【正文】 適宜 2. 附送的近 13平米的建筑構(gòu)件后期可改造成房間，附加值高。 ?區(qū)域配套成熟（ 2023年后）： 區(qū)域發(fā)展已經(jīng)成熟、穩(wěn)定，已經(jīng)逐步發(fā)展成為大型宜居板塊，市區(qū)的客戶大約占80%左右，客戶以舒適型改善等自住需求為主。憑借位臵優(yōu)勢，良好的區(qū)域規(guī)劃和九號線的開通，使九亭成為繼三林之后上海郊縣的另一個熱點區(qū)域。 保利家園三期成交客戶成交比例 盤古天地成交客戶成交比例 保利湖畔陽光苑成交客戶成交比例 注：統(tǒng)計數(shù)據(jù)時間段為開盤 注：統(tǒng)計數(shù)據(jù)時間段為開盤 注：統(tǒng)計數(shù)據(jù)時間段為 現(xiàn)有公寓客戶構(gòu)成 42%3%55%市區(qū)客戶 嘉定及周邊客戶 外地客戶63%2%35%市區(qū)客戶 嘉定及周邊客戶 外地客戶68%2%30%市區(qū)客戶 嘉定及周邊客戶 外地客戶68 現(xiàn)有別墅客戶構(gòu)成 ?嘉寶紫提灣位于嘉定新城的馬陸鎮(zhèn)，該項目于 12月 19日開盤，共推出 138套別墅，開盤當天去化 76%； ?成交客戶以嘉定本地客戶為主，比例為 60%，但是市區(qū)導入客戶也占有相當?shù)谋壤?，?40%，市區(qū)客戶主要來自普陀、長寧、徐匯等，購買目的主要是 投資 。 華潤橡樹灣 40 容積率 類別墅，高附加值 帶電梯，品質(zhì)感高 聯(lián)庭升級產(chǎn)品 —疊墅 華潤橡樹灣在后期銷售過程中出現(xiàn)了上疊產(chǎn)品垂直交通 ——爬樓梯等問題，無法切合高端人群需求 41 ?擁有獨立的入戶門，私密性強 ?挑高客廳設(shè)計，氣派非凡 ?贈送入戶花園、庭院，高附加值 一、二層設(shè)計亮點 疊墅 42 ?電梯設(shè)計，方便實用 ?挑高客廳設(shè)計，氣派非凡 ?贈送入戶花園、露臺，高附加值 三、四層設(shè)計亮點 疊墅 43 ?電梯設(shè)計，方便實用 ?多露臺設(shè)計，采光良好舒適性強 ?挑高客廳設(shè)計，氣派非凡 ?贈送入戶花園、頂層超大露臺，高附加值 五、六層設(shè)計亮點 疊墅 44 華潤橡樹灣方案 疊墅 6+1層方案 疊墅 7+1層方案 組合方式 一層附送地下室、二層復 三層、四層復五層 一層復二層送地下室、三層復四層，五層復六層送閣樓 地下室復一層、二層復三層、四層復五層、六層復七層送閣樓 評價 缺乏電梯，入戶動線較長 低密度形態(tài)較好 可最大化的利用容積率 疊墅 45 + 策略特點： 成本攤薄 ：通過附送南北向大陽臺、搭建構(gòu)件等，提升附贈面積比例（ 25%以上），攤薄成本同時提升溢價水平（ 20%以上） 創(chuàng)新產(chǎn)品導入 ：差異化競爭，導入創(chuàng)新低密度 疊墅 產(chǎn)品，提升利潤空間 作為嘉定地王項目的制勝策略： 成本攤薄和創(chuàng)新產(chǎn)品導入雙管齊下 安全 高利潤 成本攤薄 創(chuàng)新產(chǎn)品導入，差異化競爭 項目制勝策略 46 市場掃描 項目背景及產(chǎn)品策略 方案建議 競爭掃描 客戶掃描 47 區(qū)域競爭梳理 洞悉微觀市場競爭格局，尋找競爭機會點！ 