【正文】 但是，變動只是在局部范圍內(nèi)進行調(diào)整。報告結(jié)合金成公司的開發(fā)思路以及本公司專業(yè)技術和策劃理念，由本公司專業(yè)市場調(diào)研人員和策劃人員根據(jù)區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀情況和區(qū)域商業(yè)數(shù)據(jù)編制而成。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 消費者的提袋率 提袋率是說明消費者在購物中心消費的比例，反映購物中心商品是否齊全，物美價廉。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 開發(fā)商對擬銷售鋪位采取返租的形式取得一定期限內(nèi)的完全經(jīng)營權，通過專業(yè)化的經(jīng)營管理形成商業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。具體分為三個目標： ? 購物中心通過有效的經(jīng)營管理，作到“主題鮮明，特點突出”，將商業(yè)定位，功能布局，業(yè)態(tài)規(guī)劃思路進行良好的延續(xù)和有效的調(diào)整。本項目眾多的業(yè)主及商家，決定了必須要采用分散經(jīng)營的方式，而且分散經(jīng)營的方式利于調(diào)動各商家的積極性，保證商品的多樣性，增加購物中心對消費者的吸引力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 有針對性的分析投資者、經(jīng)營者和消費者的實效需求，在營銷 推廣中精確轟炸是保證效果和控制成本的關鍵。 ? 產(chǎn)品的環(huán)境文化： 本項目環(huán)境設計與普通的商業(yè)環(huán)境布置呈現(xiàn)明顯的差異，它引入 “江南風情”“現(xiàn)代風情街”文化進行包裝，給人們一種全新的感覺。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 39 頁 ? 時尚的建筑風格： 江南風情古鎮(zhèn)一條街，現(xiàn)代風格的大賣場以及歐洲情調(diào)的商業(yè)街。 ? 項目的稀缺性： 本 項目不管是在地段優(yōu)勢、品牌形象塑造方面，還是環(huán)境規(guī)劃以及未來的產(chǎn)品業(yè)態(tài)方面在新密都具備唯一性，周邊任何商業(yè)物業(yè)所無法比擬。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 38 頁 （四）、產(chǎn)品差異化定位 本項目應 該說開創(chuàng)了新密商業(yè)模式的新紀元，新密現(xiàn)有的各種商業(yè)模式都無法與之相提并論。 送給后輩的教育基金 商鋪穩(wěn)定的回報，可以為后輩的教育資金提供來源。 ? 商鋪不會因房齡增長而降低其投資價格。建議今年和明年 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 租金策略 項目正式招商階段，為了給經(jīng)營者一個市場即將升值的感覺，每年的租金都進行及時調(diào)整。所以，我司建議在抓緊主力商家的招商洽談工作的同時，進行規(guī)劃思路下的零散商家招商。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。主力店經(jīng)營者主要來自鄭州；次主力店經(jīng)營者來自鄭州與當?shù)?，比例分別各占 50%；一般品牌散戶經(jīng)營者來自本地和鄭州，比例分別是 80%和 20%。 第二集團：新密當?shù)厮拇笾еa(chǎn)業(yè)的技術人員、業(yè)務員；少量有灰色收入的公務員；在當?shù)貜纳潭嗄甑膫€體戶等。 綜上所述，我們將消費者的年齡段界定成如下比例： 職業(yè)構(gòu)成 新密市收入水平兩極分化十分明顯，根據(jù)我們對當?shù)叵M習慣和消費能力的把握，我們將其分為三個集團。 （ 2）、 18— 30 歲之間的人群是時尚的最有力支持者，收入基本等于支出，時尚信息閱讀量大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。這也是吸引有車一族前來消費的重要手段；二是針對高端客戶的私密性， 這是盡量吸引人流、將人性化做到極致的關鍵所在。