易居地產(chǎn)20xx年商業(yè)地產(chǎn)策劃與定位培訓(xùn)教材前期定位-wenkub.com
2025-06-02 11:09 本頁面
【正文】 這樣的比例又該如何 解讀 呢？ 如果此數(shù)據(jù)是真實(shí)反映，則可理解為青島人對(duì)新商圈形 成、新消費(fèi)形式有一定的追求，因?yàn)?，作為一個(gè)新商圈，人們期盼，他必須會(huì)有新的特點(diǎn)、新的東西出現(xiàn)，所以有 40%的愿意去嘗試新東西； 如果此數(shù)據(jù)并沒有真實(shí)反映，那就是說此數(shù)據(jù)的真實(shí)性值得懷疑。 經(jīng)過市調(diào)，我們才知道，這些酒店的客戶不是以商務(wù)住客為主，而是以打牌、娛樂為主；不是以住為主，而以玩為主要的。 本資料來自 106 與陳仁科一起探尋…… 根據(jù)這 四個(gè)重大發(fā)現(xiàn) ， 我們給項(xiàng)目予以了重新定位 —— 新一代調(diào)味品批零市場(chǎng) 商 貿(mào) 中 心 萬 味 源 本資料來自 107 與陳仁科一起探尋…… 案例七：江西新余洪客隆 新余項(xiàng)目步行街貫穿兩條主干道，一條是勝利北路，一條是勞動(dòng)路。 景陽文教商圈日益飽和、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)明顯。 Office box 本資料來自 102 與陳仁科一起探尋…… 市調(diào)發(fā)現(xiàn)：市場(chǎng)難以支撐這一定位 項(xiàng)目地面交通路況差，車道狹窄、閉塞。 那么，市調(diào)到底是個(gè)什么 流程 呢？ 本資料來自 78 與陳仁科一起探尋…… 市調(diào)目的研究 問卷設(shè)置 人員安排 禮品購置 市調(diào)人員培訓(xùn) 訪問布點(diǎn) 正確市調(diào)流程 本資料來自 79 與陳仁科一起探尋…… 問卷設(shè)置 ： 問卷以不超過兩頁為宜； 問卷調(diào)查時(shí)間不宜超過 15分鐘； 跳問的設(shè)置； 不應(yīng)設(shè)置敏感性問題 不應(yīng)設(shè)置尷尬性問題 …… 市調(diào)人員培訓(xùn) ： 不要誘導(dǎo)性提問； 兩人一組，分工協(xié)作； 不宜讓受訪者自己填寫問卷； …… 取樣 ： 年齡分布； 性別分布； 攔截隔取樣； 入戶跳躍取樣； 注意事項(xiàng) 本資料來自 80 與陳仁科一起探尋…… 實(shí)地觀察 郵寄訪問 產(chǎn)品 流質(zhì)研究 日記式調(diào)查 網(wǎng)上調(diào)查 … … 電話訪問 座談會(huì) 深度訪問 入戶訪問 街頭 攔截訪問 正確的 市調(diào)方法 本資料來自 81 與陳仁科一起探尋…… 案例五：重慶巫山項(xiàng)目 ★ 依據(jù)巫山縣總體規(guī)劃和戰(zhàn)略定位，考察現(xiàn)有城市的商業(yè)業(yè)態(tài)，如何打造一個(gè)城市新的特色商圈。 它只是市調(diào)的其中一個(gè)方面的內(nèi)容，即使去踩盤的不是專業(yè)的營銷人員也很難真實(shí)、準(zhǔn)確、全面地了解一個(gè)項(xiàng)目的情況。 請(qǐng)代理公司進(jìn)行市調(diào)。 5. 市調(diào)就是針對(duì)某個(gè)問題去了解解決的方法。這里展示了一種在接觸到一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目之后，作為策劃人應(yīng)有的 思維方式、思維邏輯、思維范圍、思維聚焦 等等！ 本資料來自 69 與陳仁科一起探尋…… 如何研究呢？ 那 么 市場(chǎng)調(diào)查是基礎(chǔ)！ 本資料來自 70 與陳仁科一起探尋…… 1. 市調(diào)就是踩盤 。 城市發(fā)展的趨勢(shì)就是城市空心化。這種共性就是我們定位的基礎(chǔ)之一，也就是說針對(duì)這種共性的定位即可滿足大部分居住者的消費(fèi)需求，又可滿足大學(xué)生的消費(fèi)需求，也就滿足了本區(qū)域大部分消費(fèi)群體的需求。 關(guān)鍵之點(diǎn) 三： 如何處理必然出現(xiàn)的業(yè)態(tài)組合矛盾 本資料來自 65 與陳仁科一起探尋…… 功能定位是指項(xiàng)目準(zhǔn)備做成什么商業(yè)形式，定位基礎(chǔ)來自于兩個(gè)方面： 一是對(duì)終端消費(fèi)者的研究和判斷； 二是對(duì)區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境的研究和分析。 不同的消費(fèi)群體是很難在同一消費(fèi)場(chǎng)所消費(fèi)的。 新型社區(qū)居民比重越來越大，大學(xué)生成為第二大居住群體。這為本項(xiàng)目的定位留下了較大的回旋余地。 這里機(jī)會(huì)大于風(fēng)險(xiǎn)。尤其是為項(xiàng)目的市場(chǎng)研究指明了方向。 