【正文】 第三部分： 結論 本項目整體作為餐飲娛樂及酒店式公寓的定位具有足夠的市場支撐及良好的投資回報，是可行性較強的一組方案。房 此外，可以給予客戶的年回報為： H客戶 /年 = 〖 300元 /天房 月回報為： 232元 /月房 此外，可以給予客戶的年回報為： H客戶 /年 = 〖 280元 /天房 此外，可以給予客戶的年回報為： H客戶 /年 = 〖 200元 /天 ? 項目規(guī)劃設計完成即可對外登記，銷售與施工兩不誤。 它是由一人買下一間客房的產權，并享有投資回報與一定時段的居住權的運營方式。購買者一般 15年后交完銀行按掲款即可取得房屋的產權。美得麗 室內漆 地 面 復合地板 柏爾雅鋼琴面地板或圣象地板 窗 戶 建議用彩鋁窗，臨街一側安中空玻璃。 增強室內通透感 酒店式公寓的使用對象多半是商務人士、單身的青年人、新婚夫婦或獨立生活的老年夫婦 ，他們的活動比較單一，居住的功能經常是多位一體，同時，特別是對單身的青年而言，家具的使用功能比其他功能如美觀、裝飾等都要重要，而且風格化傾向較濃。 空間軟、硬性分隔 面對面積較小的酒店式公寓，在空間分割的組合上必須要有技巧。這些色彩因有擴散和后退性，使居室能給人以清新、開朗、明亮、寬敞的感受。 裝修設計建議 酒店式公寓目前最常見的建筑室內空間結構，它的裝飾設計要求舒適性與功能性、經濟性與藝術性的統(tǒng)一。 （ 6）空間設計： 節(jié)省空間，利用空間，但是要充分考慮生活的舒適性，例如小面積的整體浴室和小面積的廚房空間應盡可能地設計完備，浴室有浴缸，廚房有抽油煙機和洗衣機的位置。 （ 3）戶型細部設計： 在設計本項目酒店式公寓時，應結合市場上暢銷的小戶型進行創(chuàng)新和再加工，在舒適度以及功能完善等方面進行強化。 地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ ? 項目戶型設計策略 該項目屬現(xiàn)樓再改造項目，目前規(guī)劃設計的局限性很強，因此在戶型設計上要謹慎規(guī)劃，著重突出以下幾個方面： （ 1）面積總體界定： 酒店式公寓的戶型面積應進行嚴格控制。 小結：可以看出，近兩年酒店式公寓之所以能迅速的占領人們的視線，取得良好的銷售業(yè)績，這主要是因為產品的吸引力較強，其總價低、功能全、可投資性強等優(yōu)越條件成為目前高購房壓力下的一劑良藥。 居家自住型 新觀念的直接沖擊，改變了武漢人的生活方式。 投資者 目前武漢已有不少人購買房屋用于投資，他們一般選擇戶型面積小、總價低 的物業(yè)，酒店式公寓是投資者樂于購買的物業(yè)。 （五）鎖定目標客戶 —— 消費群體定位 項目的目標消費群體主要有以下幾類： 中小企業(yè) +自由上班族 項目地處武漢三鎮(zhèn)中心，便捷性與通達性良好，同時項目的展示性很強，因此這里不僅能滿足中小企業(yè)對便捷性與展示性的需求，同時也能滿足自由上班族對居住和辦公的混合性需求。浪漫小屋 酒店式公寓檔次及規(guī)模定位： 項目的外部優(yōu)美、高尚的環(huán)境決定其檔次為中高檔。 度假寓所 說明：形象定位包含了項目地段、景觀、人文、功能屬性等方面，突出項目作為公寓的核心地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 優(yōu)勢。月湖之上 ? 鋼結構住宅，便于分割。 ? 較高的投資回報。 地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ ―――案例小結――― ? 項目定位獨特，瞄準投資型客戶。 地理位置 ：漢口萬松園路國際品牌商業(yè)街 開 發(fā) 商： 武漢圣淘沙置業(yè)有限公司 產品定位： 鋼結構、精裝修、酒店式公寓 (送電器和家具 )【該項目定位為中央商務區(qū)第一座小戶型公寓，邀請著名的酒店管理公司管理該樓盤】。 酒店式公寓是投資型置業(yè)者，尤其是異地置業(yè)者的首選。 酒店式公寓集住宅、酒店、會所等多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩種意義。 