【正文】 Fashion Concept Store 400800 8Sport City(2F) 3000 118002023 1KTV(4F) 3000 1Small Fashion (1F) 50150 1014Small Fashion (2F)Small Fashion (3F) 50150 810Fast foodCoffee(1F) 250350 3Leisure/characteristicFB(2F) 300500 4Leisure/characteristicFB(3F) 300400 4Leisure/characteristicFB(4F) 250350 3Small service store(1F) 50100 35Small Retail Store(1F) 50100 812Small Retail Store(2F) 50100 5SPA Hair Salon(3F) 250450 3Subtotal 8199Note: Rental forecast is exclusive of rental free period.（僅為示意，供培訓(xùn)使用）購(gòu)物中心租金預(yù)測(cè)基礎(chǔ)n 租金預(yù)測(cè)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)源于兩方面：– 區(qū)域零售 市場(chǎng)租金水準(zhǔn)– 各業(yè)態(tài)零售商 租金承受力并充分考慮到項(xiàng)目所在的區(qū)位與市場(chǎng)環(huán)境，綜合得出租金單價(jià)。商業(yè)業(yè)態(tài)： 品牌零售、流行服飾、休閑服飾、咖啡等。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)位條件、目標(biāo)市場(chǎng)定位的初步研判，甄別項(xiàng)目潛在的商家組合，并進(jìn)行相關(guān)市場(chǎng)測(cè)試。n目標(biāo)客群定位商圈的輻射三層次（以 10萬(wàn)平米左右的購(gòu)物中心為例）核心商圈 ：輻射半徑 13公里，步行1015分鐘， 60%的消費(fèi)份額。出租型 大盒子商業(yè) 資金實(shí)力要求較高，開(kāi)發(fā)商無(wú)須成立相應(yīng)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司。 連鎖經(jīng)營(yíng)品牌進(jìn)入市場(chǎng)167。隨著私家車(chē)擁有量的不斷增加，預(yù)留較為充裕的停車(chē)位可以吸引較多遠(yuǎn)處的消費(fèi)者。 最受歡迎的流行女裝品牌為 Only, 艾格， Veromode, 依戀；最受歡迎的流行男裝品牌為JackJones, G2023, 海瀾之家。 在消費(fèi)頻率方面，外出就餐的平均消費(fèi)頻率最高，達(dá)到了每月 ，其次為逛超市（ ），逛街（ ）與外出娛樂(lè)（ ），表明消費(fèi)者較愿意將較多地收入花費(fèi)在餐飲上， 從本項(xiàng)目來(lái)看，引入較多的餐飲租戶(hù)將對(duì)提升人氣聚集人流起到很大的作用 。216。216。 300樣本中家庭月收入情況呈兩頭少中間多的分布態(tài)勢(shì) , 月收入在 20236000元的共占總體比例的 82%, 而從 6000元以后的比例銳減 , 因此 6000元可作為一個(gè)區(qū)分中高收入群體和中低收入群體的分水嶺。職業(yè)履歷：仲量聯(lián)行（上海）高力國(guó)際（北京）第一太平戴維斯（北京）社會(huì)活動(dòng)：3商業(yè)地產(chǎn)的四大要素，可簡(jiǎn)單概括為：1）商業(yè)概念規(guī)劃與主題定位，決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵 。公司職員47%醫(yī)生1%教師 0%工薪一 族19%在 校學(xué)生8%退休人 員8%2% 自 由 職 業(yè) 者高級(jí)管 理人員公 務(wù) 員 3%4%私營(yíng) 業(yè)主5%216。注：上表中橙色區(qū)域橫向表示光顧某一商業(yè)項(xiàng)目的主要收入群體。 同時(shí)我們觀察到私家車(chē)的比例也占到了 13%，排在了第三位。其中逛街與外出娛樂(lè)是花費(fèi)時(shí)間最多的兩個(gè)方面，花費(fèi)在外出娛樂(lè)上的金額雖少，但逗留時(shí)間較長(zhǎng)， 表明消費(fèi)者更易選擇價(jià)格便宜的外出娛樂(lè)方式。 