【正文】 廣東奇勝（Clipsal）高級(jí)開關(guān)插座得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，令住戶盡享美麗的園林風(fēng)光。裝飾材料：內(nèi)墻、內(nèi)門、地板、樓梯、地毯、室內(nèi)木裝飾、墻面和地面、廚房、浴室、桑拿、壁爐、燈具、空調(diào)。博雅園向東200米是目前北京建設(shè)中最大的都市公園——朝陽公園，占地320公頃，湖面67公頃。小區(qū)有3000平米的中心綠地花園，再加上小 區(qū)北側(cè)330公頃“京西綠色園林走廊“，使小區(qū)融匯成為一派園林綠化風(fēng)貌。陽臺(tái)為落地窗，頂層有獨(dú)立私家百平米觀景露臺(tái)。往南是使館區(qū)，道路兩旁林蔭密布，清凈幽雅。御景園是為經(jīng)奮斗而終獲成功的人士所設(shè)計(jì)，體現(xiàn)的是社會(huì)對(duì)奮斗人生的一種回報(bào)，倡導(dǎo)的是一種最合乎人性的生活方式，預(yù)見的是一種未來的生活時(shí)尚。 御景園 編號(hào)：007御景園地處國貿(mào)商圈內(nèi)，緊臨東三環(huán)華威橋，由4座高聳近百米、33層的建筑和近10000平方米的小區(qū)園林組成。社區(qū)內(nèi)綠化率達(dá)到45%，1:1配置停車位?，F(xiàn)代城6棟公寓共有7種戶型，主力戶型為180平米的河畔型。現(xiàn)代城 編號(hào)：005SOHO現(xiàn)代城位于東三環(huán)外大北窯橋東，由一棟42層，一棟30層高樓和兩座連體底座組成，與6棟28層一梯十一戶的塔樓組成一個(gè)SOHO商務(wù)社區(qū)。停 車 場(chǎng)：地下設(shè)大型停車場(chǎng)及自行車庫，由專業(yè)管理公司提供保安及管理服務(wù)。入口大堂：鋪砌優(yōu)質(zhì)花崗石材墻面及地面。該項(xiàng)目由香港新世界發(fā)展（中國）有限公司和北京崇裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同開發(fā)，是集豪華酒店、商場(chǎng)及寫字樓為一體的大型5A智能化綜合建筑。該小區(qū)為歐式建筑風(fēng)格，社區(qū)總綠化面積15000平方米，深藍(lán)華亭為華亭嘉園二期。羅馬花園由法國名師精心設(shè)計(jì)，為歐式建筑風(fēng)格：氣派、尊貴。作為售價(jià)萬元的豪華住宅，必須有高檔會(huì)所。同時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮安裝一部貨運(yùn)電梯，用于運(yùn)載各種貨物和物業(yè)管理的垃圾等雜物清運(yùn)以及清潔工人上下。精品豪宅主要體現(xiàn)于軟件、硬件部分，無論從建筑外觀、內(nèi)部構(gòu)造、建筑用材、景觀、配套、服務(wù)等各個(gè)方面都應(yīng)該體現(xiàn)豪華、高檔、舒適、精致。他們喜歡生活在城市當(dāng)中，或以其經(jīng)濟(jì)實(shí)力尚不足以購置綜合水平較高的別墅，所以會(huì)在城市當(dāng)中尋找高檔物業(yè)作為自己的居所。如果在現(xiàn)有的市場(chǎng)上推出萬元豪宅，或者是仍利用現(xiàn)有水平的產(chǎn)品去吸引購買力更強(qiáng)的高端市場(chǎng)客戶，顯而易見地都將使市場(chǎng)與產(chǎn)品不相適應(yīng)最終導(dǎo)致失敗。除此之外，還可以考慮在全新的市場(chǎng)上以新的產(chǎn)品尋求生命活力。（四）項(xiàng)目面臨的威脅 國家對(duì)于北京市居高不下的房價(jià)所采取的平抑政策是對(duì)本項(xiàng)目最大的威脅。（二） 項(xiàng)目劣勢(shì)潤豐花園周邊項(xiàng)目林立，亞運(yùn)村地區(qū)整體競(jìng)爭激烈。由于十分注重個(gè)人生活品質(zhì)、關(guān)心自身健康與安全，因此對(duì)住宅產(chǎn)品的方方面面有著異乎尋常的挑剔。