商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)物中心規(guī)劃與招商策略(編輯修改稿)
2025-03-08 00:25 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 規(guī)律是，大型購(gòu)物中心往往以百貨公司為核心店，而社區(qū)型購(gòu)物中心往往以超市為核心店。12個(gè)典型購(gòu)物中心商戶重復(fù)度分析 12個(gè)典型購(gòu)物中心商戶重復(fù)數(shù)量及比例、其中 5個(gè)區(qū)域型購(gòu)物中心商戶重復(fù)數(shù)量及比例、其中 7個(gè)社區(qū)型購(gòu)物中心商戶重復(fù)數(shù)量及比例 12個(gè)典型購(gòu)物中心商戶重復(fù)度分析? 商戶重復(fù)是購(gòu)物中心的一大特色，從 12個(gè)購(gòu)物中重復(fù)出現(xiàn)的商戶數(shù)量及比例圖表中，可以看出重復(fù)出現(xiàn) 25次的商戶數(shù)占了 26%，重復(fù)出現(xiàn) 610次的商戶數(shù)占了 %，重復(fù)出現(xiàn) 1112次的商戶只占 % ，合計(jì) %；? 1次重復(fù)的商戶數(shù)在 %，說(shuō)明購(gòu)物中心在商戶組合上也都有差異化，各有特色。12個(gè)購(gòu)物中心各品類重復(fù)高的商戶列表區(qū)域型購(gòu)物中心各品類重復(fù)高的商戶列表7個(gè)社區(qū)型購(gòu)物中心各品類重復(fù)高的商戶列表12個(gè)典型購(gòu)物中心重復(fù)度高的商戶列表? 12個(gè)典型購(gòu)物中心中，重復(fù)出現(xiàn) 12次、 11次的商戶各 1家，分別為個(gè)人護(hù)理類的 “屈臣氏 ”，玩具 /童裝類的 “Chickeeducd”；重復(fù)出現(xiàn) 10次的商戶共 3家，美食類 1家麥當(dāng)勞，各類服務(wù) 2家；重復(fù)出現(xiàn) 9次的商戶共 10家 ,重復(fù)出現(xiàn) 8次的商戶共 17家，重復(fù)出現(xiàn) 7次的商戶共 9家，重復(fù)出現(xiàn) 6次的商戶共 23家，重復(fù)出現(xiàn) 5次的商戶共 26家? 重復(fù)出現(xiàn) 5次以上的商戶中，服裝 /配飾 /鞋帽類的商戶數(shù)量最多，共 31家，其次是珠寶精品類 14家，美食類 13家，美容美發(fā) /個(gè)人護(hù)理類 10家。 ? 5個(gè)區(qū)域型購(gòu)物中心重復(fù)出現(xiàn) 4次以上的商戶有 35家， 重復(fù)出現(xiàn) 4次以上的商戶最多的是服裝 /配飾 /鞋帽類，其次是珠寶精品類、美食類。? 7個(gè)社區(qū)型購(gòu)物中心中 ,重復(fù)出現(xiàn) 5次以上的商戶有 36家，美食類重復(fù)出現(xiàn)的商戶最多，共 8家，其次是服裝 /配飾 /鞋帽 7家，珠寶精品類 6家。 三、購(gòu)物中心招商的特點(diǎn)與存在問(wèn)題 目標(biāo)商戶主次分明 租金、租期差異大 招商時(shí)間長(zhǎng) 招商難度大 招商技術(shù)要求高購(gòu)物中心招商的特點(diǎn)招商難究竟難在哪里招攬什么樣的商家進(jìn)店如何定租金才恰當(dāng)招商租約中存在的問(wèn)題招商運(yùn)作中存在的問(wèn)題招商難究竟難在哪里？ 商家不愿進(jìn)駐購(gòu)物中心的心態(tài)分類簡(jiǎn)表商家心態(tài)分類 商家典型表述 項(xiàng)目本體原因★ 不具備投資價(jià)值或經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高★ 沒(méi)人會(huì)去那里買(mǎi)東西★ 誰(shuí)干誰(shuí)陪，那里死定了★ 地段通路閉塞，集客力弱★ 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方面無(wú)優(yōu)勢(shì)★ 開(kāi)發(fā)商信譽(yù)形象差，實(shí)力弱★ 綜合競(jìng)爭(zhēng)力遠(yuǎn)差于眥鄰?fù)小?