【正文】 缺點： 無電梯，檔次較底； 無飄窗，空間利用較差。 推售組團： 三期七層無電梯洋房 銷售均價： 3100 元 /平方米 銷售進度： 2021年 11月開始 發(fā)售三期單位，推出 7棟 68套單位，建筑面積 － 平方米的 2房 1廳和 4房 2廳單位目前售出約 6 成。 客戶分析 目前鶴山在售的洋房項目購買客戶以鶴山本地居民為主，約占 70%，外地到鶴山的打工族和到鶴山創(chuàng)業(yè)的個體戶約占 30%。雁山 鶴 山 大 雁山風景區(qū) 占地 1000 畝 230 平方米 ～368 平方米 松鶴新城 鶴 山 公 園旁 總用地面積 4萬平方米，總建筑面積 15 多萬平方米 100120 平方米占60% ? 從項目分布的位置上看，目前鶴山樓盤主要分布在三個板快：城北東升路板快、鶴山大道板快和大雁山板塊； ? 區(qū)域內(nèi)戶型產(chǎn)品多樣， 40 平方米的一房至 160 平方米的四房單位及 160570平方米別墅，滿足不同層次買家的需要； ? 洋房產(chǎn)品主力面積為 120140 平方米三房、四房產(chǎn)品，除鶴山碧桂園和銀業(yè) 綜合分析鶴山房 地產(chǎn)市場，主要呈現(xiàn)以下特點： ? 產(chǎn)品種類少，設計落后 鶴山在售項目主要有四種產(chǎn)品：獨立別墅、聯(lián)排別墅、無電梯洋房和帶電梯洋房，以無電梯的洋房為主，后續(xù)電梯洋房供應量趨升，相對深圳、廣州等成熟市場而言，產(chǎn)品顯得較落后。 中原觀點 ：“加強商業(yè)信貸管理”政策的施行加劇了房地產(chǎn)市場的觀望氛圍并抑制了市場投資，預期隨著市場價格的理性回歸、消費者對調(diào)控措施的消化，樓市會繼續(xù)朝著謹慎向好的方向發(fā)展。 加強商業(yè)信貸管理 9月 27日央行及銀監(jiān) 會公布了《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（以后稱《通知》），其核心內(nèi)容是提高第二套 (含）以上住房的貸款首付款比例及利率水平，關鍵點就是第二套住房的認定標準。 ? 中原觀點： 分析頻繁加息的主要原因是在引導貨幣信貸、投資合理增長的基礎上，防止后續(xù)出現(xiàn)明顯的整體性通貨膨脹。 2021 年出臺的房地產(chǎn)政策 表一： 序號 政策名稱 發(fā)布日期 實施日期 發(fā)布單位 對房地產(chǎn)市場的影響 1 《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》 2021 年 12月 28 日 2021年 2月1 日 國家稅務總局 項目開發(fā)的速度越慢、土地囤積的時間越長，企業(yè)就會支付更多的稅款，遏制屯地勢頭 2 《中華人 民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》 2021 年 12月 30 日 2021年 1月1 日 國務院 增加政府稅收； 增加開發(fā)商儲地成本及開發(fā)成本 3 《關于調(diào)整報國務院批準城市建設用地審批方式有關問題的通知》 2021年 1月1 日 2021年 1月1 日 國務院 大大增強國家對土地供應的控制能力，使后期推行若干個土地管理政策變得可能 4 《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》 2021年 1月1 日 2021年 1月1 日 國土資源部 工業(yè)用地必須采用招牌掛方式； 改變此前工業(yè)用地通過協(xié)議出讓的供 應格局 5 《中華人民共和國物權法》 2021年 3月16 日 2021 年 10月 1 日 第十屆全國人民代表大會 住宅建設用地使用權期限屆滿自動續(xù)期，免除住宅所用權者“ 70 大限”困擾； 農(nóng)業(yè)用地承包期滿按國家規(guī)定繼續(xù)承包，賦予農(nóng)民長期的土地使用權； 私有財產(chǎn)同樣受到保護，任何國家單位不得侵占。工業(yè)用地掛牌數(shù)量達到 23%，次于住宅掛牌數(shù)量排第二。從 2021 年開始，鶴山固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)投資比重逐年加大，工業(yè)經(jīng)濟促進房地產(chǎn)的發(fā)展。 中原觀點： ? 從城市發(fā)展規(guī)劃角度，本項目所在沙坪河區(qū)域的地位及其城市功能定位明確。 四心 —— 指新城市中心（行政、文化、商業(yè)中心）、體育中心、商業(yè)物流中心、北部行政商業(yè)副中心，并由兩軸 —— 鶴山大道發(fā)展軸及文華路發(fā)展軸連接成一個整體。 中原觀點： ? 從社會經(jīng)濟角度，本項目適逢鶴山城市各項經(jīng)濟指標以雙位數(shù)高速發(fā)展的階段，這種經(jīng)濟背景將為房地產(chǎn)項目的發(fā)展奠定堅實基礎； ? 