起居室面積不要小于40平方米，而且要與餐廳分離。他們需要的已經(jīng)不僅僅是可供居住的住宅，而是要同時(shí)擁有安全、健康的居住環(huán)境。1 十分關(guān)心自己的健康問題。 其子女年齡多數(shù)介于10～20歲之間。陽光廣場(chǎng)也沒有獨(dú)立會(huì)所，但因?yàn)榈咨膛涮R全，功能甚至超過獨(dú)立會(huì)所，因此并沒有因此降低其品質(zhì)。建筑形態(tài)以塔樓或板、塔結(jié)合為主在建筑形態(tài)上，我們所調(diào)查的項(xiàng)目是以塔樓或板塔接合為主。雖然有消息說房地產(chǎn)市場(chǎng)外銷、內(nèi)銷的限制將很快被取消，但這帶來的將是外銷市場(chǎng)的價(jià)位下移，而非內(nèi)銷市場(chǎng)價(jià)格提升。市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)亞北地區(qū)雖然近十年以來得到了迅猛發(fā)展，但是其商務(wù)環(huán)境、市政配套等方面與東部CBD仍然有較大差距，表現(xiàn)在市場(chǎng)上是兩地房價(jià)每平方米相差大約3000元。優(yōu)越的社區(qū)環(huán)境亞運(yùn)村地區(qū)地處城市上風(fēng)口方向，北部為城市綠化帶和規(guī)劃中的奧運(yùn)公園，自然環(huán)境較好。目前這一地區(qū)無論交通條件、市政配套，還是生活設(shè)施及社區(qū)環(huán)境都已日漸完善，逐漸成為北京市居住類物業(yè)發(fā)展最為成熟的地區(qū)之一。樣本抽取的原則：（1） 平均銷售價(jià)格在每平方米10000元以上（2） 規(guī)模與“潤豐花園”相似的高檔住宅、公寓（3） 銷售價(jià)格的提升并非絕對(duì)得益于地理位置的優(yōu)越性（4） 項(xiàng)目所在區(qū)位和“潤豐花園”相近時(shí)，將被列為重點(diǎn)調(diào)研項(xiàng)目（5） 在項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)等方面具有借鑒意義樣本明細(xì)表：樓案名稱入選理由樓案名稱入選理由匯欣公寓同區(qū)位高檔樓盤亮馬名居燕沙商圈高檔公寓羅馬花園歷史豪宅概念御景園國貿(mào)商圈高檔公寓陽光廣場(chǎng)同區(qū)位高檔樓盤國展家園高檔公寓華亭嘉園同區(qū)位熱銷樓盤鳳凰城高檔公寓新世界太華公寓高級(jí)公寓壅景臺(tái)國際公寓使館區(qū)豪宅公寓和喬麗晶公寓提供頂級(jí)物業(yè)服務(wù)的高檔公寓京達(dá)國際公寓高檔公寓現(xiàn)代城概念營銷典范博雅園高檔公寓四、亞北地區(qū)住房消費(fèi)情況的調(diào)研方法我們?cè)谶@次調(diào)查中抽取了100位已經(jīng)在亞北地區(qū)購房的人士對(duì)其進(jìn)行問卷式訪談，目的是了解亞北地區(qū)房地產(chǎn)消費(fèi)者的偏好及其消費(fèi)力。二、區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)研方法對(duì)于亞北區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)研，主要采用桌面調(diào)研方式，充分利用我公司在代理“天創(chuàng)世緣”過程中積累并不斷更新的市場(chǎng)研究成果。第二部分 調(diào)研的工作目標(biāo)本次市場(chǎng)調(diào)研的目的是通過對(duì)亞運(yùn)村地區(qū)的區(qū)位市場(chǎng)狀況分析、在北京市萬元以上銷售價(jià)格的房地產(chǎn)項(xiàng)目中抽取典型樣本進(jìn)行調(diào)研分析，確立“潤豐花園”的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位。為了在競(jìng)爭中取勝，就必須在市場(chǎng)、產(chǎn)品、服務(wù)等方面尋求差異化，從而避開直接競(jìng)爭取得市場(chǎng)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。