【文章內(nèi)容簡介】 元／㎡ 進深 開間 層高 廣源國際 金融類、購物、通訊 310米 米 根據(jù)地段不一樣收費 30／ 70㎡ 新港財富廣場 服飾、家居等批發(fā)零售 312米 37米 根據(jù)地段不同租金 3060元／㎡ 華興世紀(jì)城 餐飲，品牌服飾、家具等 312米 待定 銷售人員預(yù)估 60元／㎡ 經(jīng)營種類 規(guī)格 售價 萬／㎡ 租金 元／㎡ 進深 開間 學(xué)府名邸 文具、琴棋書畫、體育用品、培訓(xùn)機構(gòu)、 25米 由電腦城統(tǒng)一租 金 48元／㎡ 書香華庭 512米 47米 根據(jù)地段不一樣收費 3866元／㎡ 園丁西郡 餐飲、便利店、洗衣店等 10米 由永泰商貿(mào)城統(tǒng)一租金 35元／㎡ 推動中國地產(chǎn)的發(fā)展與進步 page31 六、在售商業(yè)分析 集中型商業(yè) ＆ 社區(qū)商業(yè) 中聯(lián)國際廣場 金水灣城市廣場 學(xué)府銘邸 銀?；▓@ 項目名稱 商業(yè)面積 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 規(guī) 格 均價（萬元／㎡） 租金（萬元／㎡） 備 注 總 結(jié) 開間（米） 進深（米） 層高（米） 集中型商業(yè) 金水灣城市廣場 3萬㎡ 沿街商鋪、購物賣場、 酒店式公寓等 913 8萬元／㎡起 95150／㎡ 只有 10間鋪，采取竟拍方式 以 50平商鋪為主，沒有獨立給排水。銷售呈供不應(yīng)求狀，這也說明投資渠道過少 中聯(lián)國際廣場 5萬㎡ 商住公寓，地下商場，中心商場， U字商業(yè)步行街 4— 913 ／㎡ 95150／㎡ 5萬平商業(yè)體量全為獨立門面 樓盤底商 銀?；▓@ 3萬㎡ 沿街商鋪、社區(qū)商鋪 513 ／㎡ 3565／㎡ 3萬方社區(qū)商業(yè) 配套 社區(qū)商業(yè)以租賃為主，進深較長，沒有統(tǒng)一物業(yè)要求和標(biāo)準(zhǔn)。 學(xué)府銘邸 ㎡ 沿街商鋪、農(nóng)貿(mào)大市場、文化場館 1013 ／㎡起 3050／㎡ 只賣臨街商鋪，文化場館和農(nóng)貿(mào)大市場自主管理 協(xié)興觀點： ?從戶型上看： 集中型商業(yè)與社區(qū)商業(yè)開間進深無明顯差別，以 20— 60㎡為主。 ?從價格上看： 由于集中式商業(yè)大多地段優(yōu)越，價格都比社區(qū)商業(yè)貴 34倍，住宅底商市場價格普遍在 2萬以上，繁華地段集中式商業(yè)價格在 5萬以上。 ?從市場上看： 永州人普遍把購買商鋪作為重要的投資渠道，已對商鋪投資有了價值認(rèn)同，商業(yè)物業(yè)銷售較好。 目前市場商業(yè)物業(yè)發(fā)展較好 推動中國地產(chǎn)的發(fā)展與進步 page32 七、片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀 ?商業(yè)價格普遍不低： 相比于 2千多元的房價，商業(yè)價格 2萬多每平米，在永州比較普遍。 ?1層與 2層價差很大： 本項目所在區(qū)塊周邊項目一層商鋪銷售均價在 25000元 /平方米左右，二層商鋪售價在 3300元 /平方米左右。 ?2層銷售比 1層好： 從兩個樓盤的調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，銷售情況來看，由于價格原因，二層商鋪的銷售情況明顯優(yōu)于一層。 ?片區(qū)商業(yè)前景好： 以火車站為核心，沿瀟湘大道珊瑚路等道路將在未來數(shù)年興起大批高端化、規(guī)?；纳虡I(yè)物業(yè)。 