【正文】 ONWG LEV CK30%27%16%7% 7%4%1% 1% 1% 1% 1% 1%0%15%10%5%20%35%30%25%29%26%10%6% 6%3% 3% 3% 3% 3% 3% 3%0%15%10%5%25%20%35%30%13%10%6% 6%3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3%0%5%10%25% 23%20%15%喜歡的運動品牌 喜歡的休閑服飾品牌喜歡的流行女裝品牌13%喜歡的流行男裝品牌48%15%7% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4%0%15%30%60%45%品牌市場表現(xiàn) —— 服裝（僅為示意，供培訓(xùn)使用）17%11%9%3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3%0%10%40% 37%30%20%57%2% 2% 2%0%15%60%45%30%肯 德基 麥當(dāng) 勞 必勝 客 金陵 小食 真 功夫21%4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4%4% 4% 4% 4% 4%0%5%10%25%20%喜歡的 KTV喜歡的快餐品牌37%喜歡的中餐品牌30%15%7%4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4%0%10%20%30%15%40%喜歡的特色餐飲品牌品牌市場表現(xiàn) —— 餐飲與娛樂（僅為示意，供培訓(xùn)使用）玉蘭油 LaneDHC Dior 碧歐泉 妮維雅 旁氏 雅漾 BUBERRYchanelZa 佰草集 博美 大寶 凡士林 卡尼爾 蘭芝 歐泊萊 歐萊雅 雅芳 資生堂11%6% 6% 6%9%6% 6%3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3%12%8%4%16% 14%喜歡的化妝品品牌0%在服飾品牌喜好調(diào)查中，最受歡迎的運動服飾品牌依次為 Nike, Adidas, 李寧，安踏， Puma。 在本項目的定位方面，認(rèn)為中檔的占 %，認(rèn)為中高檔的占 40%。 本項目應(yīng)該包括的商業(yè)類型為百貨（ %），特色餐飲（ %），大賣場（ %），教育書店（ %），品牌旗艦專賣店（%），中餐廳（ %），運動城（ %），中餐廳（ %），個人護(hù)理用品（%）等， 表明消費者對百貨，特色餐飲及大賣場有著較高的潛在需求。說明：頻率以月為統(tǒng)計單位，消費金額以月為同級單位的金額（單位為人民幣），逗留時間為每次逗留的時間（單位為小時）。 在逗留時間方面，每種消費模式都超過了 1個小時。而外出娛樂的現(xiàn)有消費能力處在一個比較低的水平，表明娛樂業(yè)態(tài)有著很大的市場潛力。 月消費總金額方面，超市的月消費金額約 668元，逛街的支出約 790元，娛樂的支出約 240元，餐飲的支出約 618元。 在消費頻率方面，外出就餐的平均消費頻率最高，達(dá)到了每月 ，其次為逛超市（ ），逛街（ ）與外出娛樂（ ），表明消費者較愿意將較多地收入花費在餐飲上， 從本項目來看，引入較多的餐飲租戶將對提升人氣聚集人流起到很大的作用 。 通過了解消費者的消費頻率、消費金額與消費時間，我們可以知道消費者現(xiàn)有的消費能力與消費喜好。 因此未來本項目的輻射范圍大部分應(yīng)在1530分鐘的路途時間。216。 表明了有部分消費者愿意采用私家車的形式進(jìn)行消費，這部分的消費者應(yīng)該是具有較強的消費潛力。216。消費者行為分析 —— 餐飲、娛樂（以南京市場為例） （僅為示意，供培訓(xùn)使用）平均時間步行 自行車 /助動車輕騎車 /摩托車公交車 地鐵 私家車 出租車 24 行 車 車 車 鐵 車動 托 交 家步 地 租 車/助 /摩 公 私 出車行自 輕 騎車9%19主力消費群體特征研究自行車 /助動車%出租車 %步行 %私家車 %地鐵 %公交車 %摩托車 /輕騎車%68%14% 20% 15%34% 36%57%30%71% 60%41%55% 54%43%3%14%37%3%8%10%40%30%20%80%70%60%50%100%90%15分鐘以內(nèi) 1530分鐘上 3045分鐘 4560分鐘 一個小時以上216。夫子廟以及火鍋店廣泛受到各收入群體的喜愛；中式快餐因其價格便宜，受到較多中低收入群體的歡迎；中等收入及中高收入人群選擇中餐廳，我們推測是由于存在較多的宴請活動；西式快餐的普及程度廣泛，各收入人群都有所涉及；日式餐廳消費檔次較高，主要消費群體為高收入人群。216。在娛樂方式的選擇上， KTV，電影院，棋牌室占據(jù)了主流， 表明在為本項目引入娛樂業(yè)態(tài)時，應(yīng)優(yōu)先考慮這幾種類型，以吸引更多的消費群體。216。注：上表中橙色區(qū)域橫向表示光顧某一商業(yè)項目的主要年齡群體。