【文章內(nèi)容簡介】 如果以行政區(qū)域為劃分，武昌、洪山兩區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?兩區(qū)不僅具有名列前茅的城區(qū)人 均可支配收入，同時固定資產(chǎn)投資額也非常靠前，武昌區(qū)的消費(fèi)品零售總額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于作為商業(yè)中心的漢口任何一區(qū)（但小于漢口三區(qū)之和），洪山區(qū)的 GDP 總量更處全市之首，其財政收入排名處于各區(qū)之末與其發(fā)展的政策取向密切相關(guān)，實際上將更有利于其經(jīng)濟(jì)長期、穩(wěn)定的發(fā)展步伐，武漢市居住熱點(diǎn)的光谷片區(qū)、南湖片區(qū)即是在此環(huán)境下形成的房地產(chǎn)熱點(diǎn)，符合區(qū)域發(fā)展的需要，而且發(fā)展的潛力很大。 與此同時，漢口的江岸、江漢兩區(qū)保持了一定的發(fā)展步伐，但從固定資產(chǎn)投資分析，兩區(qū)的發(fā)展空間已經(jīng)受到一定的限制，人均可支配收入處于中流水平。由于漢口城區(qū)較 老，市民的居住條件較差，居民改善居住條件的要求迫切，這樣的相對穩(wěn)定的潛在需求支持了后湖、金銀湖片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，具有一定的合理性。 硚口、漢陽兩區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展略遜江漢、江岸，但人均可支配收入?yún)s低很多，其房地產(chǎn)市場不活躍當(dāng)屬正常（沌口的武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)不在此列）。放遠(yuǎn)眼光，硚口區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)當(dāng)具備一定的潛力，如果對漢口其它地區(qū)的輻射能夠有效展開，其房地產(chǎn)開發(fā)的潛力尚可挖掘。 令人驚訝的是青山區(qū)，傳統(tǒng)認(rèn)為其工業(yè)區(qū)性質(zhì)、區(qū)域環(huán)境較差、不適合房地產(chǎn)開發(fā)的觀念可能錯失強(qiáng)大的購買能力。盡管該區(qū)各項指標(biāo)均不在前列，但其人 均可支配收入高居全市之首，即使不考慮其發(fā)展?jié)摿?，以其現(xiàn)有土地成本進(jìn)行開發(fā)，應(yīng)當(dāng)有相當(dāng)?shù)睦麧櫩臻g。當(dāng)然，需要看到的是，青山區(qū)由于歷史的、城市規(guī)劃的綜合原因，其住宅項目的輻射范圍十分有限，人群較為單一，在舊有居住觀念、生活方式慣性較強(qiáng)的環(huán)境中，創(chuàng)新住宅開發(fā)的風(fēng)險也較大。青山區(qū)的住宅總體水平提高尚需時日。 東西湖區(qū)近年來顯示了旺盛的發(fā)展勢頭，拋開綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不談，作為漢口的后花園，近年來其住宅發(fā)展的迅猛態(tài)勢令人矚目。 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 （ 1）、行政區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析 與全市總體發(fā)展相協(xié)調(diào)，各行政 區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)、銷售呈現(xiàn)出與區(qū)域經(jīng)濟(jì)一致的發(fā)展趨向。 對各行政區(qū)域內(nèi)住宅市場的分析如下： 表 33 各區(qū)主要住宅指標(biāo) 住宅投資 住宅施工面積 住宅新 開工 住宅竣工面積 住宅預(yù)銷售總金額 住宅銷預(yù)售總面積 住宅平均價格 億元 變化 萬平米 萬平米 萬平米 億元 變化 萬平米 變化 元 變化 武昌區(qū) 20xx % % % % 20xx % % % % 20xx % / % % % 1999 / / / % / 洪山區(qū) 20xx % % % % 20xx % % % % 20xx % / % % % 1999 / / / % / 江岸區(qū) 20xx % % % % 20xx % % % % 20xx % / % % % 1999 / / / % / 