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正文內(nèi)容

商業(yè)地產(chǎn)-社區(qū)商業(yè)定位與招商-197ppt(編輯修改稿)

2025-04-18 05:00 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 自外部資料 2022/4/14 55 人流動(dòng)線規(guī)劃 來自外部資料 2022/4/14 56 以上 6個(gè)社區(qū)中: ? 西海灣花園和萬科四季花城主力店與社區(qū)主出入口相距較近,兩者形成一個(gè)整體,作為人流焦點(diǎn); ? 萬科金色家園和港灣麗都的主力店與社區(qū)主出入口雖然相距較遠(yuǎn),但由于商業(yè)分布較長,兩者都能吸引人流經(jīng)過大部分商業(yè),仍是以主力店作為人流焦點(diǎn)。 ? 東海坊商業(yè)在臨香軒路和農(nóng)軒路處規(guī)劃品牌餐飲主力店,以此拉動(dòng)整個(gè)商業(yè)的人流,是商業(yè)的人流端點(diǎn)。 ? 波托菲諾以超市主力店、臨天鵝湖的品牌餐飲店和社區(qū)出入口為人流端點(diǎn),三個(gè)端點(diǎn)拉動(dòng)人流經(jīng)過社區(qū)的大部分商業(yè)。 人流動(dòng)線規(guī)劃 2022/4/14 57 從以上 6個(gè)社區(qū)看,焦點(diǎn)型人流動(dòng)線和端點(diǎn)型人流動(dòng)線的主要特性是: 焦點(diǎn)型人流動(dòng)線 端點(diǎn)型人流動(dòng)線 ?人流集散中心具有唯一性; ?能有效的聚集人流,對(duì)人流焦點(diǎn)附近的商鋪價(jià)值提升明顯; ?人流集散中心為兩個(gè)或多個(gè); ?兩端或多端拉動(dòng)人流,增加人流頻率,提升商業(yè)的整體價(jià)值。 人流動(dòng)線規(guī)劃 2022/4/14 58 綜合兩種類型人流動(dòng)線分析,社區(qū)商業(yè)人流動(dòng)線規(guī)劃應(yīng)主要注意以下幾點(diǎn): 規(guī)劃人流動(dòng)線應(yīng)簡單易達(dá),增強(qiáng)商業(yè)的便利性; 人流焦點(diǎn)或人流端點(diǎn)盡量臨主要道路設(shè)置,對(duì)外展示面良好,利于導(dǎo)入外 部人流; 人流焦點(diǎn)應(yīng)設(shè)置于商業(yè)的中心位置,均勻的拉動(dòng)人流;人流端點(diǎn)的設(shè)置應(yīng)考慮能否引導(dǎo)人流經(jīng)過盡可能多的商業(yè); 人流動(dòng)線設(shè)計(jì)以直線為主,在人流視野范圍內(nèi)的商鋪,具有較高租金價(jià)值,同時(shí)適當(dāng)勾勒弧線,體現(xiàn)層次感及節(jié)奏,增加人流動(dòng)線的變化; 人流動(dòng)線規(guī)劃中,可結(jié)合具體情況設(shè)置具有銜接過渡的中庭等設(shè)施,一方面使人流動(dòng)線較靈活,同時(shí)也起到很好的凝聚人氣作用,提升部分商鋪商業(yè)價(jià)值。 人流動(dòng)線規(guī)劃 2022/4/14 59 硬件規(guī)劃設(shè)計(jì)如不合理,會(huì)導(dǎo)致合適的業(yè)態(tài)無法進(jìn)駐,因此,硬件規(guī)劃是社區(qū)商業(yè)能否良好經(jīng)營的重要環(huán)節(jié)。 每種業(yè)態(tài)對(duì)于硬件技術(shù)指標(biāo)的要求都不一致,對(duì)于鋪位面積的需求也各不相同,結(jié)合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求,將鋪位按面積區(qū)間分為 “ 30㎡ 以下、 31㎡ - 80㎡ 、 81㎡ - 200㎡ 、 201㎡ - 500㎡ 、 501㎡以上 ” 五種面積區(qū)間。 