【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、物業(yè)交付標(biāo)準(zhǔn) 六、實(shí)現(xiàn)一期購(gòu)買商鋪中有 30℅ 的自營(yíng)商戶 七、高峰論壇會(huì)之后意向商戶簽訂進(jìn)駐意向書（不收取費(fèi)用） 招商執(zhí)行 2023. 2023. 2023. 2023. 2023. 2023. 2023. 2023. 2023. 2023. 銷售開盤 時(shí)間 9月 8 號(hào) 目的 實(shí)現(xiàn)商鋪大賣特賣，最大限度提高自購(gòu)自營(yíng)商戶比重；增強(qiáng)知名度，為全面招商做準(zhǔn)備。 參與人群 政府人員、行業(yè)協(xié)會(huì)人員、參加認(rèn)籌投資戶、參加認(rèn)籌自營(yíng)戶、本地五金商戶、外地意向客戶、媒體。 工作內(nèi)容： 一． — 。收集商戶信息，建立商戶名錄。組織第一批商戶前來(lái)項(xiàng)目地考察并和本地商戶交流。 二． — （不收取費(fèi)用），同時(shí)了解商戶購(gòu)買意向，并邀請(qǐng)參加開盤活動(dòng)。 三． — ，篩選龍頭商戶和大商戶。 四． — ，傳達(dá)開盤信息，了解購(gòu)買意向。 五． — ，到訪人數(shù)。 六． ，當(dāng)天盡可能邀請(qǐng)更多商戶前來(lái)參加開盤，烘托銷售現(xiàn)場(chǎng)氣氛。 七． 本階段回訪商戶要足量釋放市場(chǎng)利好信息，充分利用外地品牌商家來(lái)逼定本地商戶。 八． 全程媒體廣告宣傳配合 招商執(zhí)行 第四階段 —— 招商開盤期 本階段目的 : 招商全面啟動(dòng)，大力宣傳品牌商戶招商認(rèn)籌及準(zhǔn)自營(yíng)商戶的情況提升其他商戶的進(jìn)駐信心，以達(dá)到出租出售率最大化。此時(shí)銷售進(jìn)入攻堅(jiān)時(shí)期，全力消化剩余的難點(diǎn)鋪位，再次以外來(lái)商戶前來(lái)考察形成互動(dòng)效果，促進(jìn)投資客的積極性，增加他們對(duì)市場(chǎng)的堅(jiān)定信心。 目 標(biāo)： 一、自購(gòu)自營(yíng)商戶簽訂正式購(gòu)房合同和相關(guān)法律文本，回收房款和租金 二、本地商戶再次走訪，增強(qiáng)政府對(duì)老市場(chǎng)拆遷規(guī)劃的輿論導(dǎo)向，促進(jìn)招商認(rèn)籌量。 三、上下游市場(chǎng)招商，進(jìn)一步增加租鋪氛圍。 四、宣傳品牌主力商戶的簽約情況，爭(zhēng)取帶動(dòng)中、小商戶進(jìn)駐市場(chǎng)。 招商執(zhí)行 2023. 2023. 2023. 2023. 2023. 2023. 2023. 2023. 2023. 2023. 招商開盤 時(shí)間 11月 8 號(hào) 目的 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體出租，促進(jìn)項(xiàng)目銷售，增強(qiáng)宣傳和知名度，塑造市場(chǎng)專業(yè)形象，為二期做預(yù)熱。 參與人群 政府人員、行業(yè)協(xié)會(huì)人員、參加認(rèn)籌商戶、本地五金商戶、意向進(jìn)駐商戶、媒體。 一． 充分宣傳已簽約的自營(yíng)主力商戶。 二． — ，最大限度提高自營(yíng)戶數(shù)量。 三． — ，宣傳自營(yíng)戶比例，增加純租商戶認(rèn)籌數(shù)量。 四． — ，傳達(dá)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)信息，組織外地商戶第二次現(xiàn)場(chǎng)考察項(xiàng)目，了解項(xiàng)目信息、工程進(jìn)度，不斷增加認(rèn)籌數(shù)量；組織已經(jīng)認(rèn)購(gòu)的商戶和外地商戶交流，形成兩地商戶相互擠壓。 五． — 、杭州等地進(jìn)行異地巡回招商；大量派發(fā)單頁(yè)并與商戶面對(duì)面溝通，迅速提升項(xiàng)目知名度，增加招商認(rèn)籌數(shù)量。 六． — ；大量派發(fā)單頁(yè)并與商戶面對(duì)面溝通，迅速提升項(xiàng)目知名度，增加招商認(rèn)籌數(shù)量。 七． 1000元每間的誠(chéng)意金，選鋪成功后轉(zhuǎn)入租金，選鋪不成功在統(tǒng)一開盤后無(wú)息返還。 八． 本地招商的重點(diǎn)是紫金市場(chǎng)和關(guān)林市場(chǎng)，難點(diǎn)是關(guān)林市場(chǎng)。 工作內(nèi)容： 招商執(zhí)行 第五階段 —— 物業(yè)交付、配套招商 本階段目的 : 協(xié)助物業(yè)交接商鋪，盡量提前讓商戶進(jìn)場(chǎng)裝修，實(shí)現(xiàn)元旦試營(yíng)業(yè)。