【文章內(nèi)容簡介】 準方面也應(yīng)該是一流的 。 ? 世界著名步行街具有較高的文化背景內(nèi)涵與藝術(shù)品味 。 ? 地處優(yōu)勢位置 ， 交通發(fā)達 ， 動線合理暢通 。 ? 城市政治經(jīng)濟運行穩(wěn)定 ， 具有較大的自由人口和流動人口數(shù)量 。 ? 集旅游觀光 、 娛樂 、 購物 、 感受地方文化于一體 。 ? 部分經(jīng)營品類有獨特性 ， 特有性 。 ? 時尚前沿的領(lǐng)袖地位 ， 以及聯(lián)帶的美女及明星效應(yīng) 。 ? 長期發(fā)展的戰(zhàn)略經(jīng)營定位 ， 有效的國際化科學(xué)管理 。 ? 1 消費檔次為中高端結(jié)合的方式 （ 具體比例有待調(diào)研測算 ） 現(xiàn)代商業(yè)空間的打造 ? 通過對傳統(tǒng)商業(yè)特征共性，以及對新興商業(yè)項目成功安例的深入分析，我們可以歸納出商業(yè)空間成功的規(guī)律： ? 現(xiàn)代商業(yè)空間是可以通過系統(tǒng)的方法科學(xué)打造的，不必經(jīng)過幾百年的積累，這就可以大大縮短時間和開發(fā)周期。 ? 商業(yè)空間本身的地段位置、以及文化背景對商業(yè)空間十分重要。 ? 城市政治經(jīng)濟以及人口基本情況是商業(yè)空間的運營基礎(chǔ)。 ? 文化是靈魂、特色是生命，兩樣都不可或缺。 ? 行業(yè)影響以及時尚地位將直接影響商業(yè)經(jīng)營。 ? 消費群體面向中高端，確保了足夠的消費主力群體。同時也緊密配合了響應(yīng)的規(guī)模。 ? 商業(yè)空間的投資回報需要一定的周期及時間，一般都有長期戰(zhàn)略定位 商業(yè)空間的銷售 商業(yè)空間的銷售 ? 銷售模式分析： ? 目前全國商業(yè)市場 ， 規(guī)模較大的商業(yè)類型 ， 主要還是以租賃經(jīng)營或合作經(jīng)營的方式運作 。 ? 而具有小產(chǎn)權(quán)分割條件的商城 、 酒店 、 住宅小區(qū)裙房 、 住宅配套商業(yè) 、 辦公配套商業(yè) ， 基本以銷售方式操作 ， 現(xiàn)將幾種常用模式介紹如下： 產(chǎn)權(quán)出售 、 包租 10年 、 投資回報方式：上海生活家 銷售模式： ? 小面積分割出售物業(yè)產(chǎn)權(quán) ， 租 、 售分離 ， 客戶不參與經(jīng)營 ， 由開發(fā)商或經(jīng)營管理公司統(tǒng)一招商管理經(jīng)營； ? 承諾客戶每年 6~8%的投資回報保障 （ 年限一般為 5~10年 ） ? 10年后開發(fā)商有優(yōu)先原價回購權(quán) ， 或另行與業(yè)主委員會協(xié)商投資回報比例； ? 付款方式： 5成首期款 、 5成貸款 ? 客戶取得產(chǎn)權(quán)證后可以自由轉(zhuǎn)讓 （ 開發(fā)商不進行回購的 ） 操作原則： ? 面積分割與總價合理控制； ? 投資回報與支付方式的合理策略，保障投資回報足夠支付銀行按揭款的支付； ? 投資回報的風(fēng)險保障 1 商業(yè)空間的銷售 ? 銷售模式分析： 產(chǎn)權(quán)出售 、 代租方式 ：上海沙田大廈半島休閑廣場 銷售模式： ? 小面積分割出售物業(yè)產(chǎn)權(quán) ， 客戶可以參與經(jīng)營 ， 或委托經(jīng)營管理公司代招商管理經(jīng)營 ， 享受固定實際的租金回報； （ 保證前 2年不低于 6%） ? 客戶取得產(chǎn)權(quán)證后可以自由轉(zhuǎn)讓； ? 付款方式： 5成首期款 、 5成貸款 操作原則： ? 項目定位清晰，功能分配合理； ? 面積分割與總價合理控制； ? 租金價格與支付方式的合理策略，保障租金回報足夠支付銀行按揭款的支付； ? 租金回報的風(fēng)險保障、商業(yè)經(jīng)營定位或項目概念要有前景； 2 商業(yè)空間的銷售 ? 銷售模式分析： 經(jīng)營權(quán)出售：上海美博城 、 襄陽路服裝市場 銷售模式： ? 物業(yè)具有大產(chǎn)權(quán)證 ， 但沒有小產(chǎn)證 ， 出售商鋪的經(jīng)營權(quán) 。 ? 目前市場上一般出售年限為 3~8年 ， 購買者只能自己經(jīng)營； ? 客戶購買后可以自由轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)； ? 付款方式：定金 2萬 、 首期 20%、 15天內(nèi) 30%， 尾款 3個月內(nèi)付清； 操作原則： ? 價格要低于市場周邊價格，產(chǎn)品商業(yè)經(jīng)營概念要十分有吸引力； ? 前期招商要以聯(lián)營的形式或免租、利潤分成的形式引入行業(yè)旗艦店； ? 商鋪價格策略、價格拉升策略、付款策略要講究技巧； ? 風(fēng)險保障體系 3 商業(yè)空間的銷售 ? 銷售模式分析： 代租約銷售 、 投資回報雙重保障： 銷售模式： ? 首先以低租金 （ 前 3年低于正常租金水平 1元 、 第 3年開始達到正常租金水平 ， 迅速完成招商并進入營業(yè)狀態(tài)； 然后帶租約出售產(chǎn)權(quán) ， 保障投資回報每年 8%、 共 5年客戶購買后可以自由轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)； ? 