【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 入增長(zhǎng)加快 2 0 0 3 年 2 0 0 7 年1 ～9 月鶴山財(cái)政收入走勢(shì)圖0123452021年 2021年 2021年 2021年 200 7年1～9 月單位：億元0%5%10%15%20%25%30%35%總額 增長(zhǎng) 2021 年 1～ 9 月，全市地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，增長(zhǎng) %，增幅同比上升近 11 個(gè)百分點(diǎn)，政府支付能力快速提升。 居民消費(fèi)能力穩(wěn)步提高 2 0 0 3 年 2 0 0 7 1 ～9 月年鶴山城鎮(zhèn)居民月人均可支配收入走勢(shì)圖0200400600800100012002021年 2021年 2021年 2021年 200 7年1～9 月單位：元0%2%4%6%8%10%12%總額 增長(zhǎng) 2021 年 19月鶴 山城鎮(zhèn)居民月人均可支配收入 1130 元，增長(zhǎng) %，受去年價(jià)格漲幅中的“翹尾”因素影響，消費(fèi)價(jià)格持續(xù)上漲，相對(duì)于物價(jià)漲幅，居民有效購買能力被削弱。 中原觀點(diǎn)： ? 從社會(huì)經(jīng)濟(jì)角度，本項(xiàng)目適逢鶴山城市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以雙位數(shù)高速發(fā)展的階段，這種經(jīng)濟(jì)背景將為房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)； ? 從產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度，園區(qū)經(jīng)濟(jì)及第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭，將進(jìn)一步提升居民整體消費(fèi)能力，有利于項(xiàng)目 實(shí)現(xiàn)理想的經(jīng)營(yíng)效益； ? 城區(qū)人口增長(zhǎng)和城區(qū)擴(kuò)張將拉動(dòng)住房需求的增長(zhǎng)，有利項(xiàng)目的市場(chǎng)發(fā)展； ? 藏富于民的社會(huì)經(jīng)濟(jì)格局以及活躍的個(gè)體民營(yíng)經(jīng)濟(jì)為項(xiàng)目構(gòu)建了中高端潛在消費(fèi)群體的客戶基礎(chǔ)； ? 從城市化發(fā)展角度，城市文明的注入將逐步改變居民自建房居住取向，更多的市民將會(huì)選擇反映先進(jìn)生活方式的商品住宅。 二、城市規(guī)劃狀況分析 “十五”期間，鶴山保持經(jīng)濟(jì)社會(huì)平穩(wěn)較快發(fā)展的勢(shì)頭，全面完成“十五”計(jì)劃任務(wù)，經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，五年的生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) ％，超過“十五”計(jì)劃年均增長(zhǎng) ％的目標(biāo)。 鶴山市“ 十一五”規(guī)劃的總體目標(biāo)： 全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，努力實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，力爭(zhēng)用五年時(shí)間，在經(jīng)濟(jì)總量上再造一個(gè)鶴山 —— 經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)快速健康發(fā)展，生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) ％以上，在優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高效益和降低消耗的基礎(chǔ)上，到 2021 年，全市人均ＧＤＰ比 2021 年翻一番以上，在經(jīng)濟(jì)總量上“再造一個(gè)鶴山”。 規(guī)劃目標(biāo) 實(shí)施生態(tài)鶴山戰(zhàn)略，緊緊依靠西江、大雁山等山水資源，大力構(gòu)造現(xiàn)代化山水園林城市，依托西江、大雁山、水鄉(xiāng)、林地等生態(tài)資源，將城市融入“山水、園林”中，建設(shè)一座特色鮮明、充滿靈氣、宜居 宜商的山水園林城市。 總體戰(zhàn)略： “東移北拓南進(jìn)戰(zhàn)略，加快城市化進(jìn)程”，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)“一年一小變，五年見新城”的遠(yuǎn)大目標(biāo)。