【正文】 坡原本就是一個密集的老居住區(qū)，許多人都在這一片住了幾十年，已經(jīng)對這個地區(qū)產(chǎn)生了依賴感，就算是要買房，首選也就是在大營坡，基于這一原因，誕生了沙河花園、萬江小區(qū)、新聯(lián)小區(qū)等一大批住宅小區(qū)，就連一些單位也不甘寂寞，趕上集資建房的末班車，修建了一個職工宿舍區(qū)。 二、 區(qū)域市場分析 （一） 現(xiàn)階段狀況分析 大營坡地處貴陽市邊緣，北靠金陽新區(qū)，東鄰烏當區(qū)，是一個典型的城郊結合地帶，這些年隨著經(jīng)濟的發(fā)展，許多商家已定位其中，使周邊的配套設施逐步完善起來。 7 本案占地 4 萬余平米，具有規(guī)模化發(fā)展的必要條件，且地段居于城鄉(xiāng)結合部，周邊配套較齊全，環(huán)境及空氣質量在貴陽市均屬上層。 3. 差異性的確定與推廣 雖然今年市場供應量近 850 萬平米，但其中以中、高檔樓盤占有比重偏大，而面對中等收入階層的大盤多在市郊，配套設施不 齊全，無法形成統(tǒng)一的社區(qū)環(huán)境。 2. 抓住有效的需求 由于存量補貼的兌現(xiàn)，按揭貸款年限的加長，使得越來越多的工薪階層可以擁有自己滿意的住房，要求換房的中等收入階層正成為如今購房大潮的主流。本項目的產(chǎn)品一 定要是一種有效的供給，從貴陽及其他城市調查來看，積壓空置的商品房也就是那些質素較差的住宅，如房型陳舊、設計草率、位置偏僻、配套落后、規(guī)劃欠缺、發(fā)展商后續(xù)資金缺乏的住宅，這種住宅從市場需求的角度看均屬無效供給。 （五） 項目市場切入點分析 1. 提供有效供給 從上面的供需狀況分析可看出市場的現(xiàn)狀供需極不平衡，供給已遠遠超過了需求。 （四） 市場需求分析 房改以后，由于政策的傾斜和市政方案的迅速落實，貴陽市地產(chǎn)市場空前良好，目前市內房改政策主要有： 5 ? 住房公積金貸款 ? 住房公積金的實施 ? 存量補貼的發(fā)放 ? 按揭貸款（可貸至 8 成 30 年） ? 個人住房貸款 正是這些政策的實施，加大了人們購房的積極性，促成了商品房的需求熱潮。另外，以往未被市場消化的，加上去年未參展的項目合計還有約 280萬方左右，這樣，去年整個市場供給量超過 800 萬方，今年年初到現(xiàn)在，又有 50 多萬方的項目被審批通過，而據(jù)比方比方信息，貴陽市年商品房消耗量也不過 100 萬方左右，市場的供給量已遠遠超過了市場的需求量。從去年結束的第五屆房地產(chǎn)交易會上看，上 10 萬方的項目就有 12 個，貴陽市 99 年房交會參展項目建筑面積共計260 萬方。 （三） 市場供給分析 到目前為止，貴陽市房地產(chǎn)業(yè)還處于成長的初級階段，開發(fā)意識、建筑 4 水平、物業(yè)管理等落后沿海發(fā)達地區(qū) 10~15 年。 這些昔日不被看好的土地資源紛紛升值，市郊房產(chǎn)開發(fā)“行情”看漲已成為不爭的事實，以中天花園、榕筑花園等為代表的城郊物業(yè)，以一種城郊結合，綠色和自然環(huán)境為主要特征，倡導回歸自然，脫離城市喧囂，通過綠色環(huán)境和整體平面規(guī)劃的主要內容及人性化“以人 為本”為賣點的突出特點，從內涵、價值上更加符合廣大中低收入消費群需求，故銷售都比較紅火。 3 （二） 貴陽市房地產(chǎn)郊區(qū)發(fā)展成為趨勢 隨著貴陽兩城區(qū)舊城改造的基本完成市中心區(qū)土地資源越來越稀缺，特別是去年市政府嚴格控制市區(qū)土地的批租，使市中心土地供應更趨緊張，與此同時，國家取消福利分房，實行住房分配貨幣化，增加住房信貸的投入，開放住房二級市場，減免部分稅費等一系列措施出臺，極大地提高了群眾的購房積極性，住房開始 成為人們最大的消費，面對這一市場局面，許多外地開發(fā)商“搶灘貴陽”已成為共識。許多市民在 市中區(qū)買不起住房，而又不愿住郊區(qū)，選擇點自然就放在城郊結合處，現(xiàn)在交通上有很大的改觀。 本策劃書將圍繞市場、競爭對手及項目本身進行初步撰寫 ,望籍此能與貴司合作，共創(chuàng)貴陽市房地產(chǎn)市場的又一明星樓盤。 1 前 言 地產(chǎn)代理最重要職責就是把握好開發(fā)商與客戶之間的互利尺度，根據(jù)不同的市場環(huán)境為開發(fā)商贏得最大的利潤；體現(xiàn)項目的最高價值；取得目標客戶的最佳認同。敝司將時刻遵循這一點，充分發(fā)揮專業(yè)人士的智慧，為項目作出最為合理、有效的策劃方案。 