【正文】 5,098,625 85%Rental ineforecast of 1stmth780,000720,000126,0001,626,0001,000,000180,000176,000100,000140,700480,000180,00075,000150,000348,600250,250140,400135,000156,000126,000108,00055,275253,12528,12542,0214,124,496Estimatedy RateTotalLeasing Target RetailerArea13,000 60 Tesco3,200 160340 Li Ning, Anta, Daphne, etc1,800 5090 Operation by selfOn the Ground25,000 3045 Parkson, Intime, etc3,000 5565 Suning, Gome, etc3,200 5060 Shanghai Film Art Center, Jinyi, etc4,000 4555 Nanjing Da Pai Dang, Shi Zi Lou, etcLittle Sheep, Guangzhou Banana Leaf,3,000 6080 etcBestseller, Esprit, Belle Group,4,800 150250 Toys’R’su, etc3,000 5565 YY sport, Top Sport, etc1,900 4060 Tom‘s World, etc3,000 4555 Milo Star, ,Holiday, etc1,200 300400 Chevignon, FOX, Levi’s, motivi, etcGiordano, Mark Fairwhale,1,100 200300 G2023,urban shock1,500 150250 Bossini,MECITY,U2, Jeanwest, etc900 140160 KFC, Coffee Bean1,600 120140 South Memory, Xin Xianghui, etc1,400 100140 Lisboa Restaurant, Pankoo, etc900 100140 Chamate， Onion Restaurant, etc300 250300 Snack, drinks bar, etc750 300450 Accessory, shoes and bags375 100150 Gift, home furnishing, etc1,050 5070 Spa, hair salon60,975Leasing SuggesteArea d NumberUndergroundHyper Market 13000 1Small retail store 23200 50Food Court 1800 1Subtotal 52Department Store 25000 1ElectricalAppliance(1F) 3000 1Cinema(3F) 3200 1Big Chinese Restaurant 2023 2Mid ChineseRestaurant 500 6Fashion Concept Store 400800 8Sport City(2F) 3000 118002023 1KTV(4F) 3000 1Small Fashion (1F) 50150 1014Small Fashion (2F)Small Fashion (3F) 50150 810Fast foodCoffee(1F) 250350 3Leisure/characteristicFB(2F) 300500 4Leisure/characteristicFB(3F) 300400 4Leisure/characteristicFB(4F) 250350 3Small service store(1F) 50100 35Small Retail Store(1F) 50100 812Small Retail Store(2F) 50100 5SPA Hair Salon(3F) 250450 3Subtotal 8199Note: Rental forecast is exclusive of rental free period.（僅為示意，供培訓(xùn)使用）購物中心租金預(yù)測基礎(chǔ)n 租金預(yù)測的標(biāo)準(zhǔn)來源于兩方面：– 區(qū)域零售 市場租金水準(zhǔn)– 各業(yè)態(tài)零售商 租金承受力并充分考慮到項(xiàng)目所在的區(qū)位與市場環(huán)境，綜合得出租金單價(jià)。nnn現(xiàn)租金預(yù)測前提為業(yè)主完全持有整個(gè)零售商業(yè)，不進(jìn)行銷售。所有租金單價(jià)均指在 租賃面積 基礎(chǔ)上（主力店除外）。