易居地產(chǎn)20xx年商業(yè)地產(chǎn)策劃與定位培訓(xùn)教材前期定位-資料下載頁
2025-06-07 11:09本頁面
【導(dǎo)讀】商業(yè)地產(chǎn)，是現(xiàn)在開發(fā)的熱門！周期短、利潤率高！原因可能很多……為什么直到最后才知道是這些問題造成了項(xiàng)目的不成功？這些問題難道是無法解決的嗎？這些問題是不是最核心的問題？怎樣做到準(zhǔn)確定位呢？地塊最適合做什么？從消費(fèi)潛在需求來看……——消費(fèi)者的需求真的都被滿足了？——為什么有的消費(fèi)者去外地購物？——這部分消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)有商品不滿意在哪里？——項(xiàng)目在一個(gè)成熟商圈內(nèi)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，該怎么定位？新余市地處江西省中西部，被譽(yù)為江西的“鋼城”。人口,城區(qū)人口超過40萬。各項(xiàng)指標(biāo)的基數(shù)較小，但增長(zhǎng)速度飛快！一佳為代表的超市……表明新余市商業(yè)物業(yè)多業(yè)態(tài)并存、競(jìng)。業(yè)面積將達(dá)到50萬㎡之巨，而新余市區(qū)人口僅為40萬，，供應(yīng)嚴(yán)重飽和！市場(chǎng)、面對(duì)如此飽和的市場(chǎng)，28歲年齡段的人流占據(jù)人流總量的比例平均高達(dá)6成。他們的購買力是不容被忽視的。
【正文】 年 *月 29日 向開發(fā)商提交 《 項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營市場(chǎng)環(huán)調(diào)研報(bào)告 》 中旗 制定市調(diào)時(shí)間 本資料來自 85 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 86 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 87 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 88 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 89 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 90 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 91 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 92 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 93 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 94 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 95 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 96 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 97 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 98 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 99 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 100 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 101 與陳仁科一起探尋…… 案例六：哈爾濱景陽街項(xiàng)目 開發(fā)商原有定位：現(xiàn)代化辦公用品批零中心 濱 城 財(cái) 富 港 開發(fā)商定位依據(jù)： 景陽街做為 “ 辦公用品市場(chǎng) ” 在哈爾濱已經(jīng)家喻戶曉，本項(xiàng)目所在地段處于景陽街 “ 亞核心商圈 ” ，成熟的辦公用品氛圍仍舊沖擊到本項(xiàng)目； 如果脫離辦公用品而標(biāo)新立異定位其它產(chǎn)品市場(chǎng)，恐怕有“ 賠了夫人又折兵 ” 之嫌，本身的地段價(jià)值、商業(yè)氛圍將蕩然無存。 Office box 本資料來自 102 與陳仁科一起探尋…… 市調(diào)發(fā)現(xiàn)：市場(chǎng)難以支撐這一定位 項(xiàng)目地面交通路況差，車道狹窄、閉塞。項(xiàng)目正對(duì)景陽高架橋，兩者水平距離約為 5米，項(xiàng)目地面與高架橋面高差 3米多。項(xiàng)目北側(cè)江龍大廈處路面寬僅 4米，而項(xiàng)目東側(cè)道路又雜亂不暢。 項(xiàng)目西側(cè)是電纜廠（哈爾濱哈纜廠）和物流業(yè)（威龍物流、老董頭物流）及倉儲(chǔ)，且衛(wèi)生狀況差。 景陽文教商圈日益飽和、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)明顯。 項(xiàng)目雖處于文教商圈內(nèi)，但只是一個(gè)端點(diǎn)的位置。文教人流和商氣都已被高架橋和南極街所截?cái)?。 