鋪位面積 2022/4/14 60 鋪位面積 來自外部資料 2022/4/14 61 從以上特點(diǎn)看,面積區(qū)間較大的鋪位在面積比例上占有較大的比例,符合輻射型社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn):輻射面較廣的業(yè)態(tài) ——如餐飲、美容等的比例相對(duì)其他面積區(qū)間的社區(qū)商業(yè)較高,而這些業(yè)態(tài)的經(jīng)營面積都較大,因此,面積區(qū)間較大的鋪位比例相對(duì)應(yīng)的較高。但是,在個(gè)數(shù)比例上, “ 30㎡ 以下 ” 和 “ 31㎡ - 80㎡ ”兩種面積區(qū)間的鋪位還是占有較大的比例,雖然其所占面積比例較低,但由于單體面積偏小,在個(gè)數(shù)上有著較大的優(yōu)勢。 鋪位面積 來自外部資料 2022/4/14 62 中間型社區(qū)商業(yè)的輻射力相對(duì)于輻射型社區(qū)商業(yè)較弱,經(jīng)營面積較大的主力店在規(guī)模上會(huì)相對(duì)的減少,因而該面積區(qū)間中 “ 501㎡ 以上 ” 的面積相對(duì)應(yīng)的降低,但個(gè)數(shù)比例卻有所上升,主要由于在缺少經(jīng)營面積較大的主力店,為保持商業(yè)的輻射面,相應(yīng)增加次主力店的數(shù)量,形成規(guī)模效應(yīng)。 鋪位面積 來自外部資料 2022/4/14 63 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)中面積區(qū)間較大的鋪位面積比例下降較多,主要由于內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的對(duì)外輻射力較弱,一些輻射面廣且經(jīng)營面積較大的業(yè)態(tài)比例會(huì)相應(yīng)的較少。 鋪位面積 來自外部資料 2022/4/14 64 類型 面積配比 30㎡ 以下 31㎡ - 80㎡ 81㎡ - 200㎡ 201㎡ - 500㎡ 501㎡ 以上 內(nèi)向型 % % % % % 中間型 % % % % % 輻射型 % % % % % 類型 個(gè)數(shù)配比 30㎡ 以下 31㎡ - 80㎡ 81㎡ - 200㎡ 201㎡ - 500㎡ 501㎡ 以上 內(nèi)向型 % % % % % 中間型 % % % % % 輻射型 % % % % % 三種類型商業(yè)的鋪位個(gè)數(shù)比: 三種類型商業(yè)的鋪位面積比: 鋪位面積比 來自外部資料 2022/4/14 65 業(yè)態(tài) 30㎡ 及以下 31㎡ - 80㎡ 81㎡ - 200㎡ 201㎡ - 500㎡ 501㎡ 以上 超市 % % % % % 餐飲 % % % % % 便利店 % % % % % 服務(wù)配套 % % % % % 美容 % % % % % 生活家居 % % % % % 休閑 % % % % % 服飾精品 % % % % % 地產(chǎn)中介 % % % % % 其他 % % % % % 合計(jì) % % % % % 經(jīng)統(tǒng)計(jì), 23個(gè)典型社區(qū)商業(yè)各面積區(qū)間商鋪的各業(yè)態(tài)比例如下表所示: 鋪位面積比 —與業(yè)態(tài)之間關(guān)系 來自外部資料 2022/4/14 66 類別 區(qū)間 開間 3m以下 3m- 6m 6m- 9m 9m- 18m 18m以上 —— 進(jìn)深 3m以下 3m- 6m 6m- 9m 9m- 15m 15m- 18m 18m以上 開間區(qū)間 比例 3m以下 % 3m- 6m % 6m- 9m % 9m- 18m % 18m以上 % 合計(jì) % 進(jìn)深區(qū)間 比例 3m以下 % 3m- 6m % 6m- 9m % 9m- 15m % 15m- 18m % 18m以上 % 合計(jì) % 社區(qū)商業(yè)的開間 /進(jìn)深主要在以下幾個(gè)區(qū)間: 鋪位開間 /進(jìn)深比 2022/4/14 67 底商設(shè)計(jì)要點(diǎn) ? 客流量與面積大小正相關(guān) ? 客流量低,價(jià)值低,內(nèi)街鋪盡量不要 ? 面寬進(jìn)深 〈 1: 3 ? 面寬一般 49米,進(jìn)深 815米(餐飲盡可能大于 12米),總面積控制在 100平以下; ? 