15主力消費群體特征研究消費者行為分析 —— 消費區(qū)域和考慮因素（以南京市場為例）（僅為示意，供培訓(xùn)使用）16%%%%%%%%%%%%%%51歲以上 總計3650歲2635歲1825歲%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%35%%%%%%%%%%%%萬達(dá)商業(yè)廣場萊迪地下購物中心大洋百貨蘇寧銀河新街口店德基廣場金鷹國際購物中心水游城夫子廟太平洋蘇寧環(huán)球山西路湖南路中央商場南京新百潤潤巷經(jīng)常去的消費區(qū)域與年齡交叉表216。 萬達(dá)商業(yè)廣場因其專賣孕嬰用品及珠寶玉器的特色加上沃爾瑪超市，吸引了各類收入人群；萊迪地下購物中心以其便宜的價格和豐富的商品種類吸引了大部分的低收入人群；大洋百貨作為時尚百貨，受到中高收入人群的青睞；相對其他收入人群，高收入人群選擇德基廣場的比例更高；金鷹國際購物中心由于入市早，在中高收入人群中有很強的號召力；水游城商品品牌新且偏國際化，受到有品牌認(rèn)知的中高收入人群喜愛；夫子廟作為一個非常傳統(tǒng)的商圈，因其歷史價值和旅游價值，吸引了各類收入人群；高收入人群中一部分品牌認(rèn)知較低的消費者更信賴?yán)献痔柕闹醒肷虉觥ｋS著生活水平的的提高，該比例未來會有提高趨勢 。 山西路湖南路以其特色小吃及定位大眾的商家聚集了較旺的人氣；216。216。大洋百貨人氣最高，作為在受訪者心目中有著中檔和中高檔定位的商場，其業(yè)態(tài)雖較為單一，但因其商品種類豐富，促銷活動較多，為受訪者最喜歡的商場， 表明中檔至中高檔定位的商業(yè)項目在南京有著較大的市場潛力 ；萊迪地下購物中心在多受訪者心目中的定位為中低檔，其豐富的商品種類，時尚新穎的商品以及便宜的價格贏得了受訪者的喜愛；萬達(dá)廣場消費者主要消費目的為逛大賣場，目的性消費意圖較明顯， 表明在主力商家的選擇上要注意與項目相匹配，以避免一店獨大的局面 ；主力消費群體特征研究消費者行為分析 —— 消費區(qū)域和考慮因素（以南京市場為例）（僅為示意，供培訓(xùn)使用）常去的購物場所場圈 貨 場 城 廟 洋 球 路 場中 心 口 店 中 心廣口 商 百 廣 游 子 平 環(huán) 南 商業(yè) 物 洋 街 基 物 水 夫 太 寧 湖 央街 商 購 大 新 德 購 蘇 路 中新 萬 達(dá) 地 銀萊 迪 蘇 寧 金 鷹國 山 西下 河 際南 京新 百5%14主力消費群體特征研究216。216。216。 將近一半的受訪者職業(yè)為公司職員，表明該類人群為主要消費人群，在業(yè)態(tài)的引進(jìn)上要注意與該類人群的消費能力匹配。表明在引進(jìn)青少年兒童業(yè)態(tài)時需注意其檔次和消費者需求的匹配度。216。 家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，占 %。 300樣本中家庭月收入情況呈兩頭少中間多的分布態(tài)勢 , 月收入在 20236000元的共占總體比例的 82%, 而從 6000元以后的比例銳減 , 因此 6000元可作為一個區(qū)分中高收入群體和中低收入群體的分水嶺。 按照本次配額要求分別為 1825歲 40樣本 2635歲 120樣本、 3650歲 120樣本、 51歲以上20樣本。城市宏觀經(jīng)濟分析地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP）分析社會零售品銷售總額城市居民人均可支配收入常住人口總量/旅游人數(shù)及旅游收入（ /年）實際外商投資總額城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)60%50%40%30%20%10%0%單位：億元2,5002,0001,5001,00050001998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資增長率 房地產(chǎn)投資增長率12%8%4%0%16%20%2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023第一產(chǎn)業(yè)增長率第三產(chǎn)業(yè)增長率第二產(chǎn)業(yè)增長率GDP增長率企業(yè)戰(zhàn)略與目標(biāo)分析土地供應(yīng)情況調(diào)查市場需求分析城市開發(fā)機會分析企業(yè)戰(zhàn)略與目標(biāo)分析土地供應(yīng)情況調(diào)查市場需求分析投資環(huán)境與產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)土地供應(yīng)情況9城市發(fā)展規(guī)劃城市資源與政策環(huán)境市場需求分析城市資源、政策環(huán)境分析投資環(huán)境與產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)城市發(fā)展規(guī)劃企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)市場發(fā)展分析城市開發(fā)機會分析：主要幫助了解城市發(fā)展規(guī)劃和政策環(huán)境，在符合政府規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)方面提供滿足市場潛在需求的產(chǎn)品。