【文章內容簡介】 50預計至 2023年初，區(qū)域公寓潛在供應量高達 232萬方，區(qū)域公寓市場未來供應非常充沛據(jù)不完全統(tǒng)計（主要根據(jù)目前項目工程進度預判）， 2023年區(qū)域內公寓推案量在 50萬方左右，預計至 2023年初，區(qū)域公寓潛在供應量仍高達 232萬方公寓未來競爭分析項目 產(chǎn)品線 戶型（面積） 比例 產(chǎn)品附加值74/90項目 保利家園 小高層公寓 2R(8589) 85% 贈送陽臺、飄窗等1R(68) 15%龍湖酈城 小高層公寓 2R（ 85） % 拼接戶型贈送公共天井3R（ 125） %3R（ 145） %盤古天地 小高層公寓 1R（ 65） 18% 附送入戶花園2R（ 90） 60%3R(基本型 112120 ) 12%3R(舒適型 140150) 8%4R（ 180） 2%非 74/90項目有望成為區(qū)域市場供應主體，產(chǎn)品戶型面積趨于靈活，但我們預計未來仍以緊湊型產(chǎn)品為主，舒適改善型產(chǎn)品為輔天居項目 小高層公寓 2R(8589) 60% 贈送陽臺、飄窗等3R(110130) 40%嘉寶紫提灣 小高層公寓 2R(85) 40% 3R(110120) 40%非 74/90項目4R(140160) 20% 90以下產(chǎn)品為主緊湊型為主，舒適改善型為輔公寓產(chǎn)品分析戶型對比盤古天地87平米二房保利家園89平米二房保利湖畔陽光苑138平米三房區(qū)域目前在售項目，盤古天地、保利家園、保利湖畔陽光苑戶型均頗為傳統(tǒng)，缺乏亮點；嚴重缺乏產(chǎn)品附加值小陽臺小陽臺小陽臺小陽臺入戶花園小陽臺嘉定市場主流公寓產(chǎn)品戶型均頗為傳統(tǒng)，缺乏亮點；嚴重缺乏產(chǎn)品附加值n區(qū)域公寓市場未來競爭激烈，至 2023年初潛在供應量高達 230萬方n隨著 11號線年底通車以及區(qū)域規(guī)劃利好的逐步兌現(xiàn)，未來 12年公寓價格將出現(xiàn)跳躍式增長市場競爭總結公寓市場總結n未來公寓產(chǎn)品仍以緊湊型產(chǎn)品為主，舒適改善型產(chǎn)品為輔，在未來的同質化競爭中，高附加值應成為產(chǎn)品設置的主要考慮因素公寓雖然未來前景較好但產(chǎn)品競爭空前激烈，同類競爭嚴重，戶型類似別墅市場梳理別墅市場梳理南翔板塊A地塊嘉定新城龍湖酈城在售項目新增項目項目名稱 占地 建面 容積率 產(chǎn)品形態(tài) 銷售進度龍湖酈城 30 50 聯(lián)排、高層 10月初上市，至今去化106套嘉寶菊園地塊 萬㎡ ㎡ 高層、小高層、聯(lián)排 11月底上市去化 136套金地格林世界 130萬㎡ 100萬㎡ 公寓、獨棟、聯(lián)排、雙拼 月均去化 22套項目名稱 占地 建面 容積率 產(chǎn)品形態(tài) 項目進度風荷麗景 15萬㎡ ㎡ 聯(lián)排、高層、小高層 9月動工， 10年上半年聯(lián)排上市嘉寶紫提灣 ㎡ ㎡ 聯(lián)排、花園洋房、小高層 一期聯(lián)排 11月初上市寶華櫟庭 ㎡ ㎡ 獨棟、院墅 預計 2023年下半年上市 上雋嘉苑 13萬㎡ 21萬㎡ 小高層、聯(lián)排、雙拼 預計 2023年上市保利和政路地塊 ㎡ ㎡ 高層、小高層、聯(lián)排 預計 2023年上市天居地塊 萬㎡ ㎡ 小高層、聯(lián)排、類獨棟 預計 2023年下半年上市長實地塊 萬㎡ ㎡ 高層、小高層、聯(lián)排 預計 2023年下半年上市華潤地塊 ㎡ ㎡ 高層、小高層、聯(lián)排 預計 2023年下半年上市嘉寶紫提灣風荷麗景區(qū)域價值裂變，嘉定主城區(qū)及南翔板塊均將轉為外向型全市競爭板塊，未來多個項目將接連上市嘉寶菊園地塊保利和政路地塊天居地塊上雋嘉苑金地格林世界寶華櫟庭華潤地塊長實地塊別墅市場規(guī)劃對比上雋嘉苑 嘉寶紫提灣 風荷麗景 金地格林世界 龍湖酈城南翔成熟板塊，配套成熟 