上述因素的綜合或其他商家心態(tài)分類 商家典型表述 項(xiàng)目本體原因★ 項(xiàng)目前景吃不準(zhǔn)猶豫觀望★ 誰(shuí)知道他們描繪的美好藍(lán)圖將來(lái)能不能兌現(xiàn)★ 等一等，看看再說(shuō)★ 找個(gè)內(nèi)部知情人問(wèn)問(wèn)，這個(gè)項(xiàng)目到底咋樣★ 地段優(yōu)勢(shì)不明顯，集客力有限。整體定位模糊不清，感召力不強(qiáng)?！?建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)無(wú)特色。★ 開(kāi)發(fā)商信譽(yù)不高，管理水平不明差。★ 業(yè)態(tài)業(yè)種單調(diào)。信息不對(duì)稱產(chǎn)生不信任心理★ 上述因素的綜合或其他商家心態(tài)分類 商家典型表述 項(xiàng)目本體原因★ 認(rèn)可該項(xiàng)目但不合脾胃★ 那項(xiàng)目很可能會(huì)旺，但我進(jìn)去不好★ 它只對(duì)婦女孩子老人有吸引力★ 品牌太雜，會(huì)影響我們品牌的形象★ 項(xiàng)目或鋪位選址，雙方要求不一★ 整體定位或經(jīng)營(yíng)特色，雙方有?！?業(yè)態(tài)業(yè)種的布局，雙方差距較大★ 客路不清晰★ 營(yíng)銷信息傳達(dá)失重或不到位★ 上述差距的綜合或其他商家心態(tài)分類 商家典型表述 項(xiàng)目本體原因★ 想進(jìn)而難進(jìn) ★ 那項(xiàng)目門(mén)檻高了★ 太貴了，租不起★ 開(kāi)發(fā)商太狠了，想捆死我們★ 那個(gè)條件不答應(yīng)，我就沒(méi)法簽約★ 租金整體價(jià)位過(guò)高，付租方式苛刻★ 租約中責(zé)權(quán)利嚴(yán)重不對(duì)等★ 剩余鋪位的條件比較差，硬件不到位★ 商戶的特殊要求，開(kāi)發(fā)商難以滿足★ 開(kāi)發(fā)商的重點(diǎn)要求，商戶難以做到★ 上述因素的綜合或其他招攬什么樣的商家進(jìn)店 “ 招攬什么樣的商家進(jìn)店 ” ，看似屬于招商工作范疇，它實(shí)際上涉及購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的核心問(wèn)題：整體定位、設(shè)計(jì)思想、經(jīng)營(yíng)理念等。 定租金的難處是投資商方面盡快回籠投資和放水養(yǎng)魚(yú)長(zhǎng)期獲利之間的矛盾是價(jià)格政策與承租商要求之間的矛盾是把擬訂價(jià)位與周?chē)愴?xiàng)目進(jìn)行比較而產(chǎn)生的矛盾如何定租金才恰當(dāng) 整體價(jià)位 租金形式 付租時(shí)間租金策略：招商租約中存在的問(wèn)題 主觀上有意地利用信息不對(duì)稱，在租約某些條文中做文章?；蚧\統(tǒng)，或簡(jiǎn)約，或避而不談，或偷換概念，以圖給承租商多加一些責(zé)任，給自己多留一些權(quán)利。 承租商想更改店牌及商品主打品牌，有沒(méi)有自主權(quán)？有多少？承租商想轉(zhuǎn)租或分租，租約的責(zé)任義務(wù)（包括權(quán)利）由誰(shuí)承擔(dān)？承租商每日必須在何時(shí)開(kāi)業(yè)、關(guān)門(mén)？違約該如何處理？承租商可以在周?chē)_(kāi)設(shè)同類分店嗎？可在多遠(yuǎn)以外開(kāi)店？空?qǐng)龊笕绻碳业陜?nèi)起火，管理員可以強(qiáng)行破鎖進(jìn)店嗎？