【正文】 ? 八、商鋪分割的原則　 ? 商業(yè)場(chǎng)所的商鋪如何分割，對(duì)其今后的銷售和經(jīng)營(yíng)能否成功有著非常重要的影響。如果開間方向的柱距是６米(9,12,15,18,21,24)那么進(jìn)深可以是 26,36，46。柱子不宜落在店面線上。2023/3/5 星期五 30? 七、平面設(shè)計(jì)分割：? 平面設(shè)計(jì)的內(nèi)容是確定商業(yè)形態(tài)，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個(gè)互利互惠的機(jī)會(huì)，最大限度為每個(gè)承租戶帶來(lái)穿行人流，提供最多的購(gòu)物機(jī)會(huì)。2023/3/5 星期五 29但是在實(shí)際的操作過(guò)程當(dāng)中返租期的長(zhǎng)短一直是一個(gè)令人困擾的問題。2023/3/5 星期五 26? 如果不考慮商鋪分割銷售的問題，任何一個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位都是多向的，從經(jīng)營(yíng)品種上來(lái)說(shuō)服裝鞋包、家電數(shù)碼、化妝品珠寶或者是家居建材、餐飲娛樂等等，從經(jīng)營(yíng)模式上來(lái)說(shuō)可以是獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立收銀的的專賣店，也可以是開放式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的大賣場(chǎng)，從業(yè)態(tài)模式上來(lái)說(shuō)從傳統(tǒng)的百貨、超市到主題商場(chǎng)、購(gòu)物中心都可以選擇，從商品檔次定位上高檔、中高檔或者是中檔、中低檔也都有市場(chǎng)；2023/3/5 星期五 27? 但是當(dāng)我們一旦考慮到銷售商鋪的問題時(shí)，可以選擇的定位方向就迅速縮小了，開放式的、統(tǒng)一收銀的不能搞了、高檔的甚至中高檔的也很困難了，反正涉及到統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的、統(tǒng)一收銀、大面積、大賣場(chǎng)的都難以成為商場(chǎng)合適的定位選擇了，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)分散了，無(wú)法統(tǒng)一了。以茶飲為例：廣東茶飲店有 1020平方米就足夠了而在成都我沒見過(guò)小于 150平方米的茶樓。? 這樣一個(gè)健身房可同時(shí)有大約 30人進(jìn)行鍛煉。2023/3/5 星期五 22一是有足夠的面積，根據(jù)文化主管部門的要求，每臺(tái)電腦占地面積應(yīng)不少于 ；二是營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的消防要求：營(yíng)業(yè)場(chǎng)所每層都必須設(shè)置消防通道、（消防安全梯出口）安全出口、消防防火門消防通道應(yīng)保持暢通消防防火門應(yīng)距離主進(jìn)門 5M以上消防門寬度應(yīng)不小于 高度應(yīng)不少于 。分割要合符業(yè)態(tài)種類對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的具體要求。專注于細(xì)節(jié)，扎實(shí)的做好每一個(gè)基礎(chǔ)性工作強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)的執(zhí)行力，才是項(xiàng)目成功運(yùn)作的法門。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于鋪位分割的死角我們可以通過(guò)在保證整體實(shí)用率不至太低的前提下適當(dāng)?shù)膭澐中蓍e區(qū)，以增加死角區(qū)域?qū)θ肆魑Φ拇a砝，從而在一定程度上解決鋪位死角。譬如柱子不能在鋪位中間，不能影響商鋪的使用；柱子不能影響鋪位的展示面等，還要注意鋪位分割后的賣場(chǎng)人流導(dǎo)向和環(huán)通問題。2023/3/5 星期五 18? 鋪位分割要考慮柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)與死角鋪位的處理? 進(jìn)行鋪位分割并不是確定了鋪位分割的標(biāo)準(zhǔn)和三要素，鋪位分割就能順利完成。這里需要注意的是，通道要考慮主通道和次通道的區(qū)別開間和進(jìn)深需要注意二者之間的合理比例譬如，開間和進(jìn)深的比例不宜超過(guò)４，以保證每間鋪位的適用性。2023/3/5 星期五 15在以經(jīng)營(yíng)為導(dǎo)向的商鋪營(yíng)銷時(shí)代鋪位分割也已經(jīng)不是一味劃小鋪劃螞蟻鋪的時(shí)代鋪位分割固然要考慮到銷售的壓力但這并不意味一味的劃小要尋求銷售和經(jīng)營(yíng)的平衡點(diǎn)，做到兼顧銷售、招商與經(jīng)營(yíng)2023/3/5 星期五 16? 三、鋪位分割的三要素：通道、開間和進(jìn)深? 在明確了鋪位分割標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，具體進(jìn)行鋪位分割時(shí)，還要確定鋪位分割的三要素，即通道、開間和進(jìn)深。2023/3/5 星期五 14在零售的分割標(biāo)準(zhǔn)中街鋪有街鋪的分割標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)鋪又有內(nèi)鋪的分割標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于零售主題商城的分割甚至還分為鋪位和柜臺(tái)的區(qū)別等。