【正文】 1999 % % % % 圖 11 199520xxGDP 指標(biāo)增長趨勢圖 GDP 05001000150020xx1995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx年度億元 以上數(shù)據(jù)顯示： 1) GDP 總量升幅穩(wěn)定（保持在年增幅 11％左右），全社會經(jīng)濟總體運行良好； 2) 財政收入逐步增加，且 20xx20xx 年增幅加快，這與城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整過程中，第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值增長較快有關(guān)，更顯示企業(yè)經(jīng)營狀況逐步向好，企業(yè)技術(shù)改造力度增強，工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)提高； 3) 城市的固定資產(chǎn)投資規(guī)模近兩年增長速度加 快，顯示經(jīng)濟的發(fā)展活力逐步趨強，投資拉動對國民經(jīng)濟總體運行狀況的作用不容小覷。轄區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，具有水路、空運、鐵路、陸路的立體交通優(yōu)勢。 武漢現(xiàn)轄 9 個城區(qū)， 2 個郊區(qū)， 2 個縣。 武漢版圖面積為 平方公里，平面圖形如一只從東向西飛舞的彩蝶，其中城區(qū)面積 平方公里，郊區(qū)面積 平方公里， 市轄縣面積 3740 平方公里。 金地項目前期市場研究報告 第一部分 市場研究 一 、武漢市宏觀經(jīng)濟分析 2 武漢市綜合概況 ..................................................................................................... 2 武漢市經(jīng)濟概況 ..................................................................................................... 2 二、 武漢市房地產(chǎn)宏觀市場分析 7 房地產(chǎn)總體市場分析 ............................................................................................. 7 武漢市房地產(chǎn)住宅市場分析 ................................................................................11 三、區(qū)域市場分析 14 區(qū)域經(jīng)濟概況分析 ............................................................................................... 14 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 ........................................................................................... 15 四、供給樓盤調(diào)研 22 供給樓盤概況 ....................................................................................................... 22 供給樓盤指標(biāo)分析 ............................................................................................... 28 供給樓盤專項調(diào)研 ............................................................................................... 42 五、需求調(diào)研分析 44 需求問卷調(diào)研分析 ............................................................................................... 44 訪談分析 ............................................................................................................... 46 六、 市場競爭分析 51 市場競爭項目歸類列表 ....................................................................................... 