48 公寓市場梳理 49 區(qū)域主要在售公寓項目為保利家園三期、盤古天地、保利湖畔陽光苑 在售公寓項目 項目名稱 公寓推售情況 目前報價 成交均價 盤古天地 600套高層公寓分兩批推出，目前共剩余 86套，銷售率接近 85% 15000左右 12955 保利家園 三期公寓推出 456套以一房、二房為主全部售出，過年前后將新推一批高層公寓 14000以上 12734 保利湖畔 陽光苑 12月份推出 160套房源，面積為 4套，三房為主力戶型 14000以上 13832 嘉定新城 本案 嘉定老城區(qū) 保利家園三期 區(qū)域內(nèi)在售公寓項目 盤古天地 保利湖畔陽光苑 50 盤古天地 保利家園 風荷麗景 嘉寶紫提灣 龍湖酈城 新城核心區(qū)，規(guī)劃起點高 新城核心區(qū)，規(guī)劃起點高緊鄰滬宜公路，車行方便 新城核心區(qū)，規(guī)劃起點高 緊鄰遠香湖 馬陸老鎮(zhèn)，滬宜公路、寶安路，車行方便 緊鄰嘉定新城路站，車行也較方便 東南亞風情社區(qū) 社區(qū)內(nèi)貫通南北與東西的 T型天然水道，景觀資源良好 緊鄰遠香湖，景觀資源區(qū)域內(nèi)最好 蜿蜒水系橫貫東西，別墅組團景觀良好 全冠移植、 5層垂直綠化、四季異景等造景手法 現(xiàn)代風格 別墅：江南四合庭院 公寓：現(xiàn)代風格 現(xiàn)代簡約 別墅：賴特草原風格 公寓：現(xiàn)代風格 別墅：托斯卡納風格 公寓：現(xiàn)代風格 區(qū)域項目規(guī)劃特點 區(qū)位 排布 立面風格 區(qū)域產(chǎn)品線以“小高層 +聯(lián)排”為主，產(chǎn)品組團式排布，都具有較高的品質(zhì)和較強的競爭力 ,本項目由于占地較小同樣的產(chǎn)品布局將劣勢明顯 景觀 在售公寓項目 51 土地成交者 地塊 地塊面積（萬平方米） 容積率 建筑面積 （萬平方米） 拿地價格 （萬元） 樓板價 （元 /平方米） 上海盤谷房地產(chǎn)有限公司 嘉定區(qū)嘉定新城 A038地塊 4 50298 12586 上海保利佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 嘉定區(qū)嘉定新城 A04A042地塊 131000 11148 江蘇常發(fā)地產(chǎn)股份有限公司 嘉定區(qū)嘉定新城中心區(qū)雙丁路北、溫泉路東地塊 91000 12076 上海龍湖臵業(yè)發(fā)展有限公司 嘉定區(qū)嘉定新城 A15B051地塊 A151: ，B051: 172888 12200 嘉定新城 本案 嘉定老城區(qū) 常發(fā)地塊 盤谷地塊 保利地塊 龍湖地塊 土地市場 近期嘉定主城區(qū)主要地塊成交情況 52 項目名稱 站點 占地面積 (萬 m2) 容積率 地上建筑面積 (萬 m2) 預計產(chǎn)品線 日月光地塊 嘉定北站 40 90 商業(yè)、住宅 新城靜寧路站地塊 嘉定西站 商業(yè)、辦公、住宅 嘉寶靜寧路站地塊 嘉定西站 住宅 新城金郡 白銀路站 27 小高層、多層 保利 A04 A042地塊 白銀路站 高層、小高層 盤古 A038地塊 白銀路站 4 高層、小高層 龍湖 A15 B051地塊 白銀路站 高層、小高層 風荷麗景 白銀路站 15 高層、小高層，聯(lián)排 鼎太地塊 白銀路站 13 住宅 C10 C142地塊 白銀路站 12 商業(yè)、辦公、住宅 A15 B051地塊 白銀路站 14 商業(yè)、辦公、住宅 A114地塊 白銀路站 住宅、辦公、商業(yè) 龍湖酈城 嘉定新城站 29 聯(lián)排、高層 中信泰富地塊 嘉定新城站 63 辦公、商場、酒店、服務式公寓 綠地地塊 嘉定新城站 15 住宅 嘉寶紫提灣 馬陸站 聯(lián)排、小高層 保利雙單路項目 馬陸站 多層、小高層 好世馬陸項目 馬陸站 19 小高層、酒店、 SOHOI 深圳天居地塊 嘉定工業(yè)園區(qū) 類獨棟、聯(lián)排 步陽北水灣地塊 嘉定菊園 2 住宅 保利和政路地塊 新成路街道 住宅、辦公、商業(yè) 土地市場 嘉定城區(qū)土地出讓面積達 470萬方，預計未來有 282萬方的公寓體量，未來嘉定公寓競爭將十分激烈 截止目前，嘉定新城土地出讓面積達 470萬方，按照其中 60%為公寓產(chǎn)品保守估計，區(qū)域內(nèi)未來公寓總供應量為 282萬方 53 樓盤 形態(tài) 類型 未推體量（萬方 ) 10年推量（萬方 ) 盤古天地 高層 公寓 21 7 風荷麗景 高層、小高層，聯(lián)排 公寓 31 9 龍湖花盛香醍 高層、聯(lián)排 公寓 11 嘉寶紫提灣 聯(lián)排、小高層 公寓 21 7 保利湖畔陽光苑 多層、小高層 公寓 26 6 新城靜寧路站 小高層 公寓 14 7 天居項目 類獨棟、小高層 公寓 12 3 合計 50 預計至 2023年初，區(qū)域公寓潛在供應量高達 232萬方，區(qū)域公寓市場未來供應非常充沛 據(jù)不完全統(tǒng)計（主要根據(jù)目前項目工程進度預判）， 2023年區(qū)域內(nèi)公寓推案量在 50萬方左右，預計至 2023年初，區(qū)域公寓潛在供應量仍高達 232萬方 公寓未來競爭分析 54 項目 產(chǎn)品線 戶型（面積） 比例 產(chǎn)品附加值 74/90項目 保利家園 小高層公寓 2R(8589) 85% 贈送陽臺、飄窗等 1R(68) 15% 龍湖酈城 小高層公寓 2R（ 85） % 拼接戶型贈送公共天井 3R（ 125） % 3R（ 145） % 盤古天地 小高層公寓 1R（ 65） 18% 附送入戶花園 2R（ 90） 60% 3R(基本型 112120 ) 12% 3R(舒適型 140150) 8% 4R（ 180） 2% 非 74/90項目有望成為區(qū)域市場供應主體，產(chǎn)品戶型面積趨于靈活，但我們預計未來仍以緊湊型產(chǎn)品為主，舒適改善型產(chǎn)品為輔 天居項目 小高層公寓 2R(8589) 60% 贈送陽臺、飄窗等 3R(110130) 40% 嘉寶紫提灣 小高層公寓 2R(85) 40% 3R(110120) 40% 非 74/90項目 4R(140160) 20% 90以下產(chǎn)品為主 緊湊型為主，舒適改善型為輔 公寓產(chǎn)品分析 55 戶型對比 盤古天地 87平米 二房 保利家園 89平米 二房 保利湖畔陽光苑 138平米 三房 區(qū)域目前在售項目，盤古天地、保利家園、保利湖畔陽光苑戶型均頗為傳統(tǒng)，缺乏亮點；嚴重缺乏產(chǎn)品附加值 小陽臺 小陽臺 小陽臺 小 陽 臺 入戶花園 小陽臺 嘉定市場主流公寓產(chǎn)品戶型均頗為傳統(tǒng)，缺乏亮點；嚴重缺乏產(chǎn)品附加值 56 ?區(qū)域公寓市場未來競爭激烈，至 2023年初潛在供應量高達 230萬方 ?隨著 11號線年底通車以及區(qū)域規(guī)劃利好的逐步兌現(xiàn)，未來 12年公寓價格將出現(xiàn)跳躍式增長 市場競爭總結(jié) 公寓市場總結(jié) ?未來公寓產(chǎn)品仍以緊湊型產(chǎn)品為主，舒適改善型產(chǎn)品為輔，在未來的同質(zhì)化競爭中，高附加值應成為產(chǎn)品設(shè)臵的主要考慮因素 公寓雖然未來前景較好但產(chǎn)品競爭空前激烈，同類競爭嚴重，戶型類似 57 別墅市場梳理 58 南翔板塊 A地塊 嘉定新城 龍湖酈城 在售項目 新增項目 項目名稱 占地 建面 容積率 產(chǎn)品形態(tài) 銷售進度 龍湖酈城 30 50 聯(lián)排、高層 10月初上市，至今去 化 106套 嘉寶菊園地塊 萬㎡ ㎡ 高層、小高層、聯(lián)排 11月底上市去化 136套 金地格林世界 130萬㎡ 100萬㎡ 公寓、獨棟、聯(lián)排、雙拼 月均去化 22套 項目名稱 占地 建面 容積 率 產(chǎn)品形態(tài) 項目進度 風荷麗景 15萬㎡ ㎡ 聯(lián)排、高層、小高層 9月動工， 10年上半年聯(lián)排上市 嘉寶紫提灣 ㎡ ㎡ 聯(lián)排、花園洋房、小高層 一期聯(lián)排 11月初上市 寶華櫟庭 ㎡ ㎡ 獨棟、院墅 預計 2023年下半年上市 上雋嘉苑 13萬㎡ 21萬㎡ 小高層、聯(lián)排、雙拼 預計 2023年上市