【正文】 末的 14000元 /平方米，價(jià)格增長 60%以上 。 則 2023年上半年公寓價(jià)格： 2萬元 /平方米 23 正常情況下，至 2023年上半年嘉定新城公寓價(jià)格在 2萬元左右，而未來最悲觀情況下，區(qū)域 公寓價(jià)格的底部 是多少？ 在最悲觀情況下的公寓價(jià)格的底部， 本案的安全邊際何在 ？ 未來價(jià)格預(yù)判 正常情況下， 至 2023年上半年嘉定新城公寓價(jià)格在 2萬元左右， 但我們還要考慮最為悲觀情況 注：假設(shè)項(xiàng)目全部為小高層公寓的排布來進(jìn)行保守測算 24 正常情況下， 2023年上半年嘉定新城公寓價(jià)格： 20230元 /平方米 隨著金融、宏觀政策收緊，我們認(rèn)為下一波市場調(diào)整可能會(huì)在 2023年出現(xiàn)，但調(diào)整的幅度會(huì)有多大？ 借鑒受全球性次貸危機(jī)影響下的極端案例：九亭板塊 25 貝尙灣 上海奧林匹克花園 九城湖濱國際公寓 金豐藍(lán)庭 中大九里德 上海青年城 上海源花城 摩卡 小城 上海公館 匯賢閣 頤亭 花園 鑫山匯眾苑 綠庭 尚城 象嶼都城 象嶼名城 ?2023年 6月開始，隨著宏觀市場環(huán)境的惡化，九亭板塊標(biāo)桿項(xiàng)目貝尚灣出現(xiàn)了 下滑 ，成交價(jià)格從 08年 6月份的 10500元 /平方米，2023年 1月份成交均價(jià)為 8200元 /平方米， 下降幅度為 23%。 保利林語溪 33 萬安金邸 兩房兩廳一衛(wèi) 89m2 方法一：附送南北大陽臺(tái)，二房變四房，建筑面積 89平方米，完全附贈(zèng)面積 20平方米 公寓戶型附贈(zèng)手法借鑒 34 公寓戶型附贈(zèng)手法借鑒 90+70+70+90 方法二：通過預(yù)先埋設(shè)建筑構(gòu)件，在驗(yàn)收交房后統(tǒng)一搭設(shè)，提供附贈(zèng)空間 建筑構(gòu)件 建筑構(gòu)件 35 2 Q:創(chuàng)新產(chǎn)品導(dǎo)入，使項(xiàng)目利潤最大化？ 華潤橡樹灣 案例借鑒 36 項(xiàng)目地址 新江灣城政和路 1088號(hào) 建筑形態(tài) 小高層、聯(lián)庭 總占地面積 210000㎡ 總戶數(shù) 聯(lián)庭 147戶 總建筑面積 230782㎡ 容積率 整體 ，聯(lián)庭 聯(lián)庭面積 180㎡ 240㎡ 物業(yè)費(fèi) / ㎡ /天 公寓主力面積 63㎡ 88㎡ 風(fēng)格 新英格蘭 ?該案規(guī)劃分聯(lián)庭別墅區(qū)和小高層公寓區(qū)，聯(lián)庭別墅容積率為 ， 而該案整體容積率為 ； ?公寓區(qū)規(guī)劃 70/90指標(biāo)下的小戶型產(chǎn)品，聯(lián)庭則為大面積產(chǎn)品，公寓產(chǎn)權(quán)，共 49棟147套。 華潤橡樹灣 40 容積率 類別墅，高附加值 帶電梯，品質(zhì)感高 聯(lián)庭升級(jí)產(chǎn)品 —疊墅 華潤橡樹灣在后期銷售過程中出現(xiàn)了上疊產(chǎn)品垂直交通 ——爬樓梯等問題，無法切合高端人群需求 41 ?擁有獨(dú)立的入戶門，私密性強(qiáng) ?挑高客廳設(shè)計(jì)，氣派非凡 ?贈(zèng)送入戶花園、庭院，高附加值 一、二層設(shè)計(jì)亮點(diǎn) 疊墅 42 ?電梯設(shè)計(jì)，方便實(shí)用 ?挑高客廳設(shè)計(jì)，氣派非凡 ?贈(zèng)送入戶花園、露臺(tái)，高附加值 三、四層設(shè)計(jì)亮點(diǎn) 疊墅 43 ?電梯設(shè)計(jì)，方便實(shí)用 ?多露臺(tái)設(shè)計(jì)，采光良好舒適性強(qiáng) ?挑高客廳設(shè)計(jì)，氣派非凡 ?