同時(shí)逐步完成商業(yè)配套招商工作，為商戶營(yíng)造安逸的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，再次走訪本地及周邊市區(qū)五金專業(yè)市場(chǎng)，進(jìn)入補(bǔ)充招商期以及積累二期意向商戶。 目 標(biāo)： 一、純租商戶簽訂正式租賃合同和相關(guān)法律文本，回收租金 二、協(xié)助商戶辦理裝修事宜 三、專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)配套招商 四、策劃元旦試營(yíng)業(yè)活動(dòng) 五、積累二期商戶數(shù)量，建立意向名錄 招商執(zhí)行 2023. 2023. 2023. 2023. 2023. 2023. 2023. 2023. 2023. 2023. 試營(yíng)業(yè) 時(shí)間 2023年 5月 18(農(nóng)歷四月初九） 目的 通過舉辦一系列的促銷活動(dòng)增強(qiáng)商戶信心，進(jìn)一步促進(jìn)銷售，促進(jìn)配套招商，預(yù)熱二期。 參與人群 政府人員、行業(yè)協(xié)會(huì)人員、業(yè)主、本市場(chǎng)商戶、媒體朋友、二期意向商戶。 工作內(nèi)容： 一． — 速逼定。 二． — ，主要目標(biāo)客戶群體是專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)配套業(yè)態(tài)。 三． — 、品牌商戶，大量派發(fā)單頁(yè)免費(fèi)宣傳商戶產(chǎn)品。進(jìn)一步提升市場(chǎng)形象，促進(jìn)配套招商的同時(shí)推動(dòng)銷售在二次開盤。 四． — 2023. ，準(zhǔn)備交房材料，法律文本移交物業(yè)管理。 五． — 。 六． — ，消化剩余鋪位。 七． — ，二期燈具，燈飾市場(chǎng)進(jìn)行第一輪走訪，宣傳項(xiàng)目信息，建立商戶名錄，為二期招商奠定基礎(chǔ)。 八． 自營(yíng)戶和純租賃商戶需要繳納每間 3000元的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)保證金，用于對(duì)商戶延期繳納水電費(fèi)，物業(yè)費(fèi)及處理由商戶原因引起的客訴，維護(hù)良好的經(jīng)營(yíng)次序不斷提升市場(chǎng)整體形象。 招商執(zhí)行 ?業(yè)態(tài)規(guī)劃 ?招商策略 ?招商執(zhí)行 ?租賃政策 ?招商管理 ?行業(yè)信息 租賃政策 租 賃 前 期 商 戶 積 累 期 租金反推法 市場(chǎng)租金比較法 租金測(cè)試第一階段 租金測(cè)試第二階段 最終租金價(jià)格 綜合比較后租金判斷 租金初步定位 租賃政策 根據(jù)項(xiàng)目定位報(bào)告中的初步銷售均價(jià)為 6800元 /㎡ ， 按照 6%的投資回報(bào)率計(jì)算，則標(biāo)準(zhǔn)租金為： 6800元 /㎡ (銷售單價(jià) ) 6%（回報(bào)率） 247。 12月 = 34元 /㎡ /月 每套商鋪年租金為： 34元 /㎡ /月 70 ㎡ 12月 = 28560元 /套 /年 方案一：租金反推法 租賃政策 由表得出各市場(chǎng)租金平均水平 關(guān)林五金市場(chǎng)平均租金：（ 30+60） / 2 = 45元 /㎡ /月 紫金市場(chǎng)平均租金：（ 20+30） / 2 = 25元 /㎡ /月 健康路五金市場(chǎng)平均租金：（ 19+25） / 2 = 22元 /㎡ /月 方案二：市場(chǎng)租金對(duì)比法 目前洛陽(yáng)五金市場(chǎng)租金區(qū)間水平： 名稱 關(guān)林五金市場(chǎng) 紫金市場(chǎng) 健康路五金市場(chǎng) 租金區(qū)間 3060 元 /㎡ /月 2030 元 /㎡ /月 1925元 /㎡ /月 主力鋪位面積 60 ㎡ （上下層面積） 40 ㎡ （平均面積） 42㎡ （上下層面積） 主力鋪位租金 18003600元 /套 /月 8001200元 /間 /月 7981050元 /套 /月 租賃政策 整體均價(jià) P： P=∑( C * K * I )； 權(quán)重比值 K：指以本項(xiàng)目總計(jì)作為基準(zhǔn)，與各區(qū)域間的比值； 以上各項(xiàng)目租金為租金平均價(jià)格，按照市場(chǎng)比較法測(cè)算項(xiàng)目租金價(jià)格為 20元 /㎡ /月；年租金 16800元 /套 /年 CPM競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 比較因素 基本值 關(guān)林市場(chǎng) 紫金市場(chǎng) 健康路市場(chǎng) 本市場(chǎng) 權(quán)重 分值 加權(quán)分 分值 加權(quán)分 