【正文】 廣場(chǎng) ，更 多的消 費(fèi)者認(rèn) 為金 鷹國(guó)際購(gòu)物中心定位高檔， 我們推測(cè)可能是由于金鷹入市較早， 搶先在消費(fèi)者心中占據(jù)了高端的位置 ；夫子廟雖在常去的購(gòu)物場(chǎng)所中排位第三，但受訪者 的喜愛(ài)程度較低， 表明以小商品批發(fā)市場(chǎng)為主的傳統(tǒng) 商圈正逐漸失去其原本的吸引力 ；216。選擇理由 3價(jià)格便宜有大賣場(chǎng)商品比較新穎商品比較新穎商品價(jià)格便宜商品種類多選擇理由 2商品種類多商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)多品牌高檔品牌高檔商品種類多內(nèi)部環(huán)境好選擇理由 1促銷活動(dòng)多商品種類多商品有品位商品有品位小吃多離家近選擇的消費(fèi)區(qū)域 0大洋百貨萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)德基廣場(chǎng)金鷹國(guó)際購(gòu)物中心夫子廟水游城29%66%7% 3% 5% 2% 2% 2% 5% 5% 0% 9% 6% 0%98%95% 99% 90%82%100%83% 78%100%96% 88%100% 100%30%0%46%9%6%57%26%9% 14%4%0%16%25%10%0%19%27%42%26%0% 12%4%48%26%17%6%0%20%60%40%80%140%120%100%180%160%220%200%逛超市 /大賣場(chǎng) 購(gòu)物 /逛街 娛樂(lè) 餐飲消費(fèi)者行為分析 —— 消費(fèi)區(qū)域和考慮因素（以南京市場(chǎng)為例）（僅為示意，供培訓(xùn)使用）總計(jì)8001以上60018000400160002023400010002023%%%%17%16%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%57%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)萊迪地下購(gòu)物中心大洋百貨蘇寧銀河新街口店德基廣場(chǎng)金鷹國(guó)際購(gòu)物中心水游城夫子廟太平洋蘇寧環(huán)球山西路湖南路中央商場(chǎng)南京新百潤(rùn)潤(rùn)巷經(jīng)常去的消費(fèi)區(qū)域與家庭月收入交叉表216。 萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)因其商品的細(xì)分市場(chǎng)以及大賣場(chǎng)的存在，各年齡消費(fèi)群體都有，相對(duì)年輕人較少；萊迪 地下購(gòu)物中心顯然受到年輕一族的追捧；大洋百貨的主要消費(fèi)人群年齡在 2635歲；德基廣場(chǎng)和金鷹受到有了一定收入的中青年青睞；水游城因其理念的新穎以及時(shí)尚的程度受到 1835歲人群的歡迎；夫子廟傳統(tǒng)的小吃以及風(fēng)土人情既受年輕人喜愛(ài)又吸引著中老年人前來(lái)；中央商場(chǎng)因其商品類型的齊全，幾乎涵蓋各年齡消費(fèi)群體，但因業(yè)態(tài)和商家偏傳統(tǒng)，無(wú)法吸引年輕人的眼球；傳統(tǒng)的新百的消費(fèi)群體更偏重于中老年人。在現(xiàn)有的餐飲類型中，中餐廳，西式快餐，中式快餐及火鍋店較受歡迎，從本項(xiàng)目角度來(lái)考慮，在餐飲類型的選擇上可傾向于這幾種類型。中老年人更喜歡具有傳統(tǒng)風(fēng)味的夫子廟小吃，中式快餐以及口味清淡的日式餐廳；年輕人接受新事物的能力則更強(qiáng)，更青睞火鍋店以及西式快餐；中餐廳的消費(fèi)群體涵蓋大部分年齡段，且呈現(xiàn)隨著年齡增加，喜歡的群體數(shù)量越多的趨勢(shì)； 2635歲的消費(fèi)群體更喜歡燒烤店，之后年齡段的消費(fèi)者從健康角度考慮選擇燒烤店的越來(lái)越少；西餐廳因其幽雅的就餐環(huán)境以及異國(guó)風(fēng)情受到追求生活品質(zhì)的中青年消費(fèi)者的歡迎。 在交通工具的選擇方面，第一選擇為公交車，第二選擇為地鐵，第三選擇為私家車。對(duì)于本項(xiàng)目而言未來(lái)應(yīng)充分考慮停車位的設(shè)置，以滿足未來(lái)私家車消費(fèi)者的需求。