贈(zèng)送入戶花園、頂層超大露臺(tái)，高附加值 五、六層設(shè)計(jì)亮點(diǎn) 疊墅 44 華潤橡樹灣方案 疊墅 6+1層方案 疊墅 7+1層方案 組合方式 一層附送地下室、二層復(fù) 三層、四層復(fù)五層 一層復(fù)二層送地下室、三層復(fù)四層，五層復(fù)六層送閣樓 地下室復(fù)一層、二層復(fù)三層、四層復(fù)五層、六層復(fù)七層送閣樓 評(píng)價(jià) 缺乏電梯，入戶動(dòng)線較長 低密度形態(tài)較好 可最大化的利用容積率 疊墅 45 + 策略特點(diǎn)： 成本攤薄 ：通過附送南北向大陽臺(tái)、搭建構(gòu)件等，提升附贈(zèng)面積比例（ 25%以上），攤薄成本同時(shí)提升溢價(jià)水平（ 20%以上） 創(chuàng)新產(chǎn)品導(dǎo)入 ：差異化競爭，導(dǎo)入創(chuàng)新低密度 疊墅 產(chǎn)品，提升利潤空間 作為嘉定地王項(xiàng)目的制勝策略： 成本攤薄和創(chuàng)新產(chǎn)品導(dǎo)入雙管齊下 安全 高利潤 成本攤薄 創(chuàng)新產(chǎn)品導(dǎo)入，差異化競爭 項(xiàng)目制勝策略 46 市場掃描 項(xiàng)目背景及產(chǎn)品策略 方案建議 競爭掃描 客戶掃描 47 區(qū)域競爭梳理 洞悉微觀市場競爭格局，尋找競爭機(jī)會(huì)點(diǎn)！ 48 公寓市場梳理 49 區(qū)域主要在售公寓項(xiàng)目為保利家園三期、盤古天地、保利湖畔陽光苑 在售公寓項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 公寓推售情況 目前報(bào)價(jià) 成交均價(jià) 盤古天地 600套高層公寓分兩批推出，目前共剩余 86套，銷售率接近 85% 15000左右 12955 保利家園 三期公寓推出 456套以一房、二房為主全部售出，過年前后將新推一批高層公寓 14000以上 12734 保利湖畔 陽光苑 12月份推出 160套房源，面積為 4套，三房為主力戶型 14000以上 13832 嘉定新城 本案 嘉定老城區(qū) 保利家園三期 區(qū)域內(nèi)在售公寓項(xiàng)目 盤古天地 保利湖畔陽光苑 50 盤古天地 保利家園 風(fēng)荷麗景 嘉寶紫提灣 龍湖酈城 新城核心區(qū)，規(guī)劃起點(diǎn)高 新城核心區(qū)，規(guī)劃起點(diǎn)高緊鄰滬宜公路，車行方便 新城核心區(qū)，規(guī)劃起點(diǎn)高 緊鄰遠(yuǎn)香湖 馬陸老鎮(zhèn)，滬宜公路、寶安路，車行方便 緊鄰嘉定新城路站，車行也較方便 東南亞風(fēng)情社區(qū) 社區(qū)內(nèi)貫通南北與東西的 T型天然水道，景觀資源良好 緊鄰遠(yuǎn)香湖，景觀資源區(qū)域內(nèi)最好 蜿蜒水系橫貫東西，別墅組團(tuán)景觀良好 全冠移植、 5層垂直綠化、四季異景等造景手法 現(xiàn)代風(fēng)格 別墅：江南四合庭院 公寓：現(xiàn)代風(fēng)格 現(xiàn)代簡約 別墅：賴特草原風(fēng)格 公寓：現(xiàn)代風(fēng)格 別墅：托斯卡納風(fēng)格 公寓：現(xiàn)代風(fēng)格 區(qū)域項(xiàng)目規(guī)劃特點(diǎn) 區(qū)位 排布 立面風(fēng)格 區(qū)域產(chǎn)品線以“小高層 +聯(lián)排”為主，產(chǎn)品組團(tuán)式排布，都具有較高的品質(zhì)和較強(qiáng)的競爭力 ,本項(xiàng)目由于占地較小同樣的產(chǎn)品布局將劣勢明顯 景觀 在售公寓項(xiàng)目 51 土地成交者 地塊 地塊面積（萬平方米） 容積率 建筑面積 （萬平方米） 拿地價(jià)格 （萬元） 樓板價(jià) （元 /平方米） 上海盤谷房地產(chǎn)有限公司 嘉定區(qū)嘉定新城 A038地塊 4 50298 12586 上海保利佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 嘉定區(qū)嘉定新城 A04A042地塊 131000 11148 江蘇常發(fā)地產(chǎn)股份有限公司 嘉定區(qū)嘉定新城中心區(qū)雙丁路北、溫泉路東地塊 91000 12076 上海龍湖臵業(yè)發(fā)展有限公司 嘉定區(qū)嘉定新城 A15B051地塊 A151: ，B051: 172888 12200 嘉定新城 本案 嘉定老城區(qū) 常發(fā)地塊 盤谷地塊 保利地塊 龍湖地塊 土地市場 近期嘉定主城區(qū)主要地塊成交情況 52 項(xiàng)目名稱 站點(diǎn) 占地面積 (萬 m2) 容積率 地上建筑面積 (萬 m2) 預(yù)計(jì)產(chǎn)品線 日月光地塊 嘉定北站 40 90 商業(yè)、住宅 新城靜寧路站地塊 嘉定西站 商業(yè)、辦公、住宅 嘉寶靜寧路站地塊 嘉定西站 住宅 新城金郡 白銀路站 