易居地產(chǎn)20xx年商業(yè)地產(chǎn)策劃與定位培訓(xùn)教材前期定位-文庫(kù)吧
2025-05-13 11:09 本頁(yè)面
【正文】 設(shè)計(jì) 用地性質(zhì) 規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 地塊四至 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 25 從案例中闡述地塊研究的重要性！ 需要說(shuō)明的是，案例和案例不同，其分析的重點(diǎn)可能也有所不同。 與陳仁科一起探尋…… 案例解析 本資料來(lái)自 26 分宜縣 —— 地處贛西中部，為新余市轄縣，距省會(huì)南昌 178公里。 總面積 1389平方公里，總?cè)丝?，其中城區(qū)面積，城區(qū)常住人口 。 礦產(chǎn)資源豐富。 工業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)。 連續(xù)兩年被授予 “ 全省綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展先進(jìn)縣 ” 。 案例二：江西分宜項(xiàng)目 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 27 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 28 土地位置 天工大道東側(cè)、東山路北側(cè) 土地性質(zhì) 商住 土地面積 ㎡ ＋ ㎡ 容積率 不大于 建筑密度 不超過(guò) ％ 建筑層數(shù) 西地塊： 4層 東地塊： 17層 地塊基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 29 地 塊 現(xiàn) 狀 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 30 面對(duì)這樣一個(gè)項(xiàng)目 大家覺(jué)得該如何入手呢？ 在對(duì)城市、對(duì)地塊都有了一定的了解之后，我們一起來(lái)層層剖析這個(gè)項(xiàng)目吧！ 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 31 八點(diǎn)思考 解密 該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，之 一 項(xiàng)目 原 以商業(yè)為主。住宅僅占 44780㎡ ，商業(yè)為 59900㎡ ，總建 104680㎡ ，容積率 ?，F(xiàn)在地價(jià)翻倍，那么，容積率必然提高，這就提出一個(gè)問(wèn)題： 現(xiàn)在項(xiàng)目是以商業(yè)為主，還是以住宅為主？ 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 32 八點(diǎn)思考 解密 該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，之 二 如果以住宅為主，過(guò)多商業(yè)面積必然出現(xiàn)兩個(gè)問(wèn)題： ，商住混建，肯定會(huì)降低住宅品質(zhì)。 。招商如果緩慢，是否會(huì)對(duì)項(xiàng)目收益產(chǎn)生影響，招商緩慢肯定會(huì)影響項(xiàng)目的銷(xiāo)售。 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 33 八點(diǎn)思考 解密 該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，之 三 該區(qū)域需要一個(gè)較為大型的超市及較為集中的商業(yè)配套。但卻有以下幾個(gè)問(wèn)題： 1. 本縣城商業(yè)經(jīng)濟(jì)并不十分發(fā)達(dá)。城中幾條商業(yè)街以國(guó)內(nèi)二、三線服裝品牌為主，且品牌數(shù)不多。 2. 分宜離新余市僅半小時(shí)路程，且交通非常便利。較高和較集中的消費(fèi)一般會(huì)選擇新余。 3. 縣城成熟的老商圈商業(yè)不夠發(fā)達(dá)，那么新區(qū)商業(yè)又怎能快速形成呢？ 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 34 八點(diǎn)思考 解密 該項(xiàng)目開(kāi)發(fā) ，之 四 項(xiàng)目的商業(yè)面積。 商業(yè)面積越大，其收益越高。 商業(yè)面積越大，銷(xiāo)售當(dāng)然越難。 銷(xiāo)售不出去，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金壓力將越大。 那么，到底建多少商業(yè)面積最合適呢？ 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 35 八點(diǎn)思考 解密 該項(xiàng)目開(kāi)發(fā) ，之 五 目前分宜的住宅市場(chǎng)比較好，但整體價(jià)格不高，在土地成本增加了一倍的前提下，如果仍按現(xiàn)在的住宅價(jià)格銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商的收益就沒(méi)有想象中的大。而要提高住宅價(jià)格，要看整體市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)如何，還要看項(xiàng)目如何定位。 但本項(xiàng)目的地塊在新城中雖然是中心位置，但作為住宅用地卻并非是王中之王。如果其它地塊迅速開(kāi)工，與本項(xiàng)目同期進(jìn)行，其競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度必然會(huì)加大。 