【文章內(nèi)容簡介】 0以下產(chǎn)品為主 緊湊型為主，舒適改善型為輔 公寓產(chǎn)品分析 55 戶型對比 盤古天地 87平米 二房 保利家園 89平米 二房 保利湖畔陽光苑 138平米 三房 區(qū)域目前在售項目，盤古天地、保利家園、保利湖畔陽光苑戶型均頗為傳統(tǒng)，缺乏亮點；嚴(yán)重缺乏產(chǎn)品附加值 小陽臺 小陽臺 小陽臺 小 陽 臺 入戶花園 小陽臺 嘉定市場主流公寓產(chǎn)品戶型均頗為傳統(tǒng)，缺乏亮點；嚴(yán)重缺乏產(chǎn)品附加值 56 ?區(qū)域公寓市場未來競爭激烈，至 2023年初潛在供應(yīng)量高達(dá) 230萬方 ?隨著 11號線年底通車以及區(qū)域規(guī)劃利好的逐步兌現(xiàn)，未來 12年公寓價格將出現(xiàn)跳躍式增長 市場競爭總結(jié) 公寓市場總結(jié) ?未來公寓產(chǎn)品仍以緊湊型產(chǎn)品為主，舒適改善型產(chǎn)品為輔，在未來的同質(zhì)化競爭中，高附加值應(yīng)成為產(chǎn)品設(shè)臵的主要考慮因素 公寓雖然未來前景較好但產(chǎn)品競爭空前激烈，同類競爭嚴(yán)重，戶型類似 57 別墅市場梳理 58 南翔板塊 A地塊 嘉定新城 龍湖酈城 在售項目 新增項目 項目名稱 占地 建面 容積率 產(chǎn)品形態(tài) 銷售進度 龍湖酈城 30 50 聯(lián)排、高層 10月初上市，至今去 化 106套 嘉寶菊園地塊 萬㎡ ㎡ 高層、小高層、聯(lián)排 11月底上市去化 136套 金地格林世界 130萬㎡ 100萬㎡ 公寓、獨棟、聯(lián)排、雙拼 月均去化 22套 項目名稱 占地 建面 容積 率 產(chǎn)品形態(tài) 項目進度 風(fēng)荷麗景 15萬㎡ ㎡ 聯(lián)排、高層、小高層 9月動工， 10年上半年聯(lián)排上市 嘉寶紫提灣 ㎡ ㎡ 聯(lián)排、花園洋房、小高層 一期聯(lián)排 11月初上市 寶華櫟庭 ㎡ ㎡ 獨棟、院墅 預(yù)計 2023年下半年上市 上雋嘉苑 13萬㎡ 21萬㎡ 小高層、聯(lián)排、雙拼 預(yù)計 2023年上市 保利和政路地塊 ㎡ ㎡ 高層、小高層、聯(lián)排 預(yù)計 2023年上市 天居地塊 萬㎡ ㎡ 小高層、聯(lián)排、類獨棟 預(yù)計 2023年下半年上市 長實地塊 萬㎡ ㎡ 高層、小高層、聯(lián)排 預(yù)計 2023年下半年上市 華潤地塊 ㎡ ㎡ 高層、小高層、聯(lián)排 預(yù)計 2023年下半年上市 嘉寶紫提灣 風(fēng)荷麗景 區(qū)域價值裂變，嘉定主城區(qū)及南翔板塊均將轉(zhuǎn)為外向型全市競爭板塊，未來多個項目將接連上市 嘉寶菊園地塊 保利和政路地塊 天居地塊 上雋嘉苑 金地格林世界 寶華櫟庭 華潤地塊 長實地塊 別墅市場 59 規(guī)劃對比 上雋嘉苑 嘉寶紫提灣 風(fēng)荷麗景 金地格林世界 龍湖酈城 南翔成熟板塊，配套成熟 臨近馬陸鎮(zhèn)，配套完善，滬宜公路、寶安公路車行便利 新城核心區(qū)，規(guī)劃起點高 緊鄰遠(yuǎn)香湖 南翔核心區(qū)，滬宜公路、軌道交通，車行方便 緊鄰嘉定新城路站，車行也較方便 