【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 要來自永泰城區(qū)和鄰近鄉(xiāng)鎮(zhèn)。而來自鄰近鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶占 70%以上，其中既有個(gè)體私 營(yíng)業(yè)主，也有從鄰近鄉(xiāng)鎮(zhèn)調(diào)入城區(qū)的教師或政府公務(wù)員。其中還包括部分來自外地的經(jīng)商的個(gè)體私營(yíng)業(yè)主。 職業(yè)分布特點(diǎn) 根據(jù)我司對(duì)泰盛名居，鴻景家園等項(xiàng)目的客戶群調(diào)查結(jié)果表明，永泰住宅市場(chǎng)主要購(gòu)買群體包括個(gè)體私營(yíng)業(yè)主、外出打工回鄉(xiāng)人 員，政府部門公務(wù)員，其中個(gè)體私營(yíng)業(yè)主占客戶總比例 60%以上。 消費(fèi)特征 ◆他們有一定的人生閱歷，期待能有一個(gè)高品質(zhì)，有身份的居住空間，大部分以福州作為參照對(duì)象 ◆由于自身對(duì)房產(chǎn)認(rèn)識(shí)少，他們比較注重親朋好友和鄰居等人的意見和看法 ◆由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人員眾多，他們更希望住在“城關(guān)”，方便居住，方便孩子教育 ◆消費(fèi)相對(duì)理性 集合上述觀點(diǎn)，我司認(rèn)為當(dāng)前市場(chǎng)亟待出現(xiàn)高品質(zhì)的社區(qū)，且高品質(zhì)將帶來市場(chǎng)高回報(bào)率。 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書 17 四、產(chǎn)品定位 (一 )產(chǎn)品定位 以市場(chǎng)為導(dǎo)向，開發(fā)真正滿足消費(fèi)者需求的產(chǎn)品 ! 產(chǎn)品定位總原則 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書 走差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，充分做到“人無我有，人有我有” ! 導(dǎo)入精品項(xiàng)目開發(fā)模式，全力打造升級(jí)換代的高品質(zhì)社區(qū) ! 制造市場(chǎng)標(biāo)桿項(xiàng)目，塑造良好品牌形象 ! 18 通過上述分析，我們將永泰項(xiàng)目定位為 [ “升級(jí)換代型”純高層生態(tài)景觀名宅 前瞻性建 筑規(guī)劃 特色景 觀布局 人性化戶 型設(shè)計(jì) 完善的社 區(qū)配套 利用全新的規(guī)劃理念、規(guī)劃高度，全面升級(jí)永泰人居品質(zhì)。 至尚物業(yè) 管理服務(wù) 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書 19 (二 )市場(chǎng)定位 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及永泰縣物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中高檔，這是基于激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)狀況以及 項(xiàng)目所處的環(huán)境和區(qū)位為前提而作出的明智決策，主要依據(jù)如下所述 : 永泰縣總體經(jīng)濟(jì)水平不高，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步階段，市場(chǎng)客觀上難以接受高端產(chǎn)品，如豪宅，高檔商務(wù) 公寓等。低端產(chǎn)品不具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，無法實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)。 項(xiàng)目位于政府城市規(guī)劃新的發(fā)展區(qū)域，有一定的市場(chǎng)潛力。 目前永泰市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)樓盤開發(fā)品質(zhì)普遍一般，在銷售價(jià)格上上漲空間不大，中高端定位可以有效拉開與其距離， 增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 該項(xiàng)目為開發(fā)商在永泰開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，在物業(yè)建設(shè)的同時(shí)應(yīng)當(dāng)雙管其下，樹立企業(yè)良好的品牌形象，體現(xiàn) 強(qiáng)大的開發(fā)實(shí)力，為后續(xù)本地拿地創(chuàng)下基礎(chǔ)。 