路途所花費(fèi)的時(shí)間2% 1%5%20%0%單位 :分鐘消費(fèi)者行為分析 —— 交通工具（以南京市場(chǎng)為例）（僅為示意，供培訓(xùn)使用）主力消費(fèi)群體特征研究%%%%%%%%%% %%%%%%0%30%20%10%60%50%40%80%70%100%90%%逛超市 /大賣場(chǎng)%逛街購(gòu)物%娛樂(lè)活動(dòng)%餐飲每周 3次或以上 每周 12次 每?jī)芍?1次 每月 1次 每季度 1次或更少216。216。216。20618240790668每月消費(fèi)金額每月消費(fèi)頻次平均逗留時(shí)間逛街 外出娛樂(lè) 外出就餐逛超市 /大賣場(chǎng)消費(fèi)者行為分析 —— 消費(fèi)頻次（以南京市場(chǎng)為例）消費(fèi)頻次（僅為示意，供培訓(xùn)使用）設(shè)施 % 設(shè)施 %購(gòu)物中心 % 家電連鎖 %百貨 % 大型餐飲 %特色餐飲 % 便利店 /超市 %大賣場(chǎng) % 西式快餐店 %教育書(shū)店 % 溜冰場(chǎng) %品牌旗艦專賣店 % 電玩 /網(wǎng)吧 %中餐廳 % 休閑餐飲 %運(yùn)動(dòng)城 % 中式快餐店 %中餐廳 % 數(shù)碼產(chǎn)品 %個(gè)人護(hù)理用品 % 美容美發(fā) %兒童玩具店 % 建材連鎖 %茶坊 % 家具家居 %國(guó)際奢侈品牌親子樂(lè)園%%棋牌室洗浴足療%%KTV % 培訓(xùn)中心 %電影院 % Disco/夜總會(huì) /酒吧 %極限運(yùn)動(dòng) % 嬰兒用品 %健身中心 % 銀行 %室內(nèi)運(yùn)動(dòng)館 %高檔% 中高檔 %中低檔%中檔%概念測(cè)試（僅為示意，供培訓(xùn)使用）216。 表明項(xiàng)目定位應(yīng)在中檔至中高檔之間以滿足消費(fèi)群體需求。在餐飲品牌喜好調(diào)查中，最受歡迎的特色餐飲品牌為味千拉面，必勝客，大娘水餃；最受歡迎的中餐品牌除小肥羊外，對(duì)其余品牌沒(méi)有明顯偏好；最受歡迎的快餐品牌為肯德基和麥當(dāng)勞，其中對(duì)肯德基的喜愛(ài)程度更高。其中最受歡迎的化妝品品牌為玉蘭油， Lane, 妮維雅， DHC, Dior,碧歐泉，旁氏，雅漾。 最好要有的業(yè)態(tài)：高檔百貨（ 67%），大眾流行百貨（ 53%），家居裝飾類（ 55%），大型體育用品店（ 57%），運(yùn)動(dòng)城（ %），運(yùn)動(dòng)休閑品牌專賣（ 52%），健身中心（ %），卡拉 OK（% ），游樂(lè)園（ %)，溜冰場(chǎng)（ %）， 表明消費(fèi)者對(duì)休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)有著較高的潛在需求。216。不確定%肯定不會(huì)光顧%很可能不會(huì)光顧%很可能會(huì)光顧%肯定會(huì)光顧%公交車%步行%自行車 / 助動(dòng)車%出租車 火車%輕騎車 /摩托車%私家車%大賣場(chǎng)提供的定點(diǎn)班車 %%（僅為示意，供培訓(xùn)使用）216。 形成多個(gè)大型商業(yè)中心167。 現(xiàn)代化的購(gòu)物中心167。 國(guó)際化品牌開(kāi)始逐漸進(jìn)入市場(chǎng)167。 奢侈品市場(chǎng)得到發(fā)掘167。 缺乏品牌認(rèn)知度167。對(duì)于一個(gè)城市而言，不同類型購(gòu)物中心的出現(xiàn)往往具有發(fā)展的階段性，一般而言，購(gòu)物中心往往是伴隨著中高端品牌第一次出現(xiàn)在城市里，購(gòu)物中心的發(fā)展軌跡可簡(jiǎn)單概括如下：中高檔購(gòu)物中心代表案例：上海nn恒隆廣場(chǎng) 2023年中信泰富 2023年北京n 北京國(guó)貿(mào) 1990年深圳n 中信城市廣場(chǎng) 2023年家庭型購(gòu)物中心代表案例：上海nn正大廣場(chǎng) 2023年西郊百聯(lián) 2023年北京n 世紀(jì)金源 2023年深圳n 萬(wàn)象城 2023年年輕時(shí)尚型購(gòu)物 v中心代表案例：上海nn北京n 西單大悅城 2023年深圳n 中心城廣場(chǎng) 2023年娛樂(lè)型購(gòu)物中心代表案例：n 美國(guó)摩爾來(lái)福士廣場(chǎng) 2023年 n 加拿大西埃德蒙頓353廣場(chǎng) 2023年主題型故事性購(gòu)物中心代表案例：n 日本 Bayside Marina商業(yè)定位之一： 發(fā)展階段認(rèn)知商業(yè)發(fā)展階段性 n 與城市發(fā)展一樣，商業(yè)也有一定的發(fā)展路徑可循。區(qū)域?qū)用?