區(qū)中心 /臨近市區(qū) 城市中心 /副中心 /交通樞紐 第四代商業(yè) 商業(yè)模式發(fā)展規(guī)律 以 “ 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì) ” 為基礎(chǔ) ， 以生活方式消費(fèi) 、 娛樂(lè)加休閑為主旨 城市生活休閑中心 隨著新世紀(jì)的到來(lái) ， 超市迅速在中國(guó)成為新的時(shí)髦 ， 這和后期所謂的mall實(shí)際上是一致的 ，國(guó)內(nèi)汽車保有量低難以支 撐真 正意義 的郊區(qū)mall 我們國(guó)家最早的商業(yè)模式 ， 供銷社的選址往往都是城市中最好的位臵 如北京王府井的百貨大樓 ， 這一代發(fā)展了很長(zhǎng)時(shí)間 ， 它是在供銷社的基礎(chǔ)上擴(kuò)大的 ，在經(jīng)營(yíng)模式上也發(fā)生了很大的變化 著眼于滿足大眾日益增加的 精神和文化 需求 ，國(guó)內(nèi)目前出現(xiàn)的并不多 ，惠商項(xiàng)目率先將城市休閑生活帶到常州 購(gòu)物中心 城市核心 28 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商圈分析基本概念 邊圈 次圈 主圈 商圈：是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的 輻射范圍 ? 簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是來(lái)店顧客所居住的區(qū)域范圍 ? 主圈： 65%顧客來(lái)自主要商圈。 小型商店的核心商圈在 ，顧客步行來(lái)店在 10分鐘以內(nèi)；大型商場(chǎng)的核心商圈在 5公里以內(nèi)，無(wú)論使用何種交通工具來(lái)店，不超過(guò) 20分鐘 ? 次圈： 25%顧客來(lái)自次要商圈。 小型商店的次要商圈在 ，顧客步行來(lái)店在 20分鐘以內(nèi)；大型商場(chǎng)的次要商圈在 8公里以內(nèi)，無(wú)論使用何種交通工具來(lái)店，平均不超過(guò) 40分鐘 ? 邊圈： 10%顧客來(lái)自邊緣商圈。 一般來(lái)說(shuō)，小型商店的邊緣商圈在 ，顧客步行來(lái)店在 20分鐘以上；大型商場(chǎng)的邊緣商圈在 8公里以外，無(wú)論使用何種交通工具來(lái)店平均在 40分鐘以上 人口數(shù)量及特點(diǎn) 交通狀況 商業(yè)發(fā)展?jié)摿? 人文、公共配套 商業(yè)規(guī)模 影 響 商 圈 大 小 因 素 29 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 發(fā)展 階段 市場(chǎng) 表現(xiàn) 經(jīng)營(yíng)模式 標(biāo)志節(jié)點(diǎn) 起步期 結(jié)構(gòu)調(diào)整期 快速發(fā)展期 穩(wěn)步發(fā)展期 各個(gè)居住區(qū) 、 交通匯聚點(diǎn)出現(xiàn)少量 、 低檔次商業(yè) 商業(yè)快速發(fā)展 ， 經(jīng)營(yíng)檔次 、 結(jié)構(gòu)發(fā)生飛躍 散鋪向集中 、 規(guī)?；虡I(yè)形式演變 規(guī)模化商業(yè) 、 大型購(gòu)物形態(tài)商業(yè)中心浮出市場(chǎng) 城市發(fā)展較為落后 ， 市政配套設(shè)施處在規(guī)劃中 市政配套正在完善 ，集中市場(chǎng) 、 步行街出現(xiàn) 由街鋪 、 步行街向集中商業(yè)發(fā)展 ， 新商業(yè)出現(xiàn) 大型商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)入 ，商業(yè)水平穩(wěn)步上升 自有住宅底商經(jīng)營(yíng)或出租為主 商鋪基本市場(chǎng)化 ， 經(jīng)營(yíng)和銷售同時(shí)存在 商鋪市場(chǎng)化 ， 銷售成為核心贏利手段 銷售不是實(shí)現(xiàn)收益的最終手段 ， 持有出租為主 營(yíng)業(yè)收入 +租金 收入 營(yíng)業(yè)收入 +租金收入 +銷售收入 銷售收入 +租金 收入 銷售收入 +租金收入 百貨等購(gòu)物 市中心區(qū)域 專業(yè)市場(chǎng) 市中心區(qū)域 專業(yè)市場(chǎng) 市中心區(qū)域 專業(yè)市場(chǎng) 城市商圈形成規(guī)律 贏利模式 百貨為主 專業(yè)市場(chǎng) 餐飲 、 休閑 休閑 、 娛樂(lè) 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)
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