2023/3/5 星期五 13? 二、業(yè)態(tài)定位決定分割標(biāo)準(zhǔn)? 沒有規(guī)矩，不成方圓，商鋪分割不能盲目的進(jìn)行，在著手進(jìn)行鋪位分割前，首先要確定鋪位分割的標(biāo)準(zhǔn)，而鋪位分割標(biāo)準(zhǔn)的確定主要取決于項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位。? 專注細(xì)節(jié)，做好每個(gè)環(huán)節(jié)，最終才能保證項(xiàng)目運(yùn)作的成功。2023/3/5 星期五 1商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位、規(guī)劃2023/3/5 星期五 2定位、規(guī)劃2023/3/5 星期五 3? 十二：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商鋪分割規(guī)劃的原則? 十三：大型商業(yè)地產(chǎn)策劃的原則? 十四：商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的原則2023/3/5 星期五 4? 十二：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商鋪分割規(guī)劃的原則? 一、商業(yè)地產(chǎn)商鋪分割細(xì)節(jié) ? 二、業(yè)態(tài)定位決定分割標(biāo)準(zhǔn)? 三、鋪位分割的三要素：通道、開間和進(jìn)深? 四、分割要合符業(yè)態(tài)的整體定位要求。? 五、商鋪分割銷售與經(jīng)營(yíng)的矛盾? 六、商鋪分割銷售與返租期的問題? 七、平面設(shè)計(jì)分割：? 八、商鋪分割的原則　 ? 九、目前商鋪分割存在的缺點(diǎn)和問題　 ? 十、商鋪分割總結(jié)2023/3/5 星期五 5? 十三：大型商業(yè)地產(chǎn)策劃的原則? 一、招商策劃的含義 ? 二、商業(yè)地產(chǎn)策劃思路? 三、大型商業(yè)地產(chǎn)全程推廣策劃運(yùn)營(yíng)? 四、遵循商業(yè)量化原則 ? 五、滿足需求而非創(chuàng)造需求 ? 六、體現(xiàn)實(shí)施的可行性 ? 七、奠定高質(zhì)量招商的基礎(chǔ) ? 八、確保持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的實(shí)現(xiàn) ? 九、保證投資回報(bào)的安全性 ? 十、加大融資的可能性 2023/3/5 星期五 6? 十四：商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的原則? 一、先策劃后設(shè)計(jì)策劃引導(dǎo)設(shè)計(jì)? 二、注重各單位空間的個(gè)性? 三、人性化設(shè)計(jì)尺度? 四、因地制宜入鄉(xiāng)隨俗? 五、強(qiáng)調(diào)內(nèi)部空間的可視性? 六、強(qiáng)調(diào)交通組織的引導(dǎo)性? 七、廣場(chǎng)的利用? 八、善于利用各種手段輔助手段營(yíng)造整體效果? 九、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)中也要考慮選址原則? 十、商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計(jì)? 十一、商業(yè)外環(huán)境設(shè)計(jì)? 十二、二次商業(yè)裝飾設(shè)計(jì)? 十三、商業(yè)管理模式設(shè)計(jì)? 十四、品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計(jì)2023/3/5 星期五 7十二：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商鋪分割規(guī)劃的原則2023/3/5 星期五 8休閑餐飲娛樂為輔配置必需的服務(wù)設(shè)施商品銷售為主一、商業(yè)地產(chǎn)商鋪分割細(xì)節(jié) 　 2023/3/5 星期五 9業(yè)種、使用面積、技術(shù)需求、其他要求特色餐飲一般需求 1000平方米以上，上下水電力天然氣排煙排風(fēng)隔油池新風(fēng)廣告位營(yíng)業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)充足停車場(chǎng)咖啡館 80200平方米上下水電力廣告店鋪外環(huán)境優(yōu)雅的庭院可以將座位搬出去增加氣氛和吸引人流西餐廳 300平方米以上酒吧約 200平方米以上（ 24小時(shí)營(yíng)業(yè)）美容美發(fā) 150平方米以上（冷熱水，電力）美體 500平方米以上（營(yíng)業(yè)晚上 10點(diǎn)，最好提供停車位）洗衣店 50100平方米（水電，房屋分割要進(jìn)深）餐飲服務(wù)配套行業(yè)2023/3/5 星期五 10商鋪的分割要根據(jù)行業(yè)需求的面積和配套設(shè)施來(lái)決定便利店 150500平方米（小儲(chǔ)藏室， 24小時(shí)營(yíng)業(yè)）藥店 100200（ 24小時(shí)營(yíng)業(yè)）花店 1030平方米（上下水）銀行 5001000平方米、電力獨(dú)立、出入口前廳營(yíng)業(yè)面積 100平方米、以上租買均可租賃要簽 10年以上彩擴(kuò)店 60平方米化妝品、黃金珠寶、鐘表、皮具、箱包、飾品均需 100平方米以上服裝、床上用品、休閑裝、流行服飾、內(nèi)衣均需 100平方米以上服務(wù)配套行業(yè)展廳精品店2023/3/5 星期五 11? 