【正文】 運(yùn)量二千多噸，日資金流量超五點(diǎn)六億元，在過(guò)去的九年中，連年交易額達(dá)超三百億元。 　　常熟服裝產(chǎn)業(yè)的繁榮得益于常熟招商城的蓬勃發(fā)展，經(jīng)過(guò)二十二年的發(fā)展，招商城已然成為了中國(guó)最大的服裝批發(fā)市場(chǎng)。 　　最后要確定商店的區(qū)域、地點(diǎn)和業(yè)態(tài)等中國(guó)最大服裝批發(fā)市場(chǎng)常熟招商城新年添新城新年之際，江蘇常熟招商城又一大型專(zhuān)業(yè)服裝市場(chǎng)登場(chǎng)：位于招商城區(qū)域中心地段、原長(zhǎng)途汽車(chē)站改建項(xiàng)目——天虹服裝城在萬(wàn)商矚目下正式全面開(kāi)盤(pán)。 　　第四步是確定商困內(nèi)居民人口特征的資料來(lái)源。 　　第二步是確定調(diào)查的內(nèi)容，包括購(gòu)物頻率、平均購(gòu)買(mǎi)數(shù)量、顧客集中程度。如果商圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)很好，居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，則零售市場(chǎng)也會(huì)增長(zhǎng)；如果商圈內(nèi)產(chǎn)業(yè)多角化，則零售市場(chǎng)一般不會(huì)因?qū)δ钞a(chǎn)品市場(chǎng)需求的波動(dòng)而發(fā)生相應(yīng)波動(dòng)；如果商圈內(nèi)居民多從事同一行業(yè)，則該行業(yè)波動(dòng)會(huì)對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)力產(chǎn)生相應(yīng)影響，商店?duì)I業(yè)額也會(huì)相應(yīng)受影響，因此要選擇行業(yè)多樣化的商圈開(kāi)業(yè)。在不同的高圈中，應(yīng)選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開(kāi)店。 　　假設(shè)在商圈內(nèi)有10萬(wàn)個(gè)家庭，每周在食品中支出25元人民幣，共有15個(gè)店鋪在商國(guó)內(nèi)，共有144000平方米銷(xiāo)售面積。飽和指數(shù)表明一個(gè)商圈所能支持的商店不可能超過(guò)一個(gè)固定數(shù)量，飽和指數(shù)可由公式求得。任何一個(gè)商圈都可能會(huì)處于商店過(guò)少、過(guò)多和飽和的情況。 　　再看競(jìng)爭(zhēng)分析。關(guān)于商圈內(nèi)的人口規(guī)模、家庭數(shù)目、收入分配、教育水平和年齡分布等情況可從政府的人口普查、購(gòu)買(mǎi)力調(diào)查、年度統(tǒng)計(jì)等資料中獲知。 　　(8)法規(guī)：稅收；執(zhí)照；營(yíng)業(yè)限制；最低工資法；規(guī)劃限制o　　(9)其它：租金；投資的最高金額；必要的停車(chē)條件等 　　下面對(duì)上述內(nèi)容作具體分析。 　　(6)競(jìng)爭(zhēng)情況：現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的商業(yè)形式、位置、數(shù)量、規(guī)模、營(yíng)業(yè)額、營(yíng)業(yè)方針、經(jīng)營(yíng)風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)商品、服務(wù)對(duì)象；所有競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)勢(shì)與弱點(diǎn)分析；競(jìng)爭(zhēng)的短期與長(zhǎng)期變動(dòng)；飽和程度。 　　(4)促銷(xiāo)：媒體的可獲得性與傳達(dá)頻率；成本與經(jīng)費(fèi)情況。 　　(2)勞動(dòng)力保障：管理層的學(xué)歷、工資水平；管理培訓(xùn)人員的學(xué)歷、工資水平；普通員工的學(xué)歷與工資水平。 　　三．商圈分析的內(nèi)容與步驟 　　商圈分析的內(nèi)容主要由以下部分組成： 　　(1)人口規(guī)模及特征：人口總量和密度；年齡分布；平均教育水平；擁有住房的居民百分比；總的可支配收入秾格昵戈弄。因此在從事商圈設(shè)定的考慮時(shí)，可以針對(duì)設(shè)店地區(qū)居民的生活形態(tài)及具有關(guān)連性的因素為出發(fā)點(diǎn)，并配合每天人口的流動(dòng)情形，深入探討該地區(qū)人口集中的原因，以及其流動(dòng)的范圍，以此作為基本資料來(lái)從事商圈的設(shè)定。在國(guó)外，一般用信用證和支票購(gòu)物，可由此查知顧客的地址、購(gòu)物頻率、購(gòu)物數(shù)量等情況，國(guó)內(nèi)可以通過(guò)售后服務(wù)登記、顧客意向征詢(xún)、贈(zèng)券等形式搜集有關(guān)顧客居住地點(diǎn)的資料，進(jìn)而劃定商圈?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費(fèi)特色，屬多元化的消費(fèi)習(xí)性。 　　——混合區(qū)。該區(qū)為辦公大樓林立。