在租金預(yù)測中，我們將對比 靜態(tài)租金收益 和 動(dòng)態(tài)租金收益 。家庭 購物中心 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023家庭購物中心開業(yè)大 型購物中心開業(yè)鄰 里 中心開業(yè)第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年主力店 35350出租率 0 0 0 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%租金增長率 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 10% 0% 0% 0% 0% 10%單位月租金 66 66 66 66 66 66 66 73 73 73 73 73 80半主力店 10250出租率 0 0 0 90% 95% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%租金增長率 0% 0% 0% 0% 0% 10% 0% 0% 10% 0% 0% 10% 0%單位月租金 122 122 122 122 122 135 135 135 148 148 148 163 163一般店鋪 18190出租率 0 0 0 80% 85% 90% 90% 95% 95% 95% 95% 95% 95%租金增長率 0% 0% 0% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3%單位月租金 302 302 302 311 320 330 340 350 361 371 383 394 406總租賃 面 積 59127 60549 61971 61971 62881 62881 62881 62881 62881 62881整 體 出 租率 93% 95% 97% 97% 99% 99% 99% 99% 99% 99%月總 租金 收入 7,997,979 8,487,916 9,124,910 9,286,982 10,006,528 10,326,073 10,513,013 10,705,561 11,055,740 11,517,634平 均 單位 租金 125 133 143 146 157 162 165 168 173 181年 總 租金 收入 104,693,359 120,078,339 123,912,877 126,156,154 128,466,728 132,668,880 138,211,609租金收益統(tǒng)計(jì) 動(dòng)態(tài)租金收益167?？紤]到商場前 3年內(nèi)需要市場培養(yǎng)、租戶調(diào)整、運(yùn)營穩(wěn)定等不確定因素，預(yù)測 開業(yè)前 4年的動(dòng)態(tài)年平均租金收益在 1億人民幣 /年 。至開業(yè)第五年，項(xiàng)目進(jìn)入穩(wěn)定期后， 租金預(yù)測 。167。在開業(yè)第一年，由于存在免租裝修期，租金免租以及空置率因素，租金收益衰減度將達(dá)到第五年租金收益的 6575%。假設(shè)前提：167。考慮到租金增長率及空置率，預(yù)測了開業(yè)后 10年 期的租金收益；167。根據(jù)市場經(jīng)驗(yàn)，假設(shè)開業(yè)前一般店鋪的租金增幅為 5年 10%，半主力店的租金增幅為 5年 5%，主力店的租金增幅為 5年 3%。167。開業(yè)后，根據(jù)其租約調(diào)整，一般店鋪的租金增幅為每年 3%，半主力店的租金增幅為 3年 10%，主力店的租金增幅為 5年 10%。（僅為示意，供培訓(xùn)使用）午餐休息（ 60mins）時(shí)間 項(xiàng)目 內(nèi)容 核心要點(diǎn)90mins 四、商業(yè)定位之規(guī)劃設(shè)計(jì)之一 平面規(guī)劃–內(nèi)部人流動(dòng)線 (含垂直、平面 )–商業(yè)主入口及外部人流動(dòng)線設(shè)計(jì)–垂直交通組織及設(shè)備預(yù)留–后勤動(dòng)線規(guī)劃–特殊業(yè)態(tài)交通組織8）內(nèi)部人流動(dòng)線安排是對建筑平面檢視的過程，包括結(jié)合業(yè)態(tài)落位，解決主人口及空間節(jié)點(diǎn)之的聯(lián)系；9）垂直交通需要更多的考慮到主力租戶的位置和特殊要求，同時(shí)需要考慮貨梯位置、數(shù)量的預(yù)留；57商業(yè)規(guī)劃之平面設(shè)計(jì)59商業(yè)規(guī)劃要點(diǎn)購物中心是為消費(fèi)者和商戶服務(wù)的，而且在評估購物中心價(jià)值的時(shí)候首先是營業(yè)坪效和租金收益。