本資料來自 49 與陳仁科一起探尋…… 切入點(diǎn) 9—— 如果南段定位不準(zhǔn)確、招商不成功，本段如何擺脫其不良影響 ，另辟捷徑？ 除了與其協(xié)商外，最可能的就是改變其業(yè)態(tài)組合。 本資料來自 47 與陳仁科一起探尋…… 切入點(diǎn) 7—— 天河城人防商業(yè)由南北兩端組成，現(xiàn)南段已開始招商。 本資料來自 45 與陳仁科一起探尋…… 切入點(diǎn) 5—— 本項(xiàng)目由于無產(chǎn)權(quán)，極有可能只能租不能賣。這就決定了必然和真正的流行前線進(jìn)行消費(fèi)群的競(jìng)爭(zhēng)。 廣州的地下城防商業(yè)如流行前線、康王城、五月花、動(dòng)漫星城等卻都不是高檔消費(fèi)。商圈的建立都是需要經(jīng)過漫長的時(shí)間積累達(dá)到的。 大型超市是必要的，而品牌商家是很難進(jìn)駐縣城一級(jí)的。 現(xiàn)在項(xiàng)目四面臨路，都可作為主入口，但是主入口只有一個(gè)。如果其它地塊迅速開工，與本項(xiàng)目同期進(jìn)行，其競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度必然會(huì)加大。 銷售不出去，對(duì)開發(fā)商的資金壓力將越大。較高和較集中的消費(fèi)一般會(huì)選擇新余。 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 33 八點(diǎn)思考 解密 該項(xiàng)目開發(fā)，之 三 該區(qū)域需要一個(gè)較為大型的超市及較為集中的商業(yè)配套。住宅僅占 44780㎡ ，商業(yè)為 59900㎡ ，總建 104680㎡ ，容積率 。 礦產(chǎn)資源豐富。 他們的購買力是不容被忽視的。 新余市房地產(chǎn)行業(yè)正處在快速發(fā)展的起跑階段，雖然各項(xiàng)指標(biāo)的基數(shù)較小，但增長速度飛快！ 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 14 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 15 以洪客隆百貨為代表的大型購物中心，以洪客隆商業(yè)街、抱石步行街為代表的商業(yè)步行街，以東方巴黎家居廣場(chǎng)為代表的大型專業(yè)市場(chǎng)，以國美電器為代表的主題式商城和以新一佳為代表的超市 …… 表明新余市商業(yè)物業(yè) 多業(yè)態(tài)并存、競(jìng)爭(zhēng)慘烈。本資料來自 1 商業(yè)地產(chǎn)的策劃與定位 陳仁科老師 本資料來自 2 商業(yè)地產(chǎn) ，是現(xiàn)在開發(fā)的熱門！為什么？因?yàn)殚_發(fā)周期短、利潤率高！當(dāng)然大家也知道風(fēng)險(xiǎn)高。 幾個(gè)主要項(xiàng)目商業(yè)面積之和竟達(dá) ㎡，加上規(guī)模較小的商場(chǎng)及零散分布的街鋪，估計(jì)新余市的商業(yè)面積將達(dá)到 50萬㎡之巨，而新余市區(qū)人口僅為 40萬，市區(qū)人口與商業(yè)面積之比為 1： ，世界上最繁華的商業(yè)城市 —— 東京，這個(gè)比例才為 1： ，香港為 1：， 供應(yīng)嚴(yán)重飽和！ 市調(diào)發(fā)現(xiàn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 16 面對(duì)如此激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)、面對(duì)如此飽和的市場(chǎng)，本項(xiàng)目該如何 突圍？ 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 17 在對(duì)勝利北路東面和西面兩個(gè)方向的人流量進(jìn)行不同季節(jié)、不同時(shí)段的多次實(shí)地測(cè)量后，我們發(fā)現(xiàn)， 18～28歲年齡段的人流占據(jù)人流總量的比例平均高達(dá) 6成。 另外一組市調(diào)數(shù)據(jù)指出了定位方向 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 18 于是，我們?yōu)轫?xiàng)目定位為直接指向年輕消費(fèi)群體的 —— 核心商圈最時(shí)尚的潮流基地 潮 樓 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 19 地塊與城市的關(guān)系 地塊與區(qū)域的關(guān)系 地塊與市場(chǎng)的關(guān)系 地塊與周邊環(huán)境的關(guān)
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