從產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度，園區(qū)經(jīng)濟及第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，將進一步提升居民整體消費能力，有利于項目 實現(xiàn)理想的經(jīng)營效益； ? 城區(qū)人口增長和城區(qū)擴張將拉動住房需求的增長，有利項目的市場發(fā)展； ? 藏富于民的社會經(jīng)濟格局以及活躍的個體民營經(jīng)濟為項目構建了中高端潛在消費群體的客戶基礎； ? 從城市化發(fā)展角度，城市文明的注入將逐步改變居民自建房居住取向，更多的市民將會選擇反映先進生活方式的商品住宅。 外貿(mào)出口增速穩(wěn)定 2 0 0 3 年 2 0 0 7 年1 ～9 月鶴山外貿(mào)出口總值走勢圖02468102021年 2021年 2021年 2021年 200 7年1～9 月單位：億美元0%5%10%15%20%25%30%35%40%總額 增長 2021 年 1～ 9 月全市外貿(mào)出口 億美元，增長 %。 加強基礎配套建設： 著力優(yōu)化投資環(huán)境，加強交通、通訊、能源、水電等基礎設施建設。海外華僑和港澳臺同胞擁有雄厚的經(jīng)濟實力，在世界經(jīng)濟舞臺上發(fā)揮著積極的作用。 鶴山市地塊項目 前期市場研究報告 廣東中原地產(chǎn)代理有限公司 二 OO 八年三月 前 言 經(jīng)與貴司就開發(fā)地塊項目的前期策劃事宜初步接觸，就本項目的市場調(diào)查、整體定位、項目開發(fā)策略等事務，我們已成立專項工作小組，以廣泛的市場調(diào)研為基礎、以專業(yè)的建議為指引、以科學的操作為手段、以利潤最大化為目的，根據(jù)區(qū)域市場特性和項目地塊現(xiàn)狀，充分挖掘項目的資源優(yōu)勢，加以專業(yè)發(fā)揮，配合貴司企業(yè)運作策略，確保本項目成為貴司在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務上邁出成功的一步，并務求使本項目成為鶴山市房地產(chǎn)市場 大型、高尚社區(qū)的典范。改革開放以來，鶴山市充分發(fā)揮僑鄉(xiāng)優(yōu)勢，不斷加強與港澳臺地區(qū)的經(jīng)貿(mào)合作與交流，積極開拓歐美、日本、東南亞等國際市場，提高對外開放的水平。 區(qū)域經(jīng)濟運行情況 經(jīng)濟保持 10%以上的增長 2 0 0 3 年 2 0 0 7 年上半年鶴山國民生產(chǎn)總值走勢圖0204060801001202021年 2021年 2021年 2021年 200 7年上半年單位：億元0%3%6%9%12%15%18%總額 增長 保持在較高位上運行的鶴山經(jīng)濟， 2021 年上半年延續(xù)較快增長的態(tài)勢，同時呈現(xiàn)一些新特點：一是增速有所放緩。人民幣對美元匯率平緩升值，使一部分出口產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢減弱；國家進一步加大控制高耗能、高污染、資源性產(chǎn)品出口力度，繼續(xù)調(diào)整出口 產(chǎn)品退稅等因素，使對外經(jīng)濟發(fā)生了新的變化，出口增速放緩。 二、城市規(guī)劃狀況分析 “十五”期間，鶴山保持經(jīng)濟社會平穩(wěn)較快發(fā)展的勢頭，全面完成“十五”計劃任務，經(jīng)濟持續(xù)快速增長，五年的生產(chǎn)總值年均增長 ％，超過“十五”計劃年均增長 ％的目標。 五區(qū) —— 指新城市中心片區(qū)、水鄉(xiāng)特色片區(qū)、文體 —— 居住綜合片區(qū)、大雁山會議度假片區(qū)、大雁山高尚居住及商業(yè)物流綜合片區(qū)。在中心趨向的城市化進程中，將有利于項目吸納市區(qū)和周邊鎮(zhèn)區(qū)的客戶資源； ? 從 沙坪鎮(zhèn) 發(fā)展規(guī)劃角度，現(xiàn)時正處于十一五規(guī)劃的階段，未來無論城區(qū)人口或城區(qū)面積均有較大的提升空間； ? 城區(qū)版圖的擴張有利于項目所在地段城區(qū)概念的強化，進而扭轉區(qū)位弱勢； ? 隨著各工業(yè)園的規(guī)劃 及工業(yè)的發(fā)展，預期將對整個鶴山居住環(huán)境存在一定的負面影響。 房地產(chǎn)投資穩(wěn)步發(fā)展 2 0 0 3 年 2 0 0 7 年1 ～9 月鶴山房地產(chǎn)投資走勢圖012345672021年 2021年 2021年 2021年 200 7年1～9 月單位：億元1 0 0 %0%100%200%300%400%500%600%總額 增長 從 2021 年開始，鶴山房地產(chǎn)投資總額穩(wěn)定一定水平，房地產(chǎn)開發(fā)進入高速發(fā)展階段。 