對(duì)200平米左右的三居、260平米左右的四居需求量較大。本人社交活動(dòng)比較頻繁，喜歡生活在城市當(dāng)中。但是奧運(yùn)會(huì)的舉辦將會(huì)促使國家在此投入大量的資金進(jìn)行配套建設(shè)；世貿(mào)中心的建成也會(huì)在京北地區(qū)形成一個(gè)新的中心商務(wù)區(qū)。同時(shí)編寫“潤豐花園”項(xiàng)目的《規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書》并為制訂前期策劃方案做準(zhǔn)備，我公司對(duì)亞運(yùn)村地區(qū)的區(qū)位市場(chǎng)狀況、北京市萬元以上銷售價(jià)格的典型項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)研分析。說明本區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)量較為充足，競(jìng)爭激烈。建筑形態(tài)以塔樓或板、塔結(jié)合為主主力戶型單位面積在180～230平米之間 主力戶型以三居兩衛(wèi)為主均建有豪華會(huì)所，規(guī)模在2000～4000平米我們同時(shí)對(duì)這些樓盤的優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)進(jìn)行了分析，認(rèn)為其主要的共性依次為：優(yōu)越的地理位置、外銷性質(zhì)、高檔豪華的配套設(shè)施、突出的社區(qū)規(guī)劃、良好的周邊環(huán)境、發(fā)展商的品牌號(hào)召力以及管理服務(wù)的質(zhì)量。（二）客戶需求描述：豪宅項(xiàng)目所面對(duì)的主要客戶的需求更主要的是住房的居住舒適性和外在的豪華感。 “潤豐花園”如果以亞運(yùn)村地區(qū)現(xiàn)有產(chǎn)品形態(tài)進(jìn)入現(xiàn)有市場(chǎng)，必然會(huì)遭遇到激烈競(jìng)爭。他們的購買能力比較強(qiáng)，具備豐富的購房經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于房地產(chǎn)消費(fèi)而言屬于成熟消費(fèi)者。因此，結(jié)合我公司現(xiàn)有資料數(shù)據(jù)情況，我們確定采用“桌面調(diào)研法”、“調(diào)查法”、“問卷法”和“深入訪談法”幾種方法相結(jié)合的方式。這種調(diào)研方法具有能夠掌握第一手資料便于準(zhǔn)確分析判斷的優(yōu)勢(shì)，最適合于探測(cè)性研究。這一市場(chǎng)的形成對(duì)北京的城市格局產(chǎn)生了重大影響，一改北京市區(qū)北部甚至北部區(qū)域的城郊結(jié)合部不良形象，使十年來北部區(qū)域的發(fā)展明顯領(lǐng)先于北京市其它部位。目前，在亞運(yùn)村地區(qū)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，上下水、熱力、煤氣、供電、通訊等條件都易于得到滿足。（二）區(qū)域市場(chǎng)狀況區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目總體供應(yīng)量分析在亞北地區(qū)我們共選取了12個(gè)主要競(jìng)爭項(xiàng)目作為研究對(duì)象。二、北京高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目在對(duì)所選取的14個(gè)高檔項(xiàng)目的研究中，我們重點(diǎn)對(duì)其銷售價(jià)格、容積率、建設(shè)規(guī)模、綠化率、戶型、面積配比和會(huì)所等情況進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析。