【正文】 Fashion Concept Store 400800 8Sport City(2F) 3000 118002023 1KTV(4F) 3000 1Small Fashion (1F) 50150 1014Small Fashion (2F)Small Fashion (3F) 50150 810Fast foodCoffee(1F) 250350 3Leisure/characteristicFB(2F) 300500 4Leisure/characteristicFB(3F) 300400 4Leisure/characteristicFB(4F) 250350 3Small service store(1F) 50100 35Small Retail Store(1F) 50100 812Small Retail Store(2F) 50100 5SPA Hair Salon(3F) 250450 3Subtotal 8199Note: Rental forecast is exclusive of rental free period.（僅為示意，供培訓(xùn)使用）購物中心租金預(yù)測基礎(chǔ)n 租金預(yù)測的標(biāo)準(zhǔn)來源于兩方面：– 區(qū)域零售 市場租金水準(zhǔn)– 各業(yè)態(tài)零售商 租金承受力并充分考慮到項(xiàng)目所在的區(qū)位與市場環(huán)境，綜合得出租金單價。商業(yè)業(yè)態(tài)： 品牌零售、流行服飾、休閑服飾、咖啡等。通過對項(xiàng)目所在區(qū)位條件、目標(biāo)市場定位的初步研判，甄別項(xiàng)目潛在的商家組合，并進(jìn)行相關(guān)市場測試。n目標(biāo)客群定位商圈的輻射三層次（以 10萬平米左右的購物中心為例）核心商圈 ：輻射半徑 13公里，步行1015分鐘， 60%的消費(fèi)份額。出租型 大盒子商業(yè) 資金實(shí)力要求較高，開發(fā)商無須成立相應(yīng)商場經(jīng)營管理公司。 連鎖經(jīng)營品牌進(jìn)入市場167。隨著私家車擁有量的不斷增加，預(yù)留較為充裕的停車位可以吸引較多遠(yuǎn)處的消費(fèi)者。 最受歡迎的流行女裝品牌為 Only, 艾格， Veromode, 依戀；最受歡迎的流行男裝品牌為JackJones, G2023, 海瀾之家。 在消費(fèi)頻率方面，外出就餐的平均消費(fèi)頻率最高，達(dá)到了每月 ，其次為逛超市（ ），逛街（ ）與外出娛樂（ ），表明消費(fèi)者較愿意將較多地收入花費(fèi)在餐飲上， 從本項(xiàng)目來看，引入較多的餐飲租戶將對提升人氣聚集人流起到很大的作用 。216。216。 300樣本中家庭月收入情況呈兩頭少中間多的分布態(tài)勢 , 月收入在 20236000元的共占總體比例的 82%, 而從 6000元以后的比例銳減 , 因此 6000元可作為一個區(qū)分中高收入群體和中低收入群體的分水嶺。職業(yè)履歷：仲量聯(lián)行（上海）高力國際（北京）第一太平戴維斯（北京）社會活動：3商業(yè)地產(chǎn)的四大要素，可簡單概括為：1）商業(yè)概念規(guī)劃與主題定位，決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵 。公司職員47%醫(yī)生1%教師 0%工薪一 族19%在 校學(xué)生8%退休人 員8%2% 自 由 職 業(yè) 者高級管 理人員公 務(wù) 員 3%4%私營 業(yè)主5%216。注：上表中橙色區(qū)域橫向表示光顧某一商業(yè)項(xiàng)目的主要收入群體。 同時我們觀察到私家車的比例也占到了 13%，排在了第三位。其中逛街與外出娛樂是花費(fèi)時間最多的兩個方面，花費(fèi)在外出娛樂上的金額雖少，但逗留時間較長， 表明消費(fèi)者更易選擇價格便宜的外出娛樂方式。 必須要有的業(yè)態(tài)：超市（ 64%），化妝品牌店（ % ），地方特色菜（ %），海鮮食坊（ 59%），火鍋燒烤（ % ）。 國際化品牌大規(guī)模進(jìn)入167。中國不同城市商業(yè)發(fā)展的階段性：商業(yè)定位之一： 發(fā)展階段認(rèn)知商業(yè)發(fā)展階段性 n 與城市發(fā)展一樣，商業(yè)也有一定的發(fā)展路徑可循。銷售型 商業(yè)裙房封閉式購物中心有實(shí)力的發(fā)展商，尤其是采取連鎖開發(fā)模式。大寧國際廣場主要向北輻射，以滿足這些區(qū)域客戶對休n閑娛樂消費(fèi)的需求?；拘托枨鬂M足自我生存所必需的消費(fèi)，食品消費(fèi)占據(jù)生活消費(fèi)的主體。商業(yè)布局：適宜商場較高樓層或者動線較差區(qū)域。167。所以，動線規(guī)劃既要滿足合理性，又要提高商戶的滿意度，以增加商場收益。在租金預(yù)測中，我們將對比 靜態(tài)租金收益 和 動態(tài)租金收益 。商業(yè)業(yè)態(tài)： 服飾旗艦店、生活用品、特色餐飲等?；パa(bǔ)性業(yè)態(tài)n 在同一個商圈中，可以考慮與競爭項(xiàng)目形成差異化的業(yè)態(tài)，主要集中在餐飲類、娛樂類業(yè)態(tài)。