【正文】 業(yè) 位置 備注 廣州本田有限公司第二工廠 汽車 永和 占地 1500畝，總投資 ,首期年生產(chǎn)規(guī)模 12萬(wàn)輛，將于06年 6月試產(chǎn) 五羊 — 本田（摩托）廣州有限公司 摩托車 永和 占地面積 480畝，總投資 元，年生產(chǎn)規(guī)模 100萬(wàn)輛，已全面投產(chǎn) 豪進(jìn)工業(yè)園 摩托車 塘美 占地 300畝 廣州提愛(ài)思汽車內(nèi)飾系統(tǒng)有限公司 汽車內(nèi)飾 新塘 全年計(jì)劃將實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 17億元 增城市廣英服裝有限公司 牛仔服裝 沙埔 占地面積 272畝，總投資 元，計(jì)劃年產(chǎn)值 8億元 創(chuàng)興集團(tuán) 牛仔服裝 永和 工業(yè)產(chǎn)值實(shí)現(xiàn)約 10億元左右 增城市新塘環(huán)保工業(yè)園旺隆熱電有限公司 能源 西洲 占地面積 2100多畝，總投資 15億元，計(jì)劃年產(chǎn)值 10億元 中新塑料廠 化工 中新 05年實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值約 6億元 ?牛仔汽車摩托三大支柱產(chǎn)業(yè)占全鎮(zhèn)工農(nóng)業(yè)產(chǎn)值的 %，從業(yè)人員達(dá) ， 目前全鎮(zhèn)有牛仔服裝及配套企業(yè)2023多家，從業(yè)人員８萬(wàn)多人 。 機(jī)遇三廣州衛(wèi)星城：新塘五鎮(zhèn)合一，定位未來(lái)廣州衛(wèi)星城 ?五鎮(zhèn)合一，新塘定位為未來(lái)廣州衛(wèi)星城。 深圳 東莞 廣州 40分鐘 40分鐘 60分鐘 分類 名稱 距離 公路 廣園東快速干線 經(jīng)過(guò)市區(qū) 廣深公路（ 107國(guó)道） 經(jīng)過(guò)市區(qū) 廣深高速 離市區(qū)約 4KM 廣汕公路（ 324國(guó)道） 離市區(qū)約 10KM 鐵路 廣九鐵路 火車站位于市區(qū) 廣州城市列車（廣深四線） 車站位于市區(qū) 航空 廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng) 約 30分鐘 深圳黃田國(guó)際機(jī)場(chǎng) 約 40分鐘 水路 廣州黃埔港 約 15KM 新塘港 位于市區(qū) 項(xiàng)目機(jī)遇 ?都會(huì)區(qū)：荔灣、越秀、東山、海珠、芳村、天河、黃埔和白云八區(qū)為主，加上番禺區(qū)東涌鎮(zhèn)、沙灣水道以北地區(qū)以及增城市的新塘、永和兩鎮(zhèn)，總面積約 2300平方公里； ?南沙片區(qū)：番禺扣除東涌鎮(zhèn)的沙灣水道以南地區(qū)，面積約 780平方公里 ； ?花都片區(qū)：現(xiàn)花都區(qū)行政管轄范圍，面積約960平方公里； ?增城片區(qū)：增城市域扣除永和鎮(zhèn)與新塘鎮(zhèn)，面積約 1600平方公里 ； ?從化片區(qū)：現(xiàn)從化市行政管轄范圍，面積約2023平方公里。 打造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，避免客戶分流！ 匯美體育花園 /共 800多套 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 碧桂園鳳凰城 /不斷推出洋房產(chǎn)品，銷售持續(xù)進(jìn)行 現(xiàn)代城 /約 600多套 新塘新世界 /消化八期洋房，后續(xù)推出第九、十期，銷售持續(xù)進(jìn)行 2023 2023 2023 城市家園二期 /約 750套 新塘廣場(chǎng) 東方名都 /約 700多套 項(xiàng)目威脅 金地項(xiàng)目 /約 2500多套 本項(xiàng)目 本項(xiàng)目銷售期內(nèi)尾盤項(xiàng)目 現(xiàn)時(shí)在售項(xiàng)目 與本項(xiàng)目銷售重疊項(xiàng)目 在本項(xiàng)目的預(yù)計(jì)銷售期內(nèi)，有四個(gè)項(xiàng)目處于熱銷階段。 園林綠化 園林綠化 地塊價(jià)值提煉 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 地塊條件 ?