其中，“北拓”是指將城區(qū)擴(kuò)展到沙坪河、大雁山、西江邊，推動(dòng)濱江新城建設(shè)，構(gòu)成一個(gè)副城區(qū) —— 濱江組團(tuán)。 戰(zhàn)略部署 “一廊兩軸四心五區(qū)”規(guī)劃結(jié)構(gòu) 一廊 —— 指貫穿南北的生態(tài)綠廊，把沙坪河、鶴山公園、魚塘、大雁山聯(lián)成一個(gè)整體，起到改善東部城區(qū)的生態(tài)環(huán)境及城市景觀的作用。 兩軸 —— 指鶴山大道發(fā)展軸及文華路發(fā)展軸，沿城市軸線規(guī)劃行政、文化、商業(yè)、體育等城市中心，這些中心既是城市空間增長(zhǎng)點(diǎn)，又是城市 景觀節(jié)點(diǎn)。 四心 —— 指新城市中心（行政、文化、商業(yè)中心）、體育中心、商業(yè)物流中心、北部行政商業(yè)副中心，并由兩軸 —— 鶴山大道發(fā)展軸及文華路發(fā)展軸連接成一個(gè)整體。 五區(qū) —— 指新城市中心片區(qū)、水鄉(xiāng)特色片區(qū)、文體 —— 居住綜合片區(qū)、大雁山會(huì)議度假片區(qū)、大雁山高尚居住及商業(yè)物流綜合片區(qū)。 沙坪鎮(zhèn)南基地 江沙工業(yè)走廊沙坪鎮(zhèn)南基地地處鶴山大道西段南側(cè)，北靠沙坪中心城區(qū)，東鄰大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 —— 鶴山碧桂園，由鶴山市委、市政府組織策劃，沙坪鎮(zhèn)主管開發(fā)經(jīng)營(yíng)，是鶴山市目前條件最為理想的現(xiàn)代化工業(yè)基地。 江沙工業(yè)走廊沙坪鎮(zhèn)南基地規(guī)劃占地面積 3000 畝，首期開發(fā)的 1200 畝已完成開發(fā)建設(shè)和招商，共引進(jìn)企業(yè) 34 家，總投資近 5 億元人民幣，其中利用外資3500 萬美元，民資 2 億元，生產(chǎn)行業(yè)以電子、五金、家具為主。預(yù)計(jì)全部企業(yè)投產(chǎn)后，可每年新增工業(yè)產(chǎn)值 5 億元，年創(chuàng)稅收 2021 萬元，吸納就業(yè)人員超過10000 人。 新材料產(chǎn)業(yè)基地和龍口、桃源市級(jí)工業(yè)園 國(guó)家火炬計(jì)劃新材料產(chǎn)業(yè)基地鶴山園區(qū)是鶴山工業(yè)園區(qū)的最大亮點(diǎn)，該園區(qū)位于鶴城鎮(zhèn)、共和鎮(zhèn)，目前園區(qū)的建設(shè)已經(jīng)全面啟動(dòng)，計(jì)劃用 3年時(shí)間完成園區(qū)內(nèi) 萬畝土地的開發(fā)招 商，初步預(yù)計(jì)將吸引投資達(dá) 100 億元，可增加工業(yè)產(chǎn)值300 多億元，創(chuàng)造稅收近 10 億元。 龍口、桃源建設(shè)又一個(gè)新的市級(jí)工業(yè)園。這兩個(gè)工業(yè)園區(qū)將成為推動(dòng)鶴山工業(yè)化起飛的“雙引擎”。 中原觀點(diǎn)： ? 從城市發(fā)展規(guī)劃角度，本項(xiàng)目所在沙坪河區(qū)域的地位及其城市功能定位明確。在中心趨向的城市化進(jìn)程中，將有利于項(xiàng)目吸納市區(qū)和周邊鎮(zhèn)區(qū)的客戶資源； ? 從 沙坪鎮(zhèn) 發(fā)展規(guī)劃角度，現(xiàn)時(shí)正處于十一五規(guī)劃的階段，未來無論城區(qū)人口或城區(qū)面積均有較大的提升空間； ? 城區(qū)版圖的擴(kuò)張有利于項(xiàng)目所在地段城區(qū)概念的強(qiáng)化，進(jìn)而扭轉(zhuǎn)區(qū)位弱勢(shì)； ? 隨著各工業(yè)園的規(guī)劃 及工業(yè)的發(fā)展，預(yù)期將對(duì)整個(gè)鶴山居住環(huán)境存在一定的負(fù)面影響。 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 近幾年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，人民幣不斷升值，大量資金擁入中國(guó)，從而帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展。繼深圳、上海、北京和廣州四地房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展后，開發(fā)商逐漸將眼光投到二線、三線城市，從而引爆房地產(chǎn)開發(fā)熱潮。 鶴山房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，雖然市場(chǎng)上相繼有商品房樓盤推出，但無論在樓盤規(guī)?