【正文】 ) 多均 99折： 4158 小高均 98折：2940 小高層均 98折： 2381 小高層均 98折： 2410 多層 97： 2773 小高 97： 2870 4 層復(fù)式 97：3686 高層均價(jià) 99折： 3375 多均 97 折： 2328 小高均 97 折：2813 花園 97 折： 2473 小高均 93折：2232 聯(lián)排均價(jià) 93折： 3162 銷(xiāo)售進(jìn)度 50% 70% 15% 70% 70% 50% 85% 80% 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 物 業(yè) 管 理費(fèi) (元 / M178。二期 273470 M178。 121695 M178。 ? 價(jià)格主要分布在 16002300 元 /平方米之間 后湖地區(qū)住宅價(jià)格普遍較低，相對(duì)銷(xiāo)售較好的東方恒星園約 2300 元 /平方米，其他樓盤(pán)價(jià)位相對(duì)較低，后湖生態(tài)花園僅售 1600 元 /平方米，房屋經(jīng)濟(jì)實(shí)用，個(gè)別樓盤(pán)，如佳海茗苑，以 Townhouse 為主，均價(jià)約 2900 元 /平方米。 金銀湖片區(qū)位于漢口地區(qū)的北部，屬于武漢市的郊區(qū)，擁有豐富的土地資源和水資源，自然環(huán)境絕佳。中國(guó)光谷”建設(shè)的決議》，明確了對(duì)“光谷”建設(shè)的政策取向，東湖開(kāi)發(fā)區(qū)的周邊環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施也不斷改善。南湖花園實(shí)際上并不鄰南湖，且有相當(dāng)距離，但由于開(kāi)發(fā)較早、規(guī)模較大，該片區(qū)在市民中的影響力較大。 對(duì)各行政區(qū)域內(nèi)住宅市場(chǎng)的分析如下： 表 33 各區(qū)主要住宅指標(biāo) 住宅投資 住宅施工面積 住宅新 開(kāi)工 住宅竣工面積 住宅預(yù)銷(xiāo)售總金額 住宅銷(xiāo)預(yù)售總面積 住宅平均價(jià)格 億元 變化 萬(wàn)平米 萬(wàn)平米 萬(wàn)平米 億元 變化 萬(wàn)平米 變化 元 變化 武昌區(qū) 20xx % % % % 20xx % % % % 20xx % / % % % 1999 / / / % / 洪山區(qū) 20xx % % % % 20xx % % % % 20xx % / % % % 1999 / / / % / 江岸區(qū) 20xx % % % % 20xx % % % % 20xx % / % % % 1999 / / / % / 江漢區(qū) 20xx % % % % 20xx % % % % 20xx % / % % % 1999 / / / % / 硚口區(qū) 20xx % % % % 20xx % % % % 20xx % / % % % 1999 / / / % / 漢陽(yáng)區(qū) 20xx % % % % 20xx % % % % 20xx % / % % % 1999 / / / % / 青山區(qū) 20xx % % % % 20xx % % % % 20xx / % % % % 1999 / / / % / 東西湖區(qū) 20xx % % % % 20xx % % % % 20xx % / % % % 1999 / / / % / F. 1）區(qū)域市場(chǎng)供給 從市場(chǎng)供給來(lái)看，大多數(shù)行政區(qū)保持了穩(wěn)健的上升勢(shì)頭，其中， 東西湖區(qū)、洪山區(qū)開(kāi)發(fā)勢(shì)頭最好 ，連續(xù)三年保 持了 30％以上的增長(zhǎng)速度（以總投資衡量）； 武昌區(qū)、江漢區(qū)保持了持續(xù)增長(zhǎng)的步伐 ；漢陽(yáng)的變化較為引人注目，在 20xx 年投資小幅回調(diào)之后，其 20xx 年的投資額增長(zhǎng)較快，從進(jìn)入 20xx 年后包括上海復(fù)地在內(nèi)的諸多開(kāi)發(fā)商繼續(xù)大規(guī)模進(jìn)入漢陽(yáng)來(lái)看，該區(qū)域住宅開(kāi)發(fā)的增長(zhǎng)速度在一定時(shí)期內(nèi)仍將保持（盡管需求角度所得結(jié)論對(duì)這樣的投資取向并未吻合）。