27 小高層、多層 保利 A04 A042地塊 白銀路站 高層、小高層 盤古 A038地塊 白銀路站 4 高層、小高層 龍湖 A15 B051地塊 白銀路站 高層、小高層 風(fēng)荷麗景 白銀路站 15 高層、小高層，聯(lián)排 鼎太地塊 白銀路站 13 住宅 C10 C142地塊 白銀路站 12 商業(yè)、辦公、住宅 A15 B051地塊 白銀路站 14 商業(yè)、辦公、住宅 A114地塊 白銀路站 住宅、辦公、商業(yè) 龍湖酈城 嘉定新城站 29 聯(lián)排、高層 中信泰富地塊 嘉定新城站 63 辦公、商場、酒店、服務(wù)式公寓 綠地地塊 嘉定新城站 15 住宅 嘉寶紫提灣 馬陸站 聯(lián)排、小高層 保利雙單路項(xiàng)目 馬陸站 多層、小高層 好世馬陸項(xiàng)目 馬陸站 19 小高層、酒店、 SOHOI 深圳天居地塊 嘉定工業(yè)園區(qū) 類獨(dú)棟、聯(lián)排 步陽北水灣地塊 嘉定菊?qǐng)@ 2 住宅 保利和政路地塊 新成路街道 住宅、辦公、商業(yè) 土地市場 嘉定城區(qū)土地出讓面積達(dá) 470萬方，預(yù)計(jì)未來有 282萬方的公寓體量，未來嘉定公寓競爭將十分激烈 截止目前，嘉定新城土地出讓面積達(dá) 470萬方，按照其中 60%為公寓產(chǎn)品保守估計(jì)，區(qū)域內(nèi)未來公寓總供應(yīng)量為 282萬方 53 樓盤 形態(tài) 類型 未推體量（萬方 ) 10年推量（萬方 ) 盤古天地 高層 公寓 21 7 風(fēng)荷麗景 高層、小高層，聯(lián)排 公寓 31 9 龍湖花盛香醍 高層、聯(lián)排 公寓 11 嘉寶紫提灣 聯(lián)排、小高層 公寓 21 7 保利湖畔陽光苑 多層、小高層 公寓 26 6 新城靜寧路站 小高層 公寓 14 7 天居項(xiàng)目 類獨(dú)棟、小高層 公寓 12 3 合計(jì) 50 預(yù)計(jì)至 2023年初，區(qū)域公寓潛在供應(yīng)量高達(dá) 232萬方，區(qū)域公寓市場未來供應(yīng)非常充沛 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)（主要根據(jù)目前項(xiàng)目工程進(jìn)度預(yù)判）， 2023年區(qū)域內(nèi)公寓推案量在 50萬方左右，預(yù)計(jì)至 2023年初，區(qū)域公寓潛在供應(yīng)量仍高達(dá) 232萬方 公寓未來競爭分析 54 項(xiàng)目 產(chǎn)品線 戶型（面積） 比例 產(chǎn)品附加值 74/90項(xiàng)目 保利家園 小高層公寓 2R(8589) 85% 贈(zèng)送陽臺(tái)、飄窗等 1R(68) 15% 龍湖酈城 小高層公寓 2R（ 85） % 拼接戶型贈(zèng)送公共天井 3R（ 125） % 3R（ 145） % 盤古天地 小高層公寓 1R（ 65） 18% 附送入戶花園 2R（ 90） 60% 3R(基本型 112120 ) 12% 3R(舒適型 140150) 8% 4R（ 180） 2% 非 74/90項(xiàng)目有望成為區(qū)域市場供應(yīng)主體，產(chǎn)品戶型面積趨于靈活，但我們預(yù)計(jì)未來仍以緊湊型產(chǎn)品為主，舒適改善型產(chǎn)品為輔 天居項(xiàng)目 小高層公寓 2R(8589) 60% 贈(zèng)送陽臺(tái)、飄窗等 3R(110130) 40% 嘉寶紫提灣 小高層公寓 2R(85) 40% 3R(110120) 40% 非 74/90項(xiàng)目 4R(140160) 20% 90以下產(chǎn)品為主 緊湊型為主，舒適改善型為輔 公寓產(chǎn)品分析 55 戶型對(duì)比 盤古天地 87平米 二房 保利家園 89平米 二房 保利湖畔陽光苑 138平米 三房 區(qū)域目前在售項(xiàng)目，盤古天地、保利家園、保利湖畔陽光苑戶型均頗為傳統(tǒng)，缺乏亮點(diǎn)；嚴(yán)重缺乏產(chǎn)品附加值 小陽臺(tái) 小陽臺(tái) 小陽臺(tái) 小 陽 臺(tái) 入戶花園 小陽臺(tái) 嘉定市場主流公寓產(chǎn)品戶型均頗為傳統(tǒng)，缺乏亮點(diǎn)；嚴(yán)重缺乏產(chǎn)品附加值 56 ?區(qū)域公寓市場未來競爭激烈，至 2023年初潛在供應(yīng)量高達(dá) 230萬方