商業(yè)地產(chǎn)招商培訓(xùn)課程(編輯修改稿)
2025-03-16 09:55 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 場。 ?交通空間：包括商場內(nèi)的通道、樓梯、自動(dòng)扶梯及電梯，其位置、數(shù)量、布置及寬度等既能使急需型購物者迅速到達(dá)購物場所，又能使顧客輕松完成瀏覽觀賞的行為。 ?休閑空間：為顧客提供餐飲、休息、娛樂、文化等場所在地，點(diǎn)綴以綠化小品，既滿足了顧客的需求，也促進(jìn)了消費(fèi)。 ?柜臺(tái)：柜臺(tái)是供營業(yè)員展示、計(jì)量、包裝出售商品及顧客參觀挑選商品所用的設(shè)備，柜臺(tái)或全部用于展示商品，或上部展示商品，下部用于貯藏。 ?貨架：貨架是營業(yè)員工作現(xiàn)場中分類分區(qū)地陳列商品并少量儲(chǔ)存商品的設(shè)施。 ?租賃商鋪：產(chǎn)權(quán)人將一定時(shí)間內(nèi)的商鋪使用權(quán)與承租人交易，取得或分時(shí)段取得現(xiàn)金收益；對(duì)承租人而言，承租人用現(xiàn)金或分時(shí)段的租金付出取得一定時(shí)間內(nèi)的商鋪使用權(quán)利。 ?轉(zhuǎn)租商鋪：商鋪?zhàn)罱K使用人并非與商鋪權(quán)利人直接建立租賃關(guān)系，而是通過轉(zhuǎn)租人取得使用商鋪的權(quán)利，商鋪?zhàn)罱K使用人與轉(zhuǎn)租人發(fā)生權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。 ?運(yùn)營管理：指根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作需要，合理配備經(jīng)營、管理、營銷、物業(yè)等各方面專家人員組成專門負(fù)責(zé)項(xiàng)目，進(jìn)駐項(xiàng)目現(xiàn)場，負(fù)責(zé)項(xiàng)目各周期的具體工作的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。 ?商業(yè)街商鋪：商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。 ?市場類商鋪：在這里特指在各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇中的店鋪位。 ?社區(qū)商鋪：指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民。 ?住宅底層商鋪：指位于住宅建筑底層（可能包括地下 2層及地上 2層，或其中部分樓層）的商用鋪位。 ?一次消防：即指開發(fā)商第一次報(bào)驗(yàn)的消防系統(tǒng)（消防分區(qū)、消防卷門、消防噴淋、煙感、消防栓）。 ?二次消防：即指商家裝修時(shí)要驗(yàn)的消防，要求一次消防驗(yàn)收合格后方可驗(yàn)收二次消防。 商業(yè)地產(chǎn)的分類 商業(yè)地產(chǎn)的分類 ? 健身服務(wù)及休閑功能商業(yè)地產(chǎn) （健身中心、美容院、 SPA） ? 專業(yè)商業(yè)地產(chǎn) （專業(yè)批發(fā)市場、商貿(mào)城，如義烏小商品批發(fā)市場） ? 居住以及辦公用商業(yè)地產(chǎn) （寫字樓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、老年公寓） ? 餐飲功能房地產(chǎn) （大型酒樓、中西餐飲、快餐小吃、冷飲店） ? 娛樂功能商業(yè)地產(chǎn) （電影城、娛樂城、 KTV） ? 零售功能商業(yè)地產(chǎn) （ 百貨商場、商業(yè)街、超市、家居建材，以及將上述多種功能于一身的大型購物中心和 SHOPPING MALL） 按照行業(yè)類別分類 ? 超區(qū)域型 —— 輻射范圍達(dá) 10公里以上，超出本地“片區(qū)”或“區(qū)域”；總建筑面積 1015萬平方米，主力店如大型百貨公司、大型超市或批發(fā)店 13家，多個(gè)次主力店，商圈人口＞ 50萬 ? 超級(jí)型 —— 這就是傳說中的超級(jí)購物中心或者 super Mall了。建筑面積通常在 2050萬平方米，至少 35家大型主力店，如百貨、超市、家居等，商圈人口輻射幾百萬甚至千萬人不等，輻射范圍通常包括本城市全部以及周邊城市 ? 區(qū)域型 —— 輻射范圍為 36公里，在交通便捷、商業(yè)中心較遠(yuǎn)的區(qū)域，輻射范圍可達(dá) 8公里，總建筑面積 510萬平方米，商圈人口在 1025萬人，主力店為大型超市或百貨店，至少包括 45個(gè)次主力店 ? 社區(qū)型 —— 輻射范圍 ≤3公里，總建筑面積 ≤5萬平方米，商圈人口 510萬人，主力店為標(biāo)超或大型超市，根據(jù)情況也可能包含影院、電器賣場、體育用品賣場、兒童主題等多個(gè)次主力店 ? 鄰里型 —— 輻射范圍 ≤1公里，總建筑面積 ≤2萬平方米，商圈內(nèi)人口 ≤5萬，主力店為中型超市或標(biāo)超或餐飲主力店 按照市場輻射范圍分類 ? 目的地型 —— 依賴目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)如旅游、娛樂、休閑等吸引客流，輻射范圍難以具體界定，主力客群大都在項(xiàng)目所屬區(qū)域之外，甚至是外地、呈現(xiàn)“飛地”特征。 注： 以上分類均按照獨(dú)立商業(yè)項(xiàng)目一般區(qū)位來界定。若某商業(yè)項(xiàng)目處于 CBD、傳統(tǒng)集群商圈、地鐵及公交系統(tǒng)主要節(jié)點(diǎn)出入口這些特殊地段，則輻射范圍及輻射人口會(huì)大幅度增加 以上商業(yè)面積指狹義商業(yè)面積，不包括同樣占用商業(yè)指標(biāo)的寫字樓、酒店等 不同城市消費(fèi)力、交通通達(dá)性、人口密度差異很大，不可將以上標(biāo)準(zhǔn)僵化處理 36 商業(yè)地產(chǎn)的三種贏利模式 37 只租不售 只售不租 又租又售，且租且售 SOHO地產(chǎn) 09年以前的萬科 六佰本 大成國際購物中心 萬象城 中糧大悅城 贏利模式：在“租”和“售”之間進(jìn)行選擇 注：“殺豬派”原來是沈陽萬達(dá)廣場事件后業(yè)內(nèi)送給萬達(dá)的“昵稱”，不過萬達(dá)現(xiàn)在偏好養(yǎng)魚了。 38 盈利模式 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 適用類型 盈利模式 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 適用類型 只租不售 分散出租 租金高，物業(yè)升值空間大，開發(fā)商收益可最大化； 容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營 未來容易出售 需充分重視前期定位工作； 需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，對(duì)招商能力、日常經(jīng)營管理能力的要求極高； 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大 傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)大型商業(yè)、有足夠大的停車場及卸貨區(qū)；有豐富的本地商戶資源 整體出租 不需設(shè)立專門的經(jīng)營公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員，交易簡單，結(jié)算方便； 物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款； 升值空間較大； 收益低、在 3~5%之間的回報(bào)率，即使物業(yè)升值，其套現(xiàn)的難度很大，采取這種方式還要加強(qiáng)對(duì)租戶的評(píng)估。 沒有商業(yè)專才、資金實(shí)力雄厚、經(jīng)營相對(duì)保守的開發(fā)商，其物業(yè)面積一般不超過 3萬 m2 只售不租
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