不同的是，對(duì)于正處于需求結(jié)構(gòu)變化、中高端的需求被初步激發(fā)的市場(chǎng)，中高端的產(chǎn)品將成為引領(lǐng)市場(chǎng)走向的重要力量，也將成為后一階段市場(chǎng)有效需求所追逐的方向，把握時(shí)點(diǎn)、提前半步的開(kāi)發(fā)商將獲益非淺。房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展與住宅發(fā)展的市場(chǎng)化程度關(guān) 聯(lián)度越來(lái)越大。 （ 2）、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需分析 C. 1）、市場(chǎng)供給 98 年宏觀調(diào)控之后，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng) 曾出現(xiàn)大幅下滑：供給方面， 98 年房地產(chǎn)總投資較上年下滑 ％； 99 年，總投資的增長(zhǎng)率僅 ％（基于 98 年下滑之后的投資額）。 表 14 不同城市的主要宏觀指標(biāo)對(duì)比 GDP （億元） 固定資產(chǎn)投資 （億元） 城區(qū)人均可支配收入 （元） 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 （億元） 武漢 北京 上海 深圳 廣州 天津 重慶 成都 沈陽(yáng) 寧波 杭州 大連 南京 青島 備注：上表為 20xx 年數(shù)據(jù) 可見(jiàn)，“大武漢”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模（ GDP）、固定資產(chǎn)投資規(guī)模均小于內(nèi)地城市重慶、成都，而人均可支配收入在上述城市中排名倒數(shù)第三；同時(shí)，其社會(huì)消費(fèi)品零售總額卻排名第六，顯示其商業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)，居民的消費(fèi)較為積極。世界第三大河長(zhǎng)江及其最大支流漢水在市區(qū)交匯，將市區(qū)一分為三，形成了漢口、漢陽(yáng)和武昌三鎮(zhèn)鼎立的格局，素有“江城”的美譽(yù)。 表 13 經(jīng)濟(jì)外向性指標(biāo) 進(jìn)出口總額 實(shí)際利用外資 億美元 變化 億美元 變化 20xx % % 20xx % % 20xx % % 1999 % % 近年來(lái)，武漢市經(jīng)濟(jì)的外向 性得到了持續(xù)的發(fā)展，但基數(shù)較低，增幅較小，參考 20xx年其它兄弟城市的經(jīng)濟(jì)外向性指標(biāo)水平如下： 圖 12 不同城市經(jīng)濟(jì)外向性指標(biāo)對(duì)比 01002003004005006007008009001000進(jìn)出口總額 實(shí)際利用外資億美元深圳青島杭州成都%%%%%%%進(jìn)出口總額實(shí)際利用外資較2001年增幅深圳青島杭州成都武漢 武漢經(jīng)濟(jì)的外向性從規(guī)模、發(fā)展勢(shì)頭上看均有較大的提升空間。 ? 個(gè)人成為住房市場(chǎng)消費(fèi)主體： 99 年以后達(dá)到 87％以上； ? 住房金融支持力度加大 20xx 年，公積金全年發(fā)放 8億元，增長(zhǎng) 27%；個(gè)人商業(yè)貸款發(fā)放總額 億元，同比增長(zhǎng) %。 經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，武漢市的房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟，近期來(lái)，呈現(xiàn)了如下特點(diǎn)： ? 外地品牌發(fā)展商紛紛進(jìn)入武漢； ? 