某地產項目初步策劃報告(編輯修改稿)
2025-03-16 10:04 本頁面
【文章內容簡介】 量較少；項目開發(fā)整體素質較高。 （ 3）整體規(guī)劃水平提高較快。“新一代 C區(qū)”由上海同濟規(guī)劃院設計，“誠信 .麗景藍灣”由天津大 學規(guī)劃設計。 （ 4）從小面積戶型供應量和消化速度來看，該類產品供應量相對不足，存在較大的市場空間。 （ 5）別墅市場開發(fā)屬于起步階段，產品類型不豐富，面積偏大，價格偏高，已供應的產品房價在 50 萬 — 90萬之間，與普通住宅的過渡產品類型缺少。 （ 6）目前供應住宅面積一般分布在 90— 150平方米，部分樓盤存在功能和面積浪費的問題。 ■ 市場需求 —— 從客戶構成及發(fā)展趨勢來看： （ 1）本地住房購買和預期能力在 20— 30萬之間占據(jù)絕大多數(shù)比例，其次是 10萬元以內和 30— 40萬元之間的客戶占據(jù)一定比例，超過 40萬的客戶比例較少。 （ 2）保定市樓盤的主力購買群來源于保定市屬縣如清苑、滿城、徐水等縣，特別是市屬縣的能源產業(yè)主。他們占據(jù)保定樓盤購買市場的 70%左右，保定市內購買者占據(jù) 20%左右，目前保定市的房地產價格以同類產品來看價格明顯低于北京、天津、石家莊。隨著經濟大發(fā)展，會吸引部分北京、天津、石家莊的客戶購買。同時保定市的部分外出務工人員回家置業(yè)現(xiàn)象也存在，他們占據(jù)總購買力的 35%左右。 本項目理念的定位 ? 以國際流行的新古典主義作為產品風格定位； ? 注重外立面的塑造產品差異，在充分挖掘緊臨植物園這一自然景觀優(yōu)勢的同時強調社區(qū)環(huán)境、社區(qū)庭院組團景觀； ? 以生態(tài)棲息地主題社區(qū)營造優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境。 ? 充分渲染毗鄰高校的文化優(yōu)勢 本項目的客觀條定位 ? 地塊區(qū)位：本項目位于城北新中央居住區(qū)，將是市民購房的首選區(qū)域。 ? 自然環(huán)境：該區(qū)為新中央居住區(qū)，緊鄰 1600畝植物園，清新的空氣，周邊目前還有待改善。 ? 豪庭綠洲將定位于舒適型低密度住宅中高檔住宅小區(qū)。創(chuàng)造在綠色生態(tài)環(huán)境包容下低密度建筑組團。超大樓間距、超大視野、高級立石色彩；大層高和大開間的應用，滿足中高檔消費群體 主力客戶群定位 ? 保定周遍縣成功人士，如清苑、滿城、徐水，淶原縣等，特別是這些縣的能源產業(yè)主。 ? 部分北京、天津、石家莊的外地人士客戶購買 ? 民營中小型企業(yè)家、高收入個體經營者、民營高級管理人員、高收入專業(yè)技術人員。 ? 保定的部分外出務工人員回家置業(yè)。 ? Part ５ :豪庭綠洲項目（ SWOT）分析 SWOT分析 優(yōu)勢： ① 區(qū)位優(yōu)勢。保定北區(qū)新城是保定市政府根據(jù)保定市城市發(fā)展總體規(guī)劃確定的新的城市中心，市政府將遷至本項目附近。隨著開發(fā)項目的日益成熟，宜居環(huán)境優(yōu)勢突出。 ② 環(huán)境優(yōu)勢。擬建項目緊鄰 1600畝植物園，既是該項目的天然氧吧，又是該項目的后花園，地理位置得天獨厚。 ③ 文化優(yōu)勢。緊鄰保定金融高等?？茖W校，有一定的文化氛圍，能有力的提升項目品質。 ④ 項目以新古典主義為特色，以建設保定地區(qū)最高品質的樓盤為方向，整體規(guī)劃出色，品質較高。 ⑤ 項目建筑面積 40萬平米 ，分四個組團多期開發(fā)，規(guī)模優(yōu)勢明顯。 ⑥ 開發(fā)商實力雄厚，目標明確。 SWOT分析 劣勢： ① 項目首期開發(fā)，開發(fā)經驗相對不足，客戶資源有限，對產品類型提出更高要求。 ② 地里位置相對閉塞，四周交通不太便利，不便于工地現(xiàn)場的包裝。 ③ 市政道路建設可能跟不上工期進程，同時，新城區(qū)配套的成熟與完善需要時間，從而給銷售帶來壓力。 ④ 新開發(fā)區(qū)域，樓盤知名度不高沒有品牌效應，在項目造勢上存在困難。 SWOT分析 機會： ① 宏觀經濟：保定市宏觀經濟運行穩(wěn)定，居民消費能力逐漸增強，房地產發(fā)展處于迅速上升時期，市場前景廣闊。 ② 保定北部新區(qū)開發(fā)處于起步階段，發(fā)展空間和投資潛力巨大。 ③ 區(qū)域交通體系將進一步完善，項目西側道路的開通將極大的提升項目價值。 ④ 市政府的北遷以及火車站的北移，將給本項目帶來良好的外部環(huán)境。 ⑤ 保定市政府對新區(qū)開發(fā)的支持 SWOT分析 威脅： ① 新城內同期開發(fā)量大，集中放量明顯，勢必給本項目銷售帶來壓力。 ② 本項目首期放量較小，對后期客戶資源積累不利，要實現(xiàn)持續(xù)熱銷，需要借助其他宣傳手段。 ③ 時間風險，本案推出時間與周邊配套支持時間可能脫節(jié)。同時由于無品牌開發(fā)，市場導入時間存在風險。 ④ 政策風險，由于近年來房地產市場價增長幅度偏高，遏制過高房價已經被國家提上日程，房地產限制政策頻頻出臺。同時國家對 70%小戶型的開發(fā)限制，明顯的制約了項目的發(fā)展。 Part 6: 產品建議 關于建筑風格 建筑風格力求整體感覺清新自然，和周邊的環(huán)境顯得比較和諧、協(xié)調，營造出很好的人居氛圍。建筑造型豐富而富有節(jié)奏感，色彩純凈，美觀雅致。 關于園區(qū)規(guī)劃 充分利用現(xiàn)有地況地貌，創(chuàng)造豐富的視覺層次和景觀效果。隨坡就勢，高低錯落，構造草
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