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷已經(jīng)進(jìn)入了系統(tǒng)化的運(yùn)營(yíng)時(shí)代，一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作包含了定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商、銷售、經(jīng)營(yíng)管理等多個(gè)環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都是環(huán)環(huán)相扣緊密聯(lián)系的整體，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的失誤都會(huì)影響到整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作。2023/3/5 星期五 12? 在商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，鋪位的分割對(duì)項(xiàng)目的銷售、招商及后期的經(jīng)營(yíng)影響深遠(yuǎn)，需平衡每個(gè)要素。? 專業(yè)市場(chǎng)有專業(yè)市場(chǎng)的分割標(biāo)準(zhǔn)，零售市場(chǎng)有零售市場(chǎng)的分割標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)不同，鋪位分割的方法和方式差別很大，不能一概而論。而這三要素的確定，又是以鋪位分割標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)的，當(dāng)我們確定了鋪位分割的標(biāo)準(zhǔn)，那么鋪位分割的三要素也就水到渠成了。2023/3/5 星期五 17? 不少商業(yè)項(xiàng)目在進(jìn)行鋪位分割時(shí)，為了銷售利益最大化，不注意商鋪的開間與進(jìn)深的比例，分割出開間狹窄而進(jìn)深狹長(zhǎng)的商鋪，這樣的商鋪很難適合業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，最后導(dǎo)致商鋪無(wú)法出租使用。? 在鋪位分割的具體實(shí)施過(guò)程中，還要考慮建筑柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)的問題，要合理處理柱網(wǎng)與鋪位分割之間的矛盾。2023/3/5 星期五 19死角鋪位的處理也需注重，任何一個(gè)賣場(chǎng)在進(jìn)行鋪位分割的過(guò)程中都或多或少的遇到此類問題。2023/3/5 星期五 20鋪位分割看似是一個(gè)很簡(jiǎn)單的問題但當(dāng)我們以經(jīng)營(yíng)為導(dǎo)向來(lái)進(jìn)行劃分時(shí)才會(huì)發(fā)現(xiàn)要對(duì)一個(gè)數(shù)萬(wàn)平方米的賣場(chǎng)進(jìn)行合理的鋪位分割并非一件易事，須照顧銷售、招商、經(jīng)營(yíng)等各方面。2023/3/5 星期五 21? 四、分割要合符業(yè)態(tài)的整體定位要求。休閑娛樂類主要有書吧、茶飲、健身、電玩、網(wǎng)吧、臺(tái)球俱樂部、影院、洗浴、館咖啡、棋牌室、酒吧等等。以網(wǎng)吧為例：2023/3/5 星期五 23? 以健身房為例：一個(gè)普通的健身房有品 100—150 平方米的規(guī)模即可，這樣的一個(gè)健身房需要選擇以下器械：? 一臺(tái)迷你型大舉重器、一臺(tái)舉重床、一臺(tái)多功能跑步機(jī)、一臺(tái)單功能跑步機(jī)、一臺(tái) 12人站綜合訓(xùn)練器、兩臺(tái)健步器、兩臺(tái)按摩器、兩臺(tái)劃船器、一臺(tái)滑雪器、一臺(tái)腹肌板、一副啞鈴架，另加一些小器械。2023/3/5 星期五 24再次要考慮業(yè)態(tài)種類的地區(qū)差異。2023/3/5 星期五 25? 五、商鋪分割銷售與經(jīng)營(yíng)的矛盾說(shuō)到商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位，每個(gè)人都可以談很多的見解與看法，不少商業(yè)專家或者所謂操作經(jīng)驗(yàn)豐富的人士，代表發(fā)展商來(lái)拷問商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位問題，當(dāng)他們侃侃而談的時(shí)候，我總是很用心的去聆聽與學(xué)習(xí)，但一旦我告訴他們這幾萬(wàn)平方米的商鋪要銷售給上千個(gè)小業(yè)主時(shí)，他們中的大部分人就有些不知所措了。2023/3/5 星期五 28? 六、商鋪分割銷售與返租期的問題商鋪返租銷售已經(jīng)是時(shí)下最流行的商鋪銷售策略了，返租銷售的優(yōu)點(diǎn)的確是明顯的，一來(lái)降低了投資門檻，擴(kuò)大了投資客戶群體，二來(lái)通過(guò)返租形式，發(fā)展商或者經(jīng)營(yíng)管理公司至少可以拿到商場(chǎng) 2~5年的短期或者 10年、 20年的長(zhǎng)期統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)權(quán)。返租期短