【文章內(nèi)容簡介】 接下來看向外擴展進(jìn)行推廣的可能性，上海建筑設(shè)計類企業(yè)呈集聚式分布 上海最大 60家設(shè)計企業(yè)分布情況 3 1 4 2 5 ? 建筑設(shè)計及相關(guān)設(shè)計產(chǎn)業(yè)在上海形成了黃浦外灘、宛平南路、同濟(jì)大學(xué)周邊三個集聚區(qū)，以及內(nèi)環(huán)浦西段和地鐵 2號線沿線 2個集聚帶，集聚區(qū)累計利用商務(wù)物業(yè)面面積近 400萬平方米 ； ? 黃浦 外灘集聚區(qū)以華東建筑設(shè)計研究院為核心，集聚一批各領(lǐng)域的實力設(shè)計院，由于區(qū)域物業(yè)租金偏高中小企業(yè)難以跟隨大院集聚發(fā)展，且隨著 CBD租金繼續(xù)增長，區(qū)內(nèi)企業(yè)有外遷趨勢； ? 國際性事務(wù)所主要沿 2號線沿線陸家嘴 — 靜安寺 — 中山公園段分布； ? 內(nèi)環(huán)浦西段實力設(shè)計院及依托大院發(fā)展的設(shè)計機構(gòu)近年來一直是沿線商務(wù)樓競相爭奪的對象； ? 宛平南路建筑學(xué)會周邊設(shè)計企業(yè)集聚程度較高，同濟(jì)分會即將成立的利好可為項目爭取部分客源 ? 根據(jù)策源商業(yè)電話抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，環(huán)同濟(jì)設(shè)計產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)對其他區(qū)域企業(yè)搬遷吸引能力達(dá) 4%。 數(shù)據(jù)來源：根據(jù)建設(shè)部 /上海市勘察設(shè)計信息網(wǎng) /上海市統(tǒng)計局 2023年數(shù)據(jù)整理 產(chǎn)業(yè)定位 6 產(chǎn)業(yè)特征 【 3/3】 — 建筑設(shè)計及相關(guān)產(chǎn)業(yè)同時還面臨多重發(fā)展機遇，是高增長性產(chǎn)業(yè)，發(fā)展空間巨大 行業(yè)層面 市場一體化：跨地區(qū)、跨行業(yè)項目承接成為必然趨勢 — 催生行業(yè)內(nèi)企業(yè)縱向聯(lián)合 投資多元化：專業(yè)化、服務(wù)需求多樣化的程度在加深 — 促使行業(yè)內(nèi)企業(yè)橫向集聚 主體多樣化：境外事務(wù)所、海歸、民營設(shè)計企業(yè)發(fā)展 — 帶來行業(yè)內(nèi)新的增長空間 政策層面 與國際接軌：行業(yè)管理體制正加速與國際接軌 — 大設(shè)計院啟動國際市場開辟戰(zhàn)略 整合力加大：政府開啟設(shè)計產(chǎn)業(yè)企業(yè)股份制改革和股權(quán)上市步伐 — 做大做強趨勢 設(shè)計施工一體化：設(shè)計企業(yè)為集團(tuán)公司收購趨勢重現(xiàn)，相關(guān)實力企業(yè)納入產(chǎn)業(yè)鏈 經(jīng)濟(jì)層面 固定資產(chǎn)投資繼續(xù)增長： 2023年上海固定資產(chǎn)投資 4830億元，較 07年增幅達(dá) % 建筑業(yè)總產(chǎn)值高速增長： 09年 1季度上海建筑業(yè)總產(chǎn)值 540億元，同比漲幅近 30% 重大投資發(fā)展機遇帶動：世博會直接投資 30億美元，投資乘數(shù)具有 10倍放大效應(yīng) 行業(yè)規(guī)模持續(xù)擴大 年均增幅 5% 營業(yè)收入持續(xù)增長 年均漲幅超過 20% 利潤總額高速提升 年均升幅接近 50% 實力企業(yè)逐年遞增 甲級資質(zhì)穩(wěn)增 3～ 5% 企業(yè)主體多元化 外資民營逐年增加 科研費用大量增加 年均提升 40% 從業(yè)人員穩(wěn)步增加 年均增幅 5% 數(shù)據(jù)來源：上海市勘察設(shè)計信息網(wǎng) 產(chǎn)業(yè)定位 7 建筑設(shè)計產(chǎn)業(yè)發(fā)展給區(qū)域帶來的物業(yè)需求預(yù)測量（ 2023～ 2023）較樂觀，建議將其作為項目主導(dǎo)切入產(chǎn)業(yè) 