產(chǎn)品和營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新意識(shí)不斷增強(qiáng)； ? 大盤(pán)項(xiàng)目頻頻亮相； ? 市區(qū)精品中小項(xiàng)目成為新亮點(diǎn)； ? 別墅市場(chǎng)異軍突起。 三年來(lái)，在需求及其增長(zhǎng)方式的作用下，武漢市住宅銷(xiāo)預(yù)售價(jià)格平均增長(zhǎng)幅度為 ％。青山區(qū)的住宅總體水平提高尚需時(shí)日。而硚口更是出現(xiàn)全面負(fù)增長(zhǎng)，可能需要一些外力的作用才能夠有所好轉(zhuǎn)。 ? 配套設(shè)施日益完備 隨著南湖花園城的逐步成熟，帶動(dòng)了片區(qū)配套的日益完備。 J. 3）、金銀湖片區(qū) 在數(shù)年前 ,金銀湖地區(qū)還是張公堤外一片無(wú)人知曉的荒地。由于江岸老城區(qū)開(kāi)發(fā)空間有限，而距市區(qū)稍遠(yuǎn)的后湖地區(qū)則成為江岸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。 180000 M178。 112723 M178。 總 600000 M178。 N. 3）物業(yè)類(lèi)型與容積率比較 表 44 物業(yè)類(lèi)型與容積率對(duì)比分析 樓盤(pán)名稱(chēng) 多層 /棟 小高層 /棟 聯(lián)排 /棟 別墅 /棟 洋房 /棟 容積率 水藍(lán)郡 416 82 四季花城（二期） 19 2 6 南湖山莊二期 10 4 名都花園一期 4 8 麗島花園 4 21 46 東湖林語(yǔ) 24 中央花園碧云天 4 4 學(xué)府佳園 28 6 16 當(dāng)代光谷智慧城 16 城市高爾夫花園 6 16 15 藍(lán)灣俊園 3 16 明澤半島 4 都市經(jīng)典 15 獅城名居 11 世紀(jì)彩城 18 永清庭園 5 安順星苑 10 怡景花園 3 福星城市花園 12 合計(jì) 112 141 436 148 21 簡(jiǎn)析：物業(yè)類(lèi)別和容積率的統(tǒng)計(jì)顯示： 表 45容積率與物業(yè)類(lèi)型總結(jié)列表 容積率區(qū)間 主力物業(yè)類(lèi)型 占樣本量百分比 以下 聯(lián)排、別墅 5% 之間 多層、聯(lián)排、 11% 之間 多層為主，小高層、別墅為輔 % 間 小高 層為主，多層、別墅為輔 21% 2以上 小高層、高層 % O. 4）分期開(kāi)發(fā)進(jìn)度 表 46 分期開(kāi)發(fā)面積占總面積列表 樓盤(pán)名稱(chēng) 總體建筑面積 分期建筑面積 分期建筑面積 萬(wàn)科四季花城 240000 平方米 80000 平方米 (一期 ) 81000 平方米 (二期 ) 百分比 33% 34% 都市經(jīng)典 604435 平方米 38211 平方米 (一期一組團(tuán) ) 百分比 % 學(xué)府佳園 170562 平方米 28927 平方米 (三期 ) 21944 平方米 (四期 ) 百分比 17% 13% 世紀(jì)彩城 300000 平方米 43500 平方米 (一期 ) 70000 平方米 (二期 ) 百分比 15% 23% 名都花園 680000 平方米 60000 平方米 (一期 ) 百分比 9% 高爾夫城市花園 600000 平方米 110000 平方米 (一期 ) 百分比 18% 合計(jì)平均百分比 22% 在分期開(kāi)發(fā)進(jìn)度上，發(fā)展商的實(shí)力不同，市場(chǎng)的機(jī)會(huì)不同，呈現(xiàn)出不同特點(diǎn)： 郊區(qū)大盤(pán)的分期開(kāi)發(fā)面積一般在 8～ 10 萬(wàn)平米左右，如萬(wàn)科四季花城、高爾夫城市花園等；中心城區(qū)范圍的樓盤(pán)首期開(kāi)發(fā)面積一般在 46萬(wàn)平米，如都市經(jīng)典、世紀(jì)彩城、名都花園等，其二期的開(kāi)發(fā)面積一般視一期的銷(xiāo)售狀況而定。 總 建 筑 面積 75771 M178。整體 130000 M178。