：中觀層面，區(qū)位在城市中的位置、片區(qū)規(guī)劃、區(qū)域形象、競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)、周邊地塊用途、配套設(shè)施等，決定商業(yè)項(xiàng)目定位、輻射范圍、目標(biāo)消費(fèi)客群、商業(yè)業(yè)態(tài)等。模式二：分散出租開(kāi)發(fā)商在確定某一定位主題下對(duì)各個(gè)鋪位進(jìn)行招租，引進(jìn)若干主力店，之后再利用主力店的品牌效應(yīng)，對(duì)各類中小店進(jìn)行招租，目前多數(shù)大型商業(yè)均采用此模式。銷售型 商業(yè)街鋪開(kāi)放式商業(yè)廣場(chǎng)及街區(qū)住宅底商分拆銷售后的商業(yè)物業(yè)對(duì)發(fā)展商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和品牌形象都是一大挑戰(zhàn)。銷售出租結(jié)合商業(yè)街鋪街區(qū)式購(gòu)物中心開(kāi)放商對(duì)于資金平衡較為敏感，后期對(duì)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)招商能力提出挑戰(zhàn)。一般 35公里是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目商圈的主輻射半徑，該區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)客群為商業(yè)項(xiàng)目的核心客群。次級(jí)商圈 ：輻射半徑 35公里，車行1520分鐘， 30%的消費(fèi)份額。上海大寧國(guó)際的消費(fèi)客群定位案例案例 輻射范圍：n 以大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)為中心， 3公里半徑范圍的居住人群約為 22萬(wàn)，近年遷入該區(qū)的多為年輕白領(lǐng)及專業(yè)人士。中場(chǎng)休息（ 15mins）時(shí)間 項(xiàng)目 內(nèi)容 核心要點(diǎn)120mins 三、商業(yè)定位之業(yè)態(tài)規(guī)劃 –商業(yè)平面布局建議–初步業(yè)態(tài)組合–業(yè)態(tài)組成比例–特殊業(yè)態(tài)硬件條件–主力店的位置建議–項(xiàng)目整體租金制訂5）主題定位完成之后，需要將業(yè)態(tài)進(jìn)行平面落位，進(jìn)行組合業(yè)態(tài)，并爭(zhēng)對(duì)不同業(yè)態(tài)和品牌的具體需求條件進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)配合；6）與業(yè)態(tài)相關(guān)的店鋪面積分割和硬件條件預(yù)留。辦公 ? 支持較大 /直接? 提供高端商務(wù)散客客源? 提供潛在高端會(huì)議客源? 提供餐飲及休閑設(shè)施潛在使用者? 支持較大 /直接? 提供穩(wěn)定的消費(fèi)客流? 主要為白領(lǐng)上班一族? 對(duì)餐飲、時(shí)尚類消費(fèi)的需求較高? 支持較大 /直接? 辦公是公寓住戶的主要客源公寓 ? 公寓與酒店是互補(bǔ)產(chǎn)品類型? 支持較大 /直接? 提供穩(wěn)定的消費(fèi)客流? 間接支持? 公寓是辦公物業(yè)的配套項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)協(xié)同效應(yīng)分析40主題策劃及業(yè)態(tài)組合商業(yè)主題、主力業(yè)態(tài)及特色亮點(diǎn)1）商業(yè)主題定性策劃2）主力業(yè)態(tài)、半主力業(yè)態(tài)以及配套業(yè)態(tài)配比3）如何抓住項(xiàng)目特征，打造消費(fèi)亮點(diǎn)? 商業(yè)主題不同的商業(yè)輻射的范圍不同，同時(shí)可以營(yíng)造出具有不同目標(biāo)的消費(fèi)群；向目標(biāo)消費(fèi)群提供服務(wù)的核心價(jià)值有所不同而商業(yè)類型的確定主要取決于消費(fèi)者特征、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境以及開(kāi)發(fā)商的資源、偏好等因素。商業(yè)業(yè)態(tài)屬性案例 專屬性業(yè)態(tài)n 高端奢侈品牌，同一個(gè)城市的品牌布點(diǎn)不具有連鎖性，一般對(duì)地段物業(yè)的要求較為苛刻，例如 LV,Gucci等。商業(yè)業(yè)態(tài)定位在商業(yè)業(yè)態(tài)定位之前，先回答兩個(gè)問(wèn)題：?jiǎn)栴}一：消費(fèi)者需要什么？