有那些緊急情況可以這樣做？其損失由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？等等。合同常遺漏要點(diǎn)舉例四、 國(guó)際零售商拓展分析國(guó)際零售商進(jìn)入國(guó)內(nèi)拓展分析國(guó)際零售商發(fā)展的歷程國(guó)際零售商的拓展選址國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)的發(fā)展前景第一階段（ 2023年以前）國(guó)際零售商開(kāi)始進(jìn)入中國(guó)第二階段（ 2023年－ 2023年）國(guó)際零售商以多業(yè)態(tài)組合的方式加快進(jìn)入市場(chǎng)第三階段（ 2023年以后）國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)全面開(kāi)放，國(guó)際零售商迅猛擴(kuò)張國(guó)際零售商發(fā)展的歷程第一階段 主要特點(diǎn)： 政 策：有限制 業(yè) 態(tài)：形式單一 開(kāi)店速度：緩慢 進(jìn)駐區(qū)域：一線城市 （北京 上?！V州 深圳等）（ 2023年以前）國(guó)際零售商開(kāi)始進(jìn)入中國(guó) 商家名稱 進(jìn)入中國(guó)時(shí)間 中國(guó)總部地點(diǎn)沃爾瑪 1996年 深圳家樂(lè)福 1995年 上海百安居 1999年 上海肯德基 1987年 北京麥當(dāng)勞 1990年 上海第一階段（ 2023年以前）國(guó)際零售商開(kāi)始進(jìn)入中國(guó) 第二階段主要特點(diǎn)： 政 策：仍有限制 業(yè) 態(tài)：趨于多樣化 開(kāi)店速度：加快 進(jìn)駐區(qū)域：一、二線城市 （ 2023年－ 2023年）國(guó)際零售商以多業(yè)態(tài)組合的方式加快進(jìn)入市場(chǎng) ● 廣州市洋超市已占廣州零售市場(chǎng) 50%以上● 上海市全市原計(jì)劃 2023年共引進(jìn)外資超市 60家，而到 2023年初就已超額達(dá)到此目標(biāo)?！?據(jù)國(guó)家經(jīng)貿(mào)委對(duì)全國(guó) 27個(gè)主要城市的調(diào)查，面積 8000平方米以上的大型超市，外資比重已達(dá)成 25%以上，遠(yuǎn)高于其他零售業(yè)。第二階段（ 2023年－ 2023年）國(guó)際零售商以多業(yè)態(tài)組合的方式加快進(jìn)入市場(chǎng) 例 :家樂(lè)福在中國(guó)的擴(kuò)張計(jì)劃全面提速● 2023年底前開(kāi)設(shè) 50家超級(jí)折扣店● 2023年以前超大型超市擴(kuò)增至 70家● 2023年初開(kāi)設(shè)首批生鮮超市第二階段（ 2023年－ 2023年）國(guó)際零售商以多業(yè)態(tài)組合的方式加快進(jìn)入市場(chǎng) 沃爾瑪?shù)?2023年前，在 20個(gè)城市設(shè)立 60家店，年銷售 300億。2023年麥德龍也是開(kāi) 8 家店，等于此前在中國(guó)開(kāi)店的總數(shù)。第二階段（ 2023年－ 2023年）國(guó)際零售商以多業(yè)態(tài)組合的方式加快進(jìn)入市場(chǎng) 主要特點(diǎn)： 政 策：無(wú)限制 業(yè) 態(tài)：多業(yè)態(tài)并存 開(kāi)店速度：迅猛 進(jìn)駐區(qū)域：一二三線城市第三階段(2023年后 )國(guó)內(nèi)零售市場(chǎng)全面開(kāi)放 ,國(guó)際零售商迅猛擴(kuò)張商家
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