【文章內容簡介】 建筑設計 商業(yè)研究 23 商業(yè)建筑設計 功能布局與流線設計 1）零售功能、服務功能與后勤功能的劃分 2）人流動線設計 3）貨運流線設計 4）業(yè)態(tài)布局與面積劃分 5）垂直交通體體系設計等 例如： ? 零售功能布局既要體現(xiàn)購物的舒適性，還要讓購物變得人性化，帶引人流可以自由地游歷于 商場之中。 ? 商家開店通常都喜歡項目的主要動線位置以及經流人群規(guī)模大的地方。所以，動線規(guī)劃既要 滿足合理性，又要提高商戶的滿意度，以增加商場收益。 投資顧問 建筑設計 商業(yè)研究 24 外部環(huán)境評價 及交通動線規(guī)劃 周邊潛在需求 商業(yè)出入口接駁情況及視線 公共交通站點與項目利弊關系 外部交通流線組織規(guī)劃 私家車泊車導引 出租車泊客點 2 3 4 5 6 7 1 相鄰物業(yè)類型及品質 商業(yè)建筑總平面設計 商業(yè)建筑總平面與外部交通的銜接關系 1）與周邊相鄰建筑物的關系 2）外部交通流線規(guī)劃與設計 3）公交車、出租車、零時泊客位 投資顧問 建筑設計 商業(yè)研究 商業(yè)設計的誤區(qū) —— 非商業(yè)設計在商業(yè)地產設計中占據(jù)了主導地位 概念混淆： 1）商業(yè)設計不是僅僅局限于建筑設計； 2）節(jié)省千分之五的定位 VS 增加 5%的整改 主要表現(xiàn)： n n n n 沒有進行商業(yè)規(guī)劃的情況下開始進行建筑設計； 商業(yè)設計委托給非商業(yè)設計機構或未在商業(yè)設計機構的咨詢審核情況下完成； 商業(yè)項目因設計不符合商業(yè)規(guī)律及需求造成項目招商和價值提升； 商業(yè)地產項目因設計不合理造成設計變更、工程拆改拆建或返工； 商業(yè)設計誤區(qū)后果之一 招商遇阻 n n n 區(qū)劃不合理 業(yè)態(tài)布局不科學 店鋪使用率不高 商業(yè)設計誤區(qū)后果之二 投資加大 n n n 結構改造 平面調整 設備拆改 商業(yè)設計誤區(qū)后果之三 運營成本加大 n n n 能源無用消耗 設備使用率下降 維護費用增加 投資顧問 建筑設計 商業(yè)研究 商業(yè)設計的誤區(qū) —— 常見的設計誤區(qū) 誤區(qū)一： 外觀設計綜合癥 表現(xiàn) 1：只注重形態(tài)設計，忽視業(yè)態(tài)空間的組合與配置 表現(xiàn) 2：過度追求商業(yè)利益而破壞城市形象 表現(xiàn) 3：拋棄文化的商業(yè)開發(fā) 表現(xiàn) 4：尺度過于夸張 誤區(qū)二： 平面布置綜合癥 表現(xiàn) 1：商鋪和公共空間比例不佳，不能帶來經濟效益 表現(xiàn) 2：忽視商業(yè)樓層租金的層級遞減效應 表現(xiàn) 3：自動扶梯設置不能引導人流 表現(xiàn) 4：商鋪分割過于平均，不利于使用 誤區(qū)三： 道路規(guī)劃綜合癥 表現(xiàn) 1：希望通過增加出入口的數(shù)量來帶動人流 表現(xiàn) 2：方向混亂，曲折復雜 表現(xiàn) 3：沒有充分預留停車 表現(xiàn) 4：未能最大程度的與城市交通相聯(lián)系 誤區(qū)四： 忽視前期商業(yè)定位與規(guī)劃 表現(xiàn) 1：盲目攀比，規(guī)模超越區(qū)域需求 表現(xiàn) 2：規(guī)劃之前不能確定主力店，規(guī)劃設計難以度身定做 表現(xiàn) 3：缺乏業(yè)態(tài)常識，規(guī)劃設計配套不足的情況較嚴重 表現(xiàn) 4：過度依賴主力店 投資顧問 建筑設計 商業(yè)研究 商業(yè)設計誤區(qū) v 案 例 某層商業(yè)設計方案 店鋪單位 百貨公司 餐飲 電影院 調整后某層商業(yè)設計方案 n n 店鋪單元 項目為長三角某二線城市一購物中心五層 平面圖，原有設計方案顯得粗糙，未體現(xiàn) 商業(yè)應遵循的設計原則。 調整后方案，通過動線和中庭重新設計、 調整出入口、店鋪分割、業(yè)態(tài)細化布局， 改變了原有 “小商品市場 ”的布局，商業(yè)平面 趨于完善，提升了商業(yè)價值。 