2 第一部分 市場分析 一、 貴陽房地產(chǎn)宏觀市場分析 （一） 貴陽市房地產(chǎn)發(fā)展分析 2020 年，貴陽房地產(chǎn)面臨前所未有的發(fā)展 良機，與全國許多城市相比，貴陽市房地產(chǎn)業(yè)形式一直較好，前幾年空置的房比例在 15%左右，近幾年空置率一直較低，這與國家支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策逐步完善有關，也與百姓住房消費觀的加強和房改的深入不可分割，還有住房信貸投入的增加，二級市場的開放，減免部分稅費等因素有很大關系，貴陽市場房地產(chǎn)市場價格近年來一直保持上升趨勢，尤其是中心區(qū)房價，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由于市區(qū)土地供應逐年減少，使得市區(qū)商品房尤其是多層供應相對減少，特別是去年，市政府規(guī)定市中心不建多層，因而市區(qū)房價上揚在所難免。那么，市民選擇這種地段的可能性就會更大，從這個角度上看， 21 世紀的筑城樓市將會出現(xiàn)新的發(fā)展勢頭。在目前市中心土地供應十分緊缺的情況下，開發(fā)商們開始把目光投向兩個地區(qū)： 1. 郊區(qū)地帶：小河、花溪、金陽新區(qū)； 2. 城鄉(xiāng)結合地帶：省政府背后小關一帶、貴鋼至二戈寨沿線、二橋至貴工一帶、大營坡至茶店一帶等。同時，筑城郊區(qū)住宅的文化環(huán)境也在形成，市民居住城市中心的傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生變化，也就是這種觀念的轉變，為城鄉(xiāng)結合地帶帶來無限商機。自國家實施房改政策以后，貴陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛， 98 年后市場出現(xiàn)前所未有的良好狀態(tài)，開發(fā)商從 98 年前的 200 多家迅速增至目前的 600 多家，開發(fā)項目一個緊接一 個，并且項目單個開發(fā)量也越做越大。而去年卻猛增至 萬平方，相比而言，供給量增加了一倍之多。 從目前市場供應的產(chǎn)品特性來看，具有以 下特點： 1. 絕大多數(shù)新建樓盤都在“環(huán)境”上做文章，賣點不突出，太單一； 2. 市區(qū)項目（高層）太多，且集中在市中心一帶，價為 3000 元 /M2~4500元 /M2； 3. 市內新建多層小區(qū)質素較高，價位 3000 元 /M2~4500 元 /M2 ； 4. 環(huán)市線外多層精品小區(qū)，雖然價位較低，但其配套設施不太齊全。另外公房上市，房屋置換這兩項政策大大提高了換房率，增加了大量的二次置業(yè)者，使得市場需求量快速上升，前兩年的需求量雖然發(fā)生了一點變化，特別是去年市場需求量增加到 185 萬平方米左右，城郊結合地區(qū)和郊區(qū)盤一度出現(xiàn)搶購現(xiàn)象，但整個市場的供求關系仍在 5:1 左右。因而我們現(xiàn)在入市有一定的風險，這就要求我們在產(chǎn)品設計上下很多的功夫。我們的產(chǎn)品應與目前市場供給存在必要的差異性，但又一定要符合現(xiàn)實客觀存在的有效需求，才能以別具一格的姿態(tài)在市場競爭中取勝。 6 就貴陽市而言，工薪階層存在以下 特點（中下等收入） 家庭總存量補貼： 2 萬 ~5 萬元左右 購房目的： ①增大居住面積；②給子女購房 喜好面積： 60 M2 ~ 100 M2 （其中 60 M2 ~ 80 M2 占 30%） 能承受總價： 10 萬 ~20 萬（按揭 30 年） 可接受單價： 1600 元 / M2 ~ 2020 元 / M2 喜好環(huán)境：周邊配套設施齊全、交通方便、子女讀書便利、安靜、社區(qū)生活氣息濃厚 中等收入階層存在以下特點： 家庭總存量補貼： 2 萬 ~7 萬元左右 購房目的： ①改善居住環(huán)境；②增大居住面積；③給 子女購房 喜好面積： 80 M2 ~ 120 M2 （其中 80 M2 ~ 100 M2 占 40%） 能承受總價： 15 萬 ~30 萬（按揭 30 年） 可接受單價： 1800 元 / M2 ~ 2200 元 / M2 喜好環(huán)境：周邊配套設施齊全、交通方便、子女讀書便利、安靜、社區(qū)生活氣息濃厚 我們所有的工作都應圍繞這一目標客戶群的特點和購房心理，形成更為準確的有效供給。且在建筑風格方面大都以歐陸風格為主，同質化較為嚴重。因此，針對同檔次甚至偏高檔交的樓盤，尋找差異性，將其貫穿于項目前期規(guī)劃及推廣的過程中，將成為我們的主導思想。再則，市政府也在大力扶持 這一地區(qū)的經(jīng)濟建設，拓寬道路、架設立交橋、修建大型農(nóng)貿(mào)市場，這一系列政策都為大營坡將來的發(fā)展打下堅實基礎。但是，這些小區(qū)都類似于經(jīng)濟適用住房，真正的高尚小區(qū)在大營坡地帶還是一個空白。 （二） 未來狀況預測 從現(xiàn)狀來看，貴開路高架橋外環(huán)北路正在緊張地施工，這兩條路以后就是分別連接烏當區(qū)和金陽新區(qū)的主干線，而這兩條線所交匯處正是大營坡，也就是說大營坡將來必定成為通往兩個區(qū)域的交通要塞。 三、 項目市場分析 盡管筑城各區(qū)都打住宅牌，但還是有很多本區(qū)域的客戶愿意住在大營坡 ，因為大營坡屬于城市副中心地帶