大型綜合項目，大體量水景別墅社區(qū) 通過濱水步道、親水平臺、青藤紫提營造一種自然和諧 緊鄰遠(yuǎn)香湖，景觀資源區(qū)域內(nèi)最好 聯(lián)體別墅圍繞著約高爾夫公園，南北相對，貫穿水系，呈寬景圍合狀 全冠移植、 5層垂直綠化、四季異景等造景手法 現(xiàn)代風(fēng)格 賴特草原風(fēng)格 現(xiàn)代簡約 現(xiàn)代簡約 托斯卡納風(fēng)格 區(qū)域項目規(guī)劃特點 區(qū)位 排布 立面風(fēng)格 景觀 區(qū)域別墅項目自身體量較大，良好的規(guī)劃營造出精致低密度社區(qū) ,本項目由于占地較小以同樣的“公寓 +聯(lián)排”很難體現(xiàn)別墅氛圍 60 樓盤 形態(tài) 未推體量 （萬方 ) 10年推量 （萬方 ) 至 11年剩余推量 （萬方 ) 龍湖酈城 聯(lián)排 3 3 0 金地格林世界 獨棟、聯(lián)排、雙拼 風(fēng)荷麗景 聯(lián)排 0 嘉寶紫提灣 聯(lián)排 寶華櫟庭 聯(lián)排 0 上雋嘉苑 聯(lián)排、雙拼 保利和政路地塊 聯(lián)排 1 0 1 嘉寶菊園地塊 合院別墅 0 天居地塊 類獨棟 6 2 4 長實地塊 聯(lián)排 2 華潤地塊 類獨棟 6 2 4 合計 區(qū)域聯(lián)排別墅市場未來競爭激烈，至 2023年可售體量約為 ，需去化 45年 區(qū)域聯(lián)排別墅市場未來競爭激烈，至 2023年可售體量約為 ，按目前去花速度，需去化 45年 07年以來區(qū)域別墅年均去花能力 別墅未來競爭分析 61 項目 產(chǎn)品線 戶型（面積） 比例 龍湖酈城 聯(lián)排 經(jīng)濟型（ 203230） 65% 常規(guī)型（ 250280） 35% 嘉寶紫提灣 聯(lián)排 經(jīng)濟型（ 190215） 14% 常規(guī)型（ 250） 86% 寶華櫟庭 獨棟 舒適型（ 300以上） 100% 上雋嘉苑 聯(lián)排 經(jīng)濟型（ 190 230） 100% 風(fēng)荷麗景 雙拼 常規(guī)型（ 250280） 20% 聯(lián)排 經(jīng)濟型（ 200220） 80% 嘉寶菊園地塊 合院 經(jīng)濟型（ 200220） 100% 天居地塊 類獨棟、雙拼 經(jīng)濟型（ 160220） 100% 長實地塊 聯(lián)排 常規(guī)型（ 250280） 70% 經(jīng)濟型（ 220250） 30% 華潤地塊 類獨棟 常規(guī)型（ 260280） 80% 舒適型（ 280以上） 20% 區(qū)域別墅產(chǎn)品類型豐富，傳統(tǒng)聯(lián)排、類獨棟、合院等多樣化產(chǎn)品，預(yù)計至 2023年初聯(lián)排產(chǎn)品總價在 550萬以上，聯(lián)排產(chǎn)品總價段高、客戶面相對狹窄 經(jīng)濟型： 200平方米左右，總價 550萬以上 常規(guī)型： 250平方米左右，總價 650萬以上 別墅產(chǎn)品分析 62 ? 區(qū)域聯(lián)排市場未來競爭激烈，至 2023年可售量體達(dá) ? 