【正文】 況等因素造成租金差異較大，在商圈的核心地帶，如武廣周邊，新民眾樂園一樓及其周邊，萬商白馬一樓的租金均能夠達到 400元以上。 — — 租金情況列 表 —— 地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ —— 商業(yè)售價情況 —— —— 住宅群樓售價列表 —— 項目名稱 地址 售價 是否臨街 萬豪國際 西北湖路 3－ 85 號 1022340 臨支路 同成廣場 江漢區(qū)建設大道 538 號 1008667 臨街 航天星苑 硚口路 135 號 9166（叫價） 臨街 地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ (三 ) 商業(yè)項目案例研究 —— 北京金佰瀚商務會館 本部分我們將選取一個對項目有借鑒意義的特色案例進行分析 ,其主要目的在于通過對在區(qū)位條件、市場環(huán)境及競爭因素、項目自身條件等方 面與本案具有相似性、可比性與可借鑒性的其他項目的研究，來論證本項目定位的準確性與可行性，為本案的詳細定位提供參考和借鑒。 案例的選取原則是： ? 在區(qū)位條件、市場環(huán)境及市場競爭、項目自身條件、產品類型、以及操作模式等方面與本項目有類似性或可比性； ? 在類似的條件及資源的前提下，在物業(yè)類型、規(guī)劃設計、業(yè)態(tài)配比等方面尋找對本項目的啟發(fā)性； ? 案例項目在當?shù)厥袌鲇休^高的知名度及較好的市場表現(xiàn)，為當?shù)氐某晒椖俊? 項目介紹 北京金渤瀚國際商務會館（原金佰瀚國際商務會館新館），近臨頤和園西門，遙望風景 秀麗的香山，總建筑面積 萬平方米，是集客房、會議、餐飲、洗浴、休閑、娛樂、健身為一體的五星級商務會館，擁有各式客房 298 間，東北菜、粵菜、湘菜、海鮮餐飲包房 50余間，大小會議室 10 間， KTV包房數(shù)十間，保齡球、乒乓球、臺球、大型電玩、獵日射箭、激光靶場、游泳池等娛樂設施應有盡有，擁有洗浴項目 20 余種，可同時容納數(shù)千人共同沐浴，堪稱亞洲洗浴界超級航母。金渤瀚國際商務會館以五星級的管理模式，充分體現(xiàn)綠色的經(jīng)營，綠色的服務，開創(chuàng)了京城水文化大觀園的先河。 對本項目商業(yè)的啟示 ? 金佰瀚項目處在景觀秀麗的城市邊緣，商業(yè)氛圍淡，但通過自 身的特色經(jīng)營及超大 容量，項目贏得了市場的關注，并實現(xiàn)了日營業(yè)額 30 萬的佳績。相比較本項目來講，同樣是風景秀麗的地方，同樣是商業(yè)氛圍淡，同樣有超大的體量和特色經(jīng)營的潛質，因此可以說，金佰瀚給予本項目的是一個完美的范本。 ? 萬平方米的餐飲娛樂廣場完全沒有飽和、經(jīng)營不濟的現(xiàn)象，這突破了餐飲、娛 樂一貫獨立經(jīng)營的局面，再次成功展示了商業(yè)的規(guī)模效應。 （四）本項目商業(yè)主題、檔次定位、形態(tài)定位 地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 商業(yè)主題定位：武漢第一餐飲娛樂會館 說明：“武漢第一”指明了項目的規(guī)模和品質為武漢第一；“餐飲娛樂”為 功能說明；“會館”原為同鄉(xiāng)聚集地方，后被演變?yōu)橹就篮险呦嗑鄣膱鏊?，包含了同鄉(xiāng)情、友情、親情，是一個專屬性很強的名詞，具有同盟歸屬感及尊貴感。 商業(yè)檔次定位：中高檔 商業(yè)形態(tài)定位：餐飲、娛樂、休閑、商務會議四種商業(yè)形態(tài)。 (五 ) 本項目商業(yè)需求特征 ? 建設大道、發(fā)展大道、中山大道沿線及漢陽片區(qū)廣泛的商務人群需要便捷的一站式餐飲娛樂場所； ? 家庭及個體消費群是餐飲娛樂消費的活躍因子，需求旺盛。其消費周期一般為假日消費。 ? 目標消費者均具有較 高的文化程度，這主要表現(xiàn)在 消費者比較看重消費的環(huán)境，對商業(yè)項目的檔次和服務水平有更高要求等方面； ? 餐飲娛樂消費已成為武漢市消費增長的領頭軍，且由于是多循環(huán)消費特征，因此，客源相對穩(wěn)定并且擴張力強。 (六 )本項目商業(yè)規(guī)模及規(guī)劃初步確定 ? 商業(yè)由餐飲、休閑、娛樂、商務會議四部分組成，總規(guī)模為 4 萬平方米。 ? 餐飲設置在一層西部；休閑、娛樂設置在 2－ 5 層中部；商務會議設置在 6 層中部。 （注：餐飲、休閑、娛樂、商務會議的具體面積待進一步測算。） （七）本項目商業(yè)經(jīng)營模式 ? 本項目商業(yè)經(jīng)營建議先租后售，即先招商經(jīng)營，待 商業(yè)條件成熟后，再分區(qū)出售； ? 各物業(yè)形態(tài)同期開展招商工作，以相互促進，并利于合理劃分功能區(qū)域。 ? 本項目招商對象為： 中高檔品牌餐飲商家，具有 10000㎡以上承租能力的餐飲企業(yè)，招商范圍為以武漢為重點向全國擴散。 地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 有經(jīng)營能力及實力的休閑場所經(jīng)營企業(yè)，承租面積在 5000㎡左右，包括洗浴、按摩等業(yè)務范圍，服務水平要高。 娛樂場所經(jīng)營企業(yè)承租面積應在 10000㎡左右，經(jīng)營方向為客戶參與性強的游樂性項目，注重健康、娛樂相結合。 商務會議室可委托給酒店式公寓部分的酒店管理公司統(tǒng)一管理，經(jīng)營面積控制在 5000㎡左右。 （八） 本項目租金售價建議 參考漢口區(qū)域商業(yè)租金及售價情況，取與本項目位置最接近的航天星苑為參考案例。通過比較本項目與航天星苑的地段、景觀、配套、布局等綜合價值，并通過權重分析計算，預估本項目商業(yè)的平均售價為 7000 元 /㎡，按照年回報率 10％計算，則平均租金約為58元 /㎡。 估算建議：一層商業(yè)售價為 13000元 /㎡，租金為 108元 /㎡； 二層商業(yè)售價為 11000元 /㎡，租金為 92元 /㎡； 三層商業(yè)售價為 5800元 /㎡，租金為 48元 /㎡； 四層商業(yè)售價為 5000元 /㎡，租金為 42元 /㎡； 五層商業(yè)售價為 4000元 /㎡，租金為 33元 /㎡； 六層商業(yè)售價為 3500元 /㎡，租金為 29元 /㎡。 以上僅為初步估價，數(shù)據(jù)有待進一步評估并細化，不作為最終定價標準。 （九）本項目商業(yè)入市時機安排 商業(yè)部分主要工作就在招商階段，因此，只要確定了招商方向即可展開工作，整個招商周期自 2021年 11月開始，爭取在 2021年 4－ 5月招商完成，讓商家能趕在 2021年 8月左右開始運營。 說明：一方面緊抓“ 六城會”的商業(yè)時機，另一方面把握年底大量集中的節(jié)日消費。 三、酒店式公寓定位條件和規(guī)模分析 （一） 酒店式公寓概念詮釋 酒店式公寓意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，是指位于大型商圈或中央商務區(qū)內，保持統(tǒng)一裝修模式、配置一整套高標準硬件設施和酒店服務系統(tǒng)、聘請專業(yè)酒店物業(yè)管理公地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 司或酒店式公寓管理公司并由其統(tǒng)一經(jīng)營和管理、區(qū)別于純酒店單間的公寓。它既吸收了星級酒店的服務功能和管 理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，集住宅、酒店、會所等多種功能于一體。 選擇酒店式公寓自住最大的特點就是自由方便，戶型選擇余地大，而且價格相對住酒店又較低，隨時可以得到酒店式的各種服務，除餐飲、洗衣、室內清潔等之外，甚至包括商務服務。一般酒店式公寓的公共設施和建筑外觀參考于酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。 酒店式公寓集住宅、酒店、會所等多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩種意義。它在硬件設施上并不低于酒店，在服務上比酒店更勝一籌。它同時與 SOHO概念中居家辦公有所區(qū)別，它具備了星級酒店的配套和 服務。酒店式公寓在未來應該更趨向個性化的服務，因租住在這里的客戶大部分是高學歷、高素質和國際化人士，無論從裝修、戶型、環(huán)境、配套等，都要區(qū)別于市場中的其他樓盤，突出自我個性，只有這樣才是實現(xiàn)投資回報的重要因素。 酒店式公寓是投資型置業(yè)者，尤其是異地置業(yè)者的首選。通常，酒店的租金比公寓的租金要高出 30％左右，普通公寓的服務相對酒