【正文】 20739。 231057436452641 3927 2420 18 14 13 1 1 2 6 1 5.00 5.00 0 1 6 10 203330 3256 3280 3300 3380 3350 34083480 3560 3600 3720 3750 3820 3900 3999 4088 4050 4108 4088 4080 4055 4010 4000 3880 3900 38880639。聯(lián)排 :54棟 。 市場情況 /區(qū)域市場 /整體特征 本案 鳳凰洲板塊 樓盤名稱 建筑形態(tài) 建筑規(guī)模 （㎡） 容積率 綠化率 總套數(shù)（套） 天賜良園 小高、多層、 聯(lián)排 260000 % 1758戶 鳳凰城（二期） 高層、小高、 多層 145600 % 1200戶 東方海德堡 多層、小高層 143000 % 1093戶 本案 高層、多層 231460 % / 區(qū)域各項目指標對比情況： 本案在規(guī)劃指標方面處于競爭優(yōu)勢，是少有的大規(guī)模、低容積率、適宜人居的純住宅項目，且 目前周邊的競爭項目的多層產(chǎn)品基本已售完，具備差異化競爭的機會。 本月 40005000元 /平方米的產(chǎn)品成交比例增加 11%，50007000元 /平方米也增加了 3%，一方面由于部分項目現(xiàn)銷售高樓層的房源，價格有一定上漲，另一方面也說明市場上再改性客戶需求有所增長。但區(qū)域的存量依然較大，市場徹底回暖的壓力依然巨大。 4月份成交均價 4477元 /平方米，環(huán)比上漲 %，出現(xiàn)小幅上揚。 4 . 1 5 1 . 2 5 1 . 9 7 3 . 7 3 4 . 4 1 4 . 0 1 6 . 4 2 4 . 9 6 2 . 4 3 5 . 6 2 6 . 8 5 1 7 . 1 8 8 . 8 9 1 2 . 7 4 1 8 . 2 0 2 2 . 5 2 0 . 0 0 5 . 0 0 1 0 . 0 0 1 5 . 0 0 2 0 . 0 0 2 5 . 0 0 0 8 . 1 0 8 . 2 0 8 . 3 0 8 . 4 0 8 . 5 0 8 . 6 0 8 . 7 0 8 . 8 0 8 . 9 0 8 . 1 0 0 8 . 1 1 0 8 . 1 2 0 9 . 1 0 9 . 2 0 9 . 3 0 9 . 4紅谷灘區(qū)成交量走勢單位：萬平方米市場情況 /區(qū)域市場 /成交量分析 紅谷灘區(qū)域成交量 ，環(huán)比上漲 % ，同比上漲 %。 市場情況 /整體市場 /整體特征 供應量 成交量 紅谷灘供求情況走勢圖 市場情況 /區(qū)域市場 /供求關(guān)系分析 08年新增供應總量 ,成交量 ,總體供求比為1:,供求矛盾加劇 ,受整體市場影響，紅谷灘區(qū)域的成交市場較蕭條。隨著市場良性的發(fā)展，價格將不會出現(xiàn)較大的波動。 17 對本案的啟示 啟示一： 雖然本月供求皆有一定幅度上漲，但依然只是 08年壓抑需求的釋放，預計持續(xù)到傳統(tǒng) 6月淡季，成交量有一定回落。 14%21%10%6%60%24%25%21%20%42%46%48%5%12%17%21%0%1%1%3%0%0%0%0%0%0%0%0%1 月2 月3 月4 月0% 20% 40% 60% 80% 100%南昌市各單價段成交比例走勢3000 以下 3000 4000 4000 5000 5000 70007000 10000 10000 15000 15000 以上市場情況 /整體市場 /單價段情況分析 4月份成交單價段依然集中在 30005000元 /平方米， 40005000元 /平方米產(chǎn)品呈上升趨勢。另外如國金濱江，梵頓啟航社等投資性小戶型的熱銷，可以看出少部分的投資性需求也開始進入市場。 ? 教育配套：江西城市建筑學院、江西行政管理學院等；上海實驗幼兒園、上海外國語學校、紅谷一中、師大附中、南昌五中、南昌二中、南昌二十六中、育新小學、南師附小 ? 醫(yī)療：江西省人民醫(yī)院 周邊配套： 項目周邊各項生活配套設施比較齊全，本案具有較好的配套導入基礎 本項目 ?地塊經(jīng)濟指標： 項目為中等規(guī)模的純住宅項目，中高開發(fā)強度 項目位置 香江路與豐和北大道交匯處 所在板塊 紅谷灘新區(qū)鳳凰洲板塊 凈用地面積（ ㎡ ） 144740 總建筑面積（ ㎡ ） 多層住宅建面積（ ㎡ ） 高層住宅建面積（ ㎡ ） 114200 沿街商鋪面積（ ㎡ ） 21000 規(guī)劃學校（ ㎡ ） 5000 容積率 建筑密度 % 綠化率 % ?中高開發(fā)強度； ?