文教區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)群以學(xué)生居多、消費(fèi)金額普遍不高、休閑食品、文教用品購(gòu)買(mǎi)率高等。 　　——文教區(qū)。該區(qū)戶(hù)數(shù)多，至少須有1000戶(hù)以上。其消費(fèi)習(xí)性為快速、流行、娛樂(lè)、沖動(dòng)購(gòu)買(mǎi)及消費(fèi)金額比較高等。 　　商圈形態(tài)的了解是進(jìn)行商圈分析的基礎(chǔ)，一般而言，商圈形態(tài)可分為以下幾種： 　　——商業(yè)區(qū)。反之，就算擁有地理位置的先天優(yōu)勢(shì)，沒(méi)有準(zhǔn)確市場(chǎng)定位，也會(huì)成為令人挽惜的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，深圳部分商業(yè)商圈就有不少經(jīng)營(yíng)達(dá)不到預(yù)期的案例。 值得提倡的是，開(kāi)發(fā)商都能自始至終堅(jiān)持貫徹一個(gè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)概念，利用項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)因素，提升物業(yè)價(jià)值，這也是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的奧妙之處。根據(jù)既定的項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念、合理的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、精心的市場(chǎng)推廣策劃、圓滿(mǎn)的商家招商、成功的商業(yè)營(yíng)運(yùn)，才能成功運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)要達(dá)到這一目標(biāo)，首先應(yīng)該意識(shí)和尊重商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作特性。 奧妙：準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位 商業(yè)地產(chǎn)也并非一般的住宅寫(xiě)字樓類(lèi)房產(chǎn)項(xiàng)目。只有專(zhuān)門(mén)從事商業(yè)地產(chǎn)研究或經(jīng)營(yíng)管理的公司才會(huì)與優(yōu)秀的商業(yè)規(guī)劃企業(yè)一同為項(xiàng)目精心的規(guī)劃、設(shè)計(jì)以及項(xiàng)目的定位。運(yùn)做商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)系統(tǒng)工程，我們談?wù)撘粋€(gè)運(yùn)作成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，往往將他們的成功歸結(jié)于一兩個(gè)突出的原因，而忽視了經(jīng)營(yíng)者在各方面的精雕細(xì)鑿。與其他行業(yè)相比，零售業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)則非常接近完全競(jìng)爭(zhēng)，一招制勝的可能性非常小。 零售業(yè)有別于生產(chǎn)制造業(yè)，它面對(duì)整個(gè)供應(yīng)鏈中的最后一個(gè)環(huán)節(jié)——消費(fèi)者。相對(duì)于住宅來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)涉及到的很多方面使其變數(shù)無(wú)常，發(fā)展商只有拋棄急功近利的心態(tài)，靜等長(zhǎng)線(xiàn)釣大魚(yú)。愛(ài)的是，只要投資得當(dāng)，商業(yè)地產(chǎn)就是一棵搖錢(qián)樹(shù)；恨的是，一旦失手，發(fā)展商極可能血本無(wú)歸，從此一蹶不振。深圳中信城市廣場(chǎng)就是一個(gè)成功的范例。只有如此才能吸引到消費(fèi)者的注意力，他們才能去消費(fèi)，商家有錢(qián)賺，才交得起租金，投資者才能有回報(bào)，達(dá)到三贏(yíng)的完美結(jié)果。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售完成，發(fā)展商的使命并沒(méi)完成，還要考慮最終經(jīng)營(yíng)者是否能有經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。眼下諸多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)了近幾年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的洗煉，也有了初步的認(rèn)識(shí)：商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，在項(xiàng)目投入的資金大部分得到回收的前提下，也要留部分物業(yè)作為資產(chǎn)運(yùn)作，作為公司的長(zhǎng)期效益資產(chǎn)。 