區(qū)域區(qū)域別墅產(chǎn)品類型豐富，差異競爭困難，但總價偏高，客戶面相對狹窄 市場競爭總結(jié) 聯(lián)排產(chǎn)品競爭激烈，且總價段高、客戶面狹窄 市場競爭總結(jié) 63 區(qū)域競爭總結(jié) 市場特點 市場啟示 公寓市場 超大體量供應(yīng)壓力 價格跳躍式增長 安全性應(yīng)為公寓產(chǎn)品設(shè)臵的主要出發(fā)點，高附加值應(yīng)成為產(chǎn)品設(shè)臵的主要考慮因素 別墅市場 聯(lián)排產(chǎn)品競爭激烈，且總價偏高 別墅市場整體風(fēng)險較大 64 市場掃描 項目背景及產(chǎn)品策略 方案建議 未來競爭預(yù)判 客戶預(yù)判 65 客戶預(yù)判 精細(xì)化分析，抓住區(qū)域及市場發(fā)展下的未來客戶需求！ 66 現(xiàn)有客戶構(gòu)成 67 區(qū)域主要項目客戶構(gòu)成 依舊以本地客戶為主、市區(qū)導(dǎo)入客戶為輔，但未來隨著軌交及配套成熟外區(qū)客導(dǎo)入能力將逐步增加 ?保利湖畔陽光苑開盤時間較晚，但項目首次開盤利用保利家園的售樓處內(nèi)，主要依賴保利家園積累客戶，故保利湖畔陽光苑成交客戶仍以本地客戶為主，市區(qū)導(dǎo)入客戶為輔，比例為 30%。 ?未來隨著軌交及配套成熟，市區(qū)客比例將逐步增加。 ?盤古天地于 09年 10月開盤，該項目首批客源以嘉定本地客戶為代表的內(nèi)部客戶為主，雖然也導(dǎo)入了一定比例的市區(qū)客戶，但比例不高 ； ?目前盤古天成交客戶中市區(qū)導(dǎo)入比例在 35%，未來隨著軌交及配套成熟，市區(qū)客比例將逐步增加。 ?保利家園首次開盤時間在 08年 7月，初期客戶以嘉定本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主，市區(qū)導(dǎo)入客戶較少； ?不過隨著 11號線通車臨近，普陀、長寧等市區(qū)導(dǎo)入比例逐步升高，保利家園三期目前市區(qū)客戶比例為 42%。 保利家園三期成交客戶成交比例 盤古天地成交客戶成交比例 保利湖畔陽光苑成交客戶成交比例 注：統(tǒng)計數(shù)據(jù)時間段為開盤 注：統(tǒng)計數(shù)據(jù)時間段為開盤 注：統(tǒng)計數(shù)據(jù)時間段為 現(xiàn)有公寓客戶構(gòu)成 42%3%55%市區(qū)客戶 嘉定及周邊客戶 外地客戶63%2%35%市區(qū)客戶 嘉定及周邊客戶 外地客戶68%2%30%市區(qū)客戶 嘉定及周邊客戶 外地客戶68 現(xiàn)有別墅客戶構(gòu)成 ?嘉寶紫提灣位于嘉定新城的馬陸鎮(zhèn)，該項目于 12月 19日開盤，共推出 138套別墅，開盤當(dāng)天去化 76%； ?成交客戶以嘉定本地客戶為主，比例為 60%，但是市區(qū)導(dǎo)入客戶也占有相當(dāng)?shù)谋壤?，?40%，市區(qū)客戶主要來自普陀、長寧、徐匯等，購買目的主要是 投資 。 ?我們認(rèn)為未來隨著配套成熟，將導(dǎo)入更多自住型的外區(qū)別墅客源。 ?龍湖藍(lán)湖郡于 09年 09月開盤，由于龍湖產(chǎn)品、品牌的號召力，該項目成交客戶中市區(qū)客戶的比例較高，比例在 50%左右； ?