【正文】 04 18924 20230422 1 232 19007 20230305 1 207 19007 20230305 1 240 19141 20230225 1 258 21116 20230211 1 199 18462 20230110 1 201 18462 20230110 競爭分析 6 競爭個(gè)案 — 長城大廈 物業(yè)等級 國際甲級 總建筑面積 ㎡ 地上層數(shù) 44F 凈層高 標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積 1650㎡ 面積分割 60～ 1650㎡ 車位 580 外立面 玻璃幕墻 +金屬線 空調(diào)系統(tǒng) 中央空調(diào) +新風(fēng)系統(tǒng) 電梯 13部迅達(dá)進(jìn)口高速電梯 開盤時(shí)間 2023年 11月 報(bào)價(jià) 30000元 /㎡ 物業(yè)管理 FPD 目前尚未開始正式推廣 銷售方案尚未最終確定 準(zhǔn)現(xiàn)房交房對銷售具有促進(jìn) 報(bào)價(jià)偏高，價(jià)格有松動跡象 競爭分析 6 競爭個(gè)案 — 長城大廈 0510區(qū)位產(chǎn)品服務(wù)品牌產(chǎn)業(yè)資源成交記錄（累計(jì)成交 225平方米，均價(jià) 29000元 /M2） ? 針對相對不暢的銷售形式，開發(fā)商考慮對價(jià)格進(jìn)行調(diào)整和松動 ? 目前確定的銷售方案中指出，中低區(qū)確定分割或整層銷售均價(jià)下調(diào)至 25000~26000元 /M2 ? 整層客戶購買還可獲得價(jià)格優(yōu)惠 競爭力分析 地段交通 — 國際甲級品質(zhì)是核心賣點(diǎn) 用途 成交套數(shù) 建筑面積 成交總價(jià) 當(dāng)日均價(jià) 成交日期 國際甲級辦公 1 326 29000 20230309 1 326 29000 20230309 ? 四條地鐵通大樓 ? 國際甲級辦公 ? FPD物業(yè)管理 ? 開發(fā)商內(nèi)部股權(quán)結(jié)構(gòu)過于復(fù)雜，市場對此擔(dān)憂較大 ? 相對缺乏 競爭分析 7 本案競爭力評價(jià) 0510區(qū)位產(chǎn)品服務(wù)品牌產(chǎn)業(yè)資源匯創(chuàng)國際蘇河1 號長城大廈新紀(jì)元廣場本案? 匯創(chuàng)國際依靠高品質(zhì) 低價(jià)位組合取得逆市順銷的局面 ? 蘇河 1號景觀 品質(zhì)組合未能給其帶來銷售上的突破 ? 長城大廈區(qū)位 品質(zhì)組合也未能有所突破，開始考慮通過降價(jià)、提升綜合性價(jià)比打開銷售局面 ? 新紀(jì)元廣場賣點(diǎn)單一，單純依靠 能得到市場認(rèn)可 ?本案項(xiàng)目所處區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚，納入到同濟(jì)科技園體系定位和推廣可獲得基礎(chǔ)的賣點(diǎn) ? 項(xiàng)目在產(chǎn)品、服務(wù)和品牌方面還有繼續(xù)發(fā)揮的空間 競爭分析 8 本案 SWOT分析 減少劣勢 避免威脅 利用機(jī)會 規(guī)避劣勢 發(fā)揮優(yōu)勢 轉(zhuǎn)化威脅 發(fā)揮優(yōu)勢 搶占機(jī)會 機(jī)會 (OPPORTUNITY) 項(xiàng)目自身以及科技園公司還有多項(xiàng)附加價(jià)值可供挖掘 區(qū)域升級為國家級環(huán)同濟(jì)研發(fā)設(shè)計(jì)特色產(chǎn)業(yè)基地 優(yōu)勢 (STRENGH) 區(qū)域設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)集聚，一業(yè)特強(qiáng) 學(xué)校 政府 科技園豐富資源可供利用 項(xiàng)目綜合評價(jià)： 設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)集聚產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)條件給本案提供了具備競爭力的發(fā)展基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上需通過明確產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)品補(bǔ)強(qiáng)相結(jié)合的方式確立項(xiàng)目具有競爭力的價(jià)值體系 劣勢 (WEAKNESS) 產(chǎn)品品質(zhì)難以與綠地匯創(chuàng)等競爭 區(qū)位 地段優(yōu)勢較內(nèi)環(huán)商務(wù)帶不明顯 威脅 (THREAT) 區(qū)域存量競爭項(xiàng)目面臨市場形勢可能選擇降價(jià) 區(qū)域內(nèi)超過 20萬平方米新增供應(yīng)的潛在競爭威脅 價(jià)值提升方向研究 1 發(fā)展方向 1— 寫字樓高品質(zhì)化 高品質(zhì)寫字樓產(chǎn)品發(fā)展趨勢 生態(tài)化 關(guān)注寫字樓辦公環(huán)境健康標(biāo)準(zhǔn)體系的打造。 