4）運營與推廣，提升物業(yè)的商業(yè)價值 。2）設(shè)計與概念詳規(guī)，決定硬件標(biāo)準(zhǔn)與動線組織合理性 。重點客戶包括：東方明珠集團(tuán)、深國投、上海城投控股、重慶渝中區(qū)商委、重慶協(xié)信集團(tuán)、融科置地、 KWG、 TESCO、無錫軌道辦、貴陽中天城投、上海九百集團(tuán)、萬科等。同濟大學(xué) EDP 企業(yè)培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)運營管理沙龍主講人之一創(chuàng)辦發(fā)起人樓市、新浪地產(chǎn)、紅地產(chǎn)、中國房地產(chǎn)信息、中國房地產(chǎn)報等專題撰稿人2馬老師零售商業(yè)地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)的專家，擁有近十年零售商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗。期間為全國范圍內(nèi)眾多購物中心和城市綜合體提供專業(yè)的投資咨詢意見，工作內(nèi)容包括：宏觀市場研究、消費者需求分析、商圈定量與定性研究、項目主題定位、業(yè)態(tài)組合與品牌落位建議、商場內(nèi)（外）部人流動線規(guī)劃建議、商業(yè)硬件設(shè)施優(yōu)化建議、主力店前期規(guī)劃建議、項目租金規(guī)劃以及項目投資收益預(yù)測等，為大部分商業(yè)項目提供購物中心招商全程顧問及購物中心開業(yè)前運營管理顧問服務(wù)。職業(yè)履歷：仲量聯(lián)行（上海）高力國際（北京）第一太平戴維斯（北京）社會活動：3商業(yè)地產(chǎn)的四大要素，可簡單概括為：1）商業(yè)概念規(guī)劃與主題定位，決定項目成敗的關(guān)鍵 。3）成本與融資，項目開發(fā)資金保障 。首要一步：從定位到招商4第一部分 定位與規(guī)劃設(shè)計時間 項目 內(nèi)容 核心要點60mins 一、商業(yè)定位之市場研究 –城市宏觀經(jīng)濟研究–零售市場調(diào)研及分析–主力消費群體特征研究1）城市宏觀經(jīng)濟水平將決定商業(yè)發(fā)展的層級，宏觀經(jīng)濟影響品牌對城市的認(rèn)可度以及確定客群的消費水平；2）零售市場及商圈特征分析，幫助確定商業(yè)未來的成長空間，以及如何獲得市場的支撐；3）未來目標(biāo)消費群體，比如：日常消費半徑、不同消費群體結(jié)構(gòu)的消費特征、購物頻率和平均花費、以及對不同零售業(yè)態(tài)的消費選擇等；二、商業(yè)主題定位 商業(yè)主題概念定位 4）商業(yè)主題概念定位是項目繼續(xù)深化定位的基礎(chǔ)；5商業(yè)定位之市場研究商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈? 發(fā)展階段認(rèn)知? 區(qū)位屬性? 經(jīng)營模式? 結(jié)構(gòu)設(shè)計? 平面設(shè)計? 動線設(shè)計? 空間節(jié)點設(shè)計? 體驗性商業(yè)設(shè)計元素? 創(chuàng)新性商業(yè)設(shè)計? 目標(biāo)市場定位? 商業(yè)業(yè)態(tài)定位? 商業(yè)布局定位商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈? 招商執(zhí)行? 運營管理? 營銷推廣? 業(yè)態(tài)定位再調(diào)整? 開發(fā)資金來源? 產(chǎn)品模式? 經(jīng)營策略? 風(fēng)險控制? 商業(yè)模式地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP）分析社會零售品銷售總額城市居民人均可支配收入西 安 市 GDP及 各 產(chǎn) 業(yè) 增 長 率城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)實際外商投資總額常住人口總量8宏觀經(jīng)濟分析城市宏觀經(jīng)濟分析：是項目投資策略的基礎(chǔ)要件，人均 GDP及可支配收入等決定市場基本需求，為項目產(chǎn)品設(shè)計及投資風(fēng)險控制提供參考。1036%19%12%8%8%8%6% 3% 食品教育文化娛樂服務(wù)交通和通訊衣著居住醫(yī)療保健家庭設(shè)備用品及服務(wù)其他商品和服務(wù)消費金額（元） 3993%其他13278100%7976%10628%10628%10628%159312%252319%478036%總計家庭設(shè)備用品及服務(wù)醫(yī)療保健居住衣著交通和通訊食品 教育文化娛樂服務(wù)消費支出類型主力消費群體特征研究消費結(jié)構(gòu)（僅為示意，供培