預(yù)測模型 F（ X） =N+ax1+bx2+cx3 F(X):區(qū)域物業(yè)需求總量 N:區(qū)域現(xiàn)有潛在消化基數(shù)（ 1～ ） aX1：區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)自然增長需求（ a取 5%， x1為環(huán)同濟(jì)基地內(nèi)物業(yè)面積 45萬平方米） bX2：外部客源進(jìn)入帶來的需求增量（ b取區(qū)域吸引力傾向 4%， x2為除環(huán)同濟(jì)基地物業(yè)的建筑面積共 350萬平方米） cX3：其他趨勢引入客戶的需求增量（ c取外資設(shè)計企業(yè)數(shù)量年均增幅經(jīng)驗值 3%， x3為現(xiàn)狀物業(yè)面積 30萬平方米 未來 2年間區(qū)域建筑設(shè)計及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的物業(yè)需求增量 可達(dá) 20～ 23萬平方米 產(chǎn)業(yè)定位 8 環(huán)同濟(jì)研發(fā)設(shè)計特色產(chǎn)業(yè)基地的要求是發(fā)展 “ 大設(shè)計 ” ，對定位又提出了新一層次的要求 萬鋼部長在“環(huán)同濟(jì)研發(fā)設(shè)計服務(wù)特色產(chǎn)業(yè)基地”揭牌儀式上對基地未來建設(shè)提出的指導(dǎo)性意見 —— 要體現(xiàn)“大設(shè)計”概念 — 設(shè)計不要拘泥于建筑設(shè)計產(chǎn)業(yè)要使產(chǎn)業(yè)鏈向高端延伸，推動后期制作、動漫、交通規(guī)劃設(shè)計、生態(tài)設(shè)計、環(huán)境保護(hù)、工業(yè)設(shè)計、藝術(shù)設(shè)計等新型產(chǎn)業(yè)鏈的形成，實現(xiàn)在一個產(chǎn)業(yè)集群內(nèi) 多個關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈的相互交融、互為促進(jìn)。 產(chǎn)業(yè)定位 9 環(huán)同濟(jì)研發(fā)設(shè)計特色產(chǎn)業(yè)基地的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃是形成創(chuàng)意和設(shè)計、國際工程咨詢、環(huán)保和新能源技術(shù)產(chǎn)業(yè)的設(shè)計產(chǎn)業(yè)集群 產(chǎn)業(yè)定位 10 建筑設(shè)計產(chǎn)業(yè)一業(yè)特強的基礎(chǔ)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展要求形成多項特色產(chǎn)業(yè)集聚的要求產(chǎn)生了矛盾，需要我們從現(xiàn)實和長遠(yuǎn)的角度進(jìn)行綜合考慮 建筑設(shè)計產(chǎn)業(yè)在區(qū)域內(nèi)已有 30年基礎(chǔ) 工業(yè)設(shè)計、動漫設(shè)計、互動媒體設(shè)計等新設(shè)計產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍處于發(fā)展階段 企業(yè)規(guī)模小、分布不集中、發(fā)展不穩(wěn)定是新設(shè)計產(chǎn)業(yè)目前面臨的普遍問題 ? 上海工業(yè)設(shè)計動漫設(shè)計產(chǎn)業(yè)起步于上世紀(jì) 90年代 ? 從事工業(yè)設(shè)計動漫設(shè)計的企業(yè)數(shù)量 200～ 300家 ? 人數(shù)最多不超過 30人 ? 傾向于租賃創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū) ? 