【正文】 ine Group, 2023長壽湖定位：景區(qū)作為重慶近郊休閑度假旅游基地，以山、島、湖風(fēng)光和長壽文長壽湖定位：景區(qū)作為重慶近郊休閑度假旅游基地，以山、島、湖風(fēng)光和長壽文化、鄉(xiāng)土風(fēng)情為主要特色。 Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目外部環(huán)境分析項(xiàng)目外部環(huán)境分析 長壽湖未來規(guī)劃長壽湖未來規(guī)劃按景區(qū)劃分，規(guī)劃為 4大板塊：田園風(fēng)光區(qū)、人文景觀區(qū)、水上動感娛樂景區(qū)、生態(tài)林地景區(qū)?？罩泻降溃?長壽 湖距重 慶國際機(jī)場僅 50分鐘車程。 Code of this report | 13169。 Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目外部環(huán)境分析項(xiàng)目外部環(huán)境分析 西岸片區(qū)現(xiàn)狀西岸片區(qū)現(xiàn)狀預(yù)計建成后效果預(yù)計建成后效果預(yù)計建成后效果長壽湖片區(qū)目前唯一一座 110千伏電源點(diǎn)即將完工Code of this report | 12169。 Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目外部環(huán)境分析項(xiàng)目外部環(huán)境分析 西岸片區(qū)現(xiàn)狀西岸片區(qū)現(xiàn)狀夏橙 沙田柚經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 長壽湖經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)主要以漁業(yè)和特色水果生產(chǎn)為主。三個水廠水源均采自于長壽湖。市政設(shè)施： 長壽湖沿岸包括西岸片區(qū)電力資源豐富，不存在電力短缺的問題。穿越西岸片區(qū)的雙龍路接長萬高速公路全長為14公里；另一條經(jīng)過獅子灘至長壽桃花接渝長高速公路公 28公里。Code of this report | 8169。水庫控制流域面積3020平方公里，調(diào)節(jié)庫容。 Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目外部環(huán)境分析項(xiàng)目外部環(huán)境分析 歷史沿革歷史沿革長壽湖是西南地區(qū)最大的人工湖泊，形成于 1954年動工興建的獅子灘水力發(fā)電站，該電站 1957年全部建成發(fā)電，為我國 “ 一五 ” 期間國家 156個項(xiàng)目中的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一。長壽城區(qū)長壽湖西岸28公里130公里Code of this report | 6169。 Copyright Centaline Group, 2023第一部分：項(xiàng)目本體分析第二部分：項(xiàng)目核心問題 第三部分：項(xiàng)目定位 第四部分：項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計建議目錄Code of this report | 4169。 Copyright Centaline Group, 2023Code of this report | 2169。 Copyright Centaline Group, 2023本報告僅供客戶內(nèi)部使用。 Copyright Centaline Group, 2023第一部分：項(xiàng)目本體分析?項(xiàng)目外部環(huán)境分析?項(xiàng)目內(nèi)部環(huán)境分析?項(xiàng)目周邊不利條件分析?項(xiàng)目優(yōu)劣勢對比分析Code of this report | 5169。 Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目外部環(huán)境分析項(xiàng)目外部環(huán)境分析 長壽湖西岸區(qū)位長壽湖西岸區(qū)位長壽湖西岸片區(qū)南北長約 8公里，南接獅子灘鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)。受到了黨的第一代領(lǐng)導(dǎo)人的密切關(guān)注。 1958年，農(nóng)墾部門進(jìn)駐庫區(qū)成立長壽湖漁場，主要從事水產(chǎn)養(yǎng)殖和水果栽培，后長壽湖漁場更名為長壽湖聯(lián)合企業(yè)公司：1972年引進(jìn)夏橙，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展成為國內(nèi)重要的夏橙生產(chǎn)基地。 Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目外部環(huán)境分析項(xiàng)目外部環(huán)境分析 人文資源人文資源東林古剎 高峰日出（ 《 紅巖 》 原創(chuàng)地）湘子遺石 十里柚鄉(xiāng)獅子山莊老虎洞劉家灣梯田羅山古鎮(zhèn)Code of this report | 9169。 長壽湖西岸現(xiàn)有至拱背橋公路，路面寬 7米，至羅山簡易公路 3公里，土石路面。 長壽湖電站主要供電線路有獅下線 110KV，獅新線 110KV，獅云線 110KV，獅龍線 10KV。 目前西岸片區(qū)通過從長壽湖取水經(jīng)簡單處理供水。西岸片區(qū)現(xiàn)以農(nóng)業(yè)和夏橙、沙田柚種植為主要產(chǎn)業(yè)。 Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目外部環(huán)境分析項(xiàng)目外部環(huán)境分析 外部路網(wǎng)外部路網(wǎng)一小時經(jīng)濟(jì)圈目前主城區(qū)到長壽交通主要為公路渝宜高速、鐵路渝懷鐵路。 Copyright Centaline Group, 2023長壽湖站晏家火車站長壽北站重慶三環(huán)高速渝萬城際高鐵長壽湖旅游專用高速渝涪高速渝懷鐵路渝利鐵路至江北機(jī)場60公里客運(yùn)碼頭 項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目外部環(huán)境分析項(xiàng)目外部環(huán)境分析 外部路網(wǎng)外部路網(wǎng)高速公路： 渝長、渝涪、渝宜三條高速公路在長壽交匯，有 5座互通式立交橋，正在修建的重慶三環(huán)路也經(jīng)過長壽高速鐵路 ： 渝懷和渝利鐵路在境內(nèi)設(shè)有客、貨及編組站。合興至羅山快速旅游通道 長壽湖旅游高速公路（在建中）長壽湖迎賓大道西岸沿湖道路Code of this report | 14169。生態(tài)林地景區(qū)田園風(fēng)光景區(qū)水上動感娛樂景區(qū)人文景觀區(qū)水域Code of this report | 16169?；⑧l(xiāng)土風(fēng)情為主要特色。“ 一心 ” ——長壽湖主體湖面形成水上娛樂動感景區(qū)，是整個風(fēng)景區(qū)的景觀核心，是長壽湖風(fēng)景未來發(fā)展建設(shè)的重點(diǎn)。長壽湖西岸片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃長壽湖西岸片區(qū)在南北向德狹長湖岸地帶，結(jié)合自然地形條件及功能布置的需要，形成一貫穿四個主要功能片區(qū)的結(jié)構(gòu)：一軸 ——20米主干道，四片區(qū) ——旅游地產(chǎn)開發(fā)區(qū)，旅游服務(wù)核心區(qū)，羅山島片區(qū)和北部休閑度假區(qū)。 Copyright Centaline Group, 2023本案維豐藍(lán)湖熙岸長壽古鎮(zhèn) 項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目外部環(huán)境分析項(xiàng)目外部環(huán)境分析 區(qū)域市場競爭分析區(qū)域市場競爭分析目前，區(qū)域市場內(nèi)與本案具有較為直接競爭關(guān)系的項(xiàng)目僅維豐藍(lán)湖熙岸與長壽古鎮(zhèn)?；▓@洋房以 2050平米的小戶型為主，總價較低，度假、投資兩相宜。銷售情況C3平層戶型圖 C2平層戶型圖 C1平層戶型圖 項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目外部環(huán)境分析項(xiàng)目外部環(huán)境分析 維豐藍(lán)湖熙岸維豐藍(lán)湖熙岸Code of this report | 23169。占地面積 :800000平方米（住宅部分）建筑面積 :920230平方米 物業(yè)類型：小高層、高層、聯(lián)排、獨(dú)棟、花園洋房一期開盤時間： 20231116總層數(shù)： 4可出租層數(shù)： 3 標(biāo)準(zhǔn)層高： 凈高： 花園洋房 4層，別墅 3層停車位 :2800住宅部分預(yù)計 2023年年底動工，2023年下半年開售項(xiàng)目定位為以旅游為主，地產(chǎn)為輔的文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。B區(qū)另有 2555㎡ 公寓 160余套，總體量約 6400㎡ ，皆為精裝修，銷售價格為 61006500元 /㎡ ，本次房交會首次推出。C 變電站 A2 西部高差大高壓線 B2 東部平緩 項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目內(nèi)部環(huán)境分析項(xiàng)目內(nèi)部環(huán)境分析 地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀Code of this report | 26169。? 