江漢區(qū) 20xx % % % % 20xx % % % % 20xx % / % % % 1999 / / / % / 硚口區(qū) 20xx % % % % 20xx % % % % 20xx % / % % % 1999 / / / % / 漢陽區(qū) 20xx % % % % 20xx % % % % 20xx % / % % % 1999 / / / % / 青山區(qū) 20xx % % % % 20xx % % % % 20xx / % % % % 1999 / / / % / 東西湖區(qū) 20xx % % % % 20xx % % % % 20xx % / % % % 1999 / / / % / F. 1）區(qū)域市場供給 從市場供給來看，大多數(shù)行政區(qū)保持了穩(wěn)健的上升勢頭，其中， 東西湖區(qū)、洪山區(qū)開發(fā)勢頭最好 ，連續(xù)三年保 持了 30％以上的增長速度（以總投資衡量）； 武昌區(qū)、江漢區(qū)保持了持續(xù)增長的步伐 ；漢陽的變化較為引人注目，在 20xx 年投資小幅回調(diào)之后，其 20xx 年的投資額增長較快，從進(jìn)入 20xx 年后包括上海復(fù)地在內(nèi)的諸多開發(fā)商繼續(xù)大規(guī)模進(jìn)入漢陽來看，該區(qū)域住宅開發(fā)的增長速度在一定時期內(nèi)仍將保持（盡管需求角度所得結(jié)論對這樣的投資取向并未吻合）。 同時，青山、硚口、江漢三區(qū)的住宅總投資在 20xx 年出現(xiàn)負(fù)增長，其中，硚口、青山在過去的三年中有兩年出現(xiàn)下滑，屬于少人問津的區(qū)域；江漢區(qū)出現(xiàn)的下滑，如果結(jié)合需求的分析，可能與其區(qū)域購房人 群的取向有關(guān)（在需求大幅增長的情況下，價格持續(xù)兩年小幅下跌），使開發(fā)商缺少在該區(qū)域開發(fā)的積極性。 G. 2）、區(qū)域市場需求 從需求來看，武昌區(qū)、東西湖區(qū)顯示了最為理想的增長態(tài)勢 —— 房價與成交面積同時上升。其中，武昌區(qū)在近年來顯示了最為穩(wěn)健的發(fā)展過程，同時顯示了強(qiáng)烈的需求結(jié)構(gòu)調(diào)整的勢頭，在經(jīng)歷了 20xx 年的房價的提升之后，武昌區(qū)實際已成為武漢市成交平均房價最高的區(qū)域。與此同時，東西湖區(qū)的崛起，更成為近年來住宅市場的一個亮點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，由于包括原基數(shù)較低等因素的綜合作用，東西湖區(qū)呈現(xiàn)與總體市場脫離的走勢， 20xx 年，其需求指標(biāo)未被大勢有效拉動，但 20xx 年，其銷售面積、金額、價格均呈大幅上揚(yáng)態(tài)勢，推動該片區(qū)成為近年來武漢市全市范圍內(nèi)耀眼的片區(qū)開發(fā)明星。 20xx 年，由于萬科四季花城的入市，東西湖片區(qū)的需求延續(xù) 20xx 年的態(tài)勢，繼續(xù)保持強(qiáng)勁的勢頭，價格再升 ％。 住宅市場的另一亮點(diǎn)無疑是以“中國 *光谷”的開發(fā)為契機(jī)振翅欲飛的洪山區(qū) 。 20xx 年，由于光谷概念的提出，洪山區(qū)住宅市場以當(dāng)年預(yù)售、銷售總金額增長 倍的方式回應(yīng)，價格上漲 ％； 20xx 年，由于光谷開發(fā)的實質(zhì)性動作低于預(yù)期，使得該年度區(qū)域總需求出 現(xiàn)負(fù)增長，但市場的回調(diào)以健康的方式展開，價格仍有微幅上調(diào)。 20xx 年，隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢的進(jìn)一步明晰，市場回復(fù)到快速發(fā)展的軌道，呈現(xiàn)處令人振奮的發(fā)展態(tài)勢。 此外，仍然顯示活力的是漢口的江岸區(qū)，其近年來的需求市場呈現(xiàn)良好的發(fā)展走向，與其區(qū)域內(nèi)后湖片區(qū)、解放公園片區(qū)成為住宅建設(shè)的熱點(diǎn)聯(lián)系密切。同處漢口的江漢區(qū)需求總量有所上升，但由于價格不能有效提升，供需出現(xiàn)分歧。 漢陽、青山兩區(qū)， 20xx 年均以均價上升、需求下滑的方式運(yùn)行，發(fā)展缺乏后力。而硚口更是出現(xiàn)全面負(fù)增長，可能需要一些外力的作用才能夠有所好轉(zhuǎn)。 