目標(biāo)客群定位，通過輻射區(qū)域內(nèi)細(xì)分消費(fèi)客群，例如 人群類型結(jié)構(gòu)、消費(fèi)類型、年齡、收入水平 等。模式三：分拆出售將商業(yè)分割成若干單元商鋪進(jìn)行銷售，面向個人投資者進(jìn)行銷售的方式。 傳統(tǒng)商廈和街鋪為主167。商業(yè)定位之一： 發(fā)展階段認(rèn)知城市發(fā)展階段性n 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與城市的發(fā)展緊密相關(guān)，城市經(jīng)濟(jì)水平、人口結(jié)構(gòu)的發(fā)展變化將會制n約和影響商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。多為臺灣及本地品牌。 逛街消費(fèi)是本地消費(fèi)花費(fèi)最多的方面，顯示出較強(qiáng)的消費(fèi)能力。注：左表中橙色區(qū)域橫向表示偏好某一餐飲類型的主要年齡群體，右表中橙色區(qū)域橫向表示偏好某一餐飲類型的主要收入群體。 在各消費(fèi)區(qū)域中，消費(fèi)活動主要以購物 /逛街為主，而逛超市 /大賣場、娛樂和餐飲的消費(fèi)活動所占比例很小， 表明以超市 /大賣場為主力店的綜合項(xiàng)目以及娛樂餐飲業(yè)態(tài)有著一定的市場潛力。表明以家庭型消費(fèi)為主導(dǎo)的項(xiàng)目存在較大的市場潛力。同濟(jì)大學(xué) EDP 企業(yè)培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理沙龍主講人之一創(chuàng)辦發(fā)起人樓市、新浪地產(chǎn)、紅地產(chǎn)、中國房地產(chǎn)信息、中國房地產(chǎn)報等專題撰稿人2馬老師零售商業(yè)地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)的專家，擁有近十年零售商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。216。隨著生活水平的的提高，該比例未來會有提高趨勢 。消費(fèi)者行為分析 —— 餐飲、娛樂（以南京市場為例） （僅為示意，供培訓(xùn)使用）平均時間步行 自行車 /助動車輕騎車 /摩托車公交車 地鐵 私家車 出租車 24 行 車 車 車 鐵 車動 托 交 家步 地 租 車/助 /摩 公 私 出車行自 輕 騎車9%19主力消費(fèi)群體特征研究自行車 /助動車%出租車 %步行 %私家車 %地鐵 %公交車 %摩托車 /輕騎車%68%14% 20% 15%34% 36%57%30%71% 60%41%55% 54%43%3%14%37%3%8%10%40%30%20%80%70%60%50%100%90%15分鐘以內(nèi) 1530分鐘上 3045分鐘 4560分鐘 一個小時以上216。而外出娛樂的現(xiàn)有消費(fèi)能力處在一個比較低的水平，表明娛樂業(yè)態(tài)有著很大的市場潛力。另外還對化妝品品牌喜好進(jìn)行了調(diào)查， 21種品牌被提及。商業(yè)地產(chǎn)前期定位不能逾越城市發(fā)展的層級 ，商業(yè)發(fā)展不立足城市現(xiàn)狀， “ 超前快167。 以滿足基本生活需求為主167。常見的操作方法是將每一層劃分為小產(chǎn)權(quán)商鋪進(jìn)行銷售回收大量資金，確保項(xiàng)目盈利。有效的消費(fèi)市場細(xì)分亦是商業(yè)項(xiàng)目差異競爭的根源所在。大眾化業(yè)態(tài)n 定位大眾，連鎖品牌，可復(fù)制性，強(qiáng)調(diào)區(qū)域內(nèi)消費(fèi)，例如一些大眾時尚、餐飲、服務(wù)類品牌。商業(yè)布局：適宜商場中間樓層。家庭 購物中心 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023家庭購物中心開業(yè)大 型購物中心開業(yè)鄰 里 中心開業(yè)第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年主力店 35350出租率 0 0 0 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%租金增長率 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 10% 0% 0% 0% 0% 10%單位月租金 66 66 66 66 66 66 66 73 73 73 73 73 80半主力店 10250出租率 0 0 0 90% 95% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%租金增長率 0% 0% 0% 0% 0% 10% 0% 0% 10% 0% 0% 10% 0%單位月租金 122 122 122 122 122 135 135 135 148 148 148 163 163一般店鋪 18190出租率 0 0 0 80% 85% 90% 