必須要有的業(yè)態(tài)：超市（ 64%），化妝品牌店（ % ），地方特色菜（ %），海鮮食坊（ 59%），火鍋燒烤（ % ）。 國(guó)際化品牌大規(guī)模進(jìn)入167。中國(guó)不同城市商業(yè)發(fā)展的階段性：商業(yè)定位之一： 發(fā)展階段認(rèn)知商業(yè)發(fā)展階段性 n 與城市發(fā)展一樣，商業(yè)也有一定的發(fā)展路徑可循。銷(xiāo)售型 商業(yè)裙房封閉式購(gòu)物中心有實(shí)力的發(fā)展商，尤其是采取連鎖開(kāi)發(fā)模式。大寧國(guó)際廣場(chǎng)主要向北輻射，以滿足這些區(qū)域客戶(hù)對(duì)休n閑娛樂(lè)消費(fèi)的需求?；拘托枨鬂M足自我生存所必需的消費(fèi)，食品消費(fèi)占據(jù)生活消費(fèi)的主體。商業(yè)布局：適宜商場(chǎng)較高樓層或者動(dòng)線較差區(qū)域。167。所以，動(dòng)線規(guī)劃既要滿足合理性，又要提高商戶(hù)的滿意度，以增加商場(chǎng)收益。在租金預(yù)測(cè)中，我們將對(duì)比 靜態(tài)租金收益 和 動(dòng)態(tài)租金收益 。商業(yè)業(yè)態(tài)： 服飾旗艦店、生活用品、特色餐飲等?；パa(bǔ)性業(yè)態(tài)n 在同一個(gè)商圈中，可以考慮與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目形成差異化的業(yè)態(tài)，主要集中在餐飲類(lèi)、娛樂(lè)類(lèi)業(yè)態(tài)。目標(biāo)客群定位，通過(guò)輻射區(qū)域內(nèi)細(xì)分消費(fèi)客群，例如 人群類(lèi)型結(jié)構(gòu)、消費(fèi)類(lèi)型、年齡、收入水平 等。模式三：分拆出售將商業(yè)分割成若干單元商鋪進(jìn)行銷(xiāo)售，面向個(gè)人投資者進(jìn)行銷(xiāo)售的方式。 傳統(tǒng)商廈和街鋪為主167。商業(yè)定位之一： 發(fā)展階段認(rèn)知城市發(fā)展階段性n 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市的發(fā)展緊密相關(guān)，城市經(jīng)濟(jì)水平、人口結(jié)構(gòu)的發(fā)展變化將會(huì)制n約和影響商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。多為臺(tái)灣及本地品牌。 逛街消費(fèi)是本地消費(fèi)花費(fèi)最多的方面，顯示出較強(qiáng)的消費(fèi)能力。注：左表中橙色區(qū)域橫向表示偏好某一餐飲類(lèi)型的主要年齡群體，右表中橙色區(qū)域橫向表示偏好某一餐飲類(lèi)型的主要收入群體。 在各消費(fèi)區(qū)域中，消費(fèi)活動(dòng)主要以購(gòu)物 /逛街為主，而逛超市 /大賣(mài)場(chǎng)、娛樂(lè)和餐飲的消費(fèi)活動(dòng)所占比例很小， 表明以超市 /大賣(mài)場(chǎng)為主力店的綜合項(xiàng)目以及娛樂(lè)餐飲業(yè)態(tài)有著一定的市場(chǎng)潛力。表明以家庭型消費(fèi)為主導(dǎo)的項(xiàng)目存在較大的市場(chǎng)潛力。同濟(jì)大學(xué) EDP 企業(yè)培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理沙龍主講人之一創(chuàng)辦發(fā)起人樓市、新浪地產(chǎn)、紅地產(chǎn)、中國(guó)房地產(chǎn)信息、中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)等專(zhuān)題撰稿人2馬老師零售商業(yè)地產(chǎn)咨詢(xún)顧問(wèn)服務(wù)的專(zhuān)家，擁有近十年零售商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。216。隨著生活水平的的提高，該比例未來(lái)會(huì)有提高趨勢(shì) 。