投資顧問 建筑設計 商業(yè)研究 設計應遵循的商業(yè)原則 原則一： 土地的高強度開發(fā) 用足底商、用足建筑密度 爭取最大的商業(yè)展示面、延展面 原則二： 便捷的外部交通誘導 實現(xiàn)公交車站，地鐵站與項目地塊的零距離互動 運用各種手法將人流快捷引入內部步道體系 有機組織各個內部環(huán)流之間的銜接空間 原則三： 高效的內部人流組織 商業(yè)的道路不是用來 “ 走 ” 的，而是用來 “ 逛 ” 的 商業(yè)做的是人流而不單單是交通 原則四： 重估樓層價值體系 二層及以上鋪面層高設計 二層及以上步道平臺設計 利用特殊交通方式拉動豎向人流 垂直樓面租金效益的重新分配 原則五： 創(chuàng)造高附加值空間 挖掘獨幢商業(yè)潛力 創(chuàng)造高體驗性空間 原則六： 商業(yè)建筑本身就是廣告系統(tǒng) 充分挖掘商業(yè)美學價值與廣告標識的傳媒作用 創(chuàng)造獨特的形象標志系統(tǒng)，強化商業(yè)品牌認知 注重廣告體系與建筑形象的一體化、協(xié)調性 原則七： 延續(xù)地方文脈，提升商業(yè)文化品質 以城市環(huán)境為核心，挖掘地方美學，增強商業(yè)建筑的地方文化特色 以地方文化策略對待本土的商業(yè)設計與改造：新天地與城隍廟 原則八： 設計具有社區(qū)活力的城市公共空間 以商業(yè)公共空間建設推動社區(qū)的精神文化生活與日常鄰里交流 以商業(yè)公共空間建設帶動城市效益、社會效益與商業(yè)效益的共同繁榮 投資顧問 建筑設計 商業(yè)研究 招商規(guī)劃 商戶入駐 需求反饋 內裝外裝 設計 消防設計 平面設計 結構設計 商業(yè)設計七大核心元素 整體商業(yè) 規(guī)劃定位 商業(yè)設計 商 業(yè) 主 線 設 計 主 線 投資顧問 建筑設計 商業(yè)研究 商業(yè)設計的關鍵點 動線設計 空間節(jié)點設計 體驗性商業(yè)設計元素 創(chuàng)新性商業(yè)設計 投資顧問 建筑設計 商業(yè)研究 商業(yè)設計關鍵之一：動線設計 動線一： 平面商業(yè)動線 動線二： 垂直商業(yè)動線 特別注意： 動線設計，不僅僅只是商業(yè)平面和垂直動 線，還包括 外部立體交通導入接駁動線、停 車組織與人流出入導向動線、商業(yè)后勤動 線 ，以上動線設計均與日后業(yè)態(tài)布局、商業(yè) 運營息息相關。 投資顧問 建筑設計 商業(yè)研究 商業(yè)設計關鍵之一：動線設計 平面商業(yè)動線類型 “ 一 ” 字型 動線 新加坡 City Link Mall 香港金鐘廊 案 例 香港金鐘廊，連接太古廣場的通道。 v City Link Mall新加坡連 接政府大廈地鐵站、濱 海城、新達城。 投資顧問 建筑設計 商業(yè)研究 商業(yè)設計關鍵之一：動線設計 平面商業(yè)動線類型 “ 回 ” 字型 動線 上海中信泰富廣場 案 例 v 北京金融街購物中心 投資顧問 建筑設計 商業(yè)研究 商業(yè)設計關鍵之一：動線設計 平面商業(yè)動線類型 “L” 字型 動線 上海來福士廣場 案 例 v 上海仲盛商業(yè)廣場 投資顧問 建筑設計 商業(yè)研究 商業(yè)設計關鍵之一：動線設計 平面商業(yè)動線類型 “ 人 ” 字型 動線 v 案 例 上海國金中心 (新鴻基地產 ) 新加坡 ION(香港新鴻基和新加坡嘉德置地 ) 中庭 中庭 投資顧問 建筑設計 商業(yè)研究 v 商業(yè)設計關鍵之一：動線設計 平面商業(yè)動線類型 “ 井 ” 字型 動線 北京三里屯 案 例 中央廣場 投資顧問 建筑設計 商業(yè)研究 商業(yè)設計關鍵之一：動線設計 平面商業(yè)動線類型 “ 圓弧型 ” 動線 案 例 v 上海宏伊廣場 上海中糧大悅城 投資顧問 建筑設計 商業(yè)研究 商業(yè)設計關鍵之一：動線設計 平面商業(yè)動線類型 “ 復合型 ” 動線 寧波和義大道 案 例 v 之 路 河畔之路 瀑 布 路 巔 峰 之 投資顧問 建筑設計 商業(yè)研究 案 例 39 森林之路 湖之路 峽谷之路 熱帶之路 v 海洋之路 韓國 COEX Mall 項目區(qū)位： 韓國首爾江南區(qū) 建筑面積： 119000平方米， COEX Mall 內部道路總長 663米，路寬 18米 主題特色： 為避免地下商業(yè)街給消費者帶 來的壓抑、陰沉的消費感