臨近馬陸鎮(zhèn)，配套完善，滬宜公路、寶安公路車行便利新城核心區(qū)，規(guī)劃起點高緊鄰遠香湖南翔核心區(qū)，滬宜公路、軌道交通，車行方便緊鄰嘉定新城路站，車行也較方便大型綜合項目，大體量水景別墅社區(qū)通過濱水步道、親水平臺、青藤紫提營造一種自然和諧緊鄰遠香湖，景觀資源區(qū)域內最好聯(lián)體別墅圍繞著約高爾夫公園，南北相對，貫穿水系，呈寬景圍合狀 全冠移植、 5層垂直綠化、四季異景等造景手法現(xiàn)代風格 賴特草原風格 現(xiàn)代簡約 現(xiàn)代簡約 托斯卡納風格區(qū)域項目規(guī)劃特點區(qū)位排布立面風格景觀區(qū)域別墅項目自身體量較大，良好的規(guī)劃營造出精致低密度社區(qū) ,本項目由于占地較小以同樣的 “ 公寓 +聯(lián)排 ” 很難體現(xiàn)別墅氛圍樓盤 形態(tài) 未推體量 （萬方 ) 10年推量（萬方 ) 至 11年剩余推量（萬方 )龍湖酈城 聯(lián)排 3 3 0金地格林世界 獨棟、聯(lián)排、雙拼 風荷麗景 聯(lián)排 0嘉寶紫提灣 聯(lián)排 寶華櫟庭 聯(lián)排 0 上雋嘉苑 聯(lián)排、雙拼 保利和政路地塊 聯(lián)排 1 0 1嘉寶菊園地塊 合院別墅 0 天居地塊 類獨棟 6 2 4長實地塊 聯(lián)排 2 華潤地塊 類獨棟 6 2 4合計 區(qū)域聯(lián)排別墅市場未來競爭激烈，至 2023年可售體量約為 ，需去化 45年區(qū)域聯(lián)排別墅市場未來競爭激烈，至 2023年可售體量約為 ，按目前去花速度，需去化 45年07年以來區(qū)域別墅年均去花能力 別墅未來競爭分析項目 產(chǎn)品線 戶型（面積） 比例龍湖酈城 聯(lián)排 經(jīng)濟型（ 203230） 65%常規(guī)型（ 250280） 35%嘉寶紫提灣 聯(lián)排 經(jīng)濟型（ 190215） 14%常規(guī)型（ 250） 86%寶華櫟庭 獨棟 舒適型（ 300以上） 100%上雋嘉苑 聯(lián)排 經(jīng)濟型（ 190 230） 100%風荷麗景 雙拼 常規(guī)型（ 250280） 20%聯(lián)排 經(jīng)濟型（ 200220） 80%嘉寶菊園地塊 合院 經(jīng)濟型（ 200220） 100%天居地塊 類獨棟、雙拼 經(jīng)濟型（ 160220） 100%長實地塊 聯(lián)排 常規(guī)型（ 250280） 70%經(jīng)濟型（ 220250） 30%華潤地塊 類獨棟 常規(guī)型（ 260280） 80%舒適型（ 280以上） 20%區(qū)域別墅產(chǎn)品類型豐富，傳統(tǒng)聯(lián)排、類獨棟、合院等多樣化產(chǎn)品，預計至 2023年初聯(lián)排產(chǎn)品總價在 550萬以上，聯(lián)排產(chǎn)品總價段高、客戶面相對狹窄經(jīng)濟型： 200平方米左右，總價 550萬以上常規(guī)型： 250平方米左右，總價 650萬以上別墅產(chǎn)品分析n 區(qū)域聯(lián)排市場未來競爭激烈，至 2023年可售量體達 n 區(qū)域區(qū)域別墅產(chǎn)品類型豐富，差異競爭困難，但總價偏高，客戶面相對狹窄市場競爭總結聯(lián)排產(chǎn)品競爭激烈，且總價段高、客戶面狹窄市場競爭總結區(qū)域競爭總結市場特點 市場啟示公寓市場 超大體量供應壓力 價格跳躍式增長安全性應為公寓產(chǎn)品設置的主要出發(fā)點，高附加值應成為產(chǎn)品設置的主要考慮因素別墅市場 聯(lián)排產(chǎn)品競爭激烈，且總價偏高 別墅市場整體風險較大市場掃描市場掃描項目背景及產(chǎn)品策略項目背景及產(chǎn)品策略方案建議方案建議未來競爭預判未來競爭預判客戶預判客戶預判客戶預判客戶預判精細化分析，抓住區(qū)域及市場發(fā)展下的未來客戶需求！精細化分析，抓住區(qū)域及市場發(fā)展下的未來客戶需求！現(xiàn)有客戶構成區(qū)域主要項目客戶構成依舊以本地客戶為主、市區(qū)導入客戶為輔，但未來隨著軌交及配套成熟外區(qū)客導入能力將逐步增加?