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書 20 項(xiàng)目整體形象示意圖 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書 21 (三 )形象定位 高調(diào)入場(chǎng)，通過各種建筑元素和高端物業(yè)服務(wù)打造永泰首個(gè)高品質(zhì)景觀高層豪宅 品質(zhì)名門，永泰第一生活門牌！ 品質(zhì)名門，永泰生活樣榜 ! 關(guān)鍵詞 : ★一線水景 ★大景觀社區(qū)（內(nèi)外雙景） ★ 升級(jí)產(chǎn)品 ★ 品質(zhì)居所 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書 ★樣板生活區(qū) ★ 優(yōu)質(zhì)社區(qū)景觀 22 定位說明 全面升級(jí)永泰人居品質(zhì)，重塑永泰人居理念，以高素質(zhì) 的社區(qū)服務(wù)和前瞻性的產(chǎn)品規(guī)劃升級(jí)永泰人的生活。 通過現(xiàn)代規(guī)劃設(shè)計(jì)來塑造內(nèi)外互動(dòng)雙水景高尚社區(qū)，有效借助外部自然景觀“大樟溪”，與社區(qū)內(nèi)部園林規(guī)劃形成 呼應(yīng)，整個(gè)社區(qū)景觀突出一個(gè)“水” 字。以水造園，將水景發(fā)揮到極致。 以 “現(xiàn)代簡(jiǎn)約” 的建筑風(fēng)格正是尋求人類物質(zhì)居住層面與精神居住層面的和諧統(tǒng)一，在風(fēng)景與居家之 間橫架一道橋梁，居住不再是單純的生理需要，而是情感的歸宿，是思維的凝聚地，而風(fēng)景同樣不再是不可企及的 夢(mèng)想。建筑的精致、景致的內(nèi)涵、無處不在的觸動(dòng)，能讓人得到緣于生命平常卻又真實(shí)的啟迪，在不經(jīng)意中延伸思 維的空間。 從人類居住舒適感的角度出發(fā)，將先進(jìn)建筑規(guī)劃技術(shù)運(yùn)用到每個(gè)細(xì)節(jié)，同時(shí)以完善的配套和完美的服務(wù)全力打 造永泰人居典范，通過在社區(qū)園林景觀、建筑布局、戶型結(jié)構(gòu)安排、環(huán)境空間細(xì)部處理和后期物業(yè)服務(wù)等方面“重 塑永泰人居理念”，使得業(yè)主成為永泰人生活的榜樣。 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書 23 案名建議 鉑金水岸 —— 突出項(xiàng)目的地域水岸特點(diǎn)，體現(xiàn)項(xiàng)目的景觀優(yōu)勢(shì)。用“鉑金”寓意本案高檔性，一目了然，利于傳播； 藍(lán)郡國(guó)際花園 整體形象強(qiáng)調(diào)高端，高調(diào)，高品質(zhì)， 力求在永泰眾多在售樓盤的案名中脫穎而出，打動(dòng)目標(biāo)客群。 凱旋名筑 致力于打造永泰標(biāo)桿項(xiàng)目，突出大氣，魄力，與項(xiàng)目的高品質(zhì)有效輝映，強(qiáng)勢(shì)傳播，搶占消費(fèi)者心智資源。 駿景華府 此景一為外景 :一線河景 。二為內(nèi)景 :主題水景。二者組合是為駿景。突出項(xiàng)目特性。 我司主推案名 1—— 鉑金水岸 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書 24 五、規(guī)劃建議 (一 )總體規(guī)劃原則 I。樹立項(xiàng)目永泰地區(qū)標(biāo)桿的地位 II。房型注重產(chǎn)品差異性與高性價(jià)比 III。產(chǎn)品注重滿足各個(gè)目標(biāo)客源的覆蓋 IV。規(guī)劃布局考慮開發(fā)節(jié)奏與銷售節(jié)奏的呼應(yīng) V。商業(yè)布局及業(yè)態(tài)規(guī)劃主要是滿足社區(qū)居民自身需要 VI。由于項(xiàng)目規(guī)模小，規(guī)劃時(shí)無需考慮組團(tuán)分布，整體規(guī)劃即可 VII。 注重利用外部“大樟溪”天然景觀，實(shí)現(xiàn)內(nèi)外景的呼應(yīng)效應(yīng) 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書 25 (二 )項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 A. 總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項(xiàng)目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。突出環(huán)境設(shè)計(jì) 的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個(gè)手法營(yíng)造兩個(gè)中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能， 突出 21 世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。 B. 總體上來說，本項(xiàng)目的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計(jì)采用靈活的戶型和變化的立體效果。 