新港財富廣場 西側(cè) 1F:20230元 /㎡ 西側(cè) 2F:4000元 /㎡ 南側(cè) 1F:600011000元 /㎡ 南側(cè) 2F:3700元 /㎡ 中間 1F:6000元 /㎡ 中間 2F:3100元 /㎡ 1F： 25000元 /㎡ 2F： 3300元 /㎡ 廣源國際廣場 火車站 廣源國際廣場 ＆ 新港財富廣場 項目周邊屬于火車站核心區(qū)，政府規(guī)劃的商業(yè)網(wǎng)點較多，目前已開發(fā)的或正在開發(fā)的商業(yè)有： 新港財富廣場、廣源國際廣場、華興世紀(jì)城商業(yè)、創(chuàng)發(fā)城商業(yè) 協(xié)興觀點： 推動中國地產(chǎn)的發(fā)展與進步 page33 以上從整體現(xiàn)狀、一級市場、二級市場（住宅、商業(yè)市場等方面對永州房地產(chǎn)市場有了一個較全面的認(rèn)知： ①永州房地產(chǎn)市場正處在發(fā)展騰飛期，在巨大的市場面前，只有能夠認(rèn)清行業(yè)現(xiàn)狀，把握行業(yè)走勢，搶占行業(yè)先機的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能贏得最多的發(fā)展紅利。 ②以新火車站片區(qū)為代表的新開發(fā)區(qū)域，隨著片區(qū)成熟度的提高和商圈的興起，成為永州房地產(chǎn)開發(fā)和投資的又一熱點。 協(xié)興觀點： 整體發(fā)展： 供銷兩旺、居住水平提高、建筑行業(yè)平穩(wěn) 一級市場： 政府放量供應(yīng)，地價水平維持低位 二級市場： （住宅）： 兩大片區(qū)、五大板塊，西商東住，價格起點較低，有很大上升潛力 （商業(yè)）： 零陵中路、鳳凰園、火車站將三足鼎立，項目片區(qū)前景看好 房地產(chǎn)市場總結(jié) 推動中國地產(chǎn)的發(fā)展與進步 page34 區(qū)域市場分析 推動中國地產(chǎn)的發(fā)展與進步 page35 火車站片區(qū) 代表樓盤：廣源國際廣場、新港財富廣場、清華一品等 多層價格： 9001400元 /平米 高層： 14002023元 /平米 客戶：多為周邊縣城客戶，以及部分新四中教師。 項目位于：冷水灘區(qū) /河西 /火車站片區(qū) /珊瑚路與傳芳路交匯處 一、項目區(qū)域界定 ?市委、市政府及眾多機關(guān)單位所在地，整體規(guī)劃和配套較好。 ?主要分為育才路板塊和濱江板塊。育才路板塊目前高層均價在 2200元 /㎡左右，濱江板塊目前高層均價約 2500元 /㎡。 ?客戶群體以企事業(yè)單位、公務(wù)員為主。 河?xùn)|為新城區(qū)，市政機關(guān)和高檔小區(qū)較多，居住環(huán)境較好。 長豐工業(yè)園 新四中 鳳凰園 區(qū)政府 鳳凰園工業(yè)組團 育 才 路 商住片區(qū) 居住片區(qū) 工業(yè)片區(qū) 火車站片區(qū) 市政府 汽車總站（規(guī)劃） 河西為老城區(qū)，工商業(yè)較多，樓盤檔次較低，居住環(huán)境較差。 ?以零陵中路為主體的商業(yè)中心，以鳳凰園、長豐工業(yè)園為主體的工業(yè)中心，和未來以火車站、汽車總站為主體的商貿(mào)物流中心。 推動中國地產(chǎn)的發(fā)展與進步 page36 規(guī)劃范圍 ?紫霞路以南、西區(qū)路以北、火車站鐵路線以東、珍珠路以西。 規(guī)劃定位 ?承載城市升級換代與骨架拉升需要，打造現(xiàn)代型、生態(tài)型、宜居型的國際化城市新區(qū)。 ?功能定位包含商貿(mào)、金融、居住、綠色生態(tài)、人文教育等綜合類型。 ?物業(yè)類型包含高端酒店、寫字樓、大型購物商場、百貨超市、高品質(zhì)住宅、生態(tài)公園、知名中小學(xué)等。 ?商貿(mào)金融方面：繼零陵中路城市主商業(yè)中心之后的，新型的，符合現(xiàn)代購物消費理念的城市商業(yè)副中心。 