主要調(diào)研的區(qū)域有：南湖片區(qū)、光谷片區(qū)及雄楚大街、洪山廣場(chǎng)及水果湖、東湖沿線、徐東路沿線、中北路沿線、臨江大道沿線及漢口金銀湖、后湖、永清街以及解放大道等區(qū)域。上千畝的大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛在此扎堆，數(shù)十億的大手筆的開(kāi)發(fā)投資接踵而至，今天的金銀湖已經(jīng)成為地產(chǎn)強(qiáng)者的舞臺(tái)。受信息經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)迅猛 發(fā)展及高校教師收入水平不斷提高的影響，該片區(qū)住宅市場(chǎng)以較新的面貌涌現(xiàn)出一批相對(duì)質(zhì)素較好的樓盤(pán)，并伴隨楚雄大道成為主要干道，迅速形成了規(guī)模的開(kāi)發(fā)效應(yīng)。 1999 年，由紅桃 K 集團(tuán)下屬的武漢聯(lián)合置業(yè)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的麗島花園入市，項(xiàng)目緊鄰珞獅南路、南湖北岸，成為真正意義上的“南湖概念”。其中，武昌區(qū)在近年來(lái)顯示了最為穩(wěn)健的發(fā)展過(guò)程，同時(shí)顯示了強(qiáng)烈的需求結(jié)構(gòu)調(diào)整的勢(shì)頭，在經(jīng)歷了 20xx 年的房?jī)r(jià)的提升之后，武昌區(qū)實(shí)際已成為武漢市成交平均房?jī)r(jià)最高的區(qū)域。 現(xiàn)狀來(lái)看，突出的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)有：武昌的南湖片區(qū)、光谷片區(qū)、漢口的后湖片區(qū)、東西湖的金銀湖片區(qū)、漢陽(yáng)的沌口片區(qū)；除此五個(gè)片區(qū)以外，武昌的徐東 /中北路沿線、漢口的西 /北湖－金融街片區(qū)、姑嫂樹(shù)－楊汊湖一帶也顯示出較強(qiáng)的活力；而一些老牌的大型居住片區(qū)如漢口的常青花園，百步亭花園一帶，由于長(zhǎng)期建設(shè)形成的成熟配套和較低的價(jià)位，仍然是普通市民購(gòu)房的優(yōu)先選擇。 圖 23 年度單位施工面積平均投資額 年度單位施工面積平均投資額 1998 1999 20xx 20xx 20xx年度元 武漢市住宅總體市場(chǎng)處于品質(zhì)提升的階段， 從整體住宅市場(chǎng)來(lái)看，結(jié)構(gòu)調(diào)整還將持續(xù)一定的時(shí)間 ，從后文對(duì)需求的分析看， 這樣的調(diào)整順應(yīng)了市場(chǎng)的潛在需求，逐漸被市場(chǎng)認(rèn)可 。 施工面積 ：與總投資的上升趨勢(shì)不同，施工面積增幅除 20xx 年保持較高的增幅外， 20xx、20xx 均保持相對(duì)較低的增幅。 1) 武漢具備無(wú)可比擬的地理位置優(yōu)勢(shì)。 武漢現(xiàn)轄 9 個(gè)城區(qū)， 2 個(gè)郊區(qū)， 2 個(gè)縣。消費(fèi)觀念與生活方式上相對(duì)保守、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，在一定程度制約了武漢整體經(jīng)濟(jì)水平的快速發(fā)展。 二、 武漢市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)總體市場(chǎng)分析 （ 1）、市場(chǎng)特征及環(huán)境分析 A. 1）市場(chǎng)特征 武漢的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征明顯。 表 23 199920xx 年房地產(chǎn)需求指標(biāo)比較 （已剔除出租物業(yè)） 預(yù)銷(xiāo)售面積 現(xiàn)售面積 預(yù)售面積 萬(wàn)平米 漲幅 萬(wàn)平米 現(xiàn)售漲幅 萬(wàn)平米 預(yù)售漲幅 20xx 年 % % % 20xx 年 % % % 2