傳統(tǒng)寫字樓項(xiàng)目的定位以及缺乏后期有效控制的情 況下不利于公司品牌的培育。 產(chǎn)業(yè)鏈研究 現(xiàn)實(shí)與目標(biāo)之間的差距 現(xiàn)實(shí) 目標(biāo) 市場疲軟，若按照傳統(tǒng)寫字樓項(xiàng)目進(jìn)行定位，面臨 開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 報(bào)告成果匯總 已明確的結(jié)論 仍需完善的內(nèi)容 繼續(xù)加深對設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求的調(diào)研，結(jié)合配合招商接洽實(shí)踐，完成客戶需求分析和定位專題報(bào)告； 在深入客戶調(diào)研結(jié)論以及對項(xiàng)目方案圖紙數(shù)據(jù)解讀的基礎(chǔ)上，深化產(chǎn)品修正及補(bǔ)強(qiáng)建議； 針對車位和配套進(jìn)行專題研究，進(jìn)行配套物業(yè)定位方案比較，最終落定配套物業(yè)比例和空間選擇； 依據(jù)客戶研究結(jié)論，與營銷團(tuán)隊(duì)進(jìn)一步溝通，明確項(xiàng)目最終的租售面積比例和租售物業(yè)分布。 項(xiàng)目及環(huán)境分析結(jié)論 問題結(jié)構(gòu)化 分析 宏觀環(huán)境 地塊 分析 區(qū)域 環(huán)境 客戶目標(biāo)分析 解決方案 產(chǎn)業(yè)鏈 研究 市場分析 價(jià)值提升方向研究 競爭 分析 發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 價(jià)格建議 形象定位 產(chǎn)品定位 租售建議 營運(yùn)建議 產(chǎn)業(yè)定位 客戶定位 招商建議 項(xiàng)目界定 屬性 詮釋 區(qū)域?qū)傩? 環(huán)同濟(jì)設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶 依托同濟(jì)優(yōu)勢學(xué)科形成的設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展區(qū)域 ?規(guī)劃“國家級研發(fā)設(shè)計(jì)特色服務(wù)產(chǎn)業(yè)基地”發(fā)展戰(zhàn)略 位于同濟(jì)大學(xué)國家大學(xué)科技園 同濟(jì)科技園需進(jìn)行規(guī)劃提升和形象提升 ?同濟(jì)大學(xué)國家大學(xué)科技園運(yùn)作規(guī)模、能級和形象還處于較低水平，需通過本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)園區(qū)升級 項(xiàng)目價(jià)值屬性 形象 地標(biāo)性建筑 ?樓高 100米以上，區(qū)域最高樓盤之一 ?大師作品，外形獨(dú)特“力”字造型，形象大氣 可視性好 地塊可達(dá)性程度高 交通相對便捷 ?內(nèi)環(huán)線視角上的寬闊展示面可為利用 ?多個(gè)車行出入口規(guī)劃便于組織順暢的交通動線 ?到達(dá) CBD、機(jī)場等較為便捷，園區(qū)內(nèi)部配套不足 高品質(zhì)寫字樓 ?區(qū)域設(shè)計(jì)類企業(yè)對高品質(zhì)寫字樓需求越來越高成為必然趨勢 ?目前區(qū)域高品質(zhì)寫字樓數(shù)量偏少 ?與市場需求相比，為設(shè)計(jì)企業(yè)打造的高品質(zhì)寫字樓存在較大供應(yīng)缺口 屬性界定 — 具備多項(xiàng)價(jià)值、可建成區(qū)域地標(biāo)、適應(yīng)科技園設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)辦公需求的高品質(zhì)寫字樓。 正確定位，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體成功并帶動同 濟(jì)大學(xué)科技園形象的提升。 期望通過項(xiàng)目的成功運(yùn)作，逐步建立公司在科技園 辦公開發(fā)領(lǐng)域的品牌。 指標(biāo)體系組成 ：景觀綠化、節(jié)能環(huán)保建筑材料運(yùn)用和空間感。 服務(wù)設(shè)施的綜合配套化。 指標(biāo)體系組成 ：硬件和軟件的個(gè)性化、可擴(kuò)展的空間、形象展示空間或冠名權(quán)以及專用車位 和獨(dú)享配套設(shè)施等 價(jià)值提升方向研究 2 發(fā)展方向 1— 高品質(zhì)寫字樓案例借鑒 上海華山國際廣場 大連天案國際廣場 靜安創(chuàng)展中心 陸家嘴花旗集團(tuán)大廈 定制化 ? 花旗購買 8個(gè)樓面取得冠名權(quán) ? 享受設(shè)施專用權(quán) 知識化 ? 集中面向 KIBS企業(yè)，為知識員工打造辦公空間 ? 庭院辦公無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋 人性化 ? 