【文章內(nèi)容簡介】 盡管近年來，隨著盛澤城市化建設(shè)加快，商業(yè)形態(tài)開始多元化發(fā)展，高檔商業(yè)形態(tài)，規(guī)模型商業(yè)中心已經(jīng)初具雛形，但是缺少一個(gè)瓶頸突破。除紡織、絲綢為主的專業(yè)型市場發(fā)展外，綜合型的商業(yè)經(jīng)過數(shù)年發(fā)展，目前形態(tài)表現(xiàn)也日臻成熟，綜合商業(yè)目前仍然是以門面房形式為主體部分，以空中步行街為主要格局。 “小上?！逼诖龒湫嘛w躍 與吳江其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)相比，盛澤素有“不夜城”、“小上?！钡拿雷u(yù)，盛澤城市夜市較為繁華，城東衡悅廣場、人民商場、舜新西路商業(yè)街等主要商圈夜市燈紅酒綠、璀璨繁華，夜晚到十點(diǎn)以后的時(shí)候，人流、車流量還是很多的，做一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)小城，盛澤的消費(fèi)水平和經(jīng)濟(jì)實(shí)力還是較強(qiáng)勁的，商業(yè)市場的可拓展空間非常大。 微觀房地產(chǎn)市場行情 分析 盛澤商業(yè)市場主要格局 城西板塊 城中板塊 城東板塊 正在重點(diǎn)建設(shè)的新城區(qū)，是盛澤商業(yè)發(fā)展新方向，目前紡織專業(yè)市場集聚成熟，其他商業(yè)業(yè)態(tài)缺乏，以零散的住宅底層店面商鋪為主，商業(yè)氣氛不濃。 盛澤傳統(tǒng)老城區(qū)核心商圈，商業(yè)配套完善、成熟，人流量大，但停車設(shè)施的嚴(yán)重缺乏，商業(yè)功能單一等問題，人流量過于飽造成此區(qū)域局限性。 商業(yè)業(yè)態(tài)豐富、成熟，初具多元化，一些較為高端商業(yè)形態(tài)達(dá)到一定的規(guī)模型，但是主要還是以傳統(tǒng)的沿街經(jīng)營格局為主 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 2）盛澤商業(yè)市場新格局分析： 盛澤目前的主要商業(yè)市場格局可以用“五點(diǎn)、五線、三面”來概括；同時(shí)，“五點(diǎn)”帶動(dòng)“五線”，“五線”形成“三面”。 五線（道路） 標(biāo)題 五點(diǎn)（商圈） 標(biāo)題 ?單擊輸入文字內(nèi)容 ?單擊輸入文字內(nèi)容 ?單擊輸入文字內(nèi)容 三面（板塊） 標(biāo)題 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 2）盛澤商業(yè)市場新格局分析： “五點(diǎn)”為盛澤五個(gè)主要商業(yè)圈： ① 盛澤鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府地區(qū)作為政治、文化中心，是傳統(tǒng)老城區(qū)商業(yè)點(diǎn)，周邊主要為行政機(jī)關(guān)、醫(yī)療服務(wù)商業(yè)點(diǎn)，緊鄰城東成熟的老住宅區(qū)。 ②③城東舜新路上兩個(gè)商業(yè)點(diǎn)：衡悅廣場商圈和盛澤人民廣場城市交通島商圈，是城東區(qū)域發(fā)展最為成熟、經(jīng)營時(shí)間最長的盛澤傳統(tǒng)商業(yè)中心，各類商業(yè)配套成熟、完善，有著巨大而穩(wěn)定的消費(fèi)人群，是盛澤本地居民習(xí)慣性消費(fèi)的傳統(tǒng)商圈，盛澤最繁華的地區(qū)。 ④城中核心－東盛步行街商圈是繼城東商業(yè)市場后，近幾年重點(diǎn)開發(fā)打造的都市精華商業(yè)區(qū)，是盛澤歷史上第一條商業(yè)步行街，規(guī)劃理念較為高檔化和前瞻性，由于經(jīng)營管理方面略有偏頗，使得該商圈人氣不足。 ⑤中國東方絲綢市場是城中又一重要商圈，是一個(gè)以紡織、絲綢、印染門面為主要商業(yè)業(yè)態(tài)的專業(yè)市場。 