為了彌補(bǔ)容積率過高的缺陷，這些項(xiàng)目在產(chǎn)品營造和環(huán)境設(shè)計(jì)上無不刻意地進(jìn)行了精雕細(xì)琢，如立體綠化和社區(qū)小景觀等。同時(shí)，所居住的社區(qū)擁有大規(guī)模、高檔化的會(huì)所也是身份的象征。 擁有千萬以上資產(chǎn)，購買力較強(qiáng)。對(duì)產(chǎn)品本身的品質(zhì)也很在意，比較注重細(xì)節(jié)。這部分客戶中相當(dāng)一部分人在年輕時(shí)經(jīng)歷了較為艱辛的奮斗過程，因此在四十歲以后十分渴望能夠得到高質(zhì)量的舒適生活，因而對(duì)于居住以及與此相關(guān)的生活配套設(shè)施水平的關(guān)心度較高。對(duì)于面積的要求基本上是下述情況：對(duì)200平米左右的三居、260平米左右的四居需求量較大，300～500平米的需求量不是很大。應(yīng)有工人房和儲(chǔ)藏室，工人房應(yīng)有單獨(dú)的衛(wèi)生間。奧運(yùn)申辦成功后，“潤豐花園”項(xiàng)目在高檔項(xiàng)目中起步較早，具備一定先行者優(yōu)勢(shì)。奧運(yùn)會(huì)申辦成功將使北京市尤其是亞運(yùn)村地區(qū)的房產(chǎn)地面臨良好發(fā)展機(jī)遇。安索夫模型聯(lián)系著產(chǎn)品與它在市場(chǎng)上的地位。在亞北地區(qū)目前市場(chǎng)上的高檔住宅項(xiàng)目極少，高檔住宅在此地區(qū)將會(huì)以一個(gè)全新的產(chǎn)品形態(tài)出現(xiàn)。經(jīng)過調(diào)研分析，我們的結(jié)論是“潤豐花園”應(yīng)當(dāng)定位于高端市場(chǎng)。對(duì)于客戶定位，我們的最終結(jié)論是：潤豐花園的目標(biāo)客戶應(yīng)當(dāng)定位在來源于不同行業(yè)的事業(yè)成功人士，他們是受到奧運(yùn)村良好居住環(huán)境吸引而集中到奧運(yùn)村地區(qū)來的私企業(yè)主、大型企業(yè)高級(jí)管理者以及部分其他行業(yè)的成功人士，擁有豐厚的資產(chǎn)和廣泛的社會(huì)關(guān)系。建筑形式建議設(shè)計(jì)為塔樓與板樓結(jié)合，一層4戶。希望有重大的突破，形成京城房地產(chǎn)市場(chǎng)中具有獨(dú)特賣點(diǎn)的形態(tài)。48 / 48附件一：北京部分高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目情況一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)銷售類型建筑面積占地面積容積率綠化率會(huì)所面積標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)建筑形態(tài)主力戶型元M2M2%ｍ2戶型面積1匯欣公寓12,450外銷4000018003020001梯6戶3電梯塔樓3/2/22202和喬麗晶公寓21,000外銷63400145005030001梯2戶1電梯板樓3/2/21802703雍景臺(tái)國際公寓19,090外銷7534087505018001梯10戶3電梯板樓3/2/21902704國展家園9,500外銷80000146003330001梯2戶1電梯板樓3/2/3192265亮馬名居9,000外銷8200014000451梯8戶3電梯塔樓3/2/21902506京達(dá)國際公寓12,000外銷9000033000606000塔樓3/2/21807鳳凰城11,000外銷100000220005020001梯5戶2電梯塔樓3/2/21801958羅馬花園14,000外銷100000300003030001梯6戶2電梯塔樓3/2/21609博雅園9,000內(nèi)銷100000160006030001梯8戶3電梯板/塔3/2/217010新世界太華公寓12,800外銷160000160003045001梯16戶2電梯塔樓3/2/223011御