新商業(yè)地產(chǎn)招商培訓-閱讀頁
2025-02-02 17:06本頁面
【正文】 ＝ C（潛在客戶） RE（人均零售支出） /RF（商業(yè)面積） RF（某市可支撐商業(yè)面積）＝ C RE / IRS ＝ 40 1600/4000 = 16萬㎡ 例 1： IRS（ 商圈飽和指數(shù) ） ：三 、 四線城市一般標準為10004000元 /㎡ ， 也可參考商業(yè)設施單位年營業(yè)額 ，假設某市的商業(yè)設施營業(yè)額為 20236000元 /㎡ ， 取接近中值的 4000元 /㎡ C（ 潛在客戶 ） ： 40萬人 （ 按照城鎮(zhèn)人口計算 ， 市區(qū)人口占全市人口 115萬的 35%， 115 35%=40萬 ） RE（ 年平均購物額 ） ： 2023元 /年 人 （ 按照平均社會消費品零售總額的 80%計算 ） 例 2： 假設在商圈內有 10萬個家庭，每周在食品中支出 25元人民幣，共有 15個店鋪在商國內，共有144000平方米銷售面積。在不同的高圈中，應選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開店 31 本報告是嚴格保密的。 四、 商業(yè)地產(chǎn)策劃 本報告是嚴格保密的。 商業(yè)物業(yè)分類 – ※ 按市場形式分類：大型商廈、專業(yè)市場、小區(qū)商鋪 – ※ 按物業(yè)用途分類： 購物中心 、小區(qū)配套商鋪、專業(yè)市場、批發(fā)與商貿中心、餐館及美食廣場等五類 – ※ 按建筑特征分類：商業(yè)大廈、 社區(qū)商鋪 、鄰街商鋪、步行街露天商鋪、地下商城等五類 – ※ 按物業(yè)區(qū)位分類：商業(yè)區(qū)物業(yè)、住宅區(qū)物業(yè)、近郊物業(yè) – ※ 按經(jīng)營方式分類：統(tǒng)一經(jīng)營物業(yè)和分散經(jīng)營物業(yè) – ※ 按經(jīng)營類別分類：綜合經(jīng)營項目和單一經(jīng)營項目 – ※ 按銷售方式分類：銷售物業(yè)、租售物業(yè)、出租物業(yè) – ※ 按物業(yè)戶權分類：產(chǎn)權物業(yè)、非產(chǎn)權物業(yè) 35 本報告是嚴格保密的。 購物中心 37 本報告是嚴格保密的。 購物中心 39 本報告是嚴格保密的。 上海梅隴鎮(zhèn)廣場 購物中心 41 本報告是嚴格保密的。 42 本報告是嚴格保密的。 合適鋪位開間 /進深之比 類別 區(qū)間 開間 3m以下 3m－ 6m 6m－ 9m 9m－ 18m 18m以上 —— 進深 3m以下 3m－ 6m 6m－ 9m 9m－ 15m 15m－ 18m 18m以上 開間區(qū)間 比例 3m以下 % 3m－ 6m % 6m－ 9m % 9m－ 18m % 18m以上 % 合計 % 進深區(qū)間 比例 3m以下 % 3m－ 6m % 6m－ 9m % 9m－ 15m % 15m－ 18m % 18m以上 % 合計 % 社區(qū)商業(yè)的開間 /進深主要在以下幾個區(qū)間： 44 本報告是嚴格保密的。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，人均商業(yè)面積越高，其商業(yè)的對外經(jīng)營性質越強，呈現(xiàn)出成正比的關系 規(guī)模定位中主要考慮的因素有： ? 區(qū)域的商業(yè)市場容量 ； ? 市場整體租售狀況對項目規(guī)模的影響； ? 項目的商業(yè)屬性（外向型、中間型或內向型）； ? 主力店的帶動效應（一般主力店與其輻射區(qū)域面積比為 1： ）； ? 競爭性項目對項目規(guī)模的影響； ? 市政規(guī)劃對項目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響； ? 項目自身條件對規(guī)模的影響等等 。 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 超市、餐飲、便利店、服務配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類業(yè)態(tài)構成了社區(qū)商業(yè)的基礎業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則： ? 社區(qū)商業(yè)的基本特性： 超市、餐飲和服務配套 是社區(qū)商業(yè)的三大基本業(yè)態(tài) ? 租金收益的最大化，位臵較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài) ? 是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項目實際情況 ? 能否在項目目前條件下開業(yè)經(jīng)營，培育商業(yè)氛圍 ? 符合商鋪建筑設計技術指標。 五、 商業(yè)項目招商 本報告是嚴格保密的。 大型超市 —— 沃爾瑪選址要求 商圈的要求： ? 臨近交通主干道， 10萬以上， 2公里范圍內常住人口可達到 1215萬人 ? 核心商圈內（距項目 ）無經(jīng)營面積超過 5000平方米的同類業(yè)態(tài)為佳 物業(yè)的建筑要求 ? 物業(yè)縱深在 50米以上為佳 ，原則上不能低于 40米， 臨街面不低于 70米 ? 層高不低于 5米，對于期樓的層高要求不低于 6米凈高在 （空調排風口至地板的距離） ? 樓板承重在 800KG/平方米以上，對騎樓的要求在 1000KG/平方米以上 ? 柱距間要求 9米以上，原則上不能低于 8米 ? 兩個以上出入口、廣場、扶梯 停車場的要求 ? 至少提供 300個以上地上或地下的顧客免費停車位， 必須為供應商提供 20個以上的免費貨車停車位 租賃期限 ? 物業(yè)租賃期限一般為 20年或 20年以上，不低于 15年并提供一定的免租期 49 本報告是嚴格保密的。 西式快餐 —— 肯德基店鋪要求 ? 面積 /高度： 首層 350平方米（使用面積），門面 12米；樓板到梁底高度不得低于 3米。排煙管道的截面積為500mm 700mm。餐廳溫度冬天應不低于 15度，夏天不高于 25度，春秋季應在2025度之間。 租賃期限 大賣場、桑拿、娛樂及美食廣場租期分 520年 網(wǎng)吧、汽車旅館租期分 315年 免租 624個月 管理費 按日常管理費的支出預算分攤 經(jīng)營方式 商家自由經(jīng)營牌照 ，發(fā)展商統(tǒng)一發(fā)牌 組織經(jīng)營、物業(yè)管理公司，從事相關日常事項的執(zhí)行與管理， 為商戶提供方便 免租優(yōu)惠條件 商業(yè)項目的招商談判 52 本報告是嚴格保密的。 商業(yè)地產(chǎn)之新在于它能夠帶來的巨大利益，但帶來巨大社會風險 商業(yè)地產(chǎn)的復雜性也帶來社會利益和財富的重新分配 發(fā)展商 關心開發(fā)利潤 投資客 關心年投資收益率 商戶 關心日翻臺次數(shù)、平均日營業(yè)額 消費者 關心樓下有沒有自己喜歡的品牌 政府 關心商業(yè)所帶來的長期稅收及就業(yè) 54 本報告是嚴格保密的。 就商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和招商過程中出現(xiàn)的問題，或者就萬博北岸城和萬博國際廣場今后商業(yè)地產(chǎn)的運作，從各自不同的角度提出自己的建議，字數(shù)在 400字以上。 Thanks！ 57 本報告是嚴格保
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