三、酒店式公寓定位條件和規(guī)模分析 （一） 酒店式公寓概念詮釋 酒店式公寓意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，是指位于大型商圈或中央商務區(qū)內，保持統(tǒng)一裝修模式、配置一整套高標準硬件設施和酒店服務系統(tǒng)、聘請專業(yè)酒店物業(yè)管理公地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 司或酒店式公寓管理公司并由其統(tǒng)一經營和管理、區(qū)別于純酒店單間的公寓。 估算建議：一層商業(yè)售價為 13000元 /㎡，租金為 108元 /㎡； 二層商業(yè)售價為 11000元 /㎡，租金為 92元 /㎡； 三層商業(yè)售價為 5800元 /㎡，租金為 48元 /㎡； 四層商業(yè)售價為 5000元 /㎡，租金為 42元 /㎡； 五層商業(yè)售價為 4000元 /㎡，租金為 33元 /㎡； 六層商業(yè)售價為 3500元 /㎡，租金為 29元 /㎡。 娛樂場所經營企業(yè)承租面積應在 10000㎡左右，經營方向為客戶參與性強的游樂性項目，注重健康、娛樂相結合。 （注：餐飲、休閑、娛樂、商務會議的具體面積待進一步測算。其消費周期一般為假日消費。 ? 萬平方米的餐飲娛樂廣場完全沒有飽和、經營不濟的現(xiàn)象，這突破了餐飲、娛 樂一貫獨立經營的局面，再次成功展示了商業(yè)的規(guī)模效應。 項目介紹 北京金渤瀚國際商務會館（原金佰瀚國際商務會館新館），近臨頤和園西門，遙望風景 秀麗的香山，總建筑面積 萬平方米，是集客房、會議、餐飲、洗浴、休閑、娛樂、健身為一體的五星級商務會館，擁有各式客房 298 間，東北菜、粵菜、湘菜、海鮮餐飲包房 50余間，大小會議室 10 間， KTV包房數(shù)十間，保齡球、乒乓球、臺球、大型電玩、獵日射箭、激光靶場、游泳池等娛樂設施應有盡有，擁有洗浴項目 20 余種，可同時容納數(shù)千人共同沐浴，堪稱亞洲洗浴界超級航母。 從兩大商圈分析可見，項目周邊的商業(yè)大多定位為中、高檔傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)，功能較為單一；雖然各商圈之間存在一定的檔次差別，但業(yè)態(tài)的同質化也使得市場的競爭較為激烈，周邊傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)商業(yè)已經相對飽和。現(xiàn)階段武廣商圈從解放大道世貿廣場開始由西向東延伸 ，目前商圈中的主要商家有武漢廣場、世貿廣場、新武展購物廣場、莊勝崇光百貨等，其中武漢廣場是武漢最具知名度的大型商場。規(guī)劃則是項目成功的另一個重要因素，而新一代的商業(yè)項目開發(fā)更加追求開發(fā)與運營的統(tǒng)一。 ? 商業(yè)經營形象欠佳 項目目前已空置多年，并且曾經經營過的兩大商家又均因效益不濟而撤場，這段歷史給市場留下了深刻的印象，因此本項目必須重新樹立起良好的經營形象，在推廣上要煥然一新。 文化資源配套：項目位于月湖文化廣場建設范圍內，著名的知音文化處處可循，另地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 外即將投入使用的琴臺大劇院更是將高尚文化聚焦于此，成為武漢未來高知、高雅文化傳播的主陣地。 ? 由于外墻封閉，內部空間目前采光點少，部分區(qū)域黑如深夜。建筑一層設計有 5個出入口，內部配置電梯 19 部，其中包含觀光電梯、中廳扶梯各兩部，交通動線清晰便捷。地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 長江廣場商業(yè)群樓初步定位報告 目錄 第一部分：項目理解及分析 ??????????????????? 2 一、項目分析 ???????????????????????????? 2 二、項目優(yōu)勢條件分析 ???????????????????????? 3 三、項目難點分析 ?????????????????????????? 3 第二部分：項目初步定位 ??????????????????????? 3 一、項目定位的關鍵因素