居住方面：高品質(zhì)、宜居型社區(qū) ?人文教育方面：引入知名學(xué)校、打造教育產(chǎn)業(yè)驅(qū)動示范區(qū)。 ?綠色生態(tài)方面：規(guī)劃有市政公園、生態(tài)湖泊水系等。 發(fā)展計劃 重點發(fā)展“一橫兩豎”，圍繞珊瑚路、瀟湘大道、傳芳路沿線開發(fā)建設(shè)。 二、項目所在片區(qū)規(guī)劃 打造現(xiàn)代化、國際化，宜商、宜居的新型都市繁華區(qū) 站前中心區(qū) 新火車站 政府規(guī)劃、強勢崛起， 2023— 火車站片區(qū)地產(chǎn)開發(fā)新紀(jì)元！ 推動中國地產(chǎn)的發(fā)展與進步 page37 三、區(qū)域一級市場 近幾年來，土地出讓重點主要在河西區(qū)，包括梧桐路沿線、瀟湘大道沿線等，未來河西樓盤在市場供應(yīng)中的占比將明顯提高城市開發(fā)已向西轉(zhuǎn)移，火車站片區(qū)將進入快速發(fā)展期，本項目位于城市重點發(fā)展區(qū)的核心地段。 河?xùn)|供應(yīng)減少，河西供應(yīng)放量 火車站片區(qū)成為開發(fā)重點 10畝 109畝 55畝 130畝 60畝 67畝 10畝 87畝 75畝 107畝 39畝 50畝 451畝 83畝 供應(yīng)較少 供應(yīng)放量 56畝 12畝 河?xùn)|地區(qū)受地形限制，發(fā)展空間有限，近兩年來，樓盤所占市場份額減少。 項目周邊多個地塊已于近年集中拍出，項目區(qū)域?qū)⒊蔀橛乐莩鞘械禺a(chǎn)開發(fā)的最熱點地區(qū)。 協(xié)興觀點 推動中國地產(chǎn)的發(fā)展與進步 page38 四、區(qū)域二級市場 火車站 新四中板塊在售項目匯總 項目名稱 位臵 開發(fā)商 總占地 總建面 容積率 綠化率 建筑形態(tài) 主力產(chǎn)品 均價 華興世紀(jì)城 永州市冷水灘區(qū)瀟湘大道與梧桐路交匯處 永州華興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 33333 120230 30% 板樓 ,高層 3房 116127㎡ 待定（認(rèn)籌） 廣源國際廣場 瀟湘大道與廣場北路交匯處 永州市廣利來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 6600 70000 高層（ 30） 2房 79㎡和 3房 130㎡ 1800元 /㎡ 名門世家 永州冷水灘區(qū)珊瑚路白 竹亭水庫 永州市深達臵業(yè)有 限公司 87000 260000 48% 小高層 4房 229㎡ 2200元 /㎡ 創(chuàng)發(fā)城 永州市冷水灘鳳凰園珊 瑚路白竹亭水庫旁 湖南廣聚源房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 36600 134000 46% 板塔結(jié)合 小高層 3房 115136㎡ 2400元 /㎡ 嘉信陽光花園 永州市冷水灘區(qū)梧桐路與傳芳路交叉口西北角 26665 % 多層、小高層 3房 1300元 /㎡ 新港財富廣場 新火車站對面瀟湘大道與站前北路交匯處 海南新港湘永地產(chǎn) 31000 146000 多層、小高層 3房 130㎡ 電梯 1500元 /㎡ 樓梯 1300元 /㎡ 西元春天 冷水灘梧桐路與傳芳路 交匯處 永州市榮興房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 27374 61000 % 板塔結(jié)合 北斗苑生態(tài)一號 珊瑚路與傳芳路交匯處 永州市墨湘閣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3500 