地塊方正、規(guī)整，中等規(guī)模，易于操作 ?依傍廠區(qū)宿舍小區(qū)，宜居性高 ?廠區(qū)舊改項(xiàng)目，涉及拆遷賠償及動(dòng)遷等難點(diǎn) ?四面臨路，中心保留園林綠化，地塊均好性不高 區(qū)位位置 位處新塘發(fā)展的中心區(qū) 所在區(qū)位環(huán)境一般，形象不高 周邊環(huán)境 ?四面臨路，通達(dá)性好，為社區(qū)商業(yè)帶來(lái)契機(jī) ?位處廣深公路，昭示性好 外圍環(huán)境雜亂，無(wú)景觀資源 交通狀況 位處廣深公路，通達(dá)性佳 臨路，噪音滋擾厲害 園林綠化 園林綠化 ?項(xiàng)目位于鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展的中心區(qū)，區(qū)域前景看好 ?項(xiàng)目交通便捷、通達(dá)性好、昭示性強(qiáng) ?項(xiàng)目外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境差異較大，造成總體均好性不高 區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯 位于新塘的發(fā)展的中心區(qū) 昭示性明顯 位于廣深公路主干道旁 以住宅為主的綜合物業(yè) 物業(yè)類型包括住宅、辦公、商業(yè)等物業(yè) 住宅是項(xiàng)目快速回收資金的關(guān)鍵 一期住宅建筑面積占一期總建的 90％ 地塊初判 第三部分：項(xiàng)目機(jī)會(huì)與威脅 碧桂園鳳凰城 紫云 山莊 翡 翠 綠 州 新康 花園 新塘 新世界 現(xiàn) 代 城 金澤 二期 城市家 園二期 體育 花園 亞太 新城 金色 港灣 東方 名都 廣園東路 廣深公路 新塘大道 新塘 廣場(chǎng) 本案 已售 在售 潛在 順欣 廣場(chǎng) 新都盛世名門 城西郊區(qū)板塊 新塘本地客戶、開(kāi)發(fā)區(qū)年輕客戶 屬于封閉型市場(chǎng) 金澤 一期 中心區(qū)板塊 客戶群主要是新塘本地客戶 屬于封閉型市場(chǎng) 廣園東板塊 新塘本地老板、開(kāi)發(fā)區(qū)、天河北、東莞等客戶 屬于開(kāi)放型市場(chǎng) 項(xiàng)目威脅 項(xiàng)目威脅 ?由于受空間地理或經(jīng)濟(jì)外向程度、交通通達(dá)程度的影響，鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)領(lǐng)域形成 “封閉市場(chǎng)”，造成板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈，客戶吸聚力差?？拷镜貕K邊緣是一系列的制衣工場(chǎng) 北面圍墻與外邊平房、村屋有約 7米的高差。 階段 發(fā)展期 時(shí)間 05年至今 在售項(xiàng)目 碧桂園鳳凰城、翡翠綠洲、新塘新世界、金澤花園（二期）、體育花園、現(xiàn)代城、城市家園（二期）、東方名都、新都盛世名門、順欣廣場(chǎng) 階段特征 供應(yīng) ?市場(chǎng)供應(yīng)放量，競(jìng)爭(zhēng)激烈 競(jìng)爭(zhēng) ?形成廣園東板塊、西郊板塊、新塘中心區(qū)板塊三大競(jìng)爭(zhēng)格局 產(chǎn)品 ?產(chǎn)品鏈豐富、完善 ?戶型創(chuàng)新開(kāi)始出現(xiàn) ?城市發(fā)展北移，廣深公路以北集結(jié)了現(xiàn)代城、東方名都、順欣廣場(chǎng)一批新項(xiàng)目 ?寫(xiě)字樓、商業(yè)街、酒店式公寓推出，物業(yè)類型日益豐富 客戶 ?外來(lái)人口持續(xù)增加，市政利好逐步開(kāi)始吸引周邊客戶 ?客戶層豐富，投資型客戶紛紛涌現(xiàn) 價(jià)格 ?市場(chǎng)平均價(jià)格： 28003500 新塘房地產(chǎn)發(fā)展階段情況 發(fā)展階段 進(jìn)入高速發(fā)展期 物業(yè)類型 物業(yè)類型日益豐富 產(chǎn)品鏈 住宅產(chǎn)品鏈日益完善 供應(yīng)與競(jìng)爭(zhēng) 市場(chǎng)供應(yīng)放量，競(jìng)爭(zhēng)激烈 價(jià)格 價(jià)格逐步走高 客戶 外來(lái)人口不斷增多，客戶資源豐富且逐步出現(xiàn)客戶細(xì)分 新塘房地產(chǎn)發(fā)展階段小結(jié) 第二部分：項(xiàng)目分析 ?