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 2）盛澤商業(yè)市場新格局分析： “五線”為“三縱、二橫”五條主干道： ①東方南路作為城東老城區(qū)重要主干道，匯集了 鎮(zhèn)政府、法院等行政機(jī)關(guān)、醫(yī)療服務(wù)商業(yè)點(diǎn)，道路兩旁都是成熟的老住宅區(qū)。道路的向西延?xùn)|方中路可以連接市區(qū)重要環(huán)線干道－西環(huán)路以及 227省道，成為盛澤重要的交通主干道。 ②舜新路是盛澤老城區(qū)最主要的一條商業(yè)交通干道，南北貫通整個(gè)盛澤城區(qū)，各類服務(wù)型商業(yè)業(yè)態(tài)非常完善、成熟，盛澤最為繁華的傳統(tǒng)商業(yè)中心－衡悅廣場商圈和盛澤人民廣場城市交通島商圈都位于道路的核心位置，交通通暢，老城區(qū)成熟的住宅區(qū)帶來巨大而穩(wěn)定的消費(fèi)人群。與蘇州的城市主干道人民路非常類似。 ③西環(huán)路作為盛澤城區(qū)重要的環(huán)線交通要道，隨著城西新城區(qū)的開發(fā)，已經(jīng)成為連接城西、城中板塊的“黃金之路”。道路東面便是繁華成熟的老城區(qū)，西面便是生氣勃勃、商機(jī)無限的城西新城區(qū)。西環(huán)路車流量、人流量巨大，交通、物流運(yùn)輸十分發(fā)達(dá)，也帶來了巨大的商機(jī)。 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 2）盛澤商業(yè)市場新格局分析： “五線”為“三縱、二橫”五條主干道： ④舜湖路一直是貫穿老城區(qū)的商業(yè)、景觀主要道路，而東西向舜湖路與南北向的舜新路形成立體交叉，是構(gòu)成盛澤城區(qū)的骨干脈絡(luò)。舜湖路兩邊商業(yè)發(fā)展規(guī)劃已經(jīng)逐步成熟，局部已經(jīng)具有規(guī)劃化、多元化、高端化的特點(diǎn)；同時(shí)，舜湖路是盛澤未來城市發(fā)展中最具潛力價(jià)值的重要商業(yè)大道，城西新城區(qū)的快速開發(fā)建設(shè)使得舜湖路“一路飛架東、西，城市變通途”，由于舜湖西路的西延，新城區(qū)與老城區(qū)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了無縫對(duì)接，這樣一來，舜湖路從東到西，將城東、城中核心商圈與城西核心高端住宅區(qū)緊密相連，成為新城區(qū)、老城區(qū)相互融合的最有力助推器。 ⑤盛澤作為中國的第一綢都布市，絲綢、紡織是這個(gè)城市的重要經(jīng)濟(jì)支柱，市場路則是綢都的“經(jīng)濟(jì)支柱心臟”，市場路發(fā)展較早和成熟，以專業(yè)市場為主，道路兩旁全部是以紡織、絲綢、印染門面為主要商業(yè)業(yè)態(tài)。 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 2）盛澤商業(yè)市場格局分析： “三面”即為盛澤主要三個(gè)區(qū)域板塊：城東板塊、城中板塊、城西板塊 ①衡悅廣場商圈、人民商場交通島商圈，這“二點(diǎn)”與舜新路、東方路這“二線”構(gòu)成了城東主要商業(yè)板塊 。城東板塊是盛澤傳統(tǒng)老城區(qū)，是商業(yè)最為繁榮、完善的區(qū)域。然而，隨著城市的不斷擴(kuò)張發(fā)展，該區(qū)域的局限性也日益凸顯，停車設(shè)施的嚴(yán)重缺乏，商業(yè)功能單一等問題已成為這一區(qū)域發(fā)展的硬傷，致使城東老商業(yè)圈人流的容納已超飽和狀態(tài)，在區(qū)域商業(yè)發(fā)展上到了瓶頸，而突破口就是不斷向西發(fā)展。 ②東盛步行街中心廣場、東方絲綢市場這“二點(diǎn)”和舜湖西路和市場路這兩條商業(yè)主干道構(gòu)成了城中板塊主要商業(yè)格局。城中商業(yè)雖然氣氛很濃、業(yè)態(tài)也豐富，人流量很大，但是主要還是以專業(yè)市場和沿街店面為主要商業(yè)格局，整體商業(yè)點(diǎn)較多，但是零散不集中，沒有突出的主體商業(yè)中心。各商業(yè)樓盤都是各自為營；市場路以紡織、絲綢為主，業(yè)態(tài)單一；舜湖西路盡管是商業(yè)主干道，都以店面形式存在。 