消費(fèi)者行為分析 —— 餐飲、娛樂(lè)（以南京市場(chǎng)為例） （僅為示意，供培訓(xùn)使用）平均時(shí)間步行 自行車(chē) /助動(dòng)車(chē)輕騎車(chē) /摩托車(chē)公交車(chē) 地鐵 私家車(chē) 出租車(chē) 24 行 車(chē) 車(chē) 車(chē) 鐵 車(chē)動(dòng) 托 交 家步 地 租 車(chē)/助 /摩 公 私 出車(chē)行自 輕 騎車(chē)9%19主力消費(fèi)群體特征研究自行車(chē) /助動(dòng)車(chē)%出租車(chē) %步行 %私家車(chē) %地鐵 %公交車(chē) %摩托車(chē) /輕騎車(chē)%68%14% 20% 15%34% 36%57%30%71% 60%41%55% 54%43%3%14%37%3%8%10%40%30%20%80%70%60%50%100%90%15分鐘以?xún)?nèi) 1530分鐘上 3045分鐘 4560分鐘 一個(gè)小時(shí)以上216。而外出娛樂(lè)的現(xiàn)有消費(fèi)能力處在一個(gè)比較低的水平，表明娛樂(lè)業(yè)態(tài)有著很大的市場(chǎng)潛力。另外還對(duì)化妝品品牌喜好進(jìn)行了調(diào)查， 21種品牌被提及。商業(yè)地產(chǎn)前期定位不能逾越城市發(fā)展的層級(jí) ，商業(yè)發(fā)展不立足城市現(xiàn)狀， “ 超前快167。 以滿足基本生活需求為主167。常見(jiàn)的操作方法是將每一層劃分為小產(chǎn)權(quán)商鋪進(jìn)行銷(xiāo)售回收大量資金，確保項(xiàng)目盈利。有效的消費(fèi)市場(chǎng)細(xì)分亦是商業(yè)項(xiàng)目差異競(jìng)爭(zhēng)的根源所在。大眾化業(yè)態(tài)n 定位大眾，連鎖品牌，可復(fù)制性，強(qiáng)調(diào)區(qū)域內(nèi)消費(fèi)，例如一些大眾時(shí)尚、餐飲、服務(wù)類(lèi)品牌。商業(yè)布局：適宜商場(chǎng)中間樓層。家庭 購(gòu)物中心 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023家庭購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)大 型購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)鄰 里 中心開(kāi)業(yè)第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年主力店 35350出租率 0 0 0 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%租金增長(zhǎng)率 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 10% 0% 0% 0% 0% 10%單位月租金 66 66 66 66 66 66 66 73 73 73 73 73 80半主力店 10250出租率 0 0 0 90% 95% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%租金增長(zhǎng)率 0% 0% 0% 0% 0% 10% 0% 0% 10% 0% 0% 10% 0%單位月租金 122 122 122 122 122 135 135 135 148 148 148 163 163一般店鋪 18190出租率 0 0 0 80% 85% 90% 90% 95% 95% 95% 95% 95% 95%租金增長(zhǎng)率 0% 0% 0% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3%單位月租金 302 302 302 311 320 330 340 350 361 371 383 394 406總租賃 面 積 59127 60549 61971 61971 62881 62881 62881 62881 62881 62881整 體 出 租率 93% 95% 97% 97% 99% 99% 99% 99% 99% 99%月總 租金 收入 7,997,979 8,487,916 9,124,910 9,286,982 10,006,528 10,326,073 10,513,013 10,705,561 11,055,740 11,517,634平 均 單位 租金 125 133 143 146 157 162 165 168 173 181年 總 租金 收入 104,693,359 120,078,339 123,912,877 126,156,154 128,466,728 132,668,880 138,211,609租金收益統(tǒng)計(jì) 動(dòng)態(tài)租金收益167。