商業(yè)地產(chǎn)招商業(yè)態(tài)定位基礎(chǔ)(編輯修改稿)
2025-03-16 10:14 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 基本模組適應(yīng)未來戰(zhàn)略 靈活變動(dòng)適應(yīng)市場 涉及商鋪總體平面布局 組織動(dòng)線、立體交通、空間共享 涉及店鋪層高、店面面寬以及進(jìn)深 獲取最高的租金承受空間 滯感區(qū)間滿足最低的面積需求 研判面積與平效之間的合理取舍 商鋪開間 易居集團(tuán) 商業(yè)規(guī)劃硬指標(biāo)和建筑設(shè)計(jì) 1 商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)不同于普通住宅地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)的關(guān)鍵在沒有劃一固定的指標(biāo) 2 商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的硬指標(biāo)因應(yīng)不用的相態(tài)和業(yè)態(tài)組合具有不同的參考值 3 指標(biāo)參考值有時(shí)與建筑設(shè)計(jì)硬指標(biāo)相矛盾，怎樣求得兩種指標(biāo)的合理均衡？ 易居集團(tuán) 理性指標(biāo)決定感性設(shè)計(jì) 理性的指標(biāo) 感性的設(shè)計(jì) 取 感性常不計(jì)成本 創(chuàng)意是天馬行空 感性的創(chuàng)意要在理性的指標(biāo)面前合理并和諧地妥協(xié) 建筑風(fēng)格、輪廓、層高、平面布局、電梯數(shù)量、照明、消防以及后勤配套等均有明晰的套用范圍 不同商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目因其定位和商業(yè)模式各具千秋，但理性硬指標(biāo)卻是有章可循萬法歸宗的 ? 組合、布局、動(dòng)線、開間章法 ? 章法均屬于硬指標(biāo)，是理性的 ?理性指標(biāo)循商業(yè)定律總結(jié)歸納 舍 所謂商業(yè)規(guī)劃實(shí)際上就是要學(xué)會(huì)在理性和感性之間進(jìn)行一系列的合乎商業(yè)目標(biāo)的取舍協(xié)調(diào)工作 易居集團(tuán) 不同行業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃特點(diǎn) 不同的行業(yè)和專業(yè)區(qū)分相對(duì)應(yīng)出現(xiàn)不同的業(yè)態(tài)乃至業(yè)態(tài)的組合，差異需要因應(yīng)不同的商業(yè)規(guī)劃來匹配 ? 購物中心主題專業(yè)化趨勢的把握 購物中心類 專業(yè)市場類 主題商場類 步行區(qū)街類 ? 專業(yè)市場零售綜合化趨勢的把握 ? 主題商場購物中心綜合化趨勢的把握 ? 社區(qū)商業(yè)氛圍復(fù)合化趨勢的把握 易居集團(tuán) 多種業(yè)態(tài)混合的規(guī)劃特點(diǎn) 近年新建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都普遍存在著多元化跨行業(yè)的多維發(fā)展態(tài)勢，多種業(yè)態(tài)混合存在的商業(yè)項(xiàng)目比比皆是 ? 行業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián) ?相關(guān)多元關(guān)聯(lián) 關(guān)聯(lián)混合 多元混合 挑戰(zhàn)和機(jī)遇 多業(yè)態(tài)原則 ? 不相關(guān)多元業(yè)態(tài)混合 ? 一方面是細(xì)分 ?一方面是跨界 ?區(qū)分主要業(yè)態(tài) ?厘定輔助業(yè)態(tài) 易居集團(tuán) 不同建筑形態(tài)的規(guī)劃特點(diǎn) 商業(yè)物業(yè)常見的建筑形態(tài)：矩形、正方形、回字形、凹字形、十字形、 L字形、 T字形、線形、平行線形、圓形、扇形、八卦形、簇形、不規(guī)則形等等 ?城市綜合體和購物中心適合且效率最高 類正方形 線性組合形 類圓弧形 不規(guī)則形 ?適用于鄰里中心和社區(qū)商業(yè)以及區(qū)街商業(yè) ? 利用率不高屬盡量避免的建筑形態(tài) ? 將主核心客戶商家合理布于各不規(guī)則區(qū) 易居集團(tuán) 不同地域文化的規(guī)劃特點(diǎn) 不同的地域與文化習(xí)慣需要因應(yīng)不同的規(guī)劃，即便是項(xiàng)目定位極其相似 ? 考慮地域氣候 ?考慮地域傳統(tǒng) 不同地域 不同民俗 不同文化 不同層次 ?民族特性 ?風(fēng)俗習(xí)慣 ? 不用地區(qū)文化 ?東西方文化 ? 不同年齡層 ?不同性別教育 易居集團(tuán) 商業(yè)規(guī)劃的誤區(qū) D B C A 容易和一般的策劃工作混淆 容易被房地產(chǎn)開發(fā)的建筑規(guī)劃取代 商業(yè)布局與建筑平面布局設(shè)計(jì)混淆 定位與經(jīng)營商品品類和經(jīng)營環(huán)境檔次混淆 易居集團(tuán) 運(yùn)營管理 再好的規(guī)劃藍(lán)圖也要付諸現(xiàn)實(shí)的可操作方法 易居集團(tuán) 商業(yè)運(yùn)營 招商的成功就是痛苦運(yùn)營的開始 1 市場無形之手拓展商機(jī)提升價(jià)值 2 無為而治的思維轉(zhuǎn)化為有為而治 3 包括但不限于一系列的感性工作 4 易居集團(tuán) 商業(yè)運(yùn)營的感性工作 以人為本善于變化貼身便捷 人性才能感動(dòng)上帝 簡單才能降低成本 保護(hù)商業(yè)生態(tài)環(huán)境 開業(yè)籌劃 事件營銷 行業(yè)組合規(guī)范 消費(fèi)行為管理 品牌營銷 宣推造勢 物業(yè)管理 社區(qū)公關(guān) 商戶關(guān)系管理 顧客關(guān)系管理 易居集團(tuán) 運(yùn)營管理的開端：開業(yè)籌劃 開業(yè)不是一個(gè)時(shí)間點(diǎn)概念而是時(shí)間段概念 重在時(shí)機(jī)選擇 一套市場 營銷手段 選擇事 件營銷 打基礎(chǔ) 開業(yè)執(zhí) 行策略 開業(yè) 規(guī)劃 易居集團(tuán) 開業(yè)養(yǎng)商是關(guān)鍵 開業(yè) 1年 2年 3年 商業(yè)地產(chǎn)需要養(yǎng)商已成共識(shí)，不同業(yè)態(tài)和行業(yè)以及地段成熟度養(yǎng)商期各有長短 ? 殺雞派和養(yǎng)魚派 ? 養(yǎng)商到底養(yǎng)誰？ ? 養(yǎng)商期主要做什么？ ? 養(yǎng)商期宣推怎么做？怎樣和運(yùn)營配合？ ? 養(yǎng)商開始的一兩年是關(guān)鍵 易居集團(tuán) 客戶關(guān)系狀態(tài)：水乳交融 你要和商戶交朋友 你教商戶做生意 客戶關(guān)系管理 誰貼近市場誰就有發(fā)言權(quán) 商戶不是你的朋友
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