C. 在設(shè)計(jì)規(guī)劃上，建立“城市 —— 社區(qū) —— 小區(qū) —— 家庭”的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)， 技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。 D. 項(xiàng)目總體規(guī)劃分為兩個(gè)部分，即住宅部分和商業(yè)部分。其中住宅部分是項(xiàng)目開發(fā)的重點(diǎn)，由于地塊周邊配套極不完善，故商 業(yè)主要作為社區(qū)配套使用，滿足居民日常生活需要。商業(yè)形態(tài)為底層沿街獨(dú)立店面，建筑樓體朝向公路一側(cè)規(guī)劃底層店面。 (具體建議后續(xù) ) (三 )景觀規(guī)劃建議 —— 永泰第一生態(tài)社區(qū) 景觀主題建議 ——現(xiàn)代風(fēng)格生態(tài)園林 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書 26 隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢(shì)也成為眾多小區(qū)的一個(gè)賣點(diǎn)。在當(dāng)前以及未來相 當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實(shí)際上也反映了人們追 求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 基于上述原因和項(xiàng)目自身的景觀優(yōu)勢(shì)，開發(fā)公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi) 的景觀藝術(shù)設(shè)計(jì) ,建議本項(xiàng)目的景觀規(guī)劃中在某些關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)適當(dāng)插入中式元素 ,一方面打造特色景觀 ,另一方面能讓整個(gè)社區(qū)充滿親切 感。 社區(qū)主題原生態(tài)水景與“大樟溪”天然河景交相輝映。水景本是生活的一部分 利用地塊坡地結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，打造陽(yáng)光架空層及半采光地下室，成為泛景觀會(huì)所，把家安在風(fēng)景里 中心廣場(chǎng)主題水景 架空層泛會(huì)所規(guī)劃 主題水景 : 涌動(dòng)的噴泉，宜設(shè)置在小區(qū)內(nèi)部的小型社區(qū)廣場(chǎng)上，通過電腦系統(tǒng)控制噴涌的序列，再配合以小區(qū)內(nèi)的音樂，就是一場(chǎng)水的舞蹈， 起落的泉水，也增強(qiáng)人的參與性 泛會(huì)所 : 利用架空層和半采光地下室建設(shè)泛會(huì)所，設(shè)置一些休閑椅、水景花壇、娛樂康體設(shè)施、主題景觀小品等，與小區(qū)建筑會(huì)所形成呼 應(yīng)，創(chuàng)造廣泛的泛會(huì)所概念，提高項(xiàng)目的尊貴感和形象力。 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書 27 (四 )建筑規(guī)劃建議 九大綠色生態(tài)住宅技術(shù)的運(yùn)用 室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng) 節(jié)能外圍護(hù)體系（節(jié)能隔熱建材） 室內(nèi)隔聲技術(shù)體系（中空玻璃） 外遮陽(yáng)技術(shù)體系（建筑立面角） 綠色建筑裝修材料 綠色能源照明體系（太陽(yáng)能） 有機(jī)垃圾生化處理技術(shù)（垃圾分類回收） 公共道路系統(tǒng)無障礙設(shè)計(jì)（人車分流） 生態(tài)場(chǎng)地系統(tǒng)（滲透性鋪裝）（公共景觀） 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書 28 建筑外立面 挺拔向上，現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 ☆本項(xiàng)目的建筑要體現(xiàn)出鮮明 的時(shí)代特色。因此，符合現(xiàn)代 審美觀點(diǎn)的前瞻性突破設(shè)計(jì)應(yīng) 在本項(xiàng)目中間得以完美體現(xiàn)。 ☆造型不拘一格，能夠跳出呆 板、生硬的圈子，成為立面設(shè) 計(jì)的重點(diǎn)。 ☆采用直線向上的輪廓，展現(xiàn) 出建筑本身挺拔、俊朗的氣質(zhì)， 同時(shí)利用陽(yáng)臺(tái)、飄窗等體塊的 靈動(dòng)組合，使立面呈現(xiàn)活潑、 跳躍的風(fēng)貌。 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書 29 面積區(qū)間 房型 比例 60 ㎡以下 1 房半或 1 房 1廳 1衛(wèi) 1廚 10% 6080 ㎡ 2房 1廳 1衛(wèi) 1廚 10% 8090 ㎡ 2房