消費(fèi)需求圖譜體驗(yàn)型需求物質(zhì)層面需求 VS精神方面的需求越來(lái)越多，更注重生活品質(zhì)和體驗(yàn)消費(fèi)。消費(fèi)者需要什么？在商業(yè)業(yè)態(tài)定位中，應(yīng)在消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求基礎(chǔ)上，通過(guò)合理的研判，去 引導(dǎo)、激發(fā)、提升、帶動(dòng)、創(chuàng)造 消費(fèi)需求，改變消費(fèi)者的消費(fèi)理念、消費(fèi)方式，從而甄別市場(chǎng)空白，提升項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。每個(gè)業(yè)態(tài)、品牌對(duì)于樓層的選擇、自身的承租能力存在較大差異，在商業(yè)業(yè)態(tài)布局中也應(yīng)綜合考慮以上因素。商業(yè)布局：適宜商場(chǎng)一層或其他樓層較佳的位置。特點(diǎn)： 大型品牌商家，商業(yè)面積需求大，市場(chǎng)號(hào)召力強(qiáng)，租金承受能力弱。金鷹國(guó)際 2023年上半年的毛利率為 % ，據(jù)此推算 2023年上半年金鷹國(guó)際的整體平均租金水平按租賃面積計(jì)算為 1577元 /月 /平方米。? 目前 central在中國(guó)有 1家店 ,將開(kāi)在杭州萬(wàn)象城。nnn現(xiàn)租金預(yù)測(cè)前提為業(yè)主完全持有整個(gè)零售商業(yè)，不進(jìn)行銷售?？紤]到商場(chǎng)前 3年內(nèi)需要市場(chǎng)培養(yǎng)、租戶調(diào)整、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定等不確定因素，預(yù)測(cè) 開(kāi)業(yè)前 4年的動(dòng)態(tài)年平均租金收益在 1億人民幣 /年 。假設(shè)前提：167。開(kāi)業(yè)后，根據(jù)其租約調(diào)整，一般店鋪的租金增幅為每年 3%，半主力店的租金增幅為 3年 10%，主力店的租金增幅為 5年 10%。???????提升有效人流到達(dá)量、拉動(dòng)商鋪?zhàn)饨鹑肆鲃?dòng)線設(shè)計(jì)必須滿足人流視野范圍內(nèi)商鋪?zhàn)饨饍r(jià)值最高的理念次級(jí)通道人流量拉動(dòng)，可以借助服務(wù)臺(tái)、衛(wèi)生間、樓層休息區(qū)等分布面積偏大的店鋪，可考慮該商鋪?zhàn)鐾ㄍ感噪p出入口處理，達(dá)到顧客快捷及流動(dòng)性圍繞中廳的雙環(huán)回型人流動(dòng)線結(jié)構(gòu)，可以增加商場(chǎng)的通透感剪刀梯與平行梯在不同購(gòu)物空間中的應(yīng)用主力店對(duì)顧客的吸引力無(wú)疑最大，主力店在不同購(gòu)物中心的位置將產(chǎn)生不同影響60商業(yè)建筑設(shè)計(jì)功能布局與流線設(shè)計(jì)1）零售功能、服務(wù)功能與后勤功能的劃分2）人流動(dòng)線設(shè)計(jì)，避免死鋪3）貨運(yùn)流線設(shè)計(jì)，滿足業(yè)態(tài)需要4）業(yè)態(tài)布局與面積劃分，以便于租賃5）垂直交通體體系設(shè)計(jì)等例如：? 零售功能布局既要體現(xiàn)購(gòu)物的舒適性，還要讓購(gòu)物變得人性化，帶引人流可以自由地游歷于商場(chǎng)之中。商業(yè)設(shè)計(jì)誤區(qū)后果之一招商遇阻nnn區(qū)劃不合理業(yè)態(tài)布局不科學(xué)店鋪使用率不高商業(yè)設(shè)計(jì)誤區(qū)后果之二投資加大nnn結(jié)構(gòu)改造平面調(diào)整設(shè)備拆改商業(yè)設(shè)計(jì)誤區(qū)后果之三運(yùn)營(yíng)成本加大nnn能源無(wú)用消耗設(shè)備使用率下降維護(hù)費(fèi)用增加商業(yè)設(shè)計(jì)的誤區(qū) —— 常見(jiàn)的設(shè)計(jì)誤區(qū)誤區(qū)一： 外觀設(shè)計(jì)綜合癥表現(xiàn) 1：只注重形態(tài)設(shè)計(jì)，忽視業(yè)態(tài)空間的組合與配置表現(xiàn) 2：過(guò)度追求商業(yè)利益而破壞城市形象表現(xiàn) 3：拋棄文化的商業(yè)開(kāi)發(fā)表現(xiàn) 4：尺度過(guò)于夸張誤區(qū)二： 平面布置綜合癥表現(xiàn) 1：商鋪和公共空間比例不佳，不能帶來(lái)