【文章內(nèi)容簡介】 年12月以售 563套，去化率達(dá) %。 ?根據(jù)圖示，月均去化套數(shù)為 ，銷售均價為 /平米。 231057436452641 3927 2420 18 14 13 1 1 2 6 1 5.00 5.00 0 1 6 10 203330 3256 3280 3300 3380 3350 34083480 3560 3600 3720 3750 3820 3900 3999 4088 4050 4108 4088 4080 4055 4010 4000 3880 3900 38880639。110639。120739。010739。020739。030739。040739。050739。060739。070739。080739。090739。100739。110739。120839。010839。020839。030839。040839。050839。060839。070839。080839。090839。100839。110839。12成交套數(shù) 成交均價小高層產(chǎn)品成交情況和價格走勢 市場情況 /區(qū)域市場 /個案情況 物業(yè)名稱 鳳凰城二期 建筑密度 % 建筑形態(tài) 3棟 1923層高層；33棟 6層多層； 5棟1113層小高層 綠化率 40% 住宅總套數(shù) 2100 所屬板塊 鳳凰洲 容積率 總建筑面積 56萬 平方米 占地面積 48萬平方米 鳳凰城（二期） 市場情況 /區(qū)域市場 /個案情況 小高層戶型配比 戶型 套數(shù) 配比 二房（ 80100m2） 121 50% 三房（ 110140m2） 121 50% 合計： 242 鳳凰城二期截止目前為止，總共推出 242套小高層，其中二房和三房各占 50%，二房面積主要有 ，三房面積主要有 。 市場情況 /區(qū)域市場 /個案情況 鳳凰城二期開盤由于定價過高，客戶接受程度不高，經(jīng)過調(diào)整價格以及受市場情況回暖的影響，截止到目前為止總共成交了 160套，價格比開盤價格下跌了%。 0500100015002023250030003500400045005000010203040506070 成交套數(shù) 成交均價 開盤價格過高，銷售不理想 目前均價持續(xù)在 3700元 /平方米 3900元 /平方米之間，銷售情況良好 市場情況 /區(qū)域市場 /個案情況 樓盤名稱 東方海德堡 推廣名 東方海德堡 開盤日期 20230119 交房日期 20231130 銷售均價 4748元 /㎡ 累計銷售 率 % 樓盤地址 紅谷灘區(qū)鳳凰洲豐和北大道 88號 （豐和北大道以北、香江路以東） 所屬區(qū)域 紅谷灘區(qū) 所在板塊 鳳凰洲板塊 開發(fā)商 江西鴻源科創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑類型 別墅 。 高層 和小高 層 建筑形態(tài) 18棟 6層多層 。4棟 18層小高層 。 總建面積 143000㎡ 容積率 東方海德堡 市場情況 /區(qū)域市場 /個案情況 市場情況 /區(qū)域市場 /個案情況 戶型配比 戶型 套數(shù) 配比 二房 （ 80100m2） 36 % 三房 （ 90140m2） 136 % 合計： 172 東方海德堡截止目前為止，總共推出 172套房源，其中二房和三房各占%和 %，二房面積主要有 82㎡和 92㎡兩種戶型，三房面積主要有 124㎡和 133㎡兩種戶型為主。 主要競品名稱 營銷策略 天賜良園 項目小高層推出時間較早，目前已基本去化完畢，前期以低價入市的策略快速去化了大部分房源，后期加推產(chǎn)品價格有所上漲去化速度放緩。 東方海德堡 項目開盤時間較晚，且期間自身又出現(xiàn)種種狀況，因此目前只推了一次盤，不排除后期開發(fā)商為套現(xiàn)而大幅減價可能。 鳳凰城 開盤價格過高使得項目處于被動，但及時調(diào)整價格，加上 09年初整體市場成交量回暖，現(xiàn)銷售情況較好。 關(guān)鍵詞：低價入市、區(qū)域競爭力（搶先降價）、高品質(zhì)新房源、暗降、直降。 市場情況 /區(qū)域市場 /小結(jié) Part3:項目客戶分析 ? 區(qū)域現(xiàn)有客戶分析 ? 客戶需求的演變 ?區(qū)域市場細(xì)分房型、面積段成交分析：從區(qū)域市場成交來看， 90140的兩房和三房成為區(qū)域市場絕對的主力，同同時 90平米以下產(chǎn)品有明顯上升的趨勢，這表明區(qū)域市場客戶仍然以首次置業(yè)和首次改善型客戶為主 08年紅谷灘住宅市場成交房型分析 08年紅谷灘住宅市場成交面積段分析 ?