商業(yè)地產(chǎn)定位業(yè)態(tài)規(guī)劃與招商管理課件(編輯修改稿)
2025-02-24 20:52 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 略功能布局方法功能布局方法商業(yè)布局是商業(yè)規(guī)劃工作的一個具體實物形的體現(xiàn)布局是定位的具體化和表征化布局恰如排兵布陣，最是講究環(huán)境地理，布局側(cè)重大格局的功能配套與核心商業(yè)比例好的布局不但必須適應(yīng)項目定位和市場需求，更富于效率和成本的性價比控制處理好項目定位和業(yè)態(tài)組合的點線面之間的關(guān)系，全面均衡總體格局上的空間營造和共享等等功能功能布局布局神經(jīng)脈絡(luò)：交通組織動線動線設(shè)計準則動線設(shè)計準則內(nèi)部與外部動線內(nèi)部與外部動線組織動線策略組織動線策略平面與立體動線平面與立體動線動線必須可以隨時配合定位和布局，沒有絕對的標準和固定的指標交通組織動線是商業(yè)規(guī)劃中非常重要的一個層面，決定項目日后的市場適應(yīng)力交通組織動線分為外部和內(nèi)部的，外部動線決定人流怎樣進來，內(nèi)部動線決定人流怎樣滯留內(nèi)部動線分平面動線和立體動線，平面動線調(diào)節(jié)人流的流量，立體動線調(diào)節(jié)人流流速組織組織動線動線細胞組織：商鋪布點開間開間的依據(jù)開間的依據(jù)開間與總體布局開間與總體布局開間的策略開間的策略開間與租金平效開間與租金平效必須嚴格按照市場需求來設(shè)計是商業(yè)布局的終極體現(xiàn)配合交通組織動線與項目的定價戰(zhàn)略緊密關(guān)聯(lián)基本模組適應(yīng)未來戰(zhàn)略靈活變動適應(yīng)市場涉及商鋪總體平面布局組織動線、立體交通、空間共享涉及店鋪層高、店面面寬以及進深獲取最高的租金承受空間滯感區(qū)間滿足最低的面積需求研判面積與平效之間的合理取舍商鋪商鋪開間開間商業(yè)規(guī)劃硬指標和建筑設(shè)計1商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計不同于普通住計不同于普通住宅地產(chǎn)建筑設(shè)計宅地產(chǎn)建筑設(shè)計的關(guān)鍵在沒有劃的關(guān)鍵在沒有劃一固定的指標一固定的指標2商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的硬指標因應(yīng)不用硬指標因應(yīng)不用的相態(tài)和業(yè)態(tài)組的相態(tài)和業(yè)態(tài)組合具有不同的參合具有不同的參考值考值3指標參考值有時指標參考值有時與建筑設(shè)計硬指與建筑設(shè)計硬指標相矛盾，怎樣標相矛盾，怎樣求得兩種指標的求得兩種指標的合理均衡？合理均衡？理性指標決定感性設(shè)計理性的指 標 感性的 設(shè)計 取 感性常不 計 成本 創(chuàng) 意是天 馬 行空感性的 創(chuàng) 意要在理性的指 標面前合理并和 諧 地妥 協(xié)建筑 風(fēng) 格、 輪 廓、 層 高、平面布局、 電 梯數(shù)量、照明、消防以及后勤配套等均有明晰的套用范 圍不同商 業(yè) 地 產(chǎn)項 目因其定位和商 業(yè) 模式各具千秋，但理性硬指 標 卻是有章可循萬法 歸 宗的167。 組 合、布局、 動線 、開 間 章法167。 章法均屬于硬指 標 ，是理性的167。理性指 標 循商 業(yè) 定律 總結(jié)歸納 舍所 謂 商 業(yè)規(guī) 劃 實際 上就是要學(xué)會在理性和感性之 間進 行一系列的合乎商 業(yè) 目 標 的取舍 協(xié)調(diào) 工作不同行業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃特點不同的行業(yè)和專業(yè)區(qū)分相對應(yīng)出現(xiàn)不同的業(yè)態(tài)乃至業(yè)態(tài)的組合，差異需要因應(yīng)不同的商業(yè)規(guī)劃來匹配? 