保利湖畔陽光苑開盤時間較晚，但項目首次開盤利用保利家園的售樓處內，主要依賴保利家園積累客戶，故保利湖畔陽光苑成交客戶仍以本地客戶為主，市區(qū)導入客戶為輔，比例為 30%。?未來隨著軌交及配套成熟，市區(qū)客比例將逐步增加。?盤古天地于 09年 10月開盤，該項目首批客源以嘉定本地客戶為代表的內部客戶為主，雖然也導入了一定比例的市區(qū)客戶，但比例不高 ；?目前盤古天成交客戶中市區(qū)導入比例在 35%，未來隨著軌交及配套成熟，市區(qū)客比例將逐步增加。?保利家園首次開盤時間在 08年 7月，初期客戶以嘉定本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主，市區(qū)導入客戶較少；?不過隨著 11號線通車臨近，普陀、長寧等市區(qū)導入比例逐步升高，保利家園三期目前市區(qū)客戶比例為 42%。保利家園三期成交客戶成交比例 盤古天地成交客戶成交比例 保利湖畔陽光苑成交客戶成交比例注：統(tǒng)計數(shù)據(jù)時間段為開盤 ：統(tǒng)計數(shù)據(jù)時間段為開盤 ：統(tǒng)計數(shù)據(jù)時間段為 現(xiàn)有公寓客戶構成現(xiàn)有別墅客戶構成?嘉寶紫提灣位于嘉定新城的馬陸鎮(zhèn)，該項目于 12月 19日開盤，共推出 138套別墅，開盤當天去化 76%；?成交客戶以嘉定本地客戶為主，比例為 60%，但是市區(qū)導入客戶也占有相當?shù)谋壤瑸?40%，市區(qū)客戶主要來自普陀、長寧、徐匯等，購買目的主要是 投資 。?我們認為未來隨著配套成熟，將導入更多自住型的外區(qū)別墅客源。?龍湖藍湖郡于 09年 09月開盤，由于龍湖產(chǎn)品、品牌的號召力，該項目成交客戶中市區(qū)客戶的比例較高，比例在 50%左右；?市區(qū)客戶主要為滟瀾山已成交客戶和相當一部分對滟瀾山預算不足但對龍湖藍湖郡有總價承受的客戶。龍湖藍湖郡成交客戶成交比例 嘉寶紫提灣成交客戶成交比例注：統(tǒng)計數(shù)據(jù)時間段為開盤 ：統(tǒng)計數(shù)據(jù)時間段為開盤 與公寓客戶相比， 別墅客戶中市區(qū)客戶比例為 50%左右，但市區(qū)客戶以投資為主，未來隨著配套成熟，將導入更多自住型的外區(qū)客源客戶需求分析購房類型 客戶來源 訴求 年齡 主力戶型 產(chǎn)品核心價值公寓首置 本地客戶為主，市區(qū)為輔1）婚房、分戶需求2）公共交通便捷，站點在步行距離內3）周邊有較完善的生活配套或規(guī)劃預期25－ 30歲 二房（ 7090㎡） 功能緊湊功能改善 本地客戶為主，市區(qū)為輔 1）交通便捷，可快速到達；2）周邊有較完善的生活配套或規(guī)劃預期 31－ 39歲 三房（ 100120㎡） 功能改善別墅舒適型改善 本地客戶占絕對比例 1）地面交通便捷，可快速到達2）配套成熟或未來規(guī)劃前景良好 35－ 50歲 200㎡以上 舒適型改善、自 住投資 本地客戶、市區(qū)導入客戶 1）規(guī)劃前景看好2）地面交通便捷 35－ 50歲 200㎡以上 投資公寓以本地客戶為主，市區(qū)為輔，主要集中在剛需及功能改善型需求別墅客戶呈全市化特征，本地客戶為舒適型改善需求，市區(qū)客戶以投資為主現(xiàn)有客戶需求分析未來客戶構成初期初期 ?軌道交通的影響開始顯現(xiàn)，區(qū)域認知度提高，外區(qū)客逐漸導入，閔行徐匯等外區(qū)擠壓客戶居多?代表樓盤：金豐藍庭、 九城湖濱、招商依云郡?早期以區(qū)域客和部分投資客為主，外區(qū)客導入存在一定難度，軌道 9號線的影響未顯現(xiàn)?代表樓盤：知雅匯、奧林匹克花園中期（中期（ 0506底）底）后期（后期（ 0709））九亭位于上海的西南端，距市中心 18公里，是松江區(qū)離市中心最近的地方，與閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)僅一橋之隔。憑借位置優(yōu)勢，良好的區(qū)域規(guī)劃和九號線的開通，使九亭成為繼三林之后上海郊縣的另一個熱點區(qū)域。?外區(qū)客購房者比例增加，