工業(yè)用 地面積占比上升，地塊面積參差不齊 2 0 0 7 年下半年鶴山掛牌土地面積占比圖工業(yè)41%公共設施6%倉儲3%商業(yè)2%城鎮(zhèn)混合住宅用地 4 8 % 工業(yè)用地面積占比達到 41%，僅落后住宅掛牌用地 7個百分點，充足的土地供應，保證了鶴山工業(yè)快速發(fā)展。 表二： 序號 政策名稱 發(fā)布日期 實施日期 發(fā)布單位 對房地產(chǎn)市場的影響 6 《關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》 2021年 5月23 日 2021年 5月23 日 國家外匯 管理局、商務部 進一步阻礙及延緩外資進入中國房地產(chǎn)行業(yè)的步伐 7 《關于進一步開展查處土地違法違規(guī)案件專項行動的通知》 2021年 7月7 日 2021年 7月7 日 國土資源部、監(jiān)察部 進一步加強土地管理，清查出大批閑置用地、違規(guī)開發(fā)等土地違法行為 8 《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》 2021年 8月7 日 2021年 8月7 日 國務院 重新建立住房保障制度，被認為是第三次住房制度改革 9 《關于開展國有土地使用權出讓情況專項清理工作的通知》 2021年 8月8 日 2021年 8月8 日 監(jiān)察部、國 土資源部、財政部、建設部、審計署 對 0507年供應的建設用地逐宗進行清理，使不少囤地開發(fā)商加快開發(fā)，亦使不少閑置用地浮出水面 10 《全國土地執(zhí)法百日行動方案》 2021年 9月12 日 2021年 9月15 日 國土資源部 重點清查“以租代征”等土地違法行為，再次清理出大批違規(guī)土地 11 《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》 2021年 9月27 日 2021年 9月27 日 中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會 精準打擊第二套房的按揭購房者，使市場成交量大幅下滑 12 《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄（ 2021 年修訂 ）》 2021 年 10月 31 日 2021 年 12月 1 日 國家發(fā)展和改革委員會、商務部 外商投資土地成片開發(fā)必須與內(nèi)資企業(yè)合資合作，并新增對外商投資房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司的限制。央行六次加息短期內(nèi)抑制了信貸的增長，減少風險，但促使了整體房地產(chǎn)的市場觀望氣氛，市場趨于冷淡。該政策被業(yè)內(nèi)人士稱為“ 9 鶴山房地產(chǎn)起步較晚，市場發(fā)展不夠成熟，早期的市區(qū)中心房地產(chǎn)發(fā)展空間有限，舊城區(qū)擁擠破爛。且戶型設計比較普通，中規(guī)中矩，既沒有飄窗臺更沒有入戶花園，甚至有部分產(chǎn)品還將廚房和廁所連在一起。雁山外，幾乎每個樓盤都有此面積段單位，供應量十分大。其中大面積單位 90%是由本地居民消化，且大戶型面積銷售速度比小戶型面積快，可見鶴山市場對大戶型需求量較大。 項目定位： 享受屬于自己的極品生活 樓盤賣點： ? 項目位于新城區(qū)中心，生活配套教完善； ? 綠化率 40%； 戶型分析： ? 戶型面積： 間隔 面積（平方米） 套數(shù) 比例 小二房 3 % 大二房 19 % 三房一衛(wèi) 19 % 三房二衛(wèi) 15 % 大三房二衛(wèi) 6 % 四房二衛(wèi) 6 % 合計 68 % ? 戶型特點： 優(yōu)點： 無電梯洋房，實用率高，達 %； 戶型方正，廳開間大，廳大房大廚房大； 一梯兩戶，南北對流。 項目四：堅美園 地理位置： 鶴山 沙坪鎮(zhèn) 鶴山大道南（鶴山汽車總站對面） 發(fā)展商： 鶴山市堅美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投資商 :堅美鋁材 規(guī)模： 占地 畝， 規(guī)劃建筑面積 約 82 萬平方米，項目 分 五 期 開發(fā)。 ? 戶型特點： 優(yōu)點： 無電梯洋房，一梯四戶，實用率高達 %； 戶型方正，采光和通風較好； 四房單位主人房采用 270o 落地窗設計，擴大景觀視野，同時使外立面更富立體感； 雙陽臺設計，觀景陽臺和生活陽臺，功能分區(qū)更細致。 項目二：嘉悅名都 地理位置： 鶴山 沙坪鎮(zhèn)東升路 新城區(qū)中心位置 發(fā)展商 :鶴山市興華房地產(chǎn)有限公司 規(guī)模： 占地面積為 104 畝，總建筑面積達到 9 萬多平 方米 。