市區(qū)客戶主要為滟瀾山已成交客戶和相當(dāng)一部分對滟瀾山預(yù)算不足但對龍湖藍(lán)湖郡有總價承受的客戶。 龍湖藍(lán)湖郡成交客戶成交比例 嘉寶紫提灣成交客戶成交比例 注：統(tǒng)計數(shù)據(jù)時間段為開盤 注：統(tǒng)計數(shù)據(jù)時間段為開盤 50% 50%市區(qū)客戶 嘉定及周邊客戶60%40%市區(qū)客戶 嘉定及周邊客戶與公寓客戶相比， 別墅客戶中市區(qū)客戶比例為 50%左右，但市區(qū)客戶以投資為主，未來隨著配套成熟，將導(dǎo)入更多自住型的外區(qū)客源 69 客戶需求分析 購房類型 客戶來源 訴求 年齡 主力戶型 產(chǎn)品核心價值 公寓 首臵 本地客戶為主，市區(qū)為輔 1）婚房、分戶需求 2）公共交通便捷，站點在步行距離內(nèi) 3）周邊有較完善的生活配套或規(guī)劃預(yù)期 25－ 30歲 二房（ 7090㎡ ） 功能緊湊 功能改善 本地客戶為主，市區(qū)為輔 1）交通便捷，可快速到達(dá)； 2）周邊有較完善的生活配套或規(guī)劃預(yù)期 31－ 39歲 三房（ 100120㎡ ） 功能改善 別墅 舒適型改善 本地客戶占絕對比例 1）地面交通便捷，可快速到達(dá) 2）配套成熟或未來規(guī)劃前景良好 35－ 50歲 200㎡ 以上 舒適型改善、自 住 投資 本地客戶、市區(qū)導(dǎo)入客戶 1）規(guī)劃前景看好 2）地面交通便捷 35－ 50歲 200㎡ 以上 投資 公寓以本地客戶為主，市區(qū)為輔，主要集中在剛需及功能改善型需求 別墅客戶呈全市化特征，本地客戶為舒適型改善需求，市區(qū)客戶以投資為主 現(xiàn)有客戶需求分析 70 未來客戶構(gòu)成 71 初期 ?軌道交通的影響開始顯現(xiàn)，區(qū)域認(rèn)知度提高，外區(qū)客逐漸導(dǎo)入，閔行徐匯等外區(qū)擠壓客戶居多 ?代表樓盤：金豐藍(lán)庭、 九城湖濱、招商依云郡 ?早期以區(qū)域客和部分投資客為主，外區(qū)客導(dǎo)入存在一定難度，軌道 9號線的影響未顯現(xiàn) ?代表樓盤：知雅匯、奧林匹克花園 中期（ 0506底） 后期（ 0709） 九亭位于上海的西南端，距市中心 18公里，是松江區(qū)離市中心最近的地方，與閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)僅一橋之隔。憑借位臵優(yōu)勢，良好的區(qū)域規(guī)劃和九號線的開通，使九亭成為繼三林之后上海郊縣的另一個熱點區(qū)域。 ?外區(qū)客購房者比例增加，隨著區(qū)域發(fā)展，軌道通車，外區(qū)接受度提高，擴大到全市范圍 ?代表樓盤：貝尚灣、 中大九里德、 綠庭尚城、奧林匹克花園 軌道 9號線規(guī)劃階段 開發(fā)進程推動階段 軌道通車階段 板塊借鑒：九亭板塊 72 客戶類型 客戶特征 2023年初 2023年末 客戶a 九亭、七寶本地客，當(dāng)?shù)貏舆w戶，客戶層次較低 客戶b 閔行松江其他地區(qū)客，客戶層次稍低 客戶c 徐匯、長寧等地的市區(qū)客，對軌道交通依賴性強，客戶層次稍高，屬于經(jīng)濟型客戶 客戶d 虹橋、漕河涇開發(fā)區(qū)的高