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 36 八點(diǎn)思考 解密 該項(xiàng)目開(kāi)發(fā) ，之 六 項(xiàng)目呈方正形狀，但一條 20米寬的馬路將本項(xiàng)目從中隔斷，這對(duì)本項(xiàng)目的整體規(guī)劃肯定會(huì)有影響，特別是作為一個(gè)完整的小區(qū)，內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)肯定會(huì)顯得捉襟見(jiàn)肘。 這對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)和層次都會(huì)有影響，如何規(guī)避并化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)是一個(gè)考人的課題。 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 37 八點(diǎn)思考 解密 該項(xiàng)目開(kāi)發(fā) ，之 七 項(xiàng)目的主入口如何選擇非常重要。 現(xiàn)在項(xiàng)目四面臨路，都可作為主入口，但是主入口只有一個(gè)。 如何選擇則要看整個(gè)項(xiàng)目是以照顧住宅為主，還是以照顧商業(yè)為主。不同的重點(diǎn)則有不同的選擇。 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 38 八點(diǎn)思考 解密 該項(xiàng)目開(kāi)發(fā) ，之 八 項(xiàng)目商業(yè)面積如何分配，直接關(guān)系到項(xiàng)目的招商、銷(xiāo)售、營(yíng)運(yùn)等系列問(wèn)題。 大型超市是必要的，而品牌商家是很難進(jìn)駐縣城一級(jí)的。那么不招品牌，對(duì)項(xiàng)目的帶動(dòng)作用又有多大呢？ 其它的商業(yè)（主要是指臨街商鋪）的業(yè)態(tài)到底以什么為主。如果整體商業(yè)面積過(guò)大，僅靠服裝等常規(guī)商業(yè)業(yè)態(tài)是難以滿(mǎn)足的。 商業(yè)面積不宜過(guò)大。商圈的建立都是需要經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)的時(shí)間積累達(dá)到的。如果在短時(shí)間不能完成 80％的招商，肯定會(huì)對(duì)項(xiàng)目的整體銷(xiāo)售產(chǎn)生影響，而想在項(xiàng)目開(kāi)售時(shí)以這么大面積的商業(yè)招商，其難度可想而知。 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 39 從以上 八點(diǎn)思考 方向去展開(kāi)深入的研究，并逐一找到思考的結(jié)果，那么就能清晰的洞察到本項(xiàng)目的定位方向、精準(zhǔn)的制定出項(xiàng)目的規(guī)劃原則，并為之后的推廣、銷(xiāo)售工作做好鋪墊！ 有必要說(shuō)明一點(diǎn) ，我們不是專(zhuān)業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)院，很多發(fā)展商要求我們出圖紙、做設(shè)計(jì)，這些我們是沒(méi)法做到的。我們通過(guò)研究，提供的是規(guī)劃設(shè)計(jì)的 指導(dǎo)原則 和其中的 關(guān)鍵、核心 的問(wèn)題！ 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 40 與陳仁科一起探尋…… 第三層剖析 :地理位置適合做什么？ 位于商圈中，還是商圈外？ 交通網(wǎng)絡(luò)的分布？ 人流動(dòng)向如何？ 商氣怎樣走向？ 相鄰建筑的影響？ ?? 本資料來(lái)自 41 與陳仁科一起探尋…… 案例三：廣州人防商業(yè)項(xiàng)目 切入點(diǎn) 1—— 項(xiàng)目位于天河的核心商圈 ,向來(lái)是以相對(duì)高檔次商品為消費(fèi)概念的，地下城防能否延續(xù)這種高檔次消費(fèi)概念。 廣州的地下城防商業(yè)如流行前線、康王城、五月花、動(dòng)漫星城等卻都不是高檔消費(fèi)。 如果改變消費(fèi)檔次，其已有的消費(fèi)群體是否會(huì)接受？ 不能接受就意味著必須選擇新的消費(fèi)群體，而他們?cè)谀睦锬兀? 本資料來(lái)自 42 與陳仁科一起探尋…… 切入點(diǎn) 2—— 天河城商圈的業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，要想尋找新的突破點(diǎn)比較困難。 商家 在進(jìn)駐前不可能不考慮此類(lèi)問(wèn)題，這直接影響到項(xiàng)目前期的招商、放租等環(huán)節(jié)。 本資料來(lái)自 43 與陳仁科一起探尋…… 切入點(diǎn) 3—— 在檔次上進(jìn)行區(qū)分，那么無(wú)疑又會(huì)仿制出第二個(gè)流行前線。這就決定了必然和真正的流行前線進(jìn)行消費(fèi)群的競(jìng)爭(zhēng)。 但是，消費(fèi)者是有一定的 消費(fèi)習(xí)慣 的，要改變這種習(xí)慣需花很大力氣，而且還有一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程，這些肯定是商家選址前著重考慮的重要因素。 本資料來(lái)自 44 與陳仁科一起探尋…… 切入點(diǎn) 4—— 廣州是創(chuàng)業(yè)的天堂，商家品牌多，可供選擇多。 天河商圈創(chuàng)業(yè)的 成本 相對(duì)較高，這必然限制了部分客戶(hù)，而大品牌是否愿意進(jìn)入地下現(xiàn)在還無(wú)法考量。 本資料來(lái)自 45 與陳仁科一起
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