【文章內容簡介】 住宅兼容商業(yè) 已成交 空地 51808 2 文海西路以南，文 ?；▓@以西 住宅兼容商業(yè) 已成交 空地 22023 3 文海西路以南，廣 珠公路以東 住宅兼容商業(yè) 已成交 空地 100000 4 桂州大道東以北， 容英路以東 住宅兼容商業(yè) 已成交 已動 工 32454 5 文明西路以北 住宅兼容商業(yè) 未掛牌 空地 10000 6 文明西路以南，活 力盈居以南 住宅兼容商業(yè) 未掛牌 空地 4000 7 文明西路以南，活 力盈居以東 住宅兼容商業(yè) 未掛牌 空地 10000 8 桂州大道東以南， 天佑城以西 住宅兼容商業(yè) 未掛牌 空地 50000 9 容桂大道中以西， 花溪路口對面 住宅兼容商業(yè) 未掛牌 空地 2023 10 容桂大道中以西， 外村新路口對面 住宅兼容商業(yè) 未掛牌 空地 3000 11 振興路、展業(yè)路五 幅地塊 住宅兼容商業(yè) 已成交 空地 25708 項目 規(guī)模 地段 開發(fā)商 活力盈居 2期 8萬 文明西路 本地開發(fā)商 佛羅倫斯 13萬 桂州大道東以北，容英路以東 本地開發(fā)商 瑞豐項目 30萬 文海西路以南，廣珠公路以東 廣州開發(fā)商 振宇項目 12萬 文海西路以北，文海花園以西 深圳開發(fā)商 保利 23萬 文海西路以北，文?；▓@以東 全國品牌開發(fā)商 新城區(qū)未來供應地塊一覽 新城區(qū) 08年預計面市項目 外來發(fā)展商進入，項目大量推出， 08新城區(qū)進入住宅大規(guī)模啟動期 市場 現(xiàn)狀 受制于城市化水平及房地產發(fā)展水平，當前容桂遠落后于大良市場，價格差在15002023元 /平方米左右 大良 容桂 1 2 3 4 5 6 7 區(qū)域 序號 區(qū)域 發(fā)展現(xiàn)狀 在售（將售）樓盤 價格水平 大 良 1 桂畔海 已基本成熟 無 6000 2 老城區(qū) 完全成熟片區(qū) 首譽 /駿濤商務公寓 6000 3 東區(qū) 熱點區(qū)域 西山上筑 /明日華府 /君御花園/海悅新城 6500 4 南區(qū) 非熱點區(qū)域 無 5500 5 新城區(qū) 熱點區(qū)域 嘉信城市花園 /萬科新城灣畔 /萬科蘭喬圣菲 /龍光水悅城邦 /海岸星座 7000 容 桂 6 中心區(qū) 成熟片區(qū) 華夏新城 /海倫堡 /信德上城 5000 7 新城區(qū) 新興片區(qū) 活力盈居 /新幸福家園 /振宇容桂項目 /瑞豐容桂項目 /保利 4500 項 目 主力戶型 主力客戶來源區(qū)域 新城灣畔 四房 大良客戶為主，周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶， 尤以容桂客戶為最 嘉信三期 三房、四房 大良本地居民，外來“新順德人”， 部分容桂客戶 純水岸 三房、四房 容桂客戶居多 、大良中端客戶 海悅新城 90110平米三房 大良本地居民，部分周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶 明日華府 104125平米三房 大良本地客戶，部分周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶 大良別墅項目客戶來源區(qū)域24%24%37%10% 5%大良勒流容桂杏壇香港市場 現(xiàn)狀 容桂市場缺乏高端產品，造成高端客戶易外流，多流向大良高端洋房及別墅項目 統(tǒng)計樓盤：萬科蘭喬圣菲、康格斯、桂畔尚景軒 資料來源：順德農信社 典型客戶語錄： “容桂沒有什么很好的樓盤，我覺得住大良新城區(qū)會比較舒服！” “我的同事很多人都住在嘉信，有錢的人都覺得住在大良會比較有面子?！? “難道你不覺得大良的環(huán)境比容桂要好嗎？