目前發(fā)展受經(jīng)濟(jì)危機影響較大 產(chǎn)業(yè)定位 11 針對不同門類產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，策源商業(yè)建議本案項目納入同濟(jì)科技園或環(huán)同濟(jì)研發(fā)設(shè)計特色服務(wù)業(yè)基地的體系中，進(jìn)行全局化定位 將產(chǎn)業(yè)定位細(xì)分為園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位和項目產(chǎn)業(yè)定位兩個層次 基于服務(wù)基地發(fā)展大設(shè)計產(chǎn)業(yè)的定位要求和政府 、高校及科技園的資源現(xiàn)狀條件 建筑設(shè)計 新型設(shè)計 工程咨詢 節(jié)能環(huán)保 環(huán)同濟(jì)研發(fā)設(shè)計特色服務(wù)業(yè)基地 基于同濟(jì)大學(xué)科技園現(xiàn)有及規(guī)劃的的園區(qū)物業(yè)資源體系和產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ) 上海國際 設(shè)計中心 園區(qū)基地 或項目 B 園區(qū)基地 或項目 D 園區(qū)基地 或項目 A 問題結(jié)構(gòu)化 分析 宏觀環(huán)境 地塊 分析 區(qū)域 環(huán)境 客戶目標(biāo)分析 解決方案 產(chǎn)業(yè)鏈 研究 市場分析 價值提升方向研究 競爭 分析 根據(jù)上述確定的雙層定位體系，我們從同濟(jì)科技園定位角度的全局來觀考慮項目的發(fā)展戰(zhàn)略 發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位 價格建議 形象定位 產(chǎn)品定位 租售建議 營運建議 產(chǎn)業(yè)定位 客戶定位 招商建議 發(fā)展戰(zhàn)略 1 通過整合產(chǎn)業(yè)、高校、政府以及市場資源獲得科技園的核心競爭力已成為科技園開發(fā)的共識 產(chǎn)業(yè)聚集 政府與市場 知識創(chuàng)新 創(chuàng)新能力 產(chǎn)業(yè)聚集 政府作用 基礎(chǔ)設(shè)施 生活質(zhì)量 輻射力 研發(fā)支出、科研機構(gòu)、專利申請、新產(chǎn)品、技術(shù)擴散、合作企業(yè)、合作項目、人員、道路水電、信息設(shè)施、優(yōu)惠政策、文化生活、住房、就業(yè)總量、產(chǎn)品出口、產(chǎn)業(yè)鏈 園區(qū)競爭力 企業(yè)創(chuàng)新能力 發(fā)展戰(zhàn)略 2 同濟(jì)大學(xué)科技園在 “ 環(huán)同濟(jì)研發(fā)設(shè)計特色服務(wù)基地 ” 掛牌的背景下，整合資源的基礎(chǔ)步驟是進(jìn)行園區(qū)平臺的打造；而平臺則基于主題產(chǎn)業(yè)各門類企業(yè)所產(chǎn)生的共性需求和個性需求分為不同的層次 個性需求 共性需求 工程咨詢 新型設(shè)計 節(jié)能環(huán)保 建筑設(shè)計 ? 產(chǎn)業(yè)提升 — 實力企業(yè)做大做強，中小企業(yè)專業(yè)化程度提升 ? 結(jié)構(gòu)完善 — 涵蓋建筑設(shè)計領(lǐng)域的各個領(lǐng)域并引入多元化參與主體 ? 物業(yè)升級 — 對物業(yè)產(chǎn)品的形象檔次及辦公環(huán)境的提升要求明顯 ? 市場擴大 — 海外市場擴大方面的支持 ? 與國際合作的加強 —與了解國際市場且技術(shù)實力雄厚的國際企業(yè)加強合作 ? 物業(yè)區(qū)位要求提升 —需要靠近國際客戶 地段交通要求高 ? 技術(shù)提升 — 新型設(shè)計產(chǎn)業(yè)是舶來品，核心技術(shù)與國外相比有差距 ? 企業(yè)孵化 — 創(chuàng)業(yè)投入大、企業(yè)規(guī)模小，需要孵化支持 ? 物業(yè)需求個性化 — 小面積的自由開放空間是辦公物業(yè)首選 ? 市場開拓需求 — 成本偏高，市場接受程度不高，需政府機構(gòu)幫助進(jìn)行市場拓展 ? 資金需求 — 前期研發(fā)投入大，需資金支持 ? 物業(yè)需求研發(fā)化 — 針對設(shè)備、樓板承重、空氣濕度溫度有特殊要求 ? 智力型產(chǎn)業(yè) — 對高校知識創(chuàng)新資源要求大，需科技園提供企業(yè)與高校科研機構(gòu)對接的平臺 ? 