餐飲一般不能做,如果做,需要在平面預(yù)留共用排煙道(結(jié)合塔樓高空排放) ? 預(yù)留上下水 ,DN40/100 ? 室內(nèi)外高差 〈 100300毫米 ? 電量至少 100W/平米 ? 廣告位預(yù)留 ? 空調(diào)機(jī)位考慮,頂或立面( 〉 ) ? 層高根據(jù)各地看 ,盡可能 ,2層可低點(diǎn) ,管道穿梁問題 ? 剪力墻優(yōu)化問題 ,可考慮部分轉(zhuǎn)換 (如轉(zhuǎn)換層出現(xiàn) ,則與設(shè)備層合用 ),從經(jīng)濟(jì)性考慮 ,不提倡除核心筒落地外其它剪力墻全部轉(zhuǎn)換的做法 ,除非商鋪價(jià)值足夠 ? 消火栓安裝完成 ,但要暗裝 2022/4/14 68 北京某項(xiàng)目商業(yè)整體規(guī)劃 來自外部資料 2022/4/14 69 目 錄 第一部分 定義與特征分析 第二部分 定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃 第三部分 招商與銷售管理 第四部分 營銷與運(yùn)營管理 第五部分 案例分享 2022/4/14 70 社區(qū)商業(yè)招商與銷售管理 ?社區(qū)商業(yè)租售定位 ?社區(qū)商業(yè)租售比例 ?社區(qū)商業(yè)租賃管理 ?社區(qū)商業(yè)銷售管理 2022/4/14 71 社區(qū)商業(yè)租售定位 租售定位原則: ? 市場租售態(tài)勢對(duì)項(xiàng)目的影響(租售市場壓力的大?。?; ? 發(fā)展商的意圖: ? 若希望短期回籠資金,則建議盡可能的銷售; ? 若有條件長期經(jīng)營并希望作為自有的品牌來打造,則建議以租為主; ? 若希望短期回籠資金,同時(shí)兼顧品牌的打造,則通常建議只售價(jià)值較高的街鋪,而主力店及內(nèi)鋪只租。 ? 項(xiàng)目的租售前景預(yù)判。 2022/4/14 72 社區(qū)商業(yè)租售定位 來自外部資料 2022/4/14 73 租金定位:通常是運(yùn)用市場比較法進(jìn)行定價(jià),通過項(xiàng)目周邊主要項(xiàng)目(相近或相類似的商業(yè)項(xiàng)目)的市場調(diào)研,進(jìn)行綜合比較,主要比較的要素有: a、整體區(qū)位 b、商業(yè)氛圍 c、人流量 d、主力店 e、交通條件 f、發(fā)展商實(shí)力 g、規(guī)模主題 h、升值前景 社區(qū)商業(yè)租售定位 —租價(jià)定位 2022/4/14 74 主要有兩種方法對(duì)售價(jià)進(jìn)行定位,即市場比較法和收益還原法。市場比較法同租金定位類似,綜合比較上述幾種因素進(jìn)行分析,如中海坂田項(xiàng)目(參考項(xiàng)目綜合系數(shù)評(píng)估表) : 比較因素 權(quán)重 % 可類比項(xiàng)目 本項(xiàng)目 春華四季園 左庭右院 萬科城畢加索大道商業(yè) 世紀(jì)華廈 整體區(qū)位 20 18 15 18 19 13 商業(yè)氛圍 20 17 16 17 19 13 人流量 20 18 14 18 19 12 主力店 15 13 8 12 14 8 交通條件 10 8 6 8 9 6 發(fā)展商實(shí)力 5 4 3 4 3 4 規(guī)模主題 5 4 2 4 3 2 升值前景 5 3 2 3 3 2 合計(jì) 100% 85% 66% 84% 89% 60% 社區(qū)商業(yè)租售定位 —售價(jià)定位 來自外部資料 2022/4/14 75 根據(jù)可比項(xiàng)目銷售價(jià)格,通過市場比較法,得出項(xiàng)目市場參考價(jià)格,如下表: 指 標(biāo) 可類比項(xiàng)目 本項(xiàng)目 春華 四季園 左庭 右院 萬科城 畢加索大道商業(yè) 世紀(jì)華廈 合計(jì)權(quán)重值 85% 66% 84% 89% 60% 一層街鋪銷售均價(jià) 19000 17500 15000 20220 —— 權(quán)重值比例 —— 所占權(quán)重 20% 30% 30% 20% —— 一層街鋪權(quán)重均價(jià) 2682 5250 3214 2697 13843 根據(jù)市場比較法推導(dǎo)出本項(xiàng)目的 銷售均價(jià) ,約: 13800元 /㎡ 。 