【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 準(zhǔn)方面也應(yīng)該是一流的 。 ? 世界著名步行街具有較高的文化背景內(nèi)涵與藝術(shù)品味 。 ? 地處優(yōu)勢(shì)位置 ， 交通發(fā)達(dá) ， 動(dòng)線合理暢通 。 ? 城市政治經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定 ， 具有較大的自由人口和流動(dòng)人口數(shù)量 。 ? 集旅游觀光 、 娛樂(lè) 、 購(gòu)物 、 感受地方文化于一體 。 ? 部分經(jīng)營(yíng)品類有獨(dú)特性 ， 特有性 。 ? 時(shí)尚前沿的領(lǐng)袖地位 ， 以及聯(lián)帶的美女及明星效應(yīng) 。 ? 長(zhǎng)期發(fā)展的戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)定位 ， 有效的國(guó)際化科學(xué)管理 。 ? 1 消費(fèi)檔次為中高端結(jié)合的方式 （ 具體比例有待調(diào)研測(cè)算 ） 現(xiàn)代商業(yè)空間的打造 ? 通過(guò)對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)特征共性，以及對(duì)新興商業(yè)項(xiàng)目成功安例的深入分析，我們可以歸納出商業(yè)空間成功的規(guī)律： ? 現(xiàn)代商業(yè)空間是可以通過(guò)系統(tǒng)的方法科學(xué)打造的，不必經(jīng)過(guò)幾百年的積累，這就可以大大縮短時(shí)間和開(kāi)發(fā)周期。 ? 商業(yè)空間本身的地段位置、以及文化背景對(duì)商業(yè)空間十分重要。 ? 城市政治經(jīng)濟(jì)以及人口基本情況是商業(yè)空間的運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)。 ? 文化是靈魂、特色是生命，兩樣都不可或缺。 ? 行業(yè)影響以及時(shí)尚地位將直接影響商業(yè)經(jīng)營(yíng)。 ? 消費(fèi)群體面向中高端，確保了足夠的消費(fèi)主力群體。同時(shí)也緊密配合了響應(yīng)的規(guī)模。 ? 商業(yè)空間的投資回報(bào)需要一定的周期及時(shí)間，一般都有長(zhǎng)期戰(zhàn)略定位 商業(yè)空間的銷售 商業(yè)空間的銷售 ? 銷售模式分析： ? 目前全國(guó)商業(yè)市場(chǎng) ， 規(guī)模較大的商業(yè)類型 ， 主要還是以租賃經(jīng)營(yíng)或合作經(jīng)營(yíng)的方式運(yùn)作 。 ? 而具有小產(chǎn)權(quán)分割條件的商城 、 酒店 、 住宅小區(qū)裙房 、 住宅配套商業(yè) 、 辦公配套商業(yè) ， 基本以銷售方式操作 ， 現(xiàn)將幾種常用模式介紹如下： 產(chǎn)權(quán)出售 、 包租 10年 、 投資回報(bào)方式：上海生活家 銷售模式： ? 小面積分割出售物業(yè)產(chǎn)權(quán) ， 租 、 售分離 ， 客戶不參與經(jīng)營(yíng) ， 由開(kāi)發(fā)商或經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一招商管理經(jīng)營(yíng)； ? 承諾客戶每年 6~8%的投資回報(bào)保障 （ 年限一般為 5~10年 ） ? 10年后開(kāi)發(fā)商有優(yōu)先原價(jià)回購(gòu)權(quán) ， 或另行與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商投資回報(bào)比例； ? 付款方式： 5成首期款 、 5成貸款 ? 客戶取得產(chǎn)權(quán)證后可以自由轉(zhuǎn)讓 （ 開(kāi)發(fā)商不進(jìn)行回購(gòu)的 ） 操作原則： ? 面積分割與總價(jià)合理控制； ? 投資回報(bào)與支付方式的合理策略，保障投資回報(bào)足夠支付銀行按揭款的支付； ? 投資回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)保障 1 商業(yè)空間的銷售 ? 銷售模式分析： 產(chǎn)權(quán)出售 、 代租方式 ：上海沙田大廈半島休閑廣場(chǎng) 銷售模式： ? 小面積分割出售物業(yè)產(chǎn)權(quán) ， 客戶可以參與經(jīng)營(yíng) ， 或委托經(jīng)營(yíng)管理公司代招商管理經(jīng)營(yíng) ， 享受固定實(shí)際的租金回報(bào)； （ 保證前 2年不低于 6%） ? 客戶取得產(chǎn)權(quán)證后可以自由轉(zhuǎn)讓； ? 