從供 需兩方面的綜合分析來看，武昌、洪山、東西湖三區(qū)是住宅供需環(huán)境最好的區(qū)域，武漢市住宅結(jié)構(gòu)調(diào)整的有效需求，也將以這三個區(qū)為主力逐步釋放。 （ 2）、熱點(diǎn)區(qū)域綜合分析 H. 1） 、南湖片區(qū) 談到南湖居住區(qū)，武漢人首先想到是深寶安開發(fā)的南湖花園片區(qū)。南湖花園實際上并不鄰南湖，且有相當(dāng)距離，但由于開發(fā)較早、規(guī)模較大，該片區(qū)在市民中的影響力較大。 該片區(qū)過去以大規(guī)模開發(fā)低價位商品住宅為特征，解決了眾多收入不高家庭的居住條件較差問題，在普通市民心目中與漢口的百步亭、常青花園類似，都屬于工薪階層所關(guān)注的購房熱點(diǎn)。 作為南湖范圍 最大的一個居住片區(qū)，該區(qū)域內(nèi)的項目建設(shè)此起彼伏，包括中央花園、新大地 *博雅苑、新世紀(jì)寶安花園、寶安加州花園等在內(nèi)的新項目使南湖花園保持了隨時代而前進(jìn)的步伐 —— 盡管其主流客戶定位仍然是能夠接受較低價位的普通市民階層。 1999 年，由紅桃 K 集團(tuán)下屬的武漢聯(lián)合置業(yè)房地產(chǎn)公司開發(fā)的麗島花園入市，項目緊鄰珞獅南路、南湖北岸，成為真正意義上的“南湖概念”。 麗島花園以別墅開發(fā)起步，分期建設(shè)多層洋房、小高層住宅、高層住宅，樹立優(yōu)質(zhì)、優(yōu)價的社區(qū)形象，同時，其規(guī)劃、選材、施工、營銷、物業(yè)管理（本司物業(yè)）均顯示了較為成熟的開 發(fā)模式，推動了南湖片區(qū)居住理念的延伸，并對整個武漢市的房地產(chǎn)開發(fā)注入了新鮮的血液。 過去武漢人一致認(rèn)為的“鄉(xiāng)下”，在今天已經(jīng)得到許多武漢人的認(rèn)可。麗島花園更成為片區(qū)的代名詞。從市場來看，盡管該項目的銷售不如人意，但麗島花園對真正的“南湖”居住區(qū)起到了巨大的引導(dǎo)作用。 近年來，珞獅南路沿線及延伸的楚雄大街沿線，以“南湖水景”為主題的項目相繼出現(xiàn)，明澤 *半島尊邸、南湖山莊、名都花園以及 20xx 年底開盤的獅城名居等，共同將該片區(qū)的住宅建設(shè)引向較高品質(zhì)的方向。 南湖片區(qū)占據(jù)自然資源和地理位置（距離高校 /中心區(qū)的實 際距離不遠(yuǎn)）兩項優(yōu)勢，由于近年來高校教師收入大幅提升，高科技行業(yè)、科研院所從業(yè)人員收入較高，南湖片區(qū)、尤其是南湖水域周邊的房地產(chǎn)開發(fā)具備一定的潛力。 近年來南湖區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： ? 注重環(huán)境開發(fā) 南湖片區(qū)是武昌的新興片區(qū)，靠近南湖水域一帶自然條件出眾，文化氛圍濃厚，消費(fèi)者文化水平較高使得房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)過程當(dāng)中都將環(huán)境的開發(fā)放在了首要位置。 ? 建筑風(fēng)格豐富 南湖片區(qū)的住宅建筑風(fēng)格近年來發(fā)生了很大改變，逐漸從單一的歐式風(fēng)格向多元化方向發(fā)展。 ? 戶型種類齊全 ，且大戶型比例增大 由于南湖片區(qū)開發(fā)起初以經(jīng) 濟(jì)適用房為主（主要是南湖花園城），戶型類別單一，且面積較小， 1999 年以后，人們開始注重對住宅功能的需求，針對這一轉(zhuǎn)變，南湖片區(qū)住宅戶型從功能到面積都逐漸豐富，明澤半島還出現(xiàn)了多層全復(fù)式設(shè)計的大戶型。 ? 配套設(shè)施日益完備 隨著南湖花園城的逐步成熟，帶動了片區(qū)配套的日益完備。部分樓盤還擁有了網(wǎng)球場、游泳館、健身館、青少年活動中心等場所供業(yè)主節(jié)假日愜意享受生活樂趣。 I. 2）、光谷片區(qū) 光谷片區(qū)是武漢是新興的科技開發(fā)、住宅建設(shè)熱點(diǎn)區(qū)域， 20xx 年 9 月 28 日，武漢市第十屆人大常委會第二十一次會議通過了《武漢市人大常委 會關(guān)于加快“武漢中國光谷”建設(shè)的決議》，明確了對“光谷”建設(shè)的政策取向，東湖開發(fā)區(qū)的周邊環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施也不斷改善。同時，光谷建設(shè)引入的一批高科技人才，帶動了區(qū)域的住房需求，由于從業(yè)人員的年齡關(guān)系，多數(shù)購房人員對住房的要求較高，對智能化與自然環(huán)境、優(yōu)質(zhì)管理及齊全的社區(qū)配套等的要求更促進(jìn)了該區(qū)域住宅建設(shè)的快速發(fā)展。 