本資料來自 103 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 104 與陳仁科一起探尋…… 面對(duì)這樣一個(gè)市場(chǎng)環(huán)境，我們是不是就按著發(fā)展商的原有定位做下去呢？按這樣的定位去做，項(xiàng)目成功的幾率有多大呢！ 如何決策？ 嚴(yán)密市調(diào)后，我們有四個(gè)重大發(fā)現(xiàn)??！ 本資料來自 105 與陳仁科一起探尋…… 四個(gè) 重大 發(fā)現(xiàn) —— ?景陽街調(diào)味品批發(fā)市場(chǎng)即將拆遷，現(xiàn)有經(jīng)營戶將無處 可去； ?南極市場(chǎng)即將升級(jí)改造，現(xiàn)有經(jīng)營戶也將有段時(shí)期無處經(jīng)營； ?項(xiàng)目地旁的倉儲(chǔ)物流場(chǎng)地準(zhǔn)備整體轉(zhuǎn)讓，完全可以作為項(xiàng)目物流配套，解決調(diào)味品經(jīng)營戶的倉儲(chǔ)和物流； ?陽光商城比本項(xiàng)目地段好，軟、硬件也相對(duì)市場(chǎng)作了升級(jí)，卻無法沖擊飽和的市場(chǎng)，租售停滯。 本資料來自 106 與陳仁科一起探尋…… 根據(jù)這 四個(gè)重大發(fā)現(xiàn) ， 我們給項(xiàng)目予以了重新定位 —— 新一代調(diào)味品批零市場(chǎng) 商 貿(mào) 中 心 萬 味 源 本資料來自 107 與陳仁科一起探尋…… 案例七：江西新余洪客隆 新余項(xiàng)目步行街貫穿兩條主干道，一條是勝利北路，一條是勞動(dòng)路。 勝利北路是主要的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集中地，而勞動(dòng)路是一條交通主干道，商業(yè)相對(duì)比較弱，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)開發(fā)商希望也在勞動(dòng)路這一頭打造一個(gè) MALL。 背 景 本資料來自 108 與陳仁科一起探尋…… 洪客隆的商業(yè)面積已經(jīng)達(dá) 9萬多平方米，更 多的商業(yè)面積如何消化！ 勞動(dòng)路是一條交通主干道，商流商氣都不足以支持另一個(gè)大 Mall出現(xiàn)！ 勝利北路有一個(gè) Mall，再建一個(gè) Mall，業(yè)態(tài)怎么布局，會(huì)不會(huì)重復(fù)！ 還有一條商業(yè)街更難規(guī)劃。 困 難 本資料來自 109 與陳仁科一起探尋…… 在市調(diào)中一個(gè)數(shù)據(jù)引起我們的思考，就是新余城市不大、人口不多、外來經(jīng)商人員也少，但酒店業(yè)異常火爆，各大小酒店幾乎是滿客。 經(jīng)過市調(diào)，我們才知道，這些酒店的客戶不是以商務(wù)住客為主，而是以打牌、娛樂為主；不是以住為主，而以玩為主要的。 根據(jù)市調(diào)的數(shù)據(jù) ，建酒店或者建一個(gè)滿足以玩為主的酒店式公寓是有巨大市場(chǎng)的。 一組市調(diào)數(shù)據(jù)引出定位創(chuàng)新 本資料來自 110 與陳仁科一起探尋…… 案例八：青島城陽區(qū)商業(yè)項(xiàng)目 兩組市調(diào)數(shù)據(jù)引發(fā)的思考—— 經(jīng)過市調(diào)，發(fā)現(xiàn)一組這樣的數(shù)據(jù)，青島城陽區(qū)臨街商鋪、步行街、商業(yè)大賣場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)的比例為 9： 27： 32： 32，臨街商鋪的比例非常低。這與全國各地很多地方截然不同！ 這組數(shù)據(jù)的背后隱藏了什么樣的市場(chǎng)信息呢 ？ 經(jīng)營者更偏愛規(guī)模經(jīng)營、抱團(tuán)經(jīng)營，重視經(jīng)營的集群效應(yīng)； 北方受氣候的影響，單個(gè)門店保暖性差； 消費(fèi)者更重視購物環(huán)境的大氣、寬敞和舒適； 投資者的多寡有直接關(guān)系，單個(gè)鋪產(chǎn)權(quán)明晰； 本資料來自 111 與陳仁科一起探尋…… 兩組市調(diào)數(shù)據(jù)引發(fā)的思考—— 經(jīng)過市調(diào)，青島市區(qū)消費(fèi)者有可能到城陽區(qū)新商圈進(jìn)行消費(fèi)的占 40%、不愿去的占 40%、說不清的占 20%。這樣的比例又該如何 解讀 呢？ 如果此數(shù)據(jù)是真實(shí)反映，則可理解為青島人對(duì)新商圈形 成、新消費(fèi)形式有一定的追求，因?yàn)?，作為一個(gè)新商圈，人們期盼，他必須會(huì)有新的特點(diǎn)、新的東西出現(xiàn)，所以有 40%的愿意去嘗試新東西； 如果此數(shù)據(jù)并沒有真實(shí)反映，那就是說此數(shù)據(jù)的真實(shí)性值得懷疑。因?yàn)槌顷枀^(qū)作為一個(gè)新城區(qū)，離市中心交通距離近 1小時(shí)，同時(shí)目前還沒有直達(dá)車，交通極不方便；另外，城陽新商圈到底有什么新特點(diǎn)目前尚不清楚，在這種情況下，有 40%的人愿意去新區(qū)，值得懷疑。 本資料來自 112 與陳仁科一起探尋…… 詳盡的交流與溝通，請(qǐng)進(jìn)入 陳仁科地產(chǎn)手記 ！
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