有錢我當然愿意住大良” 大良高端洋房項目充斥容桂客戶身影，尤以新城區(qū)項目為最；而在大良別墅客戶來源區(qū)域比例中，容桂客戶位居第一！ 市場 現(xiàn)狀 中高端客戶依靠本區(qū)域內自然增長，外來人群主要補充在中低端群體； ?容桂目前有工商企業(yè) 1萬多家，但絕大部分中小企業(yè)結構較為單一，一般一個中小廠房主要由藍領與私營企業(yè)主構成，即只有“老板”和“打工仔”，缺少中層管理人員，而大中型企業(yè)中端收入人群流動性較大，造成目前容桂客戶組成的啞鈴型結構 占地面積 （平方公里） 總人口 其中 戶籍人口 外來人口 容桂 80 450000 193400 256600 低端收入人群 高端收入人群 中端收入人群 高端收入人群 —— 中高端物業(yè)可能需求群體 本地居民：原住民為主，部分外來，多為公務員、企業(yè)高管； 工業(yè)區(qū)：私營企業(yè)主（本地 /港澳），中高管（本地 /外籍） 中端收入人群 —— 普通物業(yè)可能需求群體 外來小生意人：個體戶，經營規(guī)模不大 工業(yè)區(qū)工薪白領：中低層領導、事業(yè)單位一般職員與技術人員 低端收入人群 —— 非物業(yè)購買承受群體 打工者：人數(shù)眾多，無物業(yè)購買能力，多居住于工廠宿舍或租住周邊農民村 容桂人口構成表 定位困境：江景資源雖然突出，但并不能支撐分享于所有高層產品；城市化發(fā)展對項目的價值支撐需要較長的兌現(xiàn)期；相比之下，本項目的規(guī)模也不具有絕對優(yōu)勢。 未來發(fā)展格局 —— 大良東區(qū) /新城區(qū) /容桂新城區(qū)為開發(fā)重點區(qū)域 未來發(fā)展熱點 —— 大良 /容桂新城區(qū)：整體供應量大，項目有資源，多大盤 未來競爭比較 —— 項目臨江面有限，江景只能支撐部分產品高價實現(xiàn)，容桂城市化進程較大良落后， 30萬規(guī)模無法絕對超越當前臨近周邊的所有已知項目 機會 點一 順德 CBD區(qū)的江岸景觀已現(xiàn)雛形，容桂濱江沿岸與其遙相呼應，形成城市核心區(qū)風貌； 保利嘉信城市花園 萬科新城灣畔 純水岸 水悅城邦 海岸星座 蘭喬圣菲 隨著新城區(qū)多個高品質、有市場影響力的項目落成，強化了其為順德城市高尚住宅區(qū)的形象； 容奇大道是通往容桂兩個重要的別墅項目的必經之路； 本項目 東逸灣 美的 郊野森林公園 南國明珠塔花園廣場 民俗水上公園 高尚住宅區(qū) 時尚類小球訓練基地 眉蕉角花園 濱江花園廣場 德勝河“一河兩岸”規(guī)劃 —— 配合新城區(qū)的建設規(guī)劃 德勝河兩岸約 10公里的岸線景觀進行整合、協(xié)調，打造集行政、文化、金融于一體的城市中心。