光谷范圍內(nèi)，不僅有長飛光纖光纜、烽火通信、精綸電子、楚天激光等高科技企業(yè)、創(chuàng)業(yè)企業(yè)，還有華中科技大學(xué)、中國地質(zhì)大學(xué)、武漢化工學(xué)院、中南民族大學(xué)、武漢科技學(xué)院等眾多高校和科研院所。受信息經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)迅猛 發(fā)展及高校教師收入水平不斷提高的影響，該片區(qū)住宅市場以較新的面貌涌現(xiàn)出一批相對質(zhì)素較好的樓盤，并伴隨楚雄大道成為主要干道，迅速形成了規(guī)模的開發(fā)效應(yīng)。 光谷范圍內(nèi)，主要供應(yīng)兩種類型的住宅項目，其一是多層住宅，典型的項目包括當(dāng)代花園一至五期（現(xiàn)售當(dāng)代光谷智慧城）、尚文創(chuàng)業(yè)城、學(xué)府佳園（有小高層）、東林外廬等，售價一般在 1900～ 2200 元左右；另一類是以湯遜湖開發(fā)為核心的別墅概念，滿足科技新貴們在收入快速增長后對小資情調(diào)的急速追逐，作為武漢污染最少的湖泊湯遜湖，聚集了水藍(lán)郡、銀河灣、玉龍島花園、澳門山莊等多個項 目，項目以具備或準(zhǔn)備購買私家車的購房者為主要目標(biāo)客戶，距離中心區(qū)較遠(yuǎn)，但自然資源相對豐富。由于開發(fā)階段不一，品質(zhì)差異較大，價格從 1400～ 3000 元不等。 正如同前文分析，由于洪山區(qū)發(fā)展的潛力無窮，光谷片區(qū)住宅發(fā)展的前景尚可繼續(xù)看好，但由于近期其范圍內(nèi)擬建項目集中（詳見后文擬建、待建項目部分），而光谷的科技開發(fā)非一日之功，片區(qū)項目的價格、消化速度壓力將十分巨大。 由以上特點(diǎn)我們可以大致看出光谷地區(qū)今后的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢： ? 注重環(huán)境的開發(fā)，特別是周邊自然環(huán)境的利用。周邊良好的自然、人文環(huán)境會繼續(xù)成為光谷地區(qū)樓盤 的銷售賣點(diǎn)。 ? 隨著光谷發(fā)展的逐步成熟以及周邊房地產(chǎn)市場競爭的加劇，會帶動地價上漲。 ? 注重高科技概念的挖掘，物業(yè)管理將逐步走向智能化。安防、通訊、管理的自動化系統(tǒng)將成為小區(qū)的基本配置。 ? 由于光谷地區(qū)的土地資源日益減少，房地產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)逐步向湯遜湖及其周邊地區(qū)轉(zhuǎn)移，未來將有更多的大型房地產(chǎn)項目在湯遜湖地區(qū)出現(xiàn)。 J. 3）、金銀湖片區(qū) 在數(shù)年前 ,金銀湖地區(qū)還是張公堤外一片無人知曉的荒地。在房地產(chǎn)開發(fā)熱火潮的沖擊下，短短幾年間這里已經(jīng)成為武漢市最大也是最具有影響力的房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)。 金銀湖片區(qū)近年來發(fā)展速度最快，也最 為搶眼，成為武漢市最具有影響力的房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)之一。 金銀湖片區(qū)位于漢口地區(qū)的北部，屬于武漢市的郊區(qū)，擁有豐富的土地資源和水資源，自然環(huán)境絕佳。其北有武漢天河機(jī)場，東有漢口火車站，雖遠(yuǎn)離市區(qū)，但已經(jīng)通車的金山大道、馬池路以及金山一路、機(jī)場高速路等交通線路都拉近了其與市區(qū)的距離。 土地資源的豐富、道路的通暢、交通的便利使金銀湖地區(qū)成為房地產(chǎn)開發(fā)商們理想的樂土。上千畝的大規(guī)模的房地產(chǎn)項目紛紛在此扎堆，數(shù)十億的大手筆的開發(fā)投資接踵而至，今天的金銀湖已經(jīng)成為地產(chǎn)強(qiáng)者的舞臺。 金銀湖地區(qū)的房地產(chǎn)持續(xù)升溫， 20xx 年顯得更為洶涌。萬科四季花城、戀湖家園、高爾夫城市花園、黃金海岸、汀香水榭等大型項目相繼扎堆于此，并表現(xiàn)出較為顯著的區(qū)域特色。 近年來金銀湖區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： ? 開發(fā)規(guī)模大 占地 4000 畝的常青花園、