；蛟诋a(chǎn)品設(shè)計(jì)方面并沒有給市場(chǎng)帶來太大的亮點(diǎn)。 2021 年，碧桂園集團(tuán)鶴山圈地成功后，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的發(fā)展才真正拉開序幕，繼后方圓集團(tuán)、銀業(yè)、堅(jiān)美鋁材等也陸續(xù)圈地 ，形成了開發(fā)熱潮。目前，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入發(fā)展階段。 固定資產(chǎn)投資帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展 2 0 0 3 年 2 0 0 7 年1 ～9 月鶴山國(guó)民生產(chǎn)總值走勢(shì)圖02040602021年 2021年 2021年 2021年 200 7年1～9 月單位：億元固定資產(chǎn)總額 房地產(chǎn)投資總額 鶴山作為一個(gè)新興的工業(yè)城市，工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較為快速，由此帶來的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)也在一定程度上刺激和推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。從 2021 年開始，鶴山固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)投資比重逐年加大，工業(yè)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。 房地產(chǎn)投資穩(wěn)步發(fā)展 2 0 0 3 年 2 0 0 7 年1 ～9 月鶴山房地產(chǎn)投資走勢(shì)圖012345672021年 2021年 2021年 2021年 200 7年1～9 月單位：億元1 0 0 %0%100%200%300%400%500%600%總額 增長(zhǎng) 從 2021 年開始，鶴山房地產(chǎn)投資總額穩(wěn)定一定水平，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入高速發(fā)展階段。但投資總額隨年份變化浮動(dòng)較大，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃不夠明確，發(fā)展計(jì)劃性不強(qiáng)。 成交量呈現(xiàn) 量增價(jià)升 2 0 0 3 年 2 0 0 7 年1 ～9 月鶴山商品房銷售面積情況0510152025302021年 2021年 2021年 20 07 年1～ 9月單位：萬平方米 50%0%50%100%150%200%250%總量 增長(zhǎng) 2021 年 1～ 9 月，鶴山商品房銷售面積 萬平方米，增長(zhǎng) 68%。從 2021年開始，當(dāng)?shù)爻山涣可狭艘粋€(gè)新的臺(tái)階，區(qū)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)產(chǎn)品需求增大。 2 0 0 3 年 2 0 0 7 年1 ～9 月鶴山商品房銷售額走勢(shì)圖01234567892021年 2021年 2021年 200 7年 1～ 9月單位：億元 40 % 20 %0%20%40%60%80%100%120%140%160%總額 增長(zhǎng) 2021 年 1～ 9 月，鶴山商品房銷售面積 萬平方米，商品房銷售額 億元，增長(zhǎng) 倍。相對(duì)于銷售面積的增長(zhǎng)，價(jià)格漲幅增幅更加明顯，單位面積的平均價(jià)格在 4250 元 /平方米以上。 2021 年下半年鶴山土地出讓市場(chǎng)情況統(tǒng)計(jì)（表一 ） 地塊編號(hào) 宗地號(hào) 土地位置 土地 面積 土地用途 建筑密度 保留價(jià) 成交 價(jià)格 出讓方式 競(jìng)得人 時(shí)間 HDG20210005 號(hào) 共和鎮(zhèn)祥和路 城鎮(zhèn)混合住宅用地 1 111756 掛牌競(jìng)價(jià)中 HDG20210006 號(hào) 共和鎮(zhèn)祥和路 798 城鎮(zhèn)混合住宅用地 1 428526 掛牌競(jìng)價(jià)中 HDG20210001 號(hào) 沙坪鎮(zhèn)江沙公路農(nóng)機(jī)學(xué)校側(cè) 城鎮(zhèn)混合住宅用地 ≤ 2973481 掛牌競(jìng)價(jià)中 HDG20210002 號(hào) 沙坪鎮(zhèn)前進(jìn)南路 城鎮(zhèn)混合住宅用地 ≤ 1416357 掛牌競(jìng)價(jià)中 HDG20210003 號(hào) 沙坪鎮(zhèn)江沙公路鳳亭橋東側(cè) 1000 工業(yè)用地 ≥ 279000 掛牌競(jìng)價(jià)中 HDG20210004 號(hào) 沙坪鎮(zhèn)鶴山大道旁 公共設(shè)施用地 ≤ 9500000 掛牌競(jìng)價(jià)中 HZG20210040 號(hào) 宅梧鎮(zhèn)普惠區(qū) 80 城鎮(zhèn)混合住宅用地 24000 掛牌 HZG20210043 號(hào) 桃源鎮(zhèn)旺龍村委會(huì)旺田村 工業(yè)用地 掛牌 HZG20210041 號(hào) 桃源鎮(zhèn)旺龍旺田村風(fēng)沙灘 6353 工業(yè)用地 2338840 掛牌 HZG20210042 號(hào) 桃源鎮(zhèn)旺龍旺田村風(fēng)沙灘 2021 工業(yè)用地 掛牌 HZG20210039 號(hào) 沙坪鎮(zhèn)樓沖圍 10000 城鎮(zhèn)混合住宅用地 34400000 掛牌 HZG20210038 號(hào) 沙坪鎮(zhèn)倉邊村民委員會(huì) 城鎮(zhèn)混合住宅 用地 341831 掛牌 HZG20210036 號(hào) 30101168 古勞鎮(zhèn)古勞圩 城鎮(zhèn)混合住宅用地 1850000 轉(zhuǎn)讓 (掛牌） 梁汝文 ZG20210035 號(hào) 30103108 古勞鎮(zhèn)升平圩 246 城鎮(zhèn)混合住宅用地 90774 出讓 (掛牌 ) 馮潔卿、 李杰宏 2021 年下半年鶴山土地出讓市場(chǎng)情況統(tǒng)計(jì)（表二） 地塊編號(hào) 宗地號(hào) 土地位置 土地 面積 土地用途 建筑密度 保留價(jià) 成交 價(jià)格 出讓方式 競(jìng)得人 時(shí)間 HDG20210022 號(hào) 70101513 鶴山市共和鎮(zhèn)祥和路 城鎮(zhèn)混合住宅用 地 1450000 出讓 (掛牌 ) 共和鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司 HDG20210015 號(hào) 10205294 沙坪鎮(zhèn)龍?zhí)锎妃Q山大道 旁 倉儲(chǔ)用地 ≤ 864058 出讓 (掛牌 ) 周子鵬 DG20210013 號(hào) 20212067 鶴山市雅瑤鎮(zhèn)黃洞隔水 崗 城鎮(zhèn)混合住宅用 地 ≤ 1755471 出讓 (掛牌 ) 曹鑑賢 HZG20210037 號(hào) 沙坪鎮(zhèn)匯源村委會(huì)水口 村水口氹 城鎮(zhèn)混合住宅用 地 5415280 掛牌 HDG20210023 號(hào) 坪鎮(zhèn)人民南路高圳口 工業(yè)用地 143689 掛牌 HZG20210035 號(hào) 古勞鎮(zhèn)升平圩 246 城鎮(zhèn)混合住宅用地 90774 掛牌 HZG20210036 號(hào) 古勞鎮(zhèn)古勞圩 城鎮(zhèn)混合住宅用 地 1150000 掛牌 HZG20210034 號(hào) 鶴城鎮(zhèn)東南村委會(huì) 11774 商業(yè)用地 2660924 掛牌 HDG20210013 號(hào) 雅瑤鎮(zhèn)黃洞隔水崗 城鎮(zhèn)混合住宅用 地 1755471 掛牌 HDG20210015 號(hào) 沙坪鎮(zhèn)龍?zhí)锎妃Q山大道 旁 倉儲(chǔ)用地 864058 掛牌 HDG20210022 號(hào) 共和鎮(zhèn)祥和路 城鎮(zhèn)混合住宅用 地 451186 掛牌 HZG20210026 號(hào) 鶴山大道北側(cè)小范村委 會(huì)開發(fā)地西邊 城鎮(zhèn)混合住宅用 地 5253530 掛牌 2021 年下半年鶴山土地出讓市場(chǎng)情況統(tǒng)計(jì)（表三） 地塊編號(hào) 宗地號(hào) 土地位置 土地 面積 土地用途 建筑密度 保留價(jià) 成交 價(jià)格 出讓方式 競(jìng)得人 時(shí)間 HZG20210022 號(hào) 鶴城鎮(zhèn)小官田下咀村 67530 工業(yè)用地 7909120 掛牌 HZG20210029 號(hào) 桃源鎮(zhèn)竹朗 工業(yè)用地 掛牌 HZG20210030 號(hào) 桃源鎮(zhèn)竹朗 工業(yè)用地 掛牌 HDG20210019 號(hào) 鶴城鎮(zhèn)新材料產(chǎn)業(yè)基地內(nèi) 城鎮(zhèn)混合住宅用 地 6455893 掛牌 HZG20210022 號(hào) 鶴城鎮(zhèn)小官田下咀村 67530 工業(yè)用地 9886400 掛牌 HZG20210025 沙坪鎮(zhèn)鶯朗街 鎮(zhèn)混合住宅用地 掛牌 HZG20210028 號(hào)