付款方式： 5成 、 5成按揭 操作模擬： 總銷面積 10000/平米、 開發(fā)商要求銷售價格： 11000元 /平米、市場平均租金價格： ~3元 那么：將 5年 8%的回報計入租金，那么最終銷售價格 補貼 1： 365天 *1元 /平米 .天 *（ 1+8%） 5+ 365天 *1元 /平米 .天 *（ 1+8%） 4+ 365天 *1元 / 平米 .天 *（ 1+8%） 3= 每年 10%的空置率： 365天 *3元 /平米 .天 *（ 10%） 5+ 365天 *3元 /平米 .天 *（ 10%） 4+ 365天 *3元 /平米 .天 *（ 10%） 3+365天 *3元 /平米 .天 *（ 10%） 2+ 365天 *3元 /平米 .天 *（ 10%） 1= /平米 實際銷售價格 =11000+ +=13200元 /平米 4 商業(yè)空間的招商 商業(yè)空間的招商 ? 招商方式分析： ? 按照招商的戰(zhàn)略意圖 ， 可以將目前招商可分為三大類： 為銷售目的服務(wù)的招商模式 ， 這種模式比較注重短期利益 ， 因為商鋪的產(chǎn)權(quán)比較分散 ， 所以經(jīng)營管理難度較大 以長期經(jīng)營為目的的經(jīng)營性招商 ， 這種模式要求發(fā)展商具備較強的資金實力 ， 因為需要較長的資金回收周期 ， 但這種模式打造商業(yè)被事實證明是目前商業(yè)地產(chǎn)較為成熟并且最終獲利最大的一種模式 ，例如：新天地 、 城隍廟商業(yè) 、 西安唐人街項目等 產(chǎn)權(quán)進行銷售 ， 但保留經(jīng)營權(quán) ， 購買客戶只享受固定的投資回報 。這種方式便于經(jīng)營商統(tǒng)籌管理 招商操作具體種類 ? 傳統(tǒng)招商模式 —— 租賃模式 由入駐商業(yè)機構(gòu)租賃相應(yīng)面積的商業(yè)空間 ， 交納租金和相應(yīng)的物業(yè)管理費 ， 也可以整體租賃自主招商經(jīng)營 ， 自行管理 。 租金交納方式一般為押三付三 、 押二付一 、 押三付二等多種形式 ， 同時將收一定的管理費 。 ? 保底抽成經(jīng)營 指商業(yè)企業(yè)應(yīng)保證一定量的銷售額或利潤額，當經(jīng)營未達到此保底額時，房地產(chǎn)商按保底銷售額提成或利潤 ；月平方米營業(yè)額超出保底租價的，按營業(yè)額的 5％ ~10%抽取；開發(fā)商（甲方）實施財務(wù)監(jiān)管，按月計算；一次性簽訂 10~15年經(jīng)營合同。 非保底營業(yè)額分成 ? 租賃企業(yè)提出一個最低保底營業(yè)額 ， 雙方財務(wù)監(jiān)管 ， 按營業(yè)額超出部分協(xié)商分成比例 ， 未達到保底數(shù)額的不進行分成 ， 只交納管理費 。 也有純營業(yè)額提成的模式 。 ? 合作經(jīng)營 聯(lián)營 ? 以開發(fā)商現(xiàn)有場地為甲方成本投入 ， 合作方提供貨源 、 場地裝修 、 商場設(shè)備 ， 雙方共同管理 ， 合作經(jīng)營 。 ? 根據(jù)雙方實際成本投入確定股份比例 ， 但原則上在計入合作方成本投入總額后 ， 其股份不得超過 49％ ， 達成合作后 ， 雙方共同管理經(jīng)營 統(tǒng)一運營一般包含四個方面的內(nèi)容 ? 統(tǒng)一招商管理 ? 統(tǒng)一營銷推廣 ? 統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督 ? 統(tǒng)一物業(yè)管理 統(tǒng)一招商管理的概念 ? 按照制定的招商準則，購物中心的商業(yè)管理公司嚴格審核、統(tǒng)一招商，并對所有招來的商戶進行統(tǒng)一管理 ? 統(tǒng)一招商并不難，難的是如何招商以及對商戶如何管理 ? 所以，設(shè)計一個合理的、符合實際的招商管理基本原則，才是“統(tǒng)一招商管理”成功與否的關(guān)鍵 統(tǒng)一招商管理的十項基本原則 ? 現(xiàn)代購物中心管理運營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個統(tǒng)一的經(jīng)營主題和信息平臺之上。 ? 統(tǒng)一運營的管理模式特別適合于中國，歷史經(jīng)驗教訓(xùn)表明，不能統(tǒng)一運營管理的購物中心，會逐漸從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”，直至最終完全喪失商業(yè)核心競爭力。 一、維護購物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例 我比較認同： ? 零售、餐飲、娛樂 52： 18： 30 的這個購物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例 ? 此比例特別適合于超大型綜合性的購物中心 Shopping Mall ? 招商要注意維護和管理好這個經(jīng)營比例（這個比例當然不是絕對的）。譬如廣州天河的正佳廣場和上海的虹橋購物樂園就是大致按照這個比例來招商的 二、維護購物中心的統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌形象 ? 購物中心是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它決不是一個無序的大雜燴，購物中心必須是一個擁有明確經(jīng)營主題和巨大創(chuàng)造力的品牌