項(xiàng)目地塊位于長壽湖風(fēng)景區(qū)西岸核心區(qū)域，占地 2500畝? 項(xiàng)目由若干組團(tuán)地塊組成，綜合容積率 1，可建體量 140萬方；? 1700畝的羅山半島規(guī)劃修建 27洞高爾夫球場；? 規(guī)劃酒店和國際會議中心占地為 300畝；? 項(xiàng)目地塊內(nèi)部自然綠化豐富，多以綠地植被和小型樹木為主；? 項(xiàng)目地塊為毛地；內(nèi)部建筑物極少，僅少量農(nóng)房；? 項(xiàng)目擁有 2個共 285畝內(nèi)湖和 100畝湖岸綠化用地，環(huán)境俱佳；高爾夫體育公園2大內(nèi)湖國際長壽村酒店和國際會議中心羅山半島 內(nèi)湖 項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目內(nèi)部環(huán)境分析項(xiàng)目內(nèi)部環(huán)境分析 地塊規(guī)劃地塊規(guī)劃Code of this report | 28169。 項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目內(nèi)部環(huán)境分析項(xiàng)目內(nèi)部環(huán)境分析 內(nèi)部路網(wǎng)內(nèi)部路網(wǎng)Code of this report | 30169。劣勢：一 . 長壽區(qū)化工工業(yè)園區(qū)眾多，已經(jīng)形成不適合居住的先入印象；二 . 西岸旅游地產(chǎn)開發(fā)區(qū)整體規(guī)劃凌亂。 Copyright Centaline Group, 2023大環(huán)境的不利影響重慶人對長壽的認(rèn)識從川維化工廠開始，歷史原因造成了大環(huán)境的影響不利，但近年來對長壽湖整治等一系列舉措大大改善了傳統(tǒng)的認(rèn)知。項(xiàng)目定位核心問題項(xiàng)目定位核心問題 項(xiàng)目核心問題項(xiàng)目核心問題項(xiàng)目現(xiàn)狀Code of this report | 34169。隨著區(qū)域的開發(fā)和人流的導(dǎo)入，項(xiàng)目周邊交通體系肯定發(fā)達(dá)，尤其是為方便自駕出游而建設(shè)的公路。? 特征五：濱湖資源的 “ 可再生性 ” ，使得項(xiàng)目易被嫁接和復(fù)制這里的 “ 可再生 ” 不是自然現(xiàn)象，而是人工行為，即對水庫的挖掘開發(fā)，這樣一來，湖泊資源就變得 “ 無窮無盡 ” 了。形態(tài)創(chuàng)新產(chǎn)品形態(tài)的創(chuàng)新，顧名思義，即是從現(xiàn)有主流的產(chǎn)品形態(tài)中開發(fā)新的產(chǎn)品，形成差異化競爭。主題創(chuàng)新精確處理 高爾夫，酒店，商務(wù)，住宅 之間相互關(guān)系，并能夠貼近養(yǎng)生。 Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 參考案例參考案例 東和福灣東和福灣東和福灣位于三亞東線高速福灣出口處，毗鄰 世界頂級酒店集群和 301醫(yī)院 進(jìn)駐的珍珠海岸，擁有中國唯一的國家海岸 :海棠灣，項(xiàng)目占地 1000多畝，容積率 ，擁有 3公里綿長海岸線， 集納 68137㎡ MINI泳池別墅、 4365㎡ 海景洋房、 48130㎡ 一線海景公寓、洲際雙五星酒店、南北區(qū)會所、海倫吧、商業(yè)街等于一體。配有獨(dú)立游泳池臥室設(shè)計大面積落地窗面積約 120平米面積約 137平米 面積約 6875平米贈送面積別墅產(chǎn)品Code of this report | 41169。 Copyright Centaline Group, 2023 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 參考案例參考案例 雅居樂清水灣雅居樂清水灣雅居樂清水灣項(xiàng)目總用地面積約 ，總投資額約 200億元，開發(fā)年限約 10年，計劃建成國際一流的旅游度假區(qū)和最佳人居環(huán)境的濱海新城區(qū)， 項(xiàng)目主要建設(shè)五星級酒店、溫泉度假酒店、生態(tài)園、公寓、別墅等 。 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 參考案例參考案例 雅居樂清水灣雅居樂清水灣Code of this report | 46169。星海傳說屬于別墅和洋房組團(tuán)星海傳說屬于別墅和洋房組團(tuán) ，別墅： 105252㎡ ，洋房： 56132㎡ ，組團(tuán)緊鄰清水灣大道，步行海灘只需 5分鐘Code of this report | 47169。空調(diào)系統(tǒng)：采用國際名牌 VRV中央空調(diào)系統(tǒng)。電源系統(tǒng)：雙電源系統(tǒng)