區(qū)域市場細(xì)分房型、面積段、成交價格對比分析：從區(qū)域市場表現(xiàn)來看，成交面積段集中在 90144平方米，價格段集中在 40005000元 /平方米，戶型集中在二房，三房 180以上成交套數(shù)較少，這表明區(qū)域市場客戶購買力相對處于中間層次，仍以首次置業(yè)和首次改善客戶為主 各面積段市場表現(xiàn) （時間段 2023年 1月至 2023年 12月） 面積 單價 70以下 7090 90125 125144 144180 180以上 合計 30004000 110 147 528 483 48 5 1320 40005000 840 199 1282 615 45 47 3029 50007000 376 71 554 471 50 14 1538 7000以上 153 79 30 25 6 130 423 合計 1479 496 2395 1594 149 196 6310 各房型市場表現(xiàn) （樣本時間段 2023年 1月至 2023年 12月） 房型 單價 一房 二房 三房 四房 其他 合計 30004000 117 530 659 64 5 1376 40005000 726 1314 931 65 33 3069 50007000 292 300 607 222 37 1457 7000以上 131 75 23 22 157 408 合計 1266 2219 2220 373 232 6310 ?區(qū)域市場客戶來源及工作區(qū)域：客戶主要來源于昌北地區(qū) 東湖區(qū)13%西湖區(qū)7%青山湖區(qū)17%青云譜區(qū)0%昌北60%京東0%南昌縣0%新建縣0%灣里3% 東湖區(qū)西湖區(qū)青山湖區(qū)青云譜區(qū)昌北京東南昌縣新建縣灣里東湖區(qū)6%西湖區(qū)17%青山湖區(qū)10%青云譜區(qū)0%昌北60%京東0%南昌縣0%新建縣7% 灣里0%東湖區(qū)西湖區(qū)青山湖區(qū)青云譜區(qū)昌北京東南昌縣新建縣灣里客戶來源區(qū)域 客戶工作區(qū)域 ?區(qū)域客戶職業(yè)及年齡構(gòu)成：主要以 3039歲的 教師、公務(wù)員、企事業(yè)單位及公司職員等收入相對穩(wěn)定的職業(yè)的客戶購買者居多 13%0% 0%7%10%17%0%20%10%10%13%公務(wù)員信息及電信行業(yè)金融證卷行業(yè)市場與銷售行業(yè)運(yùn)輸及物流行業(yè)制造業(yè)傳媒業(yè)教育醫(yī)療飲食服務(wù)及娛樂行業(yè)環(huán)境與園林區(qū)域客戶置業(yè)構(gòu)成 20~2917%30~3945%40~4928%50 以上10%20~2930~3940~4950 以上區(qū)域客戶年齡構(gòu)成 ?區(qū)域客戶購房次數(shù)及用途：首次置業(yè)的自住型客戶是區(qū)域客戶的主流 第一次74%第二次22%第三次4%第一次第二次第三次自住95%投資5%自住投資區(qū)域客戶購房次數(shù) 區(qū)域客戶購房用途 ?區(qū)域客戶購房需求：兩房和三房是區(qū)域客戶需求的主力 一房2%兩房38%三房45%四房8%復(fù)式4%別墅3%一房兩房三房四房復(fù)式別墅? 區(qū)域現(xiàn)有客戶分析結(jié)論： ? 首次置業(yè)及首次改善型客戶是區(qū)域客戶的主流 ? 90平米以下緊湊型需求的上升表明客戶有向年輕化首次置業(yè)型客戶轉(zhuǎn)移的趨勢 ? 同時區(qū)域四房以上戶型及別墅仍有相當(dāng)數(shù)量的需求 客戶需求多元化的趨勢下，如何針對項目及開發(fā)商要求鎖定本項目的客戶群體，從而去準(zhǔn)確的把握目標(biāo)客戶的需求是項目的核心及關(guān)鍵點所在 Part4:項目定位 ? 客戶定位 ? 形象定位 ?產(chǎn)品定位 客戶定位 通過區(qū)域典型項目客戶研究，我們發(fā)現(xiàn)中高端人群來自市中心區(qū)，；且中高端客戶的年齡基本上都集中在 3550歲之間；對于面積的需求都集中在 85100的 2房，和 100130的 3房。 本項目 目標(biāo)客戶 昌北區(qū)域 占 25% 市中心區(qū)域 占 35％ 年齡集中 在 3550歲 80100的 2房 100130的 3房 客戶定位 /消費人群分類探討 中小私營業(yè)主 ——“藏富于民”現(xiàn)象較多，擁有較強(qiáng)的消費能力，逐步要求生活品質(zhì)，自住改善購房、為子女購房成為首要動機(jī)； 國家機(jī)關(guān)干部 ——遠(yuǎn)郊公務(wù)員享有較為寬松的行政條件，購買力普遍較強(qiáng)； 高等院校老師 ——高校教師和行政人員，擁有可觀的待遇以及購房津貼； 園區(qū)工作人員 ——經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)工作人員收入較高，在園區(qū)附近買房成為他們的首要考慮； 周邊外圍客戶 ——南昌在江西地區(qū)的經(jīng)濟(jì)影響力使得周邊的客戶進(jìn)入 . 內(nèi)需型成長市場