雖然這些評價(jià)需要在后期運(yùn)營環(huán)節(jié)中實(shí)現(xiàn)，但租戶搭配質(zhì)量和消費(fèi)者滿意度卻是由前期規(guī)劃及項(xiàng)目定位造成的。為此，強(qiáng)烈建議開發(fā)方能夠在咨詢顧問階段聽取專業(yè)意見，通過專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和手段解決可能存在的各種問題。???????提升有效人流到達(dá)量、拉動(dòng)商鋪?zhàn)饨鹑肆鲃?dòng)線設(shè)計(jì)必須滿足人流視野范圍內(nèi)商鋪?zhàn)饨饍r(jià)值最高的理念次級通道人流量拉動(dòng)，可以借助服務(wù)臺(tái)、衛(wèi)生間、樓層休息區(qū)等分布面積偏大的店鋪，可考慮該商鋪?zhàn)鐾ㄍ感噪p出入口處理，達(dá)到顧客快捷及流動(dòng)性圍繞中廳的雙環(huán)回型人流動(dòng)線結(jié)構(gòu)，可以增加商場的通透感剪刀梯與平行梯在不同購物空間中的應(yīng)用主力店對顧客的吸引力無疑最大，主力店在不同購物中心的位置將產(chǎn)生不同影響60商業(yè)建筑設(shè)計(jì)功能布局與流線設(shè)計(jì)1）零售功能、服務(wù)功能與后勤功能的劃分2）人流動(dòng)線設(shè)計(jì)，避免死鋪3）貨運(yùn)流線設(shè)計(jì)，滿足業(yè)態(tài)需要4）業(yè)態(tài)布局與面積劃分，以便于租賃5）垂直交通體體系設(shè)計(jì)等例如：? 零售功能布局既要體現(xiàn)購物的舒適性，還要讓購物變得人性化，帶引人流可以自由地游歷于商場之中。? 商家開店通常都喜歡項(xiàng)目的主要?jiǎng)泳€位置以及經(jīng)流人群規(guī)模大的地方。所以，動(dòng)線規(guī)劃既要滿足合理性，又要提高商戶的滿意度，以增加商場收益。61外部環(huán)境評價(jià)及交通動(dòng)線規(guī)劃周邊潛在需求商業(yè)出入口接駁情況及視線公共交通站點(diǎn)與項(xiàng)目利弊關(guān)系外部交通流線組織規(guī)劃私家車泊車導(dǎo)引出租車泊客點(diǎn)2345671 相鄰物業(yè)類型及品質(zhì)商業(yè)建筑總平面設(shè)計(jì)商業(yè)建筑總平面優(yōu)化1）與周邊相鄰建筑物的關(guān)系2）外部交通流線規(guī)劃與設(shè)計(jì)3）公交車、出租車、零時(shí)泊客位商業(yè)設(shè)計(jì)的誤區(qū) —— 非商業(yè)設(shè)計(jì)在商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)中占據(jù)了主導(dǎo)地位主要表現(xiàn)：nnnn沒有進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃的情況下開始進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)；商業(yè)設(shè)計(jì)委托給非商業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)或未在商業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的咨詢審核情況下完成；商業(yè)項(xiàng)目因設(shè)計(jì)不符合商業(yè)規(guī)律及需求造成項(xiàng)目難以為繼；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目因設(shè)計(jì)不合理造成設(shè)計(jì)變更、工程拆改拆建或返工。商業(yè)設(shè)計(jì)誤區(qū)后果之一招商遇阻nnn區(qū)劃不合理業(yè)態(tài)布局不科學(xué)店鋪使用率不高商業(yè)設(shè)計(jì)誤區(qū)后果之二投資加大nnn結(jié)構(gòu)改造平面調(diào)整設(shè)備拆改商業(yè)設(shè)計(jì)誤區(qū)后果之三運(yùn)營成本加大nnn能源無用消耗設(shè)備使用率下降維護(hù)費(fèi)用增加商業(yè)設(shè)計(jì)的誤區(qū) —— 常見的設(shè)計(jì)誤區(qū)誤區(qū)一： 外觀設(shè)計(jì)綜合癥表現(xiàn) 1：只注重形態(tài)設(shè)計(jì)，忽視業(yè)態(tài)空間的組合與配置表現(xiàn) 2：過度追求商業(yè)利益而破壞城市形象表現(xiàn) 3：拋棄文化的商業(yè)開發(fā)表現(xiàn) 4：尺度過于夸張誤區(qū)二： 平面布置綜合癥表現(xiàn) 1：商鋪和公共空間比例不佳，不能帶來