建立完善的商務(wù)配套體系，含東北地區(qū)最高端的商務(wù)會所和金融家俱樂部 ? 增加樓內(nèi)供員工休憩的公共空間 生態(tài)化 ? 設(shè)計(jì)理念取自張大千名畫 《 華岳高秋 》 ? 設(shè)置內(nèi)外貫通的水景 對本案的啟示 實(shí)力客戶對項(xiàng)目品質(zhì)提升意義重大，項(xiàng)目需為其提供定制空間 對本案的啟示 設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)知識管理要求高建議本案在寫字樓知識化體系打造上創(chuàng)造亮點(diǎn) 對本案的啟示 設(shè)計(jì)是人力密集性產(chǎn)業(yè)，設(shè)計(jì)師對空間的交流和休憩要求較高，本案需關(guān)注針對員工交流的配套體系建設(shè) 對本案的啟示 設(shè)計(jì)類企業(yè)對辦公環(huán)境生態(tài)化要求高，本案應(yīng)結(jié)合該需求關(guān)注項(xiàng)目生態(tài)化體系打造 價(jià)值提升方向研究 3 發(fā)展方向 2— 科技園產(chǎn)業(yè)辦公地產(chǎn)化和體系化的發(fā)展趨勢 盈利模式 開發(fā)模式 增值效應(yīng) 開發(fā)原則 物業(yè)載體 科技園產(chǎn)業(yè) 辦公地產(chǎn)化 長期經(jīng)營出租 開發(fā)物業(yè)出售 聯(lián)合定制開發(fā) 社會效益返還 客觀 產(chǎn)業(yè)主題 應(yīng)變 資源整合 全局 人文 定位 可行性 科技園公司開發(fā)模式 主體企業(yè)自建開發(fā)模式 科技園地產(chǎn)商開發(fā)模式 綜合運(yùn)作開發(fā)模式 資本增值性 持續(xù)增值性 增值區(qū)域性 綜合型產(chǎn)業(yè)辦公 研發(fā)型產(chǎn)業(yè)辦公 總部型產(chǎn)業(yè)辦公 價(jià)值提升方向研究 4 發(fā)展方向 2— 科技園產(chǎn)業(yè)辦公案例借鑒 產(chǎn)業(yè)辦公案例研究 —— 鋼領(lǐng)鋼鐵服務(wù)業(yè)基地 —— 綜合型 定位：鋼鐵服務(wù)業(yè)企業(yè)集聚區(qū) 規(guī)模：占地 23萬平方米，建筑面積 32萬平方米 產(chǎn)業(yè)主題：鋼鐵貿(mào)易、物流及鋼鐵相關(guān)服務(wù)業(yè) 物業(yè)組成：總部辦公樓 +高層辦公樓 +商業(yè) +酒店 功能組成：總部辦公 +研發(fā) +展示交易 +四大軟性平臺 信息交易中心： MySteel網(wǎng)上電子交易平臺， WSD、 MEPS國外信息資源共享交換等 金融服務(wù)中心： 10億元資金第三方擔(dān)保公司、銀企戰(zhàn)略合作等 物流分撥中心：與中儲物流合作 會展服務(wù)中心：行業(yè)展會、論壇、博物館 產(chǎn)業(yè)辦公地產(chǎn)化的成功案例 項(xiàng)目最為突出的核心賣點(diǎn)并非物業(yè)產(chǎn)品 本身，而是其明確的產(chǎn)業(yè)主題，并根據(jù) 鋼鐵貿(mào)易物流商的特殊需求打造的資金、 信息和貨物流通平臺。 產(chǎn)業(yè)定位 9 環(huán)同濟(jì)研發(fā)設(shè)計(jì)特色產(chǎn)業(yè)基地的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃是形成創(chuàng)意和設(shè)計(jì)、國際工程咨詢、環(huán)保和新能源技術(shù)產(chǎn)業(yè)的設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)集群 產(chǎn)業(yè)定位 10 建筑設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)一業(yè)特強(qiáng)的基礎(chǔ)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展要求形成多項(xiàng)特色產(chǎn)業(yè)集聚的要求產(chǎn)生了矛盾，需要我們從現(xiàn)實(shí)和長遠(yuǎn)的角度進(jìn)行綜合考慮 建筑設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)在區(qū)域內(nèi)已有 30年基礎(chǔ) 工業(yè)設(shè)計(jì)、動漫設(shè)計(jì)、互動媒體設(shè)計(jì)等新設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍處于發(fā)展階段 企業(yè)規(guī)模小、分布不集中、發(fā)展不穩(wěn)定是新設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)目前面臨的普遍問題 ? 上海工業(yè)設(shè)計(jì)動漫設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)起步于上世紀(jì) 90年代 ? 