商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)及市場(chǎng)定位(編輯修改稿)
2025-03-09 10:37 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 開(kāi)發(fā)商 小業(yè)主 經(jīng)營(yíng)者 管理者 消費(fèi)者 出售 出租 出租 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生態(tài)鏈 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益基本模型 住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生模型 總銷售收入 （銷售額） 總成本 利潤(rùn) 總收入 總成本 利潤(rùn) 投資者 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和住宅開(kāi)發(fā)的不同 規(guī)劃層面 不同 開(kāi)發(fā)流程 不同 利益關(guān)系 不同 理論基礎(chǔ) 不同 客戶 不同 27 商業(yè)地產(chǎn)的三種贏利模式及五大贏利要點(diǎn) 四 28 只租不售 只售不租 又租又售，且租且售 大部分房產(chǎn)公司 09年以前的萬(wàn)科 億象城 印象城 贏利模式：在“租”和“售”之間進(jìn)行選擇 29 盈利模式 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 適用類型 盈利模式 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 適用類型 只租不售 分散出租 租金高，物業(yè)升值空間大，開(kāi)發(fā)商收益可最大化； 容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營(yíng) 未來(lái)容易出售 需充分重視前期定位工作； 需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)招商能力、日常經(jīng)營(yíng)管理能力的要求極高； 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大 傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)大型商業(yè)、有足夠大的停車場(chǎng)及卸貨區(qū)；有豐富的本地商戶資源 整體出租 不需設(shè)立專門的經(jīng)營(yíng)公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員，交易簡(jiǎn)單，結(jié)算方便； 物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款； 升值空間較大； 收益低、在 3~5%之間的回報(bào)率，即使物業(yè)升值，其套現(xiàn)的難度很大，采取這種方式還要加強(qiáng)對(duì)租戶的評(píng)估。 沒(méi)有商業(yè)專才、資金實(shí)力雄厚、經(jīng)營(yíng)相對(duì)保守的開(kāi)發(fā)商，其物業(yè)面積一般不超過(guò) 3萬(wàn) m2 只售不租 相對(duì)省力且風(fēng)險(xiǎn)較低 資金周轉(zhuǎn)快 失去了更大收益前景的可能性； 商業(yè)經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定 資金實(shí)力不夠、融資渠道有限、急于變現(xiàn)的開(kāi)發(fā)商 又租又售，且租且售 分層或分片出租模式 租金比整體出租高一些； 風(fēng)險(xiǎn)分散、租金相對(duì)有一定保證； 可進(jìn)行抵押貸款，比整體出租更便于帶租約出售； 靈活機(jī)動(dòng)，某一層經(jīng)營(yíng)失敗時(shí)，開(kāi)發(fā)商能重新招租操作較簡(jiǎn)便 需重視前期的商業(yè)定位； 需設(shè)立相應(yīng)的管理部門及配備相關(guān)的商業(yè)專才； 要求開(kāi)發(fā)商建立儲(chǔ)備租戶資源庫(kù)，并具備極強(qiáng)的招商能力 資金實(shí)力雄厚、有豐富招商資源和經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商 層（或片）與散結(jié)合出租模式 大小租戶的結(jié)構(gòu)使項(xiàng)目穩(wěn)定性提高； 主力店的進(jìn)駐有助于帶動(dòng)其它小商鋪的銷售； 有利建立完整的租戶資源庫(kù) 要求具備很雄厚的自有資金； 需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才，對(duì)主力店的招租能力要求極高 3萬(wàn) m2以上商場(chǎng) 三種商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式對(duì)比 30 端正心態(tài) 一榮俱榮 招商前置 主題定位 退出機(jī)制 ? 商業(yè)地發(fā)開(kāi)發(fā)商要具備長(zhǎng)線贏利的心態(tài)： 成功商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅開(kāi)發(fā)的利潤(rùn) ? 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)具備正視風(fēng)險(xiǎn)的心態(tài)： 商業(yè)物業(yè)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)也遠(yuǎn)比住宅開(kāi)發(fā)來(lái)得更大，因此需要有長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)、持續(xù)人力物力投入的打算，不要期望輕松收獲 商業(yè)地產(chǎn)贏利要點(diǎn) 31 商業(yè)地產(chǎn)贏利要點(diǎn) 消費(fèi)需求得到便捷滿足 開(kāi)發(fā)商 投資者 經(jīng)營(yíng)者 消費(fèi)者 管理者 城市形象、政績(jī)、稅收增長(zhǎng)、就業(yè) 租金收入和估值的增長(zhǎng) 挖掘客戶潛力，實(shí)現(xiàn)盈利和現(xiàn)金流穩(wěn)定，保證未來(lái)發(fā)展 客流穩(wěn)定增長(zhǎng)、平衡消費(fèi)者和商家 政府 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的利益共同體 端正心態(tài) 一榮俱榮 招商前置 主題定位 退出機(jī)制 32 商業(yè)地產(chǎn)贏利要點(diǎn) ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)要以最終使用者的要求為準(zhǔn) 需要事先對(duì)商家進(jìn)行調(diào)研、征求意見(jiàn)，對(duì)產(chǎn)品有特殊要求的業(yè)態(tài)盡可能提前簽訂意向書 ? 