商業(yè)地產(chǎn)的策劃與定位培訓課件(編輯修改稿)
2025-03-17 15:01 本頁面
【文章內容簡介】 陳仁科一起探尋……切入點 5—— 本項目由于無產(chǎn)權，極有可能只能租不能賣。 這就決定了投資客只限于二手的短期炒作，更多的則集中在經(jīng)營者， 客戶面 必然大大縮減。45與陳仁科一起探尋……切入點 6—— 人防商業(yè)最大的難題是如何將地上的人流、商氣引入地下，這除了項目定位、業(yè)態(tài)組合準確外，在建筑形式、標志識別、入口處理、交通導線、裝修風格等都必須有獨特的 個性 。 但人防最大的局限是在建筑、入口等方面不能做更多的設計和處理。46與陳仁科一起探尋……切入點 7—— 天河城人防商業(yè)由南北兩端組成，現(xiàn)南段已開始招商。 該段定位是否準確、招商是否成功、業(yè)態(tài)是否統(tǒng)一規(guī)劃、后期經(jīng)營是否順利將直接影響到本項目，而這一因素則是我方 不可控制 的。47與陳仁科一起探尋……切入點 8—— 南段雖然與本段一路之隔，但商業(yè) 價值 顯然大于本段。在南段定位準確的前提下，本段是否承接它的定位？ 如果承接，本段 價值 則必然低于南段，如果區(qū)別定位，又如何與其保持協(xié)調、和諧？畢竟整體上這是一個項目。48與陳仁科一起探尋……切入點 9—— 如果南段定位不準確、招商不成功，本段如何擺脫其不良影響 ，另辟捷徑？ 除了與其協(xié)商外，最可能的就是改變其業(yè)態(tài)組合。 但尋找新的業(yè)態(tài)不僅困難，而且北端僅有一萬多平方的規(guī)模，是否能夠支撐也是一大問題。49與陳仁科一起探尋……切入點 10—— 本段最大的難題是負二層的招商和招租，如果其業(yè)態(tài)無法與負一層 承接 ，則必須考慮其他業(yè)態(tài)，而這種業(yè)態(tài)又必須和負一層的消費相 銜接 ，但又不能影響整個項目的檔次和環(huán)境。50與陳仁科一起探尋…… 以上只是對該項目的初步思考，這些將是項目開展下一步工作的方向和范圍。尤其是為項目的市場研究指明了方向。51與陳仁科一起探尋……第四層剖析 :你，想 做什么？ 對市場、地塊、地理位置進行了詳盡的分析后，定位的基本方向就確定了。也許開發(fā)商的選擇會很多 —— 但最適合的選擇卻只有一個！52與陳仁科一起探尋……那么項目真正適合做什么？如何切入到準確的定位？準確的項目定位必須從 終端消費者 的 研究研究 開始 ！我 認為 ——53與陳仁科一起探尋…… 終端消費者的研究是研究什么？那 么54與陳仁科一起探尋……終端消費者研究 其一 是否當?shù)厝嘶榉裎幕瘜哟涡詣e職業(yè)收入水平家庭結構年齡終端消費者人口特征55與陳仁科一起探尋……終端消費者研究 其二終端消費者群體的區(qū)分按年齡區(qū)分按收入水平區(qū)分按地域來源區(qū)分按家庭內地位區(qū)分按職業(yè)區(qū)分56與陳仁科一起探尋……終端消費者研究 其三不同消費群體各自的 ……消費習慣消費偏好消費結構消費實力57與陳仁科一起探尋……終端消費者研究 其三消費習慣消費地點消費頻次消費層次 ……消費偏好休閑消費健康消費 ……生活消費消費結構飲食 服飾 日常用品 ……58與陳仁科一起探尋……終端消費者研究 其四因 為所以 必須一個商業(yè)物業(yè)是不可能滿足所有消費群體需求的！找出各個消費群體的共性和個性！59與陳仁科一起探尋……終端消費者研究 其五通過各個消費群體共性和個性的研究把各個消費群體進行并類和分類主力消費群體次主力消費群體特殊消費群體 主力消費群體 的特性揭示項目的定位方向！60與陳仁科一起探尋……案例四：廣州天河商業(yè)項目 項目位于天河長湴村偏離天河區(qū)主要商圈，可以說是一個還沒發(fā)展起來的區(qū)域。 商業(yè)環(huán)境較差、檔次較低、交通混亂、人口素質參差不齊。 這里機會大于風險。 無需在規(guī)避風險方面投入過多精力，而是集中研究如何把握好機會，爭取最大利潤。 因此我們必須找出影響利潤最大化的關鍵之點。焦點 ——61與陳仁科一起探尋……關鍵之點 一： 如何確立項目在該市場的江湖地位 目前長湴村商業(yè)項目還不是很多，其檔次也不是很高。這為本項目的定位留下了較大的回旋余地。 本項目雖然不是最大，但近 3萬方的規(guī)模也不算小。 那么擺在面前的有兩種選擇： 一是迎合現(xiàn)在市場的表面需求，穩(wěn)中求利。 二是適度超前，做強做高！不是最大的，但是最好的！62與陳仁科一起探尋…… 要確定終端消費者的真正需求，首先必須確認消費群體的特性，即消費群體的 …… 從區(qū)域人口特點看，主要由四大塊組成：原住居民、新型社區(qū)居民、大學生、流動人口。 新型社區(qū)居民比重越來越大，大學生成為第二大居住群體。 我們研究消費者必須首先研究這兩大群體。 在徹底研究透了主要消費群體的真實需求后，就可以確定項目的建筑風格、業(yè)態(tài)定位、商家取向、功能配套、甚至裝修標準。關鍵之點 二：如何確定區(qū)域主要終端 消費群體的真實消費需求63與陳仁科一起探尋…… 本項目面對的終端消費群大致分為四類，而消費層次卻相差很大，消費特性也各有不同。 不同的消費群體是很難在同一消費場所消費的。如果生拉硬扯，必然是失去所有的消費者。 同時滿足三類消費群，組合矛盾將會嚴重影響項目的整體形象、層次，專門只滿足某類群體，但因受區(qū)域環(huán)境和區(qū)域人口的限制，任何單一的類別都無法支撐整個項目營運。 這對矛盾如何解決，必須提升到一個重要高度來認識。關鍵之點 三： 如何處理必然出現(xiàn)的業(yè)態(tài)組合矛盾64與陳仁科一起探尋…… 功能定位是指項目準備做成什么商業(yè)形式，定位基礎來自于兩個方面： 一是對終端消費者的研究和判斷； 二是對區(qū)域市場現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境的研究和分析。 關鍵之點 四： 項目的功能定位決定項目的成敗65與陳仁科一起探尋…… 現(xiàn)在
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