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 31 頁 ? 北部停車場設于娛樂城一樓頂層，二樓局部做停車使用，設置車流通道與青屏路相接，使車流可以從青屏路直接進入停車場。因此，應優(yōu)化人流動線，最大限度地讓人流經(jīng)過盡量多的商店門口而不把距離拉得太長。為此，我們將其主入口設置于西大街中部地段，一則可以保證從青屏廣場視角良好的景觀效果，二則也可最大效果地吸引人流。為此，我們必須在人流動線的規(guī)劃設計上下足功夫，使項目在短期內(nèi)能夠迅速地引起市場關注。 （ 6）、對比差異 兩個毗鄰的商業(yè)子空間，在某一方面呈現(xiàn)出明顯的差異，如高與低、不同的開頭與方向等，借這種差異對比作用，反襯出各自的特點，使得顧客在進入另一空間時產(chǎn)生情緒上的突變和快感。 （ 3）、重復組織： 同一種空間形式連續(xù)多次或有規(guī)律地重復出現(xiàn)，形成一種韻律節(jié)奏感，能調(diào)節(jié)顧客的購物心態(tài)，有時也可與其他形式的空間交替組合。這種高差一般不大，多是利用階梯和坡道作上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 6）、建筑色彩宜 明 快，跳躍， 以 白色或灰色 為 基本主調(diào) ， 以跳躍的紅、黃、藍等暖色 涂料 粉刷 建筑構(gòu)件 作為 點綴， 暖色調(diào)可適量增加（可占建筑立面的 30%），一方面可以鮮艷的色彩吸引消費者眼球，達到快速聚集人氣的目的；另一方面，也可增加商業(yè)的熱鬧氣氛。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 4）、它應有精神方面的內(nèi)涵，即注重公共性、舒適性、文化品位以及人文交流等。 （ 2）、它應是一個濃縮、多元、綜合化的社會環(huán)境，集中體現(xiàn)不同層 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 之所以將建筑風格定位于現(xiàn)代建筑風格，是由于如下理由： （ 1）、現(xiàn)代建筑風格容易使產(chǎn)品迅速跳離新密目前商業(yè)地產(chǎn)市場產(chǎn)品的平庸，使產(chǎn)品具有鮮明的個性特征。 （七）、建筑設計定位 風格定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 倉庫區(qū)： 設置于沿雪花路一側(cè)，并在青屏路設置貨運車的出入口。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 專業(yè)市場和休閑類： 由于專業(yè)市場對位置的要求不高，我們將專業(yè)市場和休閑類業(yè)態(tài)分布在其東北側(cè)臨雪花路一帶； ? 高檔餐飲和娛樂城： 位于臨長樂路的西北角，餐飲類臨街分布，娛樂城結(jié)合中心景觀園林設置。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 23 頁 ? 主力店和品牌精品服飾店： 設置于西大街一側(cè)，主要為可以提升項目形象和檔次的業(yè)態(tài)，既有大眾化消費，同時又有高檔精品服飾。 （ 2）、功能分區(qū)： 在分區(qū)設置上采取購物區(qū)域、聚會休閑區(qū)域相對隔離的新模式，使商場室外化，中庭廣場化，形成移步換景的購物空間；以購物、美食、休閑、娛樂為特色的主題業(yè)態(tài)與多個主題廣場融為一體，真正滿足 “一站購物、一家休閑、一天逛街” 的現(xiàn)代消費方式。 （ 5）、注重 功能方式 (生活方式 )的理性與多樣性，利用 商業(yè) 街－ 共享廣場－ 青石 巷－ 半共享 場院－ 商場 門廊 等 一系列理性的 商業(yè)建筑構(gòu)成元素 ， 構(gòu)成動靜分區(qū)明朗、空間收放自如的商業(yè)購物空間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 我們刻意在“文化氛圍”的營造上做文章，利用新的理念和低成本建材，打造具有相當文化品味和獨特產(chǎn)品氣質(zhì)的商業(yè)“摩爾”。 ? 產(chǎn)品在內(nèi)部空間組織、交通組織、景觀設計以及與自然環(huán)境的融合上都將以前所未有的高度，進行前瞻性地規(guī)劃設計和組合。 ? 我們追求舒適、開敞的購物空間，努力提升新密市民的消費檔次和生活質(zhì)量。 “可持續(xù)發(fā)展”理念 ? 規(guī)模的可持續(xù)：我們創(chuàng)造的是區(qū)域范圍內(nèi)的第一商業(yè)購物“城”，在此“城”內(nèi)，儲備著一定量的可持續(xù)發(fā)展空間，擁有一定量的可持續(xù)發(fā)展規(guī)模； ? 生態(tài)的可持續(xù)：在購物“城”內(nèi)，我們營造的是“天人合一”的生態(tài)購物環(huán)境，是人與人、人與自然的最佳溝通平臺，是可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)購物空間； ? 利潤的可持續(xù)：我們面向的是中高端消費群，這些消費群不斷提升的投資理念和不斷增加的資金積累，為我們提供了利潤增長的強有力支撐。 銷售平均單價 （ 3854+2312） /2=3083 元 /㎡ 整體銷售均價為： 3083 元 /㎡ 各樓層租賃單價 按年 8%的投資回報率推算出各樓層租金為： 一樓： 26 元 /㎡ 二樓： 15 元 /㎡ 租賃平均單價 元 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 深圳市同致業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司 第 16 頁 設施設備 20 17 17 19 17 建筑規(guī)模 20 18 16 15 14 合 計 100 95 93 98 88 C、權重系數(shù) 本項目與地塊周邊街鋪有地域特征、建筑形態(tài)等接近性，更具比較性，故確定其權重系數(shù)為 ；屏峰商場、亞太商場、香港大廈的權重系數(shù)各為 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 (RMB) 屏峰商場： 1F： 5760 元 /㎡ 亞太商場： 1F： 6480 元 /㎡ 香港大廈： 1F： 7800 元 /㎡ 地塊周邊街鋪： 2520 元 /㎡ 注：以上銷售單價均為單位租賃價格按 68%實用率、 10 年收回投資成本換算所得。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 香港大廈 租賃 1F： 96 一年一交，含管理費、稅費 有走梯、電梯 功能分區(qū)不明確 較差 1500 1F：百貨 2F:鞋、品牌服裝 目前 2F 正在招商，其中銀基商貿(mào)城即將進駐 4F；商場裝修檔次相對較高，有適當?shù)墓蚕砜臻g 上海商場 租賃 1F： 87 一年一交 有走梯、電梯 功能分區(qū)不明確 較差 3000 1F：百貨 2F：服裝 業(yè)態(tài)分布 相對合理，衛(wèi)生狀況不理想 浪淘沙旁服飾店 租賃 21 半年一交 / / / 120 服裝 / 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目名稱 租 /售 租金 （元 /㎡ .月） 付款方式 配套 布 局 管理水平 經(jīng)營面積 （㎡） 業(yè)態(tài)分布 商場概述 屏峰商場 租賃 1F： 70 2F： 50 一年一交，管理費 20元 /㎡ 僅走梯 功能分區(qū)不明確 較差 2500 1F：百貨、德克士 2F：服裝、床上用品 3F：針織品 業(yè)態(tài)較豐富，人流量大，出租情況良好，衛(wèi)生條件差 亞太商場 租賃 1F： 80 一年一交 僅走梯 功能分區(qū)不明確 較差 1800 服裝、鞋、飾品 業(yè)態(tài)分布凌亂，人流較大，衛(wèi)生狀況不理想 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 近的原則，確定以下四個可比實例，詳細資料見下表： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 價格測算過程 （ 1）、選擇可比實例： 經(jīng)過對新密商業(yè)市場的調(diào)查，根據(jù)用途相同、地段相似、規(guī)模接 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 C、項目周邊商鋪經(jīng)營面積較大，其中洗浴城 3 層，經(jīng)營面積在 2020㎡以上，其它餐飲經(jīng)營