德勝河容桂南岸也將受到輻射影響，本項目所在區(qū)域將城市享受城市配套便利的高尚居住區(qū) 順德新城區(qū) 本項目 德勝河“一河兩岸”規(guī)劃，本項目將受順德新城區(qū)顯著輻射影響，共享其城市價值； 發(fā)展 趨勢 案例 研究 廣州珠江兩岸豪宅發(fā)展： 由老城區(qū)不斷向新區(qū)遷移，城市稀缺資源由于被迅速開發(fā)、占有而日益稀缺，擁有資源區(qū)域將迅速成為熱點片區(qū) 老城區(qū)珠江兩岸： 當年已無可開發(fā)土地 1 2 3 4 5 90年代初期 中期： 由于荔灣、越秀及海珠老城區(qū)珠江沿岸當年已無可開發(fā)土地，廣州首批沿江豪宅出現(xiàn)在離城市中心最近但環(huán)境絕佳的東山區(qū)二沙島； 發(fā)展情況： 已開發(fā)完畢，多年未有住宅供應，至今仍為廣州最具代表性豪宅片區(qū)，住宅二手價格及租金為全市最高。 2 1 3 4 5 6 7 8 9 10 90年代后期 目前： 隨著二沙島住宅開發(fā)完畢，沿江豪宅向當年仍有較多土地供應的南岸遷移，濱江東豪宅片區(qū)誕生； 發(fā)展情況： 憑借絕對江景資源而脫離海珠區(qū)整體房地產市場形象，成為廣州又一代表性豪宅片區(qū)，目前已接近開發(fā)完畢，片區(qū)內僅有保利康橋一個在售項目。 ① 新世界花園 ② 聚龍明珠花園 ③ 花城苑 ④ 金亞花園 ⑤ 云影花園 ① 海珠半島花園 ② 尚海 ③ 聚雅苑 ④ 金海灣 ⑤ 濱江明珠 ⑥ 中信君庭 ⑦ 珠江廣場 ⑧ 濱江怡苑 ⑨ 江畔華庭 ⑩ 保利康橋 濱江東受惠于江岸地段后期規(guī)劃性的開發(fā)，走出脫離海珠市場的單邊行情，成為與珠江新城遙相呼應的濱江豪宅區(qū)； 容桂向東：未來重大的交通和軌道利好主要集中在東部區(qū)域，有利于吸引高端客戶置業(yè)； 橫九快速路：2023年建成 建業(yè)路：2023年開通 環(huán)城北路：2023年建成 碧桂路 太珠高速：2023年建成 廣珠輕軌：2023年建成 容桂東部跨區(qū)域交通發(fā)展規(guī)劃 當前： 碧桂公路 —— 連接新城區(qū)與容桂 2023年： 廣珠輕軌 —— 連接新城區(qū) /大良老城區(qū) /中山 /廣州 2023年： 環(huán)城北路 /建業(yè)路 —— 連接容桂中心地帶 太珠高速 —— 連接新城區(qū) /中山/廣州 2023年： 橫九快速路（含西 /南兩座橋梁） —— 中山北 /南沙 容桂站 橋梁 橋梁 廣州 /大良 容桂城區(qū) 中山 /珠海 順德新城區(qū)：隨著品牌開發(fā)商的相繼進入，新城區(qū)城市價值進入快速提升通道 機會 點二 當前： CBD啟動期 公建配套完成，住宅建設啟動 約 12年 約 2年 20232023： CBD快速成熟期品牌開發(fā)商萬科 /保利 /龍光項目共同加速 CBD成熟 20232023： CBD向東擴張期 CBD核心區(qū)域建設基本完畢，向東輻射，集中的住宅區(qū)建設 本項目 廣珠公路 碧桂公路 太珠高速 /廣珠輕軌 2023太珠高速 /廣珠輕軌建成 —— 本項目與新城區(qū)距離更近：車程將縮短到 510分鐘，輕軌僅需要一站 CBD 逢沙 本項目地段受 CBD發(fā)展不斷提升， 2023年以后隨 CBD向東擴張，交通距離的拉近，本項目的城市價值將徹底革新 2023300040005000600070002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年容桂大良大良、容桂歷年洋房均價走勢 ——08年為世聯(lián)預測數(shù)值 ? 