商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，發(fā)展商一定做好聘請(qǐng)或自行組建專(zhuān)業(yè)商業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行長(zhǎng)期的商場(chǎng)管理的思想準(zhǔn)備，專(zhuān)業(yè)細(xì)致的經(jīng)營(yíng)管理是商業(yè)物業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力所在，零售的管理包括運(yùn)營(yíng)、推廣、店面管理、客戶(hù)服務(wù)等幾個(gè)方面，這些才是見(jiàn)真功夫的地方。 首先商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是一個(gè)長(zhǎng)線(xiàn)投資，追求的是長(zhǎng)線(xiàn)、穩(wěn)定的收益，發(fā)展商要具備將所開(kāi)發(fā)物業(yè)的全部或部分作為優(yōu)良資產(chǎn)進(jìn)行長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的心態(tài)，也只有這樣才擁有了將項(xiàng)目做好的源動(dòng)力；其次在項(xiàng)目的前期，就要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司共同參與商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作。它是一個(gè)非常注重細(xì)節(jié)的行業(yè)。因此，商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)造的不僅僅是一個(gè)購(gòu)物場(chǎng)所，更是居民生活的一部分；影響最終消費(fèi)者行為的因素包羅萬(wàn)象，其中既有社會(huì)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境，也有生活習(xí)慣和人文風(fēng)俗。 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一種建立在多種專(zhuān)業(yè)平臺(tái)上運(yùn)作的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，它除了要熟悉地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作規(guī)律，還要對(duì)零售業(yè)也非常了解，需要對(duì)消費(fèi)者行為有著深度的認(rèn)識(shí)。 軟肋：沒(méi)有一招制勝的神話(huà) 據(jù)相關(guān)資料顯示，至2006年，全國(guó)在建或待建的商業(yè)地產(chǎn)面積就有1500多萬(wàn)平方米之多，專(zhuān)家因此指出，不要指望商業(yè)地產(chǎn)是搖錢(qián)樹(shù)，只要先期投入足夠的資本，后期就能坐等收錢(qián)，遠(yuǎn)非那么簡(jiǎn)單。商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)奧妙在市場(chǎng)定位曾經(jīng)是賺錢(qián)機(jī)器的商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在讓發(fā)展商愛(ài)恨交加。愛(ài)的是，只要投資得當(dāng)，商業(yè)地產(chǎn)就是一棵搖錢(qián)樹(shù)；恨的是，一旦失手，發(fā)展商極可能血本無(wú)歸，從此一蹶不振。相對(duì)于住宅來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)涉及到的很多方面使其變數(shù)無(wú)常，發(fā)展商只有拋棄急功近利的心態(tài)，靜等長(zhǎng)線(xiàn)釣大魚(yú)。 零售業(yè)有別于生產(chǎn)制造業(yè)，它面對(duì)整個(gè)供應(yīng)鏈中的最后一個(gè)環(huán)節(jié)——消費(fèi)者。與其他行業(yè)相比，零售業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)則非常接近完全競(jìng)爭(zhēng)，一招制勝的可能性非常小。運(yùn)做商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)系統(tǒng)工程，我們談?wù)撘粋€(gè)運(yùn)作成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，往往將他們的成功歸結(jié)于一兩個(gè)突出的原因，而忽視了經(jīng)營(yíng)者在各方面的精雕細(xì)鑿。只有專(zhuān)門(mén)從事商業(yè)地產(chǎn)研究或經(jīng)營(yíng)管理的公司才會(huì)與優(yōu)秀的商業(yè)規(guī)劃企業(yè)一同為項(xiàng)目精心的規(guī)劃、設(shè)計(jì)以及項(xiàng)目的定位。 奧妙：準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位 商業(yè)地產(chǎn)也并非一般的住宅寫(xiě)字樓類(lèi)房產(chǎn)項(xiàng)目。