中等規(guī)模； ?純住宅項目 ?項目屬性界定 ：項目為地處城市發(fā)展新區(qū)，具有良好規(guī)劃、交通、景觀資源的中等規(guī)模中等容積率的住宅項目 區(qū)位 紅谷灘鳳凰洲核心位置 片區(qū)規(guī)劃 規(guī)劃為居住新城區(qū) 交通條件 城市交通體系四通八達 周邊配套 周邊生活、教育、醫(yī)療、商業(yè)配套齊全 項目四至 良好的地理資源屬性 基本經(jīng)濟指標 中等規(guī)模、中高開發(fā)強度的純住宅項目 Part2:市場情況 0 8 . 1 0 8 . 2 0 8 . 3 0 8 . 4 0 8 . 5 0 8 . 6 0 8 . 7 0 8 . 8 0 8 . 90 8 . 100 8 . 110 8 . 120 9 . 1 0 9 . 2 0 9 . 3 0 9 . 4新增供應量 2 1 . 0 7 . 1 1 6 . 2 1 8 . 9 3 9 . 2 2 9 . 6 2 4 . 8 2 2 . 2 3 2 . 1 1 5 . 9 3 6 . 3 2 1 . 3 2 4 . 4 1 3 . 3 8 . 9 3 2 4 . 6成交量 1 3 . 5 6 9 . 4 6 9 . 7 9 1 3 . 4 2 1 . 2 1 5 . 2 1 1 . 6 9 . 0 3 1 4 . 8 1 9 . 6 3 5 . 0 3 9 . 1 3 2 . 1 4 4 . 1 4 9 . 401234560102030405060南昌住宅市場供求情況走勢單位：萬平方米08年新增供應總量 ,成交量 ,總體供求比為1:,供求矛盾加劇 ,加之前期市場存量 ,供求關(guān)系失衡 ,供大于求現(xiàn)象嚴重。 項目距離八一橋 1270M，通過八一橋至南昌市中心只需 5分鐘車程。 紅谷灘區(qū)定位于紅角洲區(qū)的以科研文教、金融商務、產(chǎn)業(yè)研發(fā)、居住休閑、旅游等功能于一體的城市新區(qū) 鳳凰洲片區(qū)功能為：居住功能的新型城區(qū)。 謹呈豐和新城項目 豐和新城二期前期定位營銷策劃溝通 報告框架 一、項目認知 項目所處片區(qū)的規(guī)劃、交通、區(qū)位、配套等 項目本體認知 二、市場情況 整體市場 區(qū)域市場（整體特征、競爭關(guān)系 ) 三、客戶情況 區(qū)域客戶現(xiàn)狀 四、項目定位 客戶定位 形象定位 產(chǎn)品定位（已有） 五、營銷推廣 案名 營銷推廣策略 Part1:項目認知 項目區(qū)位 ： 鳳凰洲板塊 —— 以居住為主的城市生活新區(qū) 。 項目與城市交通樞紐的距離較近，交通便利，四通八達。 ? 交通條件 ： 城市核心地段，距離城市主要交通樞紐較近，交通便捷，四通八達， 豐和新城二期 ? 項目周邊各項生活配套設施比 較齊全，生活便利。 09年 14月新增供應總量 ,成交量 ,總體供求比為1:,開發(fā)商信心受挫使得新增供應減少，而成交量呈上漲趨勢，使得供求關(guān)系呈供小于求的狀態(tài)。 50244561 46505410 5332 53815208481849944650 45874277353641574370460901000202330004000500060000 8 . 1 0 8 . 2 0 8 . 3 0 8 . 4 0 8 . 5 0 8 . 6 0 8 . 7 0 8 . 8 0 8 . 9 0 8 . 1 0 0 8 . 1 1 0 8 . 1 2 0 9 . 1 0 9 . 2 0 9 . 3 0 9 . 4南昌市住宅成交均價走勢單位：元 / 平方米均價線 4802 均價線 4201 下降幅度％ 市場情況 /整體市場 /成交均價情況分析 08年上半年受市場高價房成交比例上升影響價格保持高位運行 ,下半年真正進入下行通道，且延續(xù)到 09年初，較 08年整體均價下降 ％。由于現(xiàn)在市場需求依然以剛性需求為主，低價位的產(chǎn)品受到市場的熱捧。 啟示二： 低價位產(chǎn)品依然是在剛性需求為主要需求的市場的主力，但剛性的改善性需求和部分投資性需求也開始復蘇，中價位產(chǎn)品有上漲趨勢。 成交單價段集中在 30005000元產(chǎn)品， 40005000元 /平方米產(chǎn)品呈上升趨勢。 09年 14月新增供應總量 ,成交量 ,總體供求比為1:, 09年初的 4個月的成交量接近 08年一年的成交量，主要是由于08年壓抑需求的釋放。連續(xù)三個月成交量上漲，成為自去年 1月至今的最大量。上漲原因主要是本月產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，部分樓盤低層的房源售完，現(xiàn)主要銷售高樓層的房源，