從事工業(yè)設(shè)計(jì)動漫設(shè)計(jì)的企業(yè)數(shù)量 200～ 300家 ? 人數(shù)最多不超過 30人 ? 傾向于租賃創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū) ? 目前發(fā)展受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響較大 產(chǎn)業(yè)定位 11 針對不同門類產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，策源商業(yè)建議本案項(xiàng)目納入同濟(jì)科技園或環(huán)同濟(jì)研發(fā)設(shè)計(jì)特色服務(wù)業(yè)基地的體系中，進(jìn)行全局化定位 將產(chǎn)業(yè)定位細(xì)分為園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位和項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)定位兩個(gè)層次 基于服務(wù)基地發(fā)展大設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)的定位要求和政府 、高校及科技園的資源現(xiàn)狀條件 建筑設(shè)計(jì) 新型設(shè)計(jì) 工程咨詢 節(jié)能環(huán)保 環(huán)同濟(jì)研發(fā)設(shè)計(jì)特色服務(wù)業(yè)基地 基于同濟(jì)大學(xué)科技園現(xiàn)有及規(guī)劃的的園區(qū)物業(yè)資源體系和產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ) 上海國際 設(shè)計(jì)中心 園區(qū)基地 或項(xiàng)目 B 園區(qū)基地 或項(xiàng)目 D 園區(qū)基地 或項(xiàng)目 A 問題結(jié)構(gòu)化 分析 宏觀環(huán)境 地塊 分析 區(qū)域 環(huán)境 客戶目標(biāo)分析 解決方案 產(chǎn)業(yè)鏈 研究 市場分析 價(jià)值提升方向研究 競爭 分析 根據(jù)上述確定的雙層定位體系，我們從同濟(jì)科技園定位角度的全局來觀考慮項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略 發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 價(jià)格建議 形象定位 產(chǎn)品定位 租售建議 營運(yùn)建議 產(chǎn)業(yè)定位 客戶定位 招商建議 發(fā)展戰(zhàn)略 1 通過整合產(chǎn)業(yè)、高校、政府以及市場資源獲得科技園的核心競爭力已成為科技園開發(fā)的共識 產(chǎn)業(yè)聚集 政府與市場 知識創(chuàng)新 創(chuàng)新能力 產(chǎn)業(yè)聚集 政府作用 基礎(chǔ)設(shè)施 生活質(zhì)量 輻射力 研發(fā)支出、科研機(jī)構(gòu)、專利申請、新產(chǎn)品、技術(shù)擴(kuò)散、合作企業(yè)、合作項(xiàng)目、人員、道路水電、信息設(shè)施、優(yōu)惠政策、文化生活、住房、就業(yè)總量、產(chǎn)品出口、產(chǎn)業(yè)鏈 園區(qū)競爭力 企業(yè)創(chuàng)新能力 發(fā)展戰(zhàn)略 2 同濟(jì)大學(xué)科技園在 “ 環(huán)同濟(jì)研發(fā)設(shè)計(jì)特色服務(wù)基地 ” 掛牌的背景下，整合資源的基礎(chǔ)步驟是進(jìn)行園區(qū)平臺的打造；而平臺則基于主題產(chǎn)業(yè)各門類企業(yè)所產(chǎn)生的共性需求和個(gè)性需求分為不同的層次 個(gè)性需求 共性需求 工程咨詢 新型設(shè)計(jì) 節(jié)能環(huán)保 建筑設(shè)計(jì) ? 產(chǎn)業(yè)提升 — 實(shí)力企業(yè)做大做強(qiáng)，中小企業(yè)專業(yè)化程度提升 ? 結(jié)構(gòu)完善 — 涵蓋建筑設(shè)計(jì)領(lǐng)域的各個(gè)領(lǐng)域并引入多元化參與主體 ? 物業(yè)升級 — 對物業(yè)產(chǎn)品的形象檔次及辦公環(huán)境的提升要求明顯 ? 市場擴(kuò)大 — 海外市場擴(kuò)大方面的支持 ? 與國際合作的加強(qiáng) —與了解國際市場且技術(shù)實(shí)力雄厚的國際企業(yè)加強(qiáng)合作 ? 物業(yè)區(qū)位要求提升 —需要靠近國際客戶 地段交通要求高 ? 技術(shù)提升 — 新型設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)是舶來品，核心技術(shù)與國外相比有差距 ? 企業(yè)孵化 — 創(chuàng)業(yè)投入大、企業(yè)規(guī)模小，需要孵化支持 ? 物業(yè)需求個(gè)性化 — 小面積的自由開放空間是辦公物業(yè)首選 ? 市場開拓需求 — 成本偏高，市場接受程度不