【正文】 位 人口 老居住區(qū) 交房 樓盤 在建樓盤 規(guī)劃用地 泗涇 洞涇 公寓 別墅 公寓 別墅 西南規(guī)劃里的公寓居住區(qū)。 是作為市區(qū)小白領(lǐng)過渡住居第一住所。 ?新的居住中心的誕生與擴大。城市化的進程，就是導致了人口的不斷外遷，他們伴隨的是新型住宅的開發(fā)，人口不斷在往外遷移 。 地鐵旺鋪 LOMO玩庫 松江老城區(qū)首個家庭一站式休閑廣場，集購物、休閑、娛樂、餐飲四大功能于一體 20230元 /平方米 總建筑面積 32023平方 .一樓時尚生活區(qū)、二樓居家用品區(qū)、三樓休閑美食區(qū)、四樓娛樂天地區(qū) LOMO玩庫 小戶型產(chǎn)權(quán)旺鋪 九久商業(yè)廣場 九亭站集大賣場 、酒店 、 公寓于一體的購物中心 / / 在建 佘山站商業(yè) 集中商業(yè) 、 酒店公寓于一體的購物中心 / / 概念規(guī)劃 周邊項目狀況 2023 本案 2023 2023 2023 9號商業(yè)廣場 九久商業(yè)廣場 佘山站商業(yè)廣場 強銷期 背景分析 區(qū)域競爭 時間競爭與互動 未來軌道 9號線商業(yè)地塊不斷推出， 產(chǎn)權(quán)商鋪競爭越來越激烈 現(xiàn)在大型商業(yè)同質(zhì)化比較嚴重， 招商 ,銷售爭奪資源加劇 9號商業(yè)廣場 ,九久商業(yè)廣場兩端截流 , 中間佘山站商業(yè)同質(zhì)化競爭 Part2 項目屬性分析 項目城市節(jié)點屬性 項目地塊屬性 項目 SWOT屬性 項目屬性定位方向 項目屬性 城市節(jié)點 松江新城區(qū) 九亭七寶區(qū)域 泗涇 ?隨著松江城市的擴大，學校人口不斷導入，區(qū)域樞紐中心加強，逐漸成為一個區(qū)域獨立體。 ?江川路服裝配飾市場相對比較集中，但缺乏整體規(guī)劃與布局，環(huán)境與檔次低，商鋪空置率比較高。而洞涇商業(yè)主要集中在長興路。 ? 北面臨近軌道 9號線泗涇站出口，直達松江大學城，及徐家匯。 ? 公路交通方面三橫兩縱的公路網(wǎng)貫穿本項目區(qū)域：三橫有滬松公路、滬青平公路、泗陳公路，兩縱有方松公路、方泗公路。 價格洼地，潛力待爆 本案 山水四季 麗茵別墅 泗海 怡家 寬景 99 規(guī) 劃 商 業(yè)99 泗涇站 祥和 潤和苑 金港花園 華意貴都 圣塔路斯 佘山寶石別墅 佘山東郡 天安別墅 月湖山莊 高爾夫別墅 中凱佘山別墅 英郡雷丁 保利十二橡樹莊園 上海國際禮品城 磚材建材市場 別墅區(qū) 索菲特大酒店 大型住宅區(qū) 泗涇鎮(zhèn)西南規(guī)劃 區(qū) 大型住宅區(qū) 頤景園 東紫園 本商業(yè)項目 3公里 一輻射圈 青擰 9號線 山水四季 軌道交通 9號線 舍山莊園 大型住宅區(qū) 西南名苑 莘 潮 家 具城 新凱家園 背景分析 泗涇區(qū)域房產(chǎn)市場 區(qū)域 3公里樓盤分布圖 項目 總建筑面積 項目 總建筑面積 寬景 99 16萬平方米 英郡雷丁 20萬平方米 青檸 9號線 8萬平方米 月湖山莊 5萬平方米 金港花園 高爾夫別墅 8萬平方米 山水四季 83萬平方米 東紫園 15萬平方米 頤景園 佘山莊園 24萬平方米 泗海怡家 15萬平方米 佘山東郡 2萬平方米 祥和公寓 16萬平方米 天安別墅 11萬平方米 新凱家園 70萬平方米（ 1期 30萬平方米，近 3500戶） 圣塔路斯 25萬平方米 1期 15萬平方米 西南名苑 16萬平方米 華意貴都 15萬平方米 保利十二橡樹莊園 18萬平方米 麗茵別墅 21萬平方米 潤和園 20萬平方米 銀湖別墅 10萬平方米 云頂別墅 合計 合計 總建筑面積 479． 7萬平方米 泗涇鎮(zhèn)西南規(guī)劃用地 占地面積為 ，總建筑面積大約在上千萬平方米以上。 ? 2023年上半年，泗涇板塊市場供求不平衡，有四個月出現(xiàn)零供應，成交量基本在每月 30萬平方米，供求比例達到 1： 16。而松江今年上半年，因其商業(yè)物業(yè)的新增供應量同比驟減 %而從去年的供大于求，轉(zhuǎn)變?yōu)榻衲晟习肽甑?1:不應求 。 總體供應泛濫，加上開發(fā)商前期沒有進行良好的產(chǎn)品定位，后期不注重經(jīng)營管理，賣完賺錢走人后，造成多數(shù)商鋪長期空置的現(xiàn)象不斷加重。民族南街商業(yè)項目 前期策劃提案 序 Part1 項目背景分析 Part2 項目屬性分析 Part3 項目市場定位 Part4 項目業(yè)態(tài)配比 Part5 項目產(chǎn)品研判 Part6 項目案名與進度計劃 Part1 項目背景分析 銀川商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢 興慶區(qū)房產(chǎn)與樓盤背景 項目區(qū)域交通背景 興慶區(qū)區(qū)域商業(yè)形態(tài)與文化 背景分析 銀川商業(yè)房產(chǎn) 飛速發(fā)展后的緩沖時期 04年上海商業(yè)發(fā)展開始發(fā)展， 06年為高速發(fā)展期， 07年開始銷售面積與總銷金額 已經(jīng)微微下跌，房產(chǎn)處于一個緩沖階段 . 