購 物中心主 題專業(yè) 化 趨勢 的把握購購 物中心物中心 類類 專業(yè)專業(yè) 市市 場類場類 主主 題題 商商 場類場類 步行區(qū)街步行區(qū)街 類類? 專業(yè) 市 場 零售 綜 合化 趨勢的把握? 主 題 商 場購物中心 綜 合化趨勢 的把握? 社區(qū)商 業(yè) 氛 圍復(fù)合化 趨勢 的把握多種業(yè)態(tài)混合的規(guī)劃特點近年新建的商業(yè)地產(chǎn)項目都普遍存在著多元化跨行業(yè)的多維發(fā)展態(tài)勢，多種業(yè)態(tài)混合存在的商業(yè)項目比比皆是? 行 業(yè)產(chǎn)業(yè) 關(guān)聯(lián)?相關(guān)多元關(guān) 聯(lián)關(guān)關(guān) 聯(lián)聯(lián) 混合混合 多元混合多元混合 挑挑 戰(zhàn)戰(zhàn) 和機遇和機遇 多多 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 原原 則則? 不相關(guān)多元 業(yè)態(tài) 混合? 一方面是 細 分?一方面是跨界?區(qū)分主要 業(yè)態(tài)?厘定 輔 助 業(yè)態(tài)不同建筑形態(tài)的規(guī)劃特點商業(yè)物業(yè)常見的建筑形態(tài)：矩形、正方形、回字形、凹字形、十字形、 L字形、 T字形、線形、平行線形、圓形、扇形、八卦形、簇形、不規(guī)則形等等?城市 綜 合體和購 物中心適合且效率最高類類 正方形正方形 線線 性性 組組 合形合形 類圓類圓 弧形弧形 不不 規(guī)則規(guī)則 形形?適用于 鄰 里中心和社區(qū)商 業(yè)以及區(qū)街商 業(yè)? 利用率不高屬盡量避免的建筑形 態(tài)? 將主核心客 戶商家合理布于各不 規(guī)則 區(qū)不同地域文化的規(guī)劃特點不同的地域與文化習(xí)慣需要因應(yīng)不同的規(guī)劃，即便是項目定位極其相似? 考 慮 地域氣候?考 慮 地域 傳統(tǒng)不同地域不同地域 不同民俗不同民俗 不同文化不同文化 不同不同 層層 次次?民族特性?風(fēng) 俗 習(xí)慣? 不用地區(qū)文化?東 西方文化? 不同年 齡層?不同性 別 教育商業(yè)規(guī)劃的誤區(qū)DBCA容易和一般的策劃工作混淆容易被房地產(chǎn)開發(fā)的建筑規(guī)劃取代商業(yè)布局與建筑平面布局設(shè)計混淆定位與經(jīng)營商品品類和經(jīng)營環(huán)境檔次混淆運營管理運營管理再好的規(guī)劃藍圖也要付諸現(xiàn)實的可操作方法再好的規(guī)劃藍圖也要付諸現(xiàn)實的可操作方法商業(yè)運營招商的成功就是痛苦運營的開始招商的成功就是痛苦運營的開始 1市場無形之手拓展商機提升價值市場無形之手拓展商機提升價值2無為而治的思維轉(zhuǎn)化為有為而治無為而治的思維轉(zhuǎn)化為有為而治3包括但不限于一系列的感性工作包括但不限于一系列的感性工作4商業(yè)運營的感性工作以人為本善于變化貼身便捷以人為本善于變化貼身便捷人性才能感動上帝人性才能感動上帝簡單才能降低成本簡單才能降低成本保護商業(yè)生態(tài)環(huán)境保護商業(yè)生態(tài)環(huán)境開業(yè)籌劃開業(yè)籌劃事件營銷事件營銷行業(yè)組合規(guī)范行業(yè)組合規(guī)范消費行為管理消費
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