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 2）盛澤商業(yè)市場格局分析： “三面”即為盛澤主要三個(gè)區(qū)域板塊：城東板塊、城中板塊、城西板塊 ③ 城西板塊是盛澤地區(qū)重點(diǎn)開發(fā)的新城區(qū)，無大型商業(yè)中心，商業(yè)配套也是較為欠缺，多以少數(shù)幾個(gè)樓盤底層商業(yè)為主，零散不集中，沒有形成規(guī)劃化、區(qū)域化，并且租售率較低，沒有形成穩(wěn)定消費(fèi)人群。 盛澤具有高端消費(fèi)能力，商業(yè)業(yè)態(tài)不夠完善和規(guī)模話，而盛澤的人口、整體消費(fèi)力又不具備支撐多個(gè)較為分散的商業(yè)圈，這就需要有個(gè)城市城市商業(yè)綜合體，真正CBD商業(yè)中心。 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 3）區(qū)域商業(yè)市場競爭格局分析： 城東板塊的商業(yè)主要為板塊型商圈，是盛澤最早商業(yè)區(qū)，主要城市干道保證交通四通八達(dá)、動(dòng)線非?；钴S，最易圈攏人氣，形成人流的循環(huán)往復(fù)。而從功能上看，城東商業(yè)集中了衣、食、住、行各種業(yè)態(tài)，向消費(fèi)者提供了“一站式”服務(wù)，在為市民帶來便利的同時(shí)也更好地圈攏了商氣。但是由于區(qū)域的局限性，以及人群消費(fèi)的增多，板塊達(dá)到一個(gè)飽和狀態(tài)。 城東區(qū)域 項(xiàng)目名稱 衡悅廣場 地理位置 舜新中路 281號(hào) ，大潤發(fā)旁，近盛澤影劇院 總體量 總建筑面積 ，一期大潤發(fā) +底層商鋪約 ，一期餐飲區(qū)約 9000平米，二期 9－ 11號(hào)樓 4000平米，二期其他部分 整體定位 組團(tuán)式板塊商業(yè) 經(jīng)營業(yè)態(tài) 餐飲、休閑、服裝、珠寶、購物等 價(jià)格情況 商鋪?zhàn)赓U均價(jià)： 55元 /平米 月 綜合說明 2023年建成，目前已經(jīng)成熟運(yùn)營 2年時(shí)間，商鋪?zhàn)馐勐史浅８?，入住的商家主要有大潤發(fā)賣場 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 項(xiàng)目名稱 金銀島 地理位置 舜新中路與東方中路交匯處，臨近大潤發(fā) 總體量 總建筑面積 整體定位 組團(tuán)式板塊商業(yè) 休閑購物步行街 經(jīng)營業(yè)態(tài) 主題為 休閑購物步行街 “RBD” （游憩商業(yè)區(qū)），以購物、美食、休閑、步行街 為主要商業(yè)格局 ， 目前商業(yè)業(yè)態(tài)不完善。 價(jià)格情況 項(xiàng)目 內(nèi)街商鋪 鋪位租賃價(jià)格大約在 90－ 120元 /平米 月，外面臨街 商鋪 租賃價(jià)格大約在 300元 /平米 月左右 綜合說明 項(xiàng)目商鋪為 12層聯(lián)體獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，面積 50m2150m2， ，買二層 可 得三層，使用面積 達(dá)到 150%的； 有 3條步行景觀商業(yè)街 ；目前商鋪全部售完，但空置率較高，租賃情況不是很好，項(xiàng)目整體商業(yè)氣氛不濃，人流量主要靠臨近成熟的衡悅廣場和大潤發(fā)支撐。 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 金銀島內(nèi)街商鋪 金銀島外面臨街商鋪 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 3）區(qū)域商業(yè)市場競爭格局分析： 城中區(qū)域 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 項(xiàng)目名稱 東盛步行街 地理位置 靠近市場路，北側(cè)與舜湖西路相接 總體量 總建面 10萬平米；地下一層 ， 2萬方；商業(yè)四層 ， 5－ 16層為酒店式公寓。 