項(xiàng)目位處新塘發(fā)展的中心區(qū) ?為廣深公路沿線物業(yè)，通達(dá)性好，昭示性佳 項(xiàng)目位置 本項(xiàng)目地塊 一期用地：原為廠房、辦公樓、綠化及足球場(chǎng) 二期用地：原為廠區(qū)宿舍 備注：本方案為 2023年 3月 31日提供之方案（以下同） 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目是 中等規(guī)模 的 舊改 項(xiàng)目 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積 ㎡ 一期用地面積 ㎡ 二期用地面積 ㎡ 計(jì)算容積率總建 858000 ㎡ 一期建筑面積 250000 ㎡ 一期 商業(yè)建面 14500 ㎡ 辦公建面 5000 ㎡ 社區(qū)健康中心建筑面積 5000 ㎡ 會(huì)所建筑面積 500 ㎡ 住宅、公寓建筑面積 225000 ㎡ 二期建筑面積 108000 ㎡ 二期 商業(yè)建筑面積 9000 ㎡ 住宅建筑面積 99000 ㎡ 建筑密度 ％ 一期容積率 總?cè)莘e率 備注：一期拆賠比例為 1： 3，一期還建面積達(dá) 6萬(wàn)平米。 階段 啟動(dòng)期 時(shí)間 02～ 04年 在售項(xiàng)目 碧桂園鳳凰城、翡翠綠洲、富雅名居、新康花園、新塘新世界、亞太新城、金澤花園（一期）、城市家園（一期） 階段特征 供應(yīng) ?推售逐漸增多 競(jìng)爭(zhēng) ?形成廣園東板塊、西郊板塊、新塘中心區(qū)板塊三大競(jìng)爭(zhēng)格局 產(chǎn)品 ?品牌發(fā)展商進(jìn)駐，連排、別墅等高端產(chǎn)品出現(xiàn)； ?產(chǎn)品鏈逐漸豐富，投資型小戶型推出并獲得成功。 ?市場(chǎng)平均價(jià)格： 20232200元 /平米 ?產(chǎn)品以實(shí)用性為主，未有亮點(diǎn)設(shè)計(jì) 客戶 ?取消福利分房，客戶多為首次置業(yè)為主。 ?根據(jù)庫(kù)茲涅茨在 《 各國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 》 中的理論，增城宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)接近 14％，房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展階段！ 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 4％ 5％ 8％ 14％ 增城宏觀經(jīng)濟(jì)處于平穩(wěn)發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展 啟動(dòng) 高速發(fā)展 平穩(wěn)發(fā)展 減緩發(fā)展 800 4000 8000 3880 年增長(zhǎng)率： 人均 GDP（美元） 增城房地產(chǎn)發(fā)展階段 增城近年商品房成交情況一覽表01000002023003000004000005000006000007000008000009000000500100015002023250030003500400045005000成交面積（平米） 240459 275033 528884 773313 651200 577895成交單價(jià)（元 / 平米） 2111 1776 2699 3348 3198 442800 年 01 年 02 年 03 年 04 年 05 年增城商品房成交呈曲線上升趨勢(shì)， 05年均價(jià)突破 4000元 /平米 數(shù)據(jù)來(lái)源：增城市信息中心 增城房地產(chǎn) 02年以前是新塘房地產(chǎn)發(fā)展的初始期，推售項(xiàng)目少，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)??；市場(chǎng)平均價(jià)格為 2023～ 2200元 /平米。九州新塘項(xiàng)目前期定位報(bào)告 2023 04 發(fā)展商對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)預(yù)期 實(shí)現(xiàn)片區(qū)高價(jià)，獲取更大利潤(rùn)！ 