付款方式： 5成首期款 、 5成貸款 操作原則： ? 項(xiàng)目定位清晰，功能分配合理； ? 面積分割與總價(jià)合理控制； ? 租金價(jià)格與支付方式的合理策略，保障租金回報(bào)足夠支付銀行按揭款的支付； ? 租金回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)保障、商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位或項(xiàng)目概念要有前景； 2 商業(yè)空間的銷售 ? 銷售模式分析： 經(jīng)營(yíng)權(quán)出售：上海美博城 、 襄陽(yáng)路服裝市場(chǎng) 銷售模式： ? 物業(yè)具有大產(chǎn)權(quán)證 ， 但沒(méi)有小產(chǎn)證 ， 出售商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán) 。 ? 目前市場(chǎng)上一般出售年限為 3~8年 ， 購(gòu)買者只能自己經(jīng)營(yíng)； ? 客戶購(gòu)買后可以自由轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)； ? 付款方式：定金 2萬(wàn) 、 首期 20%、 15天內(nèi) 30%， 尾款 3個(gè)月內(nèi)付清； 操作原則： ? 價(jià)格要低于市場(chǎng)周邊價(jià)格，產(chǎn)品商業(yè)經(jīng)營(yíng)概念要十分有吸引力； ? 前期招商要以聯(lián)營(yíng)的形式或免租、利潤(rùn)分成的形式引入行業(yè)旗艦店； ? 商鋪價(jià)格策略、價(jià)格拉升策略、付款策略要講究技巧； ? 風(fēng)險(xiǎn)保障體系 3 商業(yè)空間的銷售 ? 銷售模式分析： 代租約銷售 、 投資回報(bào)雙重保障： 銷售模式： ? 首先以低租金 （ 前 3年低于正常租金水平 1元 、 第 3年開(kāi)始達(dá)到正常租金水平 ， 迅速完成招商并進(jìn)入營(yíng)業(yè)狀態(tài)； 然后帶租約出售產(chǎn)權(quán) ， 保障投資回報(bào)每年 8%、 共 5年客戶購(gòu)買后可以自由轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)； ? 付款方式： 5成 、 5成按揭 操作模擬： 總銷面積 10000/平米、 開(kāi)發(fā)商要求銷售價(jià)格： 11000元 /平米、市場(chǎng)平均租金價(jià)格： ~3元 那么：將 5年 8%的回報(bào)計(jì)入租金，那么最終銷售價(jià)格 補(bǔ)貼 1： 365天 *1元 /平米 .天 *（ 1+8%） 5+ 365天 *1元 /平米 .天 *（ 1+8%） 4+ 365天 *1元 / 平米 .天 *（ 1+8%） 3= 每年 10%的空置率： 365天 *3元 /平米 .天 *（ 10%） 5+ 365天 *3元 /平米 .天 *（ 10%） 4+ 365天 *3元 /平米 .天 *（ 10%） 3+365天 *3元 /平米 .天 *（ 10%） 2+ 365天 *3元 /平米 .天 *（ 10%） 1= /平米 實(shí)際銷售價(jià)格 =11000+ +=13200元 /平米 4 商業(yè)空間的招商 商業(yè)空間的招商 ? 招商方式分析： ? 按照招商的戰(zhàn)略意圖 ， 可以將目前招商可分為三大類： 為銷售目的服務(wù)的招商模式 ， 這種模式比較注重短期利益 ， 因?yàn)樯啼伒漠a(chǎn)權(quán)比較分散 ， 所以經(jīng)營(yíng)管理難度較大 以長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)為目的的經(jīng)營(yíng)性招商 ， 這種模式要求發(fā)展商具備較強(qiáng)的資金實(shí)力 ， 因?yàn)樾枰^長(zhǎng)的資金回收周期 ， 但這種模式打造商業(yè)被事實(shí)證明是目前商業(yè)地產(chǎn)較為成熟并且最終獲利最大的一種模式 ，例如：新天地 、 城隍廟商業(yè) 、 西安唐人街項(xiàng)目等 產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售 ， 但保留經(jīng)營(yíng)權(quán) ， 購(gòu)買客戶只享受固定的投資回報(bào) 。這種方式便于經(jīng)營(yíng)商統(tǒng)籌管理 招商操作具體種類 ? 傳統(tǒng)招商模式 —— 租賃模式 由入駐商業(yè)機(jī)構(gòu)租賃相應(yīng)面積的商業(yè)空間 ， 交納租金和相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi) ， 也可以整體租賃自主招商經(jīng)營(yíng) ， 自行管理 。 