90% 95% 95% 95% 95% 95% 95%租金增長率 0% 0% 0% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3%單位月租金 302 302 302 311 320 330 340 350 361 371 383 394 406總租賃 面 積 59127 60549 61971 61971 62881 62881 62881 62881 62881 62881整 體 出 租率 93% 95% 97% 97% 99% 99% 99% 99% 99% 99%月總 租金 收入 7,997,979 8,487,916 9,124,910 9,286,982 10,006,528 10,326,073 10,513,013 10,705,561 11,055,740 11,517,634平 均 單位 租金 125 133 143 146 157 162 165 168 173 181年 總 租金 收入 104,693,359 120,078,339 123,912,877 126,156,154 128,466,728 132,668,880 138,211,609租金收益統(tǒng)計(jì) 動態(tài)租金收益167。61外部環(huán)境評價及交通動線規(guī)劃周邊潛在需求商業(yè)出入口接駁情況及視線公共交通站點(diǎn)與項(xiàng)目利弊關(guān)系外部交通流線組織規(guī)劃私家車泊車導(dǎo)引出租車泊客點(diǎn)2345671 相鄰物業(yè)類型及品質(zhì)商業(yè)建筑總平面設(shè)計(jì)商業(yè)建筑總平面優(yōu)化1）與周邊相鄰建筑物的關(guān)系2）外部交通流線規(guī)劃與設(shè)計(jì)3）公交車、出租車、零時泊客位商業(yè)設(shè)計(jì)的誤區(qū) —— 非商業(yè)設(shè)計(jì)在商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)中占據(jù)了主導(dǎo)地位主要表現(xiàn)：nnnn沒有進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃的情況下開始進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)；商業(yè)設(shè)計(jì)委托給非商業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)或未在商業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的咨詢審核情況下完成；商業(yè)項(xiàng)目因設(shè)計(jì)不符合商業(yè)規(guī)律及需求造成項(xiàng)目難以為繼；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目因設(shè)計(jì)不合理造成設(shè)計(jì)變更、工程拆改拆建或返工。至開業(yè)第五年，項(xiàng)目進(jìn)入穩(wěn)定期后， 租金預(yù)測 。商業(yè)業(yè)態(tài)： 電影院、 KTV、超市、健身、電玩等。發(fā)展型需求不僅僅滿足于基本生活消費(fèi)，自我發(fā)展和享受型消費(fèi)的比重逐步提升。n 此外，依托大潤發(fā)超市的 7條免費(fèi)班車線路，板塊周邊輻射寶山、虹口、普陀及靜安部分地區(qū)，總?cè)丝谶_(dá) 450萬。模式四：整體出售商業(yè)全部整體銷售，面向企業(yè)或大型投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售的方式。 市場內(nèi)缺乏國際化品牌成熟市場初級市場一線城市代表城市：上海、北京零售商業(yè)市場平穩(wěn)成熟階段省會城市代表城市：杭州、南京零售商業(yè)市場快速發(fā)展階段主要發(fā)達(dá)沿海城市代表城市蘇州、無錫零售商業(yè)市場逐步成長階段沿海地級市、縣級市代表城市：吳江、宜興零售商業(yè)市場初級階段速 ” 發(fā)展往往存在較大風(fēng)險。 奢侈品市場快速發(fā)展167。品牌市場表現(xiàn) —— 化妝品（僅為示意，供培訓(xùn)使用）店貨 店 飾 賣 OK類 店 店 廳貨 類 器 城 裝 心 薩 理 菜 坊食鮮火 鍋院 園 場 廳商百 飾 品 艦 服 專 牌 餐 店百 電 女 中 匹 料 色材 動 影 拉 樂 冰 啡式行 用裝 旗 行 牌 品 茶 品烤檔 建 用 運(yùn) 業(yè) 身 式電 卡 游 溜 咖儲流 居 育 牌 流 品 妝 式 甜 韓高 家 職 健 意 日 方 特/倉眾 家 體 品 際 閑 化 港大 型場 國市 大 動 休超 級地 海運(yùn)燒% % % %% %% % %% % % %概念測試 — 重要業(yè)態(tài)%%%%%%%%%%% %%%%%%%%%%% %%%% %% %%% % %%%%%%%% %% %%%%% %%%% % % % % % % % % %%%% %% % %%%% %%%%% % %%%% % % % % % % %%%%20%10