快速回收資金，啟動(dòng)新項(xiàng)目！ 目錄 第一部分：市場(chǎng)環(huán)境分析 第二部分：項(xiàng)目分析 第三部分：項(xiàng)目機(jī)會(huì)與威脅 第四部分：分物業(yè)類型研究及定位方向建議 第一部分：市場(chǎng)環(huán)境分析 增城經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好， GDP年均增長(zhǎng)接近 14％ 0501001502002503000369121518G D P （億元） 1 4 1 . 6 1 1 5 8 . 1 2 1 8 1 . 1 5 2 1 1 . 0 6 2 3 6 . 8 8 2 5 5 . 3年增長(zhǎng)率（％） 1 2 . 6 2 1 3 . 6 1 1 5 . 9 6 1 4 . 6 2 1 3 . 0 4 1 3 . 92023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年?全市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好，GDP水平逐年上升，年均增長(zhǎng)接近 14% ?2023年，增城人均 GDP達(dá)31202元，折合 3880美元。 數(shù)據(jù)來(lái)源： 《 增城年鑒 》 、各年政府工作報(bào)告 增城宏觀經(jīng)濟(jì) ?按照世界銀行經(jīng)濟(jì)發(fā)展理論判斷，增城2023年人均 GDP達(dá)3880美元，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于高速發(fā)展階段。 階段 初始期 時(shí)間 02年以前 在售項(xiàng)目 匯美新村、海日中心、新康花園、新塘新世界 階段特征 供應(yīng) ?推售項(xiàng)目少，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)小 競(jìng)爭(zhēng) ?新塘中心區(qū)與新塘西郊片區(qū)競(jìng)爭(zhēng) 產(chǎn)品 ?住宅多為經(jīng)濟(jì)實(shí)用戶型，以 80平米兩房、 100平米三房為主。 價(jià)格 ?市場(chǎng)平均價(jià)格： 20232200 新塘房地產(chǎn)發(fā)展階段情況 02～ 04年是新塘房地產(chǎn)啟動(dòng)階段，廣園東板塊崛起，新塘競(jìng)爭(zhēng)格局即時(shí)改寫(xiě)。 客戶 ?產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)，外來(lái)客戶增加 ?經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁的客戶選擇大戶型高端產(chǎn)品彰顯身份 ?首次置業(yè)的客戶逐步呈現(xiàn)換房需求 價(jià)格 ?住宅市場(chǎng)平均價(jià)格： 22002700元 /平米 新塘房地產(chǎn)發(fā)展階段情況 05年開(kāi)始，市場(chǎng)供應(yīng)放量，產(chǎn)品鏈日漸豐富、完善，多種物業(yè)類型推出市場(chǎng)，區(qū)域發(fā)展及市政利好，支撐價(jià)格上揚(yáng)。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 一期是項(xiàng)目啟動(dòng)的重點(diǎn)，住宅是一期快速回收資金的關(guān)鍵！ 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積 ㎡ 一期用地面積 ㎡ 二期用地面積 ㎡ 計(jì)算容積率總建 858000 ㎡ 一期建筑面積 250000 ㎡ 一期 商業(yè)建面 14500 ㎡ 辦公建面 5000 ㎡ 社區(qū)健康中心建筑面積 5000 ㎡ 會(huì)所建筑面積 500 ㎡ 住宅、公寓建筑面積 225000 ㎡ 二期建筑面積 108000 ㎡ 二期 商業(yè)建筑面積 9000 ㎡ 住宅建筑面積 99000 ㎡ 建筑密度 ％ 一期容積率 總?cè)莘e率 一期用地面積占總用地的 68％ 一期住宅、公寓建筑面積占一期開(kāi)發(fā)量的 90％ 西面與新塘世貿(mào)中心一