2023年 2023年，容桂與大良洋房價格處于同一位臵， 2023年開始，大良房價持續(xù)高走，而容桂依然緩慢增長 ，當前均價與大良相差 1500元 /平米； ? 未來兩年，隨著大良城市資源豪宅大平面項目（如海岸星座、新城灣畔二期）及更多外來品牌發(fā)展商項目（如龍光水悅城邦、雅居樂）的入市， 大良洋房價格將再攀高峰 ； ? 保利及其他外來發(fā)展商的進入對容桂市場是一劑強心針，但無論從城市化進程來看還是從整體市場來看（在售及將售項目從資源、指標上難以支撐價格突破性增長）， 容桂洋房價格在穩(wěn)步增長的前提下將繼續(xù)維持甚至擴大與大良的價差 。 市場 趨勢 未來一兩年內容桂洋房價格在穩(wěn)步增長的前提下仍將維持甚至擴大與大良的價差 市場 趨勢 除單價外，大良洋房市場總價箱體亦將大幅度放大，其幅度將遠超容桂市場 50萬 100萬 150萬 200萬 250萬 300萬 350萬 大良 容桂 2023年 2023年 大良、容桂洋房總價箱體變化趨勢預測 ? 07年，大良最低約 30萬可購買一套自住型洋房（如嘉信城市花園 45平米 2房、鳳嶺花園 70平米 2房），最高總價達到 200萬（萬科新城灣畔180平米大平面洋房高層單位）； ? 08年大良隨著整體均價的繼續(xù)攀升及超大平面洋房的出現(xiàn)（如海岸星座 300平米大平面洋房），預計洋房最高總價將達到 350萬， 價格箱體相比 07年大幅度放大 ； ? 07年容桂洋房最低總價約 20萬左右（海倫堡 60平米 2房），最高總價約 140萬（華夏新城 165平米樓王單位）； ? 08年容桂將出現(xiàn) 200平米左右大平面，結合單價的提升趨勢，最高總價不會高于 200萬， 價格箱體相對07年變化不大 。 容桂未來將發(fā)展總部經濟，促進產業(yè)鏈及產業(yè)升級，為中等居家市場補充購房生力軍； 容桂將發(fā)展總部經濟的定位確定為：區(qū)域性制造業(yè)總部基地。一是讓本地企業(yè)在容桂建設總部，扎根發(fā)展，將生產制造基地布局在具有比較優(yōu)勢的其它地區(qū)；二是吸引國內外企業(yè)到容桂設立地區(qū)總部和研發(fā)中心、銷售中心、物流中心和采購中心。 生產基地升級： 高科技化 /集群化 總部匯集：松下、美芝、北電、泰科、上海寶鋼等世界 500強企業(yè)，海信科龍、偉雄集團、德美化工、環(huán)球藥業(yè)等。 商貿中心發(fā)展： 生產貿易一條龍方式 物流中心發(fā)展： 集群化 —— 傳統(tǒng)制造業(yè)通過匯集同行中小企業(yè)實現(xiàn)集聚效應：容里工業(yè)區(qū)升級 —— 天富來工業(yè)城 高科技化 —— 產業(yè)升級，從傳統(tǒng)制造業(yè)轉向能源 /高科技電子 /制藥：順德高科技產業(yè)園區(qū) 企業(yè)平臺 /政府平臺 /學校平臺 —— 博士后工作站 5家，省級工程中心 6個，國家技術中心 1個，省級技術中心 7個 科研平臺搭建： 高科技化 /集群化 專業(yè)市場 —— 天河五金城，投資 3000多萬元， 1期80％的商鋪已被認租，預計年成交額達 10億元。 機會 點三 發(fā)展 趨勢 有容桂特色的區(qū)域性總部經濟吸引大量新增企業(yè)及外來人口，為房地產帶來強大的產業(yè)及人口支撐 序號 項目 投資商 企業(yè)性質 投