61外部環(huán)境評(píng)價(jià)及交通動(dòng)線規(guī)劃周邊潛在需求商業(yè)出入口接駁情況及視線公共交通站點(diǎn)與項(xiàng)目利弊關(guān)系外部交通流線組織規(guī)劃私家車(chē)泊車(chē)導(dǎo)引出租車(chē)泊客點(diǎn)2345671 相鄰物業(yè)類(lèi)型及品質(zhì)商業(yè)建筑總平面設(shè)計(jì)商業(yè)建筑總平面優(yōu)化1）與周邊相鄰建筑物的關(guān)系2）外部交通流線規(guī)劃與設(shè)計(jì)3）公交車(chē)、出租車(chē)、零時(shí)泊客位商業(yè)設(shè)計(jì)的誤區(qū) —— 非商業(yè)設(shè)計(jì)在商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)中占據(jù)了主導(dǎo)地位主要表現(xiàn)：nnnn沒(méi)有進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃的情況下開(kāi)始進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)；商業(yè)設(shè)計(jì)委托給非商業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)或未在商業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的咨詢(xún)審核情況下完成；商業(yè)項(xiàng)目因設(shè)計(jì)不符合商業(yè)規(guī)律及需求造成項(xiàng)目難以為繼；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目因設(shè)計(jì)不合理造成設(shè)計(jì)變更、工程拆改拆建或返工。至開(kāi)業(yè)第五年，項(xiàng)目進(jìn)入穩(wěn)定期后， 租金預(yù)測(cè) 。商業(yè)業(yè)態(tài)： 電影院、 KTV、超市、健身、電玩等。發(fā)展型需求不僅僅滿足于基本生活消費(fèi)，自我發(fā)展和享受型消費(fèi)的比重逐步提升。n 此外，依托大潤(rùn)發(fā)超市的 7條免費(fèi)班車(chē)線路，板塊周邊輻射寶山、虹口、普陀及靜安部分地區(qū)，總?cè)丝谶_(dá) 450萬(wàn)。模式四：整體出售商業(yè)全部整體銷(xiāo)售，面向企業(yè)或大型投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷(xiāo)售的方式。 市場(chǎng)內(nèi)缺乏國(guó)際化品牌成熟市場(chǎng)初級(jí)市場(chǎng)一線城市代表城市：上海、北京零售商業(yè)市場(chǎng)平穩(wěn)成熟階段省會(huì)城市代表城市：杭州、南京零售商業(yè)市場(chǎng)快速發(fā)展階段主要發(fā)達(dá)沿海城市代表城市蘇州、無(wú)錫零售商業(yè)市場(chǎng)逐步成長(zhǎng)階段沿海地級(jí)市、縣級(jí)市代表城市：吳江、宜興零售商業(yè)市場(chǎng)初級(jí)階段速 ” 發(fā)展往往存在較大風(fēng)險(xiǎn)。 奢侈品市場(chǎng)快速發(fā)展167。品牌市場(chǎng)表現(xiàn) —— 化妝品（僅為示意，供培訓(xùn)使用）店貨 店 飾 賣(mài) OK類(lèi) 店 店 廳貨 類(lèi) 器 城 裝 心 薩 理 菜 坊食鮮火 鍋院 園 場(chǎng) 廳商百 飾 品 艦 服 專(zhuān) 牌 餐 店百 電 女 中 匹 料 色材 動(dòng) 影 拉 樂(lè) 冰 啡式行 用裝 旗 行 牌 品 茶 品烤檔 建 用 運(yùn) 業(yè) 身 式電 卡 游 溜 咖儲(chǔ)流 居 育 牌 流 品 妝 式 甜 韓高 家 職 健 意 日 方 特/倉(cāng)眾 家 體 品 際 閑 化 港大 型場(chǎng) 國(guó)市 大 動(dòng) 休超 級(jí)地 海運(yùn)燒% % % %% %% % %% % % %概念測(cè)試 — 重要業(yè)態(tài)%%%%%%%%%%% %%%%%%%%%%% %%%% %% %%% % %%%%%%%% %% %%%%% %%%% % % % % % % % % %%%% %% % %%%% %%%%% % %%%% % % % % % % %%%%20%10