51 武昌擬建、在建項目對本項目的影響 ............................................................... 53 一 、武漢市宏觀經(jīng)濟分析 武漢市綜合概況 武漢位于江漢平原東部，長江中游與漢水交匯處，是湖北省省會及華中地區(qū)最大城市。世界第三大河長江及其最大支流漢水在市區(qū)交匯，將市區(qū)一分為三，形成了漢口、漢陽和武昌三鎮(zhèn)鼎立的格局，素有“江城”的美譽。 武漢屬北亞熱帶季風(fēng)性（濕潤）氣候，常年雨量充沛，熱量豐富、雨熱同季、旱澇更替、冬冷夏熱、四季分明，夏季最長約 130 多天，春秋二季各約 60 天。區(qū)縣下轄 92 個街道辦事處， 59 個鎮(zhèn)， 34 個鄉(xiāng)。 20xx 年末，全市戶籍人口總數(shù)為 764 萬人。 （ 2）、居民收入與消費 在經(jīng)濟總體健康運行的基礎(chǔ)上，居民收入、消費取向呈現(xiàn)出不完全相同的趨勢： 一方面，職工平均工資及城區(qū)居民人均可支配收入均保持了與總體經(jīng)濟發(fā)展較為緊密的相關(guān)性，相應(yīng)指標(biāo)增幅穩(wěn)定；另一方面，居民消費在“量”增加的同時，價格總水平卻止步不前，除 20xx 年微幅上調(diào)外，其余各年度消費價格總水平均較前一年有所下降， 20xx 年，這一趨勢仍然延續(xù)。消費觀念與生活方式上相對保守、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，在一定程度制約了武漢整體經(jīng)濟水平的快速發(fā)展。 （ 3）、經(jīng)濟外向性 需要引起一定注意的是，武漢經(jīng)濟的外向性仍然不夠明顯，盡管在歷史上有“九省通衢”的輝煌，但其現(xiàn)狀外資、外貿(mào)均未能出現(xiàn)大幅增長的情況（且進出口總額增幅逐步減緩），其工業(yè) 基礎(chǔ)、人才等多方面的優(yōu)勢均未能充分發(fā)揮，這樣的城市活力將較大程度上影響武漢經(jīng)濟在較短時間內(nèi)取得較大提升的期望。 （ 4）、城市其它主要宏觀指標(biāo)對比 武漢市作為老的工業(yè)城市、華中重鎮(zhèn)，其歷史、地理地位十分重要。 表 14 不同城市的主要宏觀指標(biāo)對比 GDP （億元） 固定資產(chǎn)投資 （億元） 城區(qū)人均可支配收入 （元） 社會消費品零售總額 （億元） 武漢 北京 上海 深圳 廣州 天津 重慶 成都 沈陽 寧波 杭州 大連 南京 青島 備注：上表為 20xx 年數(shù)據(jù) 可見，“大武漢”的經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模（ GDP）、固定資產(chǎn)投資規(guī)模均小于內(nèi)地城市重慶、成都，而人均可支配收入在上述城市中排名倒數(shù)第三；同時，其社會消費品零售總額卻排名第六，顯示其商業(yè)相對發(fā)達，居民的消費較為積極。 （ 5）、發(fā)展?jié)摿? 盡管武漢市的經(jīng) 濟發(fā)展水平在與沿海發(fā)達城市相比時仍有較大差距，甚至與內(nèi)地部分兄弟城市相比時也未見明顯優(yōu)勢，但其經(jīng)濟的綜合發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮?，后勁很?。武漢扼水路、陸路交通的要害，作為華中片區(qū)最具規(guī)模的中心城市，在經(jīng)濟發(fā)展由沿海地區(qū)向內(nèi)地逐步滲透的過程中，其經(jīng)濟核心、輻射中心的位置無可替代，其核心的地位將逐步顯現(xiàn)；同時，由于華中片區(qū)的特殊性，武漢完全有機會成為包括上海、北京、廣州、西安、成都、沈陽等城市在內(nèi)的國內(nèi)各區(qū)域中心的核心，成為連接?xùn)|西、縱貫?zāi)媳钡募~帶。實際上，武漢是一個擁有優(yōu)良的工業(yè)傳統(tǒng)的城市，在世界經(jīng)濟全球化日益顯著的今天，隨著武漢為自身定位的進一步清晰，其優(yōu)勢的煥發(fā)將會為包括其它產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。 3) 武漢是國內(nèi)為數(shù)不多的高等院校聚集的城市，這為其技術(shù)支持、科技 創(chuàng)新、高級人才儲備打下了扎實的基礎(chǔ)，而這樣一個良好的環(huán)境更可以為城市的發(fā)展源源不斷地輸送動力，使其快速進入良性循環(huán)的軌道，以自身具備的優(yōu)勢超越兄弟省市。 二、 武漢市房地產(chǎn)宏觀市場分析 房地產(chǎn)總體市場分析 （ 1）、市場特征及環(huán)境分析 A. 1）市場特征 武漢的房地產(chǎn)市場特征明顯。其明顯的特征表現(xiàn)在： ? 區(qū)域化特征明顯 漢口、武昌、漢陽之間自成體系，跨區(qū)域購房只占到成交數(shù)量的極小比例，盡管近年此特征有逐步改變的趨勢，一段較長的時間內(nèi)，區(qū)域劃分的存在將是市場的主流； ? 房產(chǎn)二級市場的現(xiàn)狀價格偏低 包括重慶、沈陽、成都等在內(nèi)的內(nèi)地城市（人均可支配收入相差不大），房價均高于武漢； ? 