租金交納方式一般為押三付三 、 押二付一 、 押三付二等多種形式 ， 同時(shí)將收一定的管理費(fèi) 。 ? 保底抽成經(jīng)營(yíng) 指商業(yè)企業(yè)應(yīng)保證一定量的銷售額或利潤(rùn)額，當(dāng)經(jīng)營(yíng)未達(dá)到此保底額時(shí)，房地產(chǎn)商按保底銷售額提成或利潤(rùn) ；月平方米營(yíng)業(yè)額超出保底租價(jià)的，按營(yíng)業(yè)額的 5％ ~10%抽取；開(kāi)發(fā)商（甲方）實(shí)施財(cái)務(wù)監(jiān)管，按月計(jì)算；一次性簽訂 10~15年經(jīng)營(yíng)合同。 非保底營(yíng)業(yè)額分成 ? 租賃企業(yè)提出一個(gè)最低保底營(yíng)業(yè)額 ， 雙方財(cái)務(wù)監(jiān)管 ， 按營(yíng)業(yè)額超出部分協(xié)商分成比例 ， 未達(dá)到保底數(shù)額的不進(jìn)行分成 ， 只交納管理費(fèi) 。 也有純營(yíng)業(yè)額提成的模式 。 ? 合作經(jīng)營(yíng) 聯(lián)營(yíng) ? 以開(kāi)發(fā)商現(xiàn)有場(chǎng)地為甲方成本投入 ， 合作方提供貨源 、 場(chǎng)地裝修 、 商場(chǎng)設(shè)備 ， 雙方共同管理 ， 合作經(jīng)營(yíng) 。 ? 根據(jù)雙方實(shí)際成本投入確定股份比例 ， 但原則上在計(jì)入合作方成本投入總額后 ， 其股份不得超過(guò) 49％ ， 達(dá)成合作后 ， 雙方共同管理經(jīng)營(yíng) 統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)一般包含四個(gè)方面的內(nèi)容 ? 統(tǒng)一招商管理 ? 統(tǒng)一營(yíng)銷推廣 ? 統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督 ? 統(tǒng)一物業(yè)管理 統(tǒng)一招商管理的概念 ? 按照制定的招商準(zhǔn)則，購(gòu)物中心的商業(yè)管理公司嚴(yán)格審核、統(tǒng)一招商，并對(duì)所有招來(lái)的商戶進(jìn)行統(tǒng)一管理 ? 統(tǒng)一招商并不難，難的是如何招商以及對(duì)商戶如何管理 ? 所以，設(shè)計(jì)一個(gè)合理的、符合實(shí)際的招商管理基本原則，才是“統(tǒng)一招商管理”成功與否的關(guān)鍵 統(tǒng)一招商管理的十項(xiàng)基本原則 ? 現(xiàn)代購(gòu)物中心管理運(yùn)營(yíng)的精髓就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)之上。 ? 統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的管理模式特別適合于中國(guó)，歷史經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)表明，不能統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的購(gòu)物中心，會(huì)逐漸從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”，直至最終完全喪失商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。 一、維護(hù)購(gòu)物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例 我比較認(rèn)同： ? 零售、餐飲、娛樂(lè) 52： 18： 30 的這個(gè)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例 ? 此比例特別適合于超大型綜合性的購(gòu)物中心 Shopping Mall ? 招商要注意維護(hù)和管理好這個(gè)經(jīng)營(yíng)比例（這個(gè)比例當(dāng)然不是絕對(duì)的）。譬如廣州天河的正佳廣場(chǎng)和上海的虹橋購(gòu)物樂(lè)園就是大致按照這個(gè)比例來(lái)招商的 二、維護(hù)購(gòu)物中心的統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌形象 ? 購(gòu)物中心是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它決不是一個(gè)無(wú)序的大雜燴，購(gòu)物中心必須是一個(gè)擁有明確經(jīng)營(yíng)主題和巨大創(chuàng)造力的品牌