14000 35% 小高層 3居 134㎡ 1700元 /㎡ 書香華庭 冷水灘區(qū)瀟湘大道 (四中新校旁 ) 永州市冷水灘區(qū)經(jīng)濟建設(shè)投資有限公司 6萬㎡ 33萬㎡ % 小高層 3居 142 ㎡ 1800元 /㎡ 學(xué)府名邸 新四中北大門正對面 永州市天宇金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3萬㎡ 13萬㎡ 35% 小高層、 高層 4居 142 ㎡ 待定（認(rèn)籌） 尚品閣 瀟湘大道與才子路交匯 東北角 永州市永豐房地產(chǎn) 有限責(zé)任公司 ㎡ 2萬㎡ 高層 3居 127㎡ 1600元 /㎡ 西南花園 翰林苑 永州河西瀟湘大道新火車站旁 永州市天宇金地農(nóng)貿(mào)綜合大市場開發(fā)有限公司 分多次開發(fā)，數(shù)據(jù)不詳 多層 4居 197 ㎡ 1400元 /㎡ 清華一品 瀟湘大道與西區(qū)路交匯 處 永州恒聯(lián)房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 6萬㎡ 小高層 3房 117㎡ 4房 158 ㎡ 1868元 /㎡ 園丁山莊西郡 冷水灘區(qū)西區(qū)路（新四中對面） 永州市兆泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 分多次開發(fā)，數(shù)據(jù)不詳 高層 3居 102 ㎡ 1700元 /㎡ 推動中國地產(chǎn)的發(fā)展與進步 page39 五、區(qū)域二級市場特征 火車站 新四中板塊樓盤特點概括 一：體量偏小： 除西南花園、園丁山莊等分拆開發(fā)的微利房外，超過 15萬㎡建面的樓盤只有 26萬㎡建面的名門世家和 33萬㎡建面的書香華庭，其他樓盤體量都較小。 二：主力戶型集中： 對片區(qū) 13個錄得主力戶型的樓盤研究，以 2房為主的樓盤有 1個，以 4房為主的樓盤有 4個，以 3房為主的樓盤有 10個，主力戶型中 3房面積區(qū)間為 102142㎡，尤以 130177。 5㎡ 3房最為普遍，有 6個樓盤。 三：項目價格較低： 片區(qū)目前均價最高樓盤為創(chuàng)發(fā)城 2400元 /㎡，均價最低樓盤為嘉信陽光花園 1300元 /㎡，片區(qū)均價估算約為 1814元 /㎡，低于 2023年全市均價。 四：容積率較高： 對片區(qū) 10個錄得容積率的樓盤研究，低于 2個， 4個， 3個，高于 1個。 片區(qū)樓盤特點可歸納為： 體量偏小、產(chǎn)品較單一、價格較低、容積率偏高 推動中國地產(chǎn)的發(fā)展與進步 page40 區(qū)域典型項目分析 推動中國地產(chǎn)的發(fā)展與進步 page41 地址：永州冷水灘區(qū)珊瑚路白竹亭水庫 占地面積： 86000㎡ 建筑面積： 260000㎡ 總戶數(shù)： 1200 容積率： 3 綠化率： 43% 分期開發(fā) :3期 電梯配比：一梯兩戶 一、名門世家 批次 認(rèn)籌時間 開盤時間 產(chǎn)品構(gòu)成 均價 一期 （尾盤） 229㎡以上的 46房大戶（售罄） 1680元 /㎡ 二期 2023年 2月 1日 2023年 10月 1日 以 100130平方米三房為主推 2100元 /㎡ 三期 待定 待定 待定 優(yōu)勢分析 現(xiàn)樓銷售，社區(qū)生活氛圍好，環(huán)境靜謐 客戶分析 主要為工業(yè)區(qū)企業(yè)員工 （企業(yè)交納首付、企業(yè)班車接送） —— 項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 推動中國地產(chǎn)的發(fā)展與進步 page42 —— 項目解讀 項目介紹：