人力密集性 — 對高素質(zhì)人才需求量大且更新速度快，需科技園提供專業(yè)人才中介服務(wù)平臺 ? 知識產(chǎn)權(quán)型 — 對知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)要求極高，需要科技園嫁接政府知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)和交易的平臺 ? 政策依賴型 — 政府扶持政策和優(yōu)惠條件是企業(yè)入住園區(qū)最為經(jīng)濟(jì)和基礎(chǔ)的考慮，需明確之 發(fā)展戰(zhàn)略 3 針對主題產(chǎn)業(yè)的共性需求和個性需求，同濟(jì)大學(xué)科技園需發(fā)展的產(chǎn)業(yè)平臺就形成三個不同的層次 政府公共服務(wù)平臺 建筑設(shè)計專項平臺 上海國際 設(shè)計中心 園區(qū)基地 或項目 B 園區(qū)基地 或項目 D 園區(qū)基地 或項目 A 區(qū)域規(guī)劃 區(qū)域宣傳 政策扶持 知識產(chǎn)權(quán)保護(hù) 科技園區(qū)基礎(chǔ)平臺 科研對接 人才中介 知識產(chǎn)權(quán)交易 資金扶持 環(huán)同濟(jì)研發(fā)設(shè)計特色服務(wù)業(yè)基地規(guī)劃的研發(fā)設(shè)計產(chǎn)業(yè) 基 地 項目 專 項平臺 國際工程咨詢專項平臺 設(shè)計創(chuàng)意專項平臺 節(jié)能環(huán)保專項平臺 同濟(jì)大學(xué)科技園產(chǎn)業(yè)平臺體系建議 發(fā)展戰(zhàn)略 4 基于上述平臺體系建立的執(zhí)行過程是同濟(jì)大學(xué)科技園整合政府 高校 市場 產(chǎn)業(yè)資源的過程，在這個過程中，同濟(jì)大學(xué)科技園需承擔(dān)引領(lǐng) “ 環(huán)同濟(jì)研發(fā)設(shè)計特色服務(wù)業(yè)基地 ” 發(fā)展的角色 導(dǎo)，高校、科技園以及核心企業(yè)共同參與，成立統(tǒng)一的、企業(yè)化運作的基地管理公司 規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、土木工程、汽車設(shè)計等優(yōu)勢學(xué)科資源以及科技園區(qū)土地、孵化器服務(wù)、資金以及相關(guān)扶持企業(yè)的股權(quán)作為優(yōu)勢資源入股特色產(chǎn)業(yè)基地公司 規(guī)劃，按照公共服務(wù)平臺 — 園區(qū)基礎(chǔ)平臺 — 產(chǎn)業(yè)專項平臺的體系架構(gòu)對基地進(jìn)行統(tǒng)規(guī)劃提出建議 發(fā)展戰(zhàn)略 5 確定 “ 大設(shè)計 ” 產(chǎn)業(yè)定位的基礎(chǔ)上，對同濟(jì)大學(xué)科技園進(jìn)行綜合規(guī)劃，針對不同產(chǎn)業(yè)門類的個性需求選擇對現(xiàn)有土地和物業(yè)進(jìn)行細(xì)分產(chǎn)業(yè)主題和產(chǎn)業(yè)功能確定，并根據(jù)對其他產(chǎn)業(yè)資源的掌握程度選擇合適的開發(fā)土地和物業(yè) 上海國際 設(shè)計中心 園區(qū)基地 或項目 B 園區(qū)基地 或項目 D 園區(qū)基地 或項目 A 同濟(jì)大學(xué)科技園發(fā)展體系建議 建筑設(shè)計產(chǎn)業(yè) 國際工程咨詢產(chǎn)業(yè) 設(shè)計創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè) 開發(fā)物業(yè)關(guān)注對承重設(shè)備溫度等專項需求 尋求交通地段條件較好地塊進(jìn)行項目開發(fā) 空間要求自由個性 可選擇老廠房改造或新開發(fā)合適物業(yè) 現(xiàn)有建筑設(shè)計產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上形成的產(chǎn)業(yè)鏈足以消化項目的辦公面積 