分值 加權(quán)分 分值 加權(quán)分 市場(chǎng)品牌 9 9 81 8 72 4 36 2 18 市場(chǎng)管理 9 5 45 6 54 4 36 7 63 市場(chǎng)輻射 12 12 144 8 96 6 72 4 48 商業(yè)氛圍 7 7 49 6 42 6 42 2 14 宣傳推廣 10 8 80 7 70 3 30 5 50 地理位置 11 11 121 9 99 9 99 3 33 商業(yè)配套 7 7 49 6 42 5 35 2 14 業(yè)態(tài)規(guī)劃 8 5 40 7 56 4 32 7 56 政府扶持 10 6 60 7 70 5 50 7 70 硬件設(shè)施 9 6 54 7 63 5 45 7 63 市場(chǎng)規(guī)劃 8 6 48 7 56 5 40 7 56 合計(jì) 100 76 771 67 720 56 517 53 485 權(quán)重比值 平均租金 45 25 22 比較均價(jià) 所占權(quán)重 權(quán)重均價(jià) 租賃政策 綜合比較后租金價(jià)格初步價(jià)格判斷 目前洛陽(yáng)老專業(yè)市場(chǎng)多為只租不售，租金價(jià)位普遍偏低，市場(chǎng)租金對(duì)比法得出的租金價(jià)位無(wú)法很好的支撐銷售價(jià)格，考慮結(jié)合項(xiàng)目自身情況，市場(chǎng)租金對(duì)比法與銷售價(jià)格反算租金的占比如下： 租金反推法得出租金為： 28560元 /套 /年 市場(chǎng)租金對(duì)比法得出租金為： 16800元 /套 /年 租金反推法占比： 70％ 市場(chǎng)租金對(duì)比法占比： 30％ 根據(jù)以上條件可以計(jì)算出每套商鋪年租金 28560元 /套 /年 70 ％ + 16800元 /套 /年 30 ％ =25032元 /套 /年 租賃政策 本項(xiàng)目每套商鋪?zhàn)饨疬_(dá)到市場(chǎng)平均租金水平的兩倍，作為新市場(chǎng)面臨周邊人氣淡薄，實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積小，市場(chǎng)負(fù)面案例影響等招商難點(diǎn)，因此需要給予具有吸引力的招商政策才能實(shí)現(xiàn)良好招商率同時(shí)促進(jìn)銷售率，理由如下： 銷售是前提，投資客是主體，投資者會(huì)從招商情況衡量投資價(jià)值，因而招商情況對(duì) 投資者的影響較大，自營(yíng)戶則更是關(guān)心招商率情況； 基本上所有的專業(yè)市場(chǎng)商戶，都認(rèn)可 “放水養(yǎng)魚 ”的概念。專業(yè)市場(chǎng)前期招商收益 不是收取高額租金為目的，而是靠各種手段吸引商戶入駐； 前期租金低，免租期長(zhǎng)，后期租金增長(zhǎng)的空間更大，商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格和銷售價(jià)格的升 值更明顯，從而利于項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)物業(yè)能取得更大收益； 項(xiàng)目租金建議 租賃政策 建議“租一年免兩年” +“送裝修補(bǔ)貼” +“再送搬遷補(bǔ)助”的優(yōu)惠政策，即三年合同期商戶交租金 15000萬(wàn)元/套，與市場(chǎng)租金水平相近，且較有吸引力。 項(xiàng)目租賃政策 —— 方案一 采取?免租 +裝修補(bǔ)貼 +搬遷補(bǔ)助?的組合優(yōu)惠方式，把項(xiàng)目的高額租金拉近與市場(chǎng)租金水平； 多種優(yōu)惠方式更加迎合商戶的心理。 根據(jù)以上分析得出的標(biāo)準(zhǔn)租金 25000元 /套 /年，高于各市場(chǎng)租金水平； 作為新市場(chǎng)，周邊缺乏人氣和商業(yè)氛圍，因而要把商家從人氣旺、商業(yè)氛圍弄、租金低廉、地理位置好的市場(chǎng)引到本項(xiàng)目，需要采取一定的優(yōu)惠措施。 租賃優(yōu)惠政策：純租賃商戶：交一年租金用三年； 自營(yíng)商戶：交半年租金用三年； 其他優(yōu)惠政策：開業(yè)一個(gè)月返還商戶搬遷補(bǔ)助： 5000元 /間 開業(yè)三月后返還商戶裝修補(bǔ)貼： 5000元 /間 招商難點(diǎn) 應(yīng)對(duì)策略 具體方式 租賃政策 租賃政策 項(xiàng)目租賃政策 —— 方案二 招商口號(hào)： “租一年免兩年” +“租金分期交付” +“送裝修補(bǔ)貼” +“再送搬遷補(bǔ)助”推廣噱頭強(qiáng)，吸引力大。 純租戶分 兩次 交付租金，緩解商戶前期投入較大資金壓力； 自營(yíng)戶交半年租金用三年。 同方案一，作為新市場(chǎng)，要將商戶從租金低位置好的老市場(chǎng)引到本項(xiàng)目，存在一定的難