商業(yè)建筑開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，招商存在競(jìng)爭(zhēng)，要先下手為強(qiáng) ? 商家對(duì)消費(fèi)者的理解比我們深刻，開(kāi)發(fā)商的信心基礎(chǔ)是商家的信心 不當(dāng)家不知柴米油鹽貴。商家成功是整個(gè)商業(yè)物業(yè)成功的基礎(chǔ)。 端正心態(tài) 一榮俱榮 招商前置 主題定位 退出機(jī)制 33 商業(yè)地產(chǎn)贏利要點(diǎn) ? 綜合商業(yè)主題定位的自主性是商業(yè)能力的集中體現(xiàn)，也是未來(lái)商業(yè)物業(yè)研發(fā)能力的基礎(chǔ) ? 包括市場(chǎng)定位、客戶定位、業(yè)態(tài)定位 ? 主題定位會(huì)隨著市場(chǎng)變化而不斷優(yōu)化調(diào)整，這是對(duì)運(yùn)營(yíng)管理能力的考驗(yàn) 端正心態(tài) 一榮俱榮 招商前置 主題定位 退出機(jī)制 34 商業(yè)地產(chǎn)贏利要點(diǎn) ? 選擇合適時(shí)機(jī)退出，是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)鏈條必須解決的最后一個(gè)問(wèn)題 ? 退出機(jī)制是提高項(xiàng)目 IRR水平的關(guān)鍵 ? 可選擇的退出機(jī)制有：發(fā)行 REITs、投行或基金收購(gòu)、分拆后 IPO、股權(quán)交易、資產(chǎn)置換、整售、散售等 端正心態(tài) 一榮俱榮 招商前置 主題定位 退出機(jī)制 35 如何進(jìn)行商業(yè)定位 五 ? 如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位 ? 如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位 ? 如何進(jìn)行商業(yè)客戶定位 ? 如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位 ? 商業(yè)定位的內(nèi)部資源整合 36 ? 如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位 項(xiàng)目立地條件研究 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究 區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究 輻射區(qū)域（商圈）的確定和商圈結(jié)構(gòu)分析 競(jìng)品及消費(fèi)者分流、招商資源競(jìng)爭(zhēng)性研究 市場(chǎng)定位的推導(dǎo)思路 本案市場(chǎng)定位 ＋ ＋ ＋ ＋ ＋ 37 [ 項(xiàng)目立地條件研究 ] ? 項(xiàng)目基本指標(biāo) —— 與北美洲和歐洲相比，中國(guó)商業(yè)用地地塊相對(duì)較小、容積率較高，加上一些限高等因素，商業(yè)設(shè)計(jì)很考驗(yàn)功夫；有些城市對(duì)于用地性質(zhì)分類更細(xì)，要特別注意，如北京，寫字樓和零售商業(yè)的用地是有區(qū)別的。 ? 道路類別研究 —— 依用途分交通樞紐、連接通道、交通干道、商業(yè)干道，如王府井大街商業(yè)干道，朝外大街兼具商業(yè)干道和交通干道雙重功能， 商業(yè)干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道； ? 交通易達(dá)性研究 —— 是否有障礙物（如交通欄隔），消費(fèi)人群本項(xiàng)目的車行和人行來(lái)外部交通動(dòng)線； ? 周邊環(huán)境和目前商業(yè)設(shè)施研究 —— 類似我們的競(jìng)品研究，但也不完全相同。對(duì)于商業(yè)來(lái)說(shuō)， “ 扎堆 ” 往往是個(gè)好事。宜利用可借鑒資源，進(jìn)行業(yè)態(tài)錯(cuò)位或互補(bǔ)性經(jīng)營(yíng)，共享客流； ? 如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位 38 [ 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究 ] ? 總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平等 ? GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況 ? 政策分析（城市發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃、商業(yè)相關(guān)政策） ? 全社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ? 全市商業(yè)增加值 ? 城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入 ? 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 ? 如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位 39 [ 區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查 ] ? 公共設(shè)施狀況 ? 交通體系狀況 ? 道路狀況、通行量 ? 城市性質(zhì)與功能特點(diǎn) ? 各項(xiàng)城市的機(jī)能 ? 城市規(guī)劃 ? 如何進(jìn)行商業(yè)市場(chǎng)定位 40 [ 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究 ] ? 城市商業(yè)發(fā)展目標(biāo) ? 城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 ? 商業(yè)流通領(lǐng)域的主管部門是商務(wù)部（局）系統(tǒng)，娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)的主管部門是文化部（局），需要加強(qiáng)密切的聯(lián)系，以獲得必要的政府資源 ? 相關(guān)部委（發(fā)改委、商務(wù)部）對(duì)于商業(yè)，特別是
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