問題結(jié)構(gòu)化 分析 宏觀環(huán)境 地塊 分析 區(qū)域 環(huán)境 客戶目標(biāo)分析 解決方案 產(chǎn)業(yè)鏈 研究 市場分析 價值提升方向研究 競爭 分析 在同濟(jì)科技園“大設(shè)計”定位前提下，上海國際設(shè)計中心是園區(qū)提升戰(zhàn)略的先鋒項目，依托現(xiàn)有優(yōu)勢資源進(jìn)行項目定位是必然選擇 發(fā)展戰(zhàn)略 項目定位 價格建議 形象定位 產(chǎn)品定位 租售建議 營運建議 產(chǎn)業(yè)定位 客戶定位 招商建議 項目定位體系 項目定位體系 1 項目定位 【 1/3】 — 我們依據(jù)全局性原則，建議在競爭優(yōu)勢不足的情況下，將項目納入同濟(jì)科技園體系下進(jìn)行定位，定位為高品質(zhì)科技園產(chǎn)業(yè)辦公項目 同濟(jì)大學(xué) “ 大設(shè)計產(chǎn)業(yè) ” 科技園 上海國際 設(shè)計中心 建筑設(shè)計產(chǎn)業(yè) 高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)辦公項目 建筑設(shè)計 強勢產(chǎn)業(yè) 1000余家建筑設(shè)計企業(yè) 30~50家具購買實力企業(yè) 對外部建筑設(shè)計企業(yè)的吸引 20~23萬平方米吸納量 區(qū)域?qū)嵙ζ髽I(yè)辦公更新需求 外部實力設(shè)計機構(gòu)形象要求 政府商務(wù)提升戰(zhàn)略要求 科技園產(chǎn)業(yè)辦公發(fā)展趨勢 項目定位體系 2 項目定位 【 2/3】 — 我們根據(jù)區(qū)域建筑設(shè)計產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢進(jìn)行項目的產(chǎn)業(yè)功能定位，希望在項目內(nèi)即能實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化和良性互動 規(guī)劃 設(shè)計 施工 建材 監(jiān)理 檢測 預(yù)應(yīng)力 液壓機器人 結(jié)構(gòu)設(shè)計 景觀規(guī)劃設(shè)計 橋梁設(shè)計 上游產(chǎn)業(yè) 建筑設(shè)計產(chǎn)業(yè) 下游產(chǎn)業(yè) 戰(zhàn)略咨詢公司 管理咨詢公司 房產(chǎn)策劃機構(gòu) 政府研究機構(gòu) 建筑公司 開發(fā)公司 政府機關(guān) 業(yè)主單位 產(chǎn)業(yè)鏈良性互動可帶來產(chǎn)業(yè)效率的提升 — 以區(qū)域城市運營和房地產(chǎn)開發(fā)為例 政府委托麥肯錫（戰(zhàn)略咨詢公司）做區(qū)域戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，出具 《 規(guī)劃建議書 》 — 城市規(guī)劃設(shè)計院參與區(qū)域規(guī)劃，制定規(guī)劃方案 — 功能和項目確定業(yè)主后由業(yè)主委托房產(chǎn)策劃機構(gòu)做進(jìn)行項目定位研究，出具《 設(shè)計任務(wù)書 》 — 建筑設(shè)計院參與方案設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計等 — 配合業(yè)主對建筑公司進(jìn)行監(jiān)理和竣工驗收 項目定位體系 3 項目定位 【 3/3】 — 通過產(chǎn)業(yè)優(yōu)化布局和高品質(zhì)物業(yè)結(jié)合，打造本案項目的核心競爭力體系 高品質(zhì)產(chǎn)品體系 獨特形象體系 專屬客戶體系 上海國際設(shè)計中心核心競爭力體系 人文形象 產(chǎn)業(yè)形象 視覺形象 生態(tài)化 人性化 知識化 定制化 核心產(chǎn)業(yè) 客戶 內(nèi)部培育 客戶 產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)客戶 產(chǎn)業(yè)配套 客戶 建筑設(shè)