社區(qū)商業(yè)租售定位 —售價(jià)定位 來自外部資料 2022/4/14 76 售價(jià)定位的另一方法為收益還原法,即通過租金的調(diào)研來推算售價(jià)。還以中海坂田項(xiàng)目為例: 主要選取區(qū)位相同或類似參考性強(qiáng)的項(xiàng)目:雅園路、四季花城、萬科城、惠鑫公寓、四季春城等,進(jìn)行橫向比較。 商業(yè)項(xiàng)目 雅園路 四季花城 萬科城畢加 索大道 華美麗苑 惠鑫公寓 四季春城 租金水平 (元 /㎡ ) 45 7580 70 60 6065 5060 根據(jù)目前市場租金水平判斷,由于本項(xiàng)目商業(yè)處于成長期,平均租金約 50—60元 /㎡ 。 社區(qū)商業(yè)租售定位 —售價(jià)定位 來自外部資料 2022/4/14 77 收益還原法根據(jù)商業(yè)租金與投資回報(bào)率來確定售價(jià),按照目前深圳市場租金與價(jià)格比的參考標(biāo)準(zhǔn),商業(yè)前期實(shí)際租金回報(bào)率一般為 6% : 均價(jià)=租金 /投資回報(bào)率; 由于項(xiàng)目周邊商業(yè)尚處于市場培養(yǎng)期,租金價(jià)位較低,投資回報(bào)率相應(yīng)較低 , 均價(jià): 60元 /㎡247。 6% 12月 =12022元 /㎡ 50元 /㎡247。 6% 12月 =10000元 /㎡ 根據(jù)收益還原法,項(xiàng)目售價(jià)在 10000—15000元 /㎡ 之間。 即通過市場比較法與收益還原法得出項(xiàng)目的均價(jià)為: 12022元 / ㎡ 左右。 社區(qū)商業(yè)租售定位 —售價(jià)定位 來自外部資料 2022/4/14 78 ?無固定比例 ?開發(fā)商戰(zhàn)略是根本依據(jù) ?底商一般是銷售 ?大中商業(yè)( 1000平米)原則上先租后售) ?內(nèi)部商鋪原則不售 社區(qū)商業(yè)租售比例 2022/4/14 79 總體思路: 以品牌商家或大商家增強(qiáng)鞏固小商家及投資者信心。 主力店及次主力店的主要代表: 生活超市 中西連鎖快餐 中餐特色酒樓 美容 SPA、休閑足浴品牌商家 品牌 24小時(shí)便利店等 社區(qū)商業(yè)租賃管理 — 租賃策略 2022/4/14 80 優(yōu)惠形式 細(xì)分 內(nèi)容 扣率形式 扣率即從營業(yè)額中提取一部份作為商場的回報(bào) (含稅 ),發(fā)展商跟商戶共同承擔(dān)市場風(fēng)險(xiǎn),共同分享利潤 其它形式 年期 一般行業(yè) 2年固定合約 2年約或 3年固定合約 3年生約,餐飲業(yè)一般 5— 10年固定合約,可商議 免租期 給予一定期限的免租期可作為協(xié)商合作的洽談條件之一。由于項(xiàng)目所在區(qū)域,該區(qū)域目前商業(yè)還未形成規(guī)模,周邊商業(yè)氣氛不濃厚,要將本項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍需要一定的時(shí)間,所以租戶生存角度考慮,有時(shí)需要給予足夠的免租期 管理費(fèi) 按實(shí)際營運(yùn)管理的支出預(yù)算平均分?jǐn)偂4速M(fèi)用已包括中央空調(diào)費(fèi)、清潔、保安、設(shè)備維護(hù)、公共水電、公共保險(xiǎn)、人員工資、辦公費(fèi)用、管理者酬金和宣傳推廣費(fèi)用等。此條款也可作為協(xié)商合作的一些酌情條件 裝修 除公共地方裝修外,可考慮為個(gè)別優(yōu)質(zhì)商家分擔(dān)部份裝修費(fèi)用,藉以吸引其進(jìn)駐商場,為本項(xiàng)目帶來口碑 以客帶客 進(jìn)場的主力旗艦店介紹一定量客戶入駐商場,給予增加一定期限的免租期或一定折扣
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