城市總體建設(shè)相對落后 武漢市舊城改造幾乎沒有展開，居民居住條件較差，住房改善的潛在需求十分巨大 ,商品房市場消化速度緩慢； ? 多種性質(zhì)房產(chǎn)同時存在 房改房、集資房、 合作開發(fā)、經(jīng)濟適用房、商品房等同時存在； ? 企事業(yè)單位住房政策參差不齊 部分國家機關(guān)仍有分房，部分事業(yè)單位采取住房一次補償，部分單位與開發(fā)企業(yè)合作開發(fā)（商品房性質(zhì)），部分單位完全市場化等； ? 大多數(shù)市民對居住的要求仍然停留在舊有的生活方式上，對居住品質(zhì)尚沒有清晰的認(rèn)識； B. 2）、市場環(huán)境 武漢市的總體市場環(huán)境在近年來呈現(xiàn)出一些可喜的變化，如： ? 存量房買賣交易額增加、市場日趨活躍； 20xx 年，存量房成交 55622 套，面積為 萬平方米，金額 億元，分別同比增長 8％、 26％、 39％；而這樣的增長，是 在 20xx 年較 20xx年分別增長 20％、 18％、 24％的基礎(chǔ)上取得的，市場的發(fā)展十分迅速。 ? 土地供給規(guī)范化： 20xx 年 7 月 1 日后，武漢市土地供給實行統(tǒng)一管理，開發(fā)商有了公平競爭的基礎(chǔ)。 （ 2）、武漢市房地產(chǎn)市場供需分析 C. 1）、市場供給 98 年宏觀調(diào)控之后，武漢市房地產(chǎn)市場 曾出現(xiàn)大幅下滑：供給方面， 98 年房地產(chǎn)總投資較上年下滑 ％； 99 年，總投資的增長率僅 ％（基于 98 年下滑之后的投資額）。 圖 21 房地產(chǎn)開發(fā)總投資 房地產(chǎn)開發(fā)總投資 0204060801001201401994 1995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx億元 1999 年以后，房地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)上升態(tài)勢尤其顯著，其中， 20xx 年由于市場拐點的作用，開發(fā)指標(biāo)增長幅度較 1999 年之前有較大幅度提高，后續(xù)各年度，由于開發(fā)取向、結(jié)構(gòu)的變化，各指標(biāo)呈現(xiàn)出不同的發(fā)展過程，體現(xiàn)了開發(fā)領(lǐng)域的不同側(cè)面： 表 21 武漢市 199920xx 年房地產(chǎn)供給指標(biāo)比較 總投資 施工面積 新開工面積 竣工面積 億元 增幅 萬平米 增幅 萬平米 增幅 萬平米 增幅 20xx % % % % 20xx % % % % 20xx % % % % 1999 % % % % 總投資 （總供給的代表指標(biāo)）： 20xx 年以后保持了持續(xù)、穩(wěn)步加快的增幅，顯示市場供給的節(jié)奏處于健康、良性的發(fā)展通道， 20xx 年的市場變化成為啟動的起點，未出現(xiàn)后繼乏力的情況， 后文中我們將看到，這樣的態(tài)勢與同樣趨勢的市場需求配合，推動了市場的順利發(fā)展。比較施工面積與總投資的增長比例，我們可以看到， 20xx、 20xx年，單位施工面積的投資持續(xù)保持加大， 房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)在發(fā)生較大的變化 —— 從單位投資較低的中、低端產(chǎn)品向單位投資較高的中高端產(chǎn)品轉(zhuǎn)移 ， 這是武漢市房地產(chǎn)開發(fā)市場近年來發(fā)生的一個重要變化！ 在后文的分析中我們可 以看到，這樣的開發(fā)結(jié)構(gòu)的變化實際上在 1999 年即以住宅的結(jié)構(gòu)變化為契機展開，由于住宅在總體供給中比例的變化，使總體市場的數(shù)據(jù)在 20xx 年才顯示出明顯的趨勢，而這樣的趨勢在經(jīng)歷了一定時間的供需磨合之后，正逐步被市場需求所接受，并推動市場向新的層面轉(zhuǎn)化。 竣工面積 ：竣工面積的變化趨勢，與前一年度的新開工面積變化趨勢相比，呈現(xiàn)相對一致的走向，顯示武漢市建設(shè)項目施工平均周期大約保持在 1 年左右的時間，市場物業(yè)類型仍以多層、小高層為主。 表 22 199920xx 房地產(chǎn)預(yù)銷售金額比較 年度 預(yù)銷售金額 億元 漲 幅 20xx % 20xx % 20xx % 1999 % 自 20xx 年開始，武漢市房地產(chǎn)預(yù)售 /銷售金額持續(xù)上漲，顯示出 市場需求在近年來大幅增加 ，其中， 20xx 年、 20xx 年增幅較大，這樣的增加， 與武漢市經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展、人民收入提高、房地產(chǎn)總體市場逐步走出低谷、日漸繁榮的必然趨勢有關(guān)，也與近年來若干住房、城市土地政策的出臺對市場的直接刺激等因素相關(guān) 。 表 23 199920xx 年房地產(chǎn)需求指標(biāo)比較 （已剔除出租物業(yè)） 預(yù)銷售面積