成交分布上看，商鋪的成交仍然主要集中在外郊環(huán)間?，F(xiàn)在，商鋪長年空關(guān)的現(xiàn)象已經(jīng)從外環(huán)外蔓延到全市。 背景分析 上海商業(yè)房產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展郊區(qū)化 商業(yè)供需 ,結(jié)構(gòu)失衡 商業(yè)銷售 ,經(jīng)營兩重天 背景分析 泗涇區(qū)域房產(chǎn)市場 別墅公寓居住區(qū) 佘山高級 頂級別墅群 松江新城大學教育配套區(qū) 松江區(qū)政府行政商業(yè)中心區(qū) 松江出口工業(yè)區(qū) 九亭七寶 公寓主導區(qū) 泗涇區(qū)域 衛(wèi)星城 嘉松路 滬松路 泗陳路 滬杭路 莘轉(zhuǎn)路 相比周邊板塊定義，泗涇區(qū)域核心訴求主題不明顯，認知度不高 對比周邊板塊價格，泗涇區(qū)域價格區(qū)間還是一塊洼地，潛力很大 松江各大板塊定義圖 背景分析 泗涇區(qū)域房產(chǎn)市場 ? 從 2023年別墅興起，圍繞佘山等旅游環(huán)境資源，以及豐富的山水資源，形成一個特色的高檔，別墅區(qū)。成交價格從年初 5800元 /平方米到 6月達到 7300元 /平方米（數(shù)據(jù)來源易居中國）并且還有可能在上長。 區(qū)域別墅市場 上萬畝別墅用地推出。距虹橋機場 10公里、市外環(huán)線 6公里、市中心環(huán)線 6公里、市中心人民廣場 27公里、距松江（杭州方向）入口 10公里、距南京方向高速公路入口約 12公里。 大交通優(yōu)勢明顯 商圈外延范圍廣 背景分析 商業(yè)，文化 大類項 具體業(yè)態(tài) 檔次 位置 輻射區(qū)域 備注 生活配套 郵局，醫(yī)院，銀行，學校 一般 街鋪 本地 / 零售商業(yè) 超市，百貨、服裝 中低檔 12層 本地 / 餐飲娛樂 KTV，浴場，飯店，咖啡吧 中低檔 23層，街鋪 本地 消費主要針對流動客戶 電子設備 手機，電腦，配件 中低檔 12層 本地 主要是一些小專業(yè)店。 ?商務氛圍嚴重不足 ,商業(yè)人流比較散。 ?租金水平比較低，商業(yè)集中帶沿街租金大約 35元 /天 /平方米，其余在 12元 /天 /平方米。 ?九亭，親近市中心，享有市源優(yōu)勢 ,逐漸被客戶認可 。 ?城市化的進程帶來路網(wǎng)型的發(fā)展。 上海最具成長型復合 CLD 上海新城市商業(yè)中心 嘉松路 滬松路 9號線 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 生態(tài)別墅社區(qū) 低端公寓區(qū)（城外偏郊） 軌道交通 版塊定位 , 城市化進程 商圈 置入 (城市節(jié)點 ) 住宅中心 商業(yè)核心 交通核心（城市新中心） 3年周期 46年周期 2023 2023 2023 項目屬性 城市節(jié)點 城市節(jié)點營造周期 城市的重造 中心的創(chuàng)建 搶占 城市節(jié)點，城市副中心 項目屬性 城市節(jié)點 ?以聚集周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為先手，打造泗涇項目核心力，與松江、九亭形成區(qū)隔，借（ 9號線開通、公交樞紐站、泗涇區(qū)域老城區(qū)、別墅高檔消費人群）擴張影響力。 是來旅游泗涇，佘山旅游集散中心人群 設有大型超市、或者主力店、主題性商場及社區(qū)生活購物設施 三大特色休閑主題 : 中高檔餐飲 , 美容健身會所 ,酒吧茶座 KTV娛樂等 通過 9號線快速到達市區(qū) ,地鐵上蓋物業(yè) ,小戶型酒店式公寓 廣場藝術(shù)化 ,舉辦各種文化節(jié) ,節(jié)慶活動 功能定位釋義 項目定位 市場定位 上海大型居住中心 CLD綜合配套 全面打造上海大型居住中心圈經(jīng)濟核心，上海城市次中心 軌道 9號線標桿之作 本項目位于松江泗涇區(qū)域，是具有近佘山風景區(qū)，別墅環(huán)繞崛起區(qū)域， 9號線中心位置。 近 15萬以上常住人口， 3萬以上流動人口。 目標客戶區(qū)域定位 項目定位 品牌塑造 品牌塑造 打造成為上海城市節(jié)點 ,城市商業(yè)中心，現(xiàn)代化商業(yè)標桿 打造成為上海最具有潛力 CLD中心的 CRD 集購物、娛樂餐飲，文化時尚特色項目，又是旅游休閑中樞站 產(chǎn)品特性 品牌 特性 建立 文化特性 消費群體特性 品牌特性 以大賣場 ,主力店為龍頭的中高檔品牌為招商對象 采