整體定位 一站式 情趣 體驗(yàn)性主題 商業(yè) 步行街 經(jīng)營業(yè)態(tài) 絲綢貿(mào)易、商務(wù)辦公、娛樂休閑、旅游購物、特色餐飲 、酒店式公寓 共分為三個(gè)地塊共有六層：其中 2個(gè)區(qū)地下兩層分別設(shè)立超市和家電數(shù)碼賣場。中心廣場區(qū)域設(shè)立了極為吸引人氣的大型美食廣場和火鍋城，以及針對(duì)女性的系列化妝品專賣店等。一層業(yè)態(tài)分布為：珠寶旗艦店、服裝、美食廣場等零售。二層的業(yè)態(tài)是以中檔的服飾、家居用品等為主。三層至六層主要以餐飲、休閑娛樂為主。 價(jià)格情況 商鋪與公寓都已全部售罄，沿街商鋪歷史售價(jià)一層在 /平米、二層在 /平米、三層在 /平米；目前租金在 55元 /平米 月（三層使用面積）。酒店式公寓在 07年開盤之初售價(jià)在 3488元 /平米。目前還有少量待租，戶型為 40平米、 70平米、 100多平米，月租 1000多元。 綜合說明 項(xiàng)目為生活配套型商業(yè)物業(yè)，多為小型產(chǎn)權(quán)店面，經(jīng)營已經(jīng) 2年有余，項(xiàng)目的規(guī)劃定位和市場把控有不當(dāng)，致使整體項(xiàng)目經(jīng)營運(yùn)作不理想，一直人流量較少，也不集中，商鋪空置率較高，很多待售、待租。 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 東盛步行街酒店式公寓 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 項(xiàng)目名稱 喬頓商務(wù)公寓 地理位置 東盛步行街，喬頓中心廣場的商鋪上面公寓產(chǎn)品 價(jià)格情況 戶型面積 45－ 65平米， 2023年開盤之初的均價(jià)在 3200元 /平米，目前成熟運(yùn)營，租售率也很高。 綜合說明 喬頓公寓是盛澤第一個(gè)精裝修酒店式公寓，當(dāng)年開盤之時(shí)，搶購十分火爆，購買者多為在私營企業(yè)主和高級(jí)白領(lǐng)，在旁邊東方絲綢市場經(jīng)商的老板和公司高管占到大部分。因?yàn)槿繛榫b修，電梯、水電、小型中央空調(diào)等一應(yīng)俱全，性價(jià)比高，因?yàn)榕赃叺臇|方絲綢市場，有很多外地剛進(jìn)入的小貿(mào)易公司以及本地尚處于創(chuàng)業(yè)階段的小企業(yè)。那里的小商戶企業(yè)一般沒有生產(chǎn)企業(yè)，只是純粹的貿(mào)易商，所以簡單的一些設(shè)施就能搭起個(gè)小公司來。所以當(dāng)時(shí)這個(gè)小戶型商務(wù)公寓很受歡迎。目前，在盛澤中心商區(qū)的商務(wù)公寓中，超過 50%都被用作小商戶的辦公室或者辦事處。 喬頓商務(wù)公寓 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 微觀房地產(chǎn)市場行情分析 項(xiàng)目名稱 雅都 SOHO商業(yè)廣場 地理位置 市場路、強(qiáng)武路交叉口，靠近東方絲綢市場，屬于綢都商務(wù)核心區(qū) 總體量 兩棟 18層精裝酒店式公寓、一棟 18層精裝商務(wù)辦公空間。底下兩層為商鋪，商鋪總建筑面積約 6200平米 整體定位 紡織專業(yè)市場 +商務(wù)辦公綜合型項(xiàng)目 經(jīng)營業(yè)態(tài) 商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)為紡織、絲綢，精裝商務(wù)辦公空間，精裝酒店式公寓 價(jià)格情況 項(xiàng)目共約 315套。商鋪一共為 33套 ，都 為 2層 設(shè)計(jì) ，面積為 100－ 140平米，售價(jià)為16000－ 17000元 /平米 。酒店式公寓是精裝 單層 40年 產(chǎn)權(quán) ，售價(jià)為 6800元 /平米 。 綜合說明 項(xiàng)目位于市場路，屬